Предложите владельцам коттеджного поселка современный подход в обслуживании, широкий спектр услуг, безопасность проживания и дальнейшее развитие коммунальной и досугово-развлекательной инфраструктуры. И они выберут вас, поскольку ценят комфорт и безопасность. Рассказываем об управлении коттеджными посёлками.
Скрытые возможности для управляющих организаций: ищем точки роста
Коттедж и многоквартирный дом – в чём разница
Закон не определяет статус коттеджного посёлка и порядок управления им. В данной ситуации по аналогии применяется Жилищный кодекс, а пробелы восполняются СНИП 2.07.01-89, утв. приказом Минстроя РФ от 30.12.2016 № 1034/пр, и судебной практикой.
Коттеджный посёлок не является самостоятельным населённым пунктом. Это пригородный или загородный жилой комплекс, созданный в соответствии с генеральным планом застройки. Он состоит из индивидуальных земельных участков и жилых домов (коттеджей). Коттедж имеет не более трёх этажей и предназначен для проживания одной семьи.
Этим коттедж отличается от многоквартирного дома. МКД состоит из двух и более квартир, предназначенных для проживания более одной семьи, имеющих самостоятельные выходы. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников.
Способы управления коттеджным поселком
Собственники жилых домов в коттеджном посёлке могут выбрать любой из способов управления общим имуществом, названных вч. 2 ст. 161 ЖК РФ. Это управляющая организация, жилищное объединение, непосредственное управление собственниками. Для этого потребуется провести общее собрание собственников, соблюдая правила статей 44–48 ЖК РФ и главы 9.1 ГК РФ.
Выбрать можно только один из способов управления. Недопустимо одновременное управление общим имуществом коттеджного посёлка со стороны УО и ТСЖ или двумя ТСЖ.
В коттеджном посёлке может быть создано ТСЖ по аналогии с созданием ТСЖ в одном или нескольких многоквартирных домах (п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ). Но это не самый удачный и эффективный вариант, потому что в процессе управления загородным посёлком активное участие принимают сами жители, не являющиеся профессионалами.
Наиболее эффективным способом управления считается УО, которая не первый год занимается обслуживанием жилых домов и способна сделать любой коттедж подходящим для комфортного проживания.
Суды о реализации выбранного собственниками способа управления МКД
Риски УО в коттеджном посёлке: плата за содержание общего имущества
Как мы уже писали выше, самым эффективным способом управления для коттеджных посёлков считается УО. Управляющая организация в коттеджном посёлке будет осуществлять содержание и ремонт общего имущества, не отвечая за коммунальные ресурсы. Лицензия ей для этого не требуется.
Но нужно быть готовым к тому, что собственники коттеджей предъявят повышенные требования к обслуживанию общего имущества. А значит, размер платы за содержание должен включать в себя все предполагаемые затраты и вознаграждение УО.
За содержание общего имущества посёлка платят все собственники коттеджей. Это подтверждается судебной практикой (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 08.08.2017 № Ф03-2679/2017 по делу № А73-14373/2015).
Проблемы с взысканием платы могут быть связаны с неопределённостью владельца коттеджа или состава общего имущества коттеджного посёлка (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 08.08.2017 № Ф03-2679/2017 по делу № А73-14373/2015).
Позиция неплательщиков, не вступивших в члены ТСЖ (если в посёлке выбран способ управления ТСЖ) не имеет перспектив. Суды однозначно встают на сторону товарищества, не углубляясь в тонкости жилищного регулирования (апелляционное определение Московского городского суда от 08.07.2016 по делу № 33-24614. Чтобы прочитать определение, пройдите по ссылке и нажмите «Скачать файл»).
Состав общего имущества в коттеджном посёлке
Единого перечня общего имущества в коттеджном посёлке не существует. Чтобы определить его состав, изучите проектно-техническую документацию коттеджного посёлка. Это проекты и чертежи на жилые дома и иные капитальные объекты инфраструктуры посёлка, договор на строительство жилого дома (инвестиционный, участия в строительстве и т. д.), разрешение на ввод в эксплуатацию.
Если объекты обслуживают более одного жилого дома, входящих в коттеджный посёлок, они относятся к общему имуществу. Например, инженерные сети и системы, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, иные хозяйственные постройки.
Такие выводы делают суды. В постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 13.09.2016 № Ф06-12259/2016 по делу № А65-9912/2015 указано, что канализационная насосная станция входит в состав общего имущества собственников индивидуальных жилых домов, поскольку обслуживает более одного индивидуального жилого дома. Также насосная станция обслуживает исключительно сточные воды, поступающие из жилых домов коттеджного комплекса.
Общее имущество в коттеджном посёлке подлежит государственной регистрации. В результате у собственников коттеджей возникают долевые права на такое имущество (постановление Конституционного суда РФ от 10.11.2016 № 23-П).
На практике случается, что имущество общего пользования зарегистрировано за застройщиком или ТСЖ. Это следует выяснить до того, как приступить к управлению. Иначе могут возникнуть споры относительно предмета управления и законности взыскиваемой платы за содержание.
Такая ситуация не противоречит закону и в отсутствии иного распределения права собственности на общее имущество между собственниками коттеджей может существовать. Но не считается справедливой. Все коттеджи зависят от общей инфраструктуры, а значит собственники коттеджей могут потребовать признания права общей долевой собственности на общее имущество за собой (постановление Арбитражного суда ДВО от 17.06.2015 по делу № А73-6149/2014).
О площади общего имущества дома при расчёте платы за КР на СОИ
Плюсы и минусы управления коттеджным посёлком для УО
Если вы решили взять в управление коттеджный посёлок, подумайте, сможете ли вы предложить владельцам посёлка современное обслуживание недвижимости, широкий спектр услуг, безопасность проживания и дальнейшее развитие коммунальной и досугово-развлекательной инфраструктуры.
Если вы ответили положительно на представленные выше вопросы, то взвесьте для себя все плюсы и минусы управления таким посёлком.
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 79 643 подписчикам
Статьи по теме
Вопросы по теме
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
Обязанности:
Руководство административно-хозяйственной и финансовой деятельностью управляющей компании коттеджного поселка (Жилой комплекс 200 000 кв.м: 40 коттеджей, 4 малоэтажных дома, 7 таунхаусов). Техническое обслуживание и ремонт современных систем центральных коммуникаций (сети электроснабжения КТПН, КЛ 10/0,4кВ, водозаборный узел, очистные сооружения, сети бытовой и ливневой канализации, магистральный газ). Руководство службой эксплуатации коттеджного поселка. Подбор, обучение и аттестация персонала. Приобретение, постановка на учет, техническое обслуживание и ремонт транспортных средств и агрегатов, необходимых для обслуживания поселка. Обеспечение ГСМ. Организация ежедневной уборки территории поселка, контроль за состоянием дорожного покрытия и газонов, сбора, хранения, вывоза бытового и строительного мусора. Заключение договоров с обслуживающими организациями (электричество, газоснабжение, вывоз мусора, связь, охрана поселка). Контроль за надлежащим исполнением обязательств по договорам. Составление и защита бюджета на эксплуатацию КП. Контроль оплаты коммунальных платежей собственниками владений, работа с дебиторской задолженностью. Работа с контролирующими организациями. Разработка и заключение договоров с владельцами участков и строений. Контроль за соблюдением ТУ при подключении к коммуникациям поселка со стороны владельцев участков. Работа по благоустройству поселка и создания комфортного проживания в нем. Участие в разрешении конфликтных ситуаций. Обеспечение контрольно-пропускного режима и безопасности КП. Наличие удостоверений по электробезопасности, противопожарной безопасности, охране труда.
- Что такое коттеджный поселок
- Кто может управлять загородным жилым комплексом
- Управляющая компания
- Товарищество собственников жилья
- Какие изменения в управлении ожидаются
- Что новый закон означает для собственников жилья
Что такое коттеджный поселок
Современный коттеджный поселок (КП) — это жилой комплекс, состоящий из малоэтажных частных домов и прилегающих к ним земельных участков. Он может находиться как в черте города, так и в зеленой зоне вдали от населенного пункта.
Жить в таком месте удобно и безопасно. Как правило, большинство поселков возводят в экологичных районах — рядом с лесом, речкой или озером.
Загородные жилые комплексы имеют огороженную территорию и развитую инфраструктуру: хорошие дороги, ливневую канализацию, автостоянки, тепловые пункты, детские площадки, зоны отдыха и многое другое. Недалеко должны располагаться магазины, детские сады, школы и больницы.
Сами КП не являются отдельным населенным пунктом, а вся инфраструктура и земли общего пользования принадлежат застройщику.
Такие жилищно-земельные комплексы — изначально коммерческий проект. Строительная компания выкупает землю и возводит поселок по заранее разработанному плану. Она проводит необходимые коммуникации, делит территорию на участки, продает их покупателям, чаще уже с готовыми домами.
Если вы мечтаете жить в коттеджном поселке, но не хватает денег на покупку дома — у Совкомбанка есть выгодное предложение.
Срочно нужна крупная сумма денег? Тогда возьмите кредит под залог недвижимости от 6,9%. Заем можно оформить на сумму до 30 млн на срок до 15 лет.
Кто может управлять загородным жилым комплексом
Чаще обслуживает территорию и оказывает услуги ЖКХ управляющая компания (УК), которую назначает застройщик. Но в некоторых случаях собственники жилья также могут управлять общим имуществом.
Управляющая компания
Еще на этапе возведения загородного жилищного комплекса застройщик создает или назначает компанию, которая будет вести хозяйство поселка. Такой вариант управления считается самым удобным и выгодным для жителей. В этом случае за все бытовые услуги и обслуживание отвечает та организация, которая занималась прокладкой коммуникаций и хорошо знает все особенности строительства поселка.
Управляющая компания не только занимается коммунально-бытовыми вопросами. От ее работы во многом зависит комфорт проживания. Также она должна обеспечивать жителей развлекательной инфраструктурой и объектами досуга, например — детскими и спортивными площадками.
Каждый месяц собственники имущества должны оплачивать работу управляющей организации. Сумма зависит от набора услуг и актуального тарифного плана. Причем каждый житель должен иметь возможность заранее узнать, за что и сколько он будет платить.
Что еще должна делать управляющая компания:
- обеспечивать надежную охрану;
- ремонтировать коммуникации;
- вывозить мусор;
- убирать территорию поселка;
- чистить дороги от снега и других сезонных осадков;
- следить за чистотой детских и спортивных площадок;
- заниматься озеленением и благоустройством территорий;
- контролировать снятие показаний счетчиков электроэнергии;
- обрабатывать растения от насекомых, клещей и других паразитов;
- очищать водоемы.
Также УК контролирует различные изменения в загородном поселке и дает согласие на их реализацию. Например, если жители захотят построить новую спортивную площадку, то ответственность за строительные работы берет на себя управляющая организация.
Часто бывает, что УК хорошо выполняет свои обязанности только в первые годы, на этапе продажи участков. Как только в поселке становится больше жителей, качество предоставляемых услуг может заметно ухудшиться.
Если владельцев жилья не устраивает качество обслуживания, то по закону они могут поменять УК. Такое решение они должны принять на общем собрании и по согласию большинства жителей поселка.
Товарищество собственников жилья
Если жители поселка большинством голосов решили отказаться от услуг управляющей организации и организовать ТСЖ, они должны избрать ответственного человека.
На плечи председателя ложатся обязанности по организации обслуживания и благоустройства поселка. Найти надежного гражданина, который будет разумно распоряжаться общим бюджетом, часто бывает непросто.
Что входит в обязанности председателя ТСЖ
Преимущество данной формы управления в том, что владельцы жилья контролируют размер и расход услуг. Но с другой стороны, придется самостоятельно нанимать разных специалистов по технической поддержке, ремонту коммуникаций и т. д. Все это, как правило, требует высокой вовлеченности, инициативности и организованности.
Строительство собственного дома или покупка уже готового коттеджа требует немалых вложений. Если нет возможности накопить необходимую сумму, то решением будет оформить кредит под выгодный процент. Кредитный калькулятор ниже позволит вам быстро рассчитать платеж по займу.
Какие изменения в управлении ожидаются
В России планируют на законодательном уровне закрепить правила пользования общей собственностью в коттеджных поселках. Почему возникла такая необходимость?
Татьяна Малкова, жительница коттеджного поселка, пожаловалась на большую сумму коммунальных платежей, в том числе за шлагбаум при въезде в жилой комплекс. Женщина приобрела участок после того, как другие жители на общем собрании обсудили услуги и плату за них. Поэтому о смене УК речь идти не могла.
Суд встал на сторону управляющей компании, обязав Малкову погасить задолженность за четыре года.
Так появилось Постановление № 55 от 2021 года. Документ признал, что действующее законодательство не регулирует вопрос управления общим имуществом в загородном жилом комплексе и оплаты его содержания.
Для застройщиков решение суда подтвердило, что они:
- являются полноправными владельцами земельных участков, на которых располагаются объекты инфраструктуры;
- могут взыскивать с жителей плату за предоставленные услуги и долги по платежам;
- имеют право нанимать управляющие компании для обслуживания поселка.
На данный момент по постановлению Конституционного суда разрабатывается новый законопроект «О малоэтажных жилых комплексах, управлении общим имуществом малоэтажных жилых комплексов».
Что новый закон означает для собственников жилья
Ранее в законодательстве был закреплен только состав общего имущества многоэтажных домов. Простым языком, это то, чем могут пользоваться все жители, а именно: лестница, подвал, крыша, детская площадка и т. д. В новом законе будет закреплен перечень общего имущества в загородном комплексе.
К нему относятся:
- пешеходные и велосипедные дорожки;
- тротуары и проезды;
- тепловые пункты и котельные;
- водонапорные башни;
- зоны отдыха;
- парковочные места;
- спортивные и детские площадки.
По новому закону жители загородного поселка имеют право попросить владельца участка, на котором располагается объект общего имущества, передать его в общедолевую собственность.
Кроме того, жители получили право самостоятельно организовывать управление общим имуществом и определять расходы на его содержание. Также УК должна сообщать потенциальному владельцу коттеджа о размере коммунальных услуг.
- Главная
- Правовые ресурсы
- Подборки материалов
- Способы управления коттеджным поселком
Способы управления коттеджным поселком
Подборка наиболее важных документов по запросу Способы управления коттеджным поселком (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 30.07.2019 N 4-КГ19-28
Требование: О взыскании неосновательного обогащения в виде платы за пользование общим имуществом товарищества.
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчик имеет в собственности два земельных участка, расположенных на территории товарищества, при этом членом товарищества не является.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, поскольку судом не установлено ни одного объективного обстоятельства, позволяющего отнести ответчика как собственника земельных участков к товариществу собственников жилья либо к лицам, пользующимся общим имуществом данного товарищества.При рассмотрении дела ответчик указывала, что коттеджный поселок «Онтарио» является условным названием, данная совокупность земельных участков и объектов недвижимости не являлась и не является ни населенным пунктом, ни садовым, дачным либо огородническим товариществом, объединенным одной территорией. ТСН (ранее — ТСЖ) «Онтарио» создано в 2010 году, за пять лет до проведения собрания о выборе способа управления, и на момент проведения собрания членами ТСН являлись пять человек, связанные семейными и личными отношениями, они же провели собрание собственников недвижимости. Данные доводы, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом проверены не были.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Нормативные акты
Решение Санкт-Петербургского УФАС России от 30.01.2014 по делу N К05-100/13
Нарушение: ч. 1 ст. 15 Закона о защите конкуренции.
Решение: Выдать предписание об устранении нарушений.3.2. По адресу <…> ООО «ИА» осуществило строительство малоэтажного коттеджного поселка, состоящего из пяти двухэтажных поквартирных коттеджей. На обращение администрации Курортного района о необходимости проведения конкурсных процедур по отбору управляющих организаций на управления данными домами, представители «ИнвестМенеджмент» сообщили, что они осуществили строительство коттеджного поселка состоящего из одноквартирных домов, а не многоквартирных домов. В письме в Администрацию Курортного района от 05.11.2013, зам. генерального директора Г. сообщает, что в связи с отсутствием заключенных договоров купли-продажи с гражданами, не оформленным правом собственности, управление объектами недвижимости будет осуществляться силами застройщика В соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15.01.2008 N 4, (в ред. Постановлений Правительства Санкт-Петербурга от 26.08.2008 N 1078, от 16.01.2012 N 16) администрации районов Санкт-Петербурга проводят в установленном порядке открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами в Санкт-Петербурге, собственниками помещений в которых не определен способ управления указанными домами или если принятое решение о выборе способа управления указанными домами не было реализовано, а также осуществляют иные мероприятия, связанные с выбором способа управления многоквартирными домами, за исключением домов, все помещения в которых находятся в государственной собственности Санкт- Петербурга.