Как брать квартиру в ипотеку пошаговая инструкция

Больше 60% россиян готовы взять ипотеку, выяснили аналитики «СберСтрахования». Жилищные займы остаются одними из самых востребованных банковских продуктов. Рассказываем, как получить ипотеку в 2023 году и какие документы вам понадобятся для оформления кредита на покупку недвижимости.

Шаг 1. Выясняем, на какую сумму можно рассчитывать

Прежде чем начать поиски квартиры, выясните, какую сумму банк готов дать в кредит на покупку жилья, рекомендуют эксперты. Для этого можно подать заявки в один или несколько банков, предварительно изучив предлагаемые процентные ставки и ипотечные программы (сделать это можно на Банки.ру).

В первую очередь обратитесь в банки, где у вас открыт зарплатный проект или есть действующий вклад, где вы ранее оформляли и закрывали кредиты. Для таких банков вы уже знакомый клиент, и условия кредитования могут быть выгоднее, чем у других.

По общим правилам, заемщик должен соответствовать следующим условиям:

• быть старше 18 лет (в некоторых банках — от 21 года) и младше 60–75 лет на момент выплаты ипотеки (зависит от программы кредитования и правил банка);
• быть гражданином РФ;
• иметь стабильный доход;
• иметь стаж работы на последнем месте не менее трех — шести месяцев;
• работать как ИП или самозанятый (к этим категориям требования могут быть жестче).

Крупные банки позволяют подавать заявки и заполнять анкету онлайн. Из документов могут потребоваться:

• паспорт;
• СНИЛС;
• ИНН;
• водительские права;
• загранпаспорт;
• заверенная копия трудовой книжки;
• выписка о состоянии индивидуального лицевого счета из Социального фонда России (СФР);
• справка 2-НДФЛ;
• декларация за последний отчетный период для ИП, справка о доходе самозанятого из ФНС или другие документы, подтверждающие доход (зависит от требований банка).

Для подтверждения трудоустройства и доходов банк с вашего разрешения может сам запросить сведения из Социального фонда России (ранее — Пенсионного фонда).

Найти подходящую ипотеку быстро можно с помощью бесплатного сервиса Банки.ру. Вам нужно лишь заполнить анкету: указать информацию о месте работы, семейном положении, размере заработной платы, написать параметры желаемой недвижимости, сумму и срок кредита. На основе требований банков и данных анкеты сервис подберет банки, которые с наибольшей вероятностью одобрят вам ипотеку. Нужно будет выбрать предложение, отправить заявку и дождаться финального решения.

Подобрать ипотеку

После рассмотрения заявки в случае положительного решения банк сообщит, какую максимальную сумму готов вам предоставить для приобретения жилья в кредит. Во многом этот лимит зависит от вашего дохода, поэтому банки учитывают при рассмотрении заявки не только заработную плату, но и пенсии, подтвержденный доход от сдачи в аренду недвижимости. А вот алименты, пособия, стипендии и выплаты по уходу за ребенком в зачет не идут.

Шаг 2. Ищем созаемщика, если необходимо

Если суммы, предварительно одобренной банком, недостаточно для покупки квартиры, можно привлечь созаемщика — человека, который будет отвечать за ипотечный кредит, если вы не справитесь с обязательствами. По этой причине требования к созаемщику — такие же, как к титульному заемщику.

Стать созаемщиком может любой человек, не обязательно родственник. А вот супруг, если брак зарегистрирован официально, будет выступать созаемщиком в любом случае. Если пара этого не хочет, например, у мужа или жены плохая кредитная история, нужно еще до подачи ипотечной заявки заключить брачный договор. В нем зафиксировать, что ипотеку берет только один супруг и недвижимость останется в его единоличной собственности.

Имейте в виду, что большинство ипотечных программ предусматривают первоначальный взнос от 15% стоимости жилья. То есть сумма, одобренная банком, будет дополнением к собственным средствам. При этом в качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал или субсидии.

В среднем решение об одобрении ипотеки действует 90 дней (не забудьте уточнить срок в выбранном банке). В течение этого времени нужно определиться с квартирой для покупки.

Шаг 3. Выбираем квартиру

Основные параметры, от которых отталкиваются покупатели при выборе жилья: район, площадь и количество комнат, год постройки дома (если речь о вторичном жилье), цена.

Но в случае с ипотекой одним из главных параметров будет вид будущего жилья: новостройка или вторичка? От этого зависит выбор ипотечной программы и процентная ставка.

Ставки по ипотеке на жилье от застройщика

Программы господдержки, действующие в 2023 году, распространяются как раз на покупку жилья у застройщика. Как правило, чтобы получить льготную ставку, подавать заявление на ипотеку нужно через самого застройщика или его партнера. Но это не отменяет того, что сначала вы можете самостоятельно обратиться в банк, чтобы сориентироваться, на какую сумму займа вообще можете рассчитывать.

Вот действующие программы с господдержкой, распространяющиеся только на новостройки.

Льготная ипотека

• Первоначальный взнос — от 15%
• Максимальная ставка — 8%
• Максимальный размер кредита — 12 млн для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, 6 млн — для остальных регионов РФ.

Семейная ипотека

Ею могут воспользоваться семьи, в которых после 1 января 2018 года родился первый или последующий ребенок, есть двое и больше детей до 18 лет или ребенок с инвалидностью.

• Первоначальный взнос — от 15%
• Максимальная ставка — 6%
• Максимальный размер кредита — 12 млн для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, 6 млн — для остальных регионов РФ.

По программе семейной ипотеки также можно купить жилье на вторичном рынке, но только в сельской местности Дальневосточного федерального округа.

Ипотека для IT-специалистов

• Первоначальный взнос — от 15%
• Максимальная ставка — 5%
• Максимальный размер кредита — 18 млн для городов-миллионников, 9 млн — для остальных.

Как купить и построить жилье с помощью государства: все льготы в 2023 году

Ставки по ипотеке на вторичное жилье

Ипотечные ставки при покупке жилья на вторичном рынке существенно выше, поскольку льготные программы на такие объекты почти не распространяются. К примеру, в июне 2023 года Сбербанк предлагает от 10,9% годовых, Альфа-Банк — от 11,89%, ВТБ — от 10,7%, Газпромбанк — от 9,99%, Промсвязьбанк — от 11%.

Как отметила директор АН «Метражи» Екатерина Торопова, средняя ставка на вторичку сейчас — 11–12%. Но есть способы ее снизить.

«Большой первоначальный взнос, скажем, 30% — это реальный шанс снизить ставку. Некоторые банки снижают ставку при электронной регистрации сделки. Выгодные условия по ипотеке можно получить у официальных партнеров банка: застройщиков или агентств по недвижимости. Кроме того, сниженную ставку можно «купить», то есть внести единовременный платеж банку. Иногда это выгодно, тут надо все тщательно считать, — пояснила Екатерина Торопова. — И напомню, что на размер процентной ставки в большинстве банков влияет страхование жизни и здоровья заемщика. Как правило, при отсутствии страховки ставка вырастает на 1–3%».

О том, как можно «купить» снижение ставки и выгодно ли это, мы подробно рассказывали в этом материале.

Шаг 4. Ждем одобрения квартиры от банка

В случае с новой квартирой заявку на ипотеку чаще всего нужно подавать через застройщика, и у банков вопросов к сделке не возникает — жилье новое, без подводных камней.

Со вторичкой сложнее. Когда квартира выбрана, нужно, чтобы банк ее одобрил — проверил документы, юридическую чистоту жилья, адекватность цены.

Обратите внимание, что иногда банк может попросить предоставить предварительный договор купли-продажи, который должен содержать все условия основного договора.

Точный список документов, необходимых для одобрения банком объекта недвижимости, даст кредитный менеджер, но обычно он выглядит так:

• выписка из ЕГРН (ее может получить только собственник);
• правоустанавливающие документы (в зависимости от того, как продавец получил жилье, это могут быть: договор купли-продажи, договор долевого участия, свидетельство о праве на наследство, договор дарения и тому подобное);
• техническая документация на квартиру (справка из БТИ, техпаспорт, техплан, выкопировка из поэтажного плана);
• паспорта всех собственников;
• отчет об оценке объекта недвижимости;
• нотариальное согласие супруга(-и) собственника на продажу, если жилье приобреталось в браке;
• разрешение органов опеки и попечительства, если среди собственников есть несовершеннолетние, а также если квартира покупалась с использованием маткапитала;
• справка о зарегистрированных лицах.

Шаг 5. Оцениваем недвижимость

Отдельно стоит остановиться на оценке объекта недвижимости, отчет о которой нужно будет предоставить банку для одобрения сделки. Эту работу обычно оплачивает покупатель (стоимость — от 2 тыс. рублей).

Главная задача оценки — определить рыночную стоимость квартиры (за сколько ее можно продать в спокойном режиме) и ликвидационную (за сколько реально продать в короткий срок). Это нужно, чтобы банк оценил, адекватна ли стоимость жилья и сможет ли он в случае, если вы перестанете гасить ипотеку, быстро вернуть свои деньги.

Оценку выполняет независимая оценочная компания. Несмотря на то, что по закону банки должны принимать отчеты всех оценщиков, на практике они просят заказывать экспертизу у аккредитованных компаний. Их много, найти их можно на сайтах банков.

Для оценки квартиры на вторичном рынке компании потребуются выписка из ЕГРН, техпаспорт или поэтажный план, для новостройки — договор долевого участия, акт приема-передачи, техпаспорт или поэтажный план.

Оценщик проверит документы и согласует с вами дату, когда приедет для очного осмотра и фотографирования жилья. Подготовка отчета после выезда занимает один — три дня. В результате вы получите объемный документ в формате PDF, где описаны характеристики квартиры и дома, оценена стоимость и дан прогноз, как она может измениться в будущем.

Шаг 6. Страхуем квартиру

Еще одно обязательное условие при оформлении ипотеки — страхование объекта недвижимости. Если речь о квартире в строящемся доме, то ее нужно будет застраховать после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности. Если вы покупаете жилье на вторичном рынке, то страховка нужна сразу.

По закону обязательным является только страхование имущества, находящегося в залоге. Но многие банки также просят оформить страхование жизни и здоровья заемщика, а иногда и титульное страхование — от риска потери права собственности на имущество. В случае отказа банк может поднять процентную ставку по кредиту.

Как оформить полис ипотечного страхования онлайн: пошаговая инструкция

Шаг 7. Заключаем договор и рассчитываемся с продавцом

Если банк одобрил объект недвижимости, стороны приступают к подписанию договоров. Между покупателем и банком подписывается кредитный договор, между покупателем и продавцом — договор купли-продажи с использованием кредитных средств. В нем определяется порядок расчетов. В ипотечных сделках он состоит из двух этапов: перечисления первоначального взноса и перечисления ипотечных средств. Первый взнос при этом можно передавать как банку (а он потом — продавцу), так и напрямую продавцу. Как именно будут происходить расчеты, должно быть зафиксировано в договоре. Банк «свою» часть — ипотечные деньги — всегда переводит на счет продавца только после регистрации сделки в Росреестре.

Если первоначальный взнос состоит из материнского капитала, нужно предоставить банку сертификат на маткапитал (его выдают в Социальном фонде России после рождения ребенка) и справку из фонда, если часть капитала была ранее потрачена. Также нужно будет написать заявление о распоряжении средствами материнского капитала, банк сам передаст это заявление в Социальный фонд.

Обратите внимание: в квартире, купленной с использованием маткапитала, нужно будет выделить доли каждому члену семьи получателя сертификата.

На подписание кредитного договора вам нужно принести оригиналы всех документов, которые требуются банку: паспорт, СНИЛС, заверенную копию трудовой книжки, справку 2-НДФЛ, ИНН. Продавец также должен предоставить оригиналы документов на квартиру и передать номер счета, на который будут перечислены деньги.

После подписания договора документы направляются в Росреестр для регистрации права собственности. Это можно сделать через МФЦ или нотариуса, если сделка требовала его участия (например, один из продавцов — несовершеннолетний).

После регистрации права собственности (обычно процедура занимает до семи дней) продавец сможет получить деньги за жилье: первоначальный взнос и ипотечные средства от банка.

Итак, основные шаги для получения ипотеки выглядят так:

1. Подать заявку в банк и определиться, на какую сумму можно рассчитывать.
2. Выбрать квартиру в новостройке или на вторичном рынке.
3. Выбрать ипотечную программу.
4. Подготовить оригиналы документов.
5. Сделать оценку объекта недвижимости.
6. Получить одобрение квартиры от банка.
7. Застраховать квартиру, а также оформить другие полисы страхования при необходимости.
8. Заключить договор.
9. Зарегистрировать сделку в Росреестре.
10. Провести расчеты с продавцом.

Выбор пользователей Банки.ру

Название	Мин. ставка
Квартира Росбанк	от 10.4%	Подробнее Подать заявку
Готовое жилье Альфа-Банк	от 11.89%	Подробнее Подать заявку
Вторичное жилье ВТБ	от 10.7%	Подробнее Подать заявку
Льготная ипотека Газпромбанк	от 7.6%	Подробнее Подать заявку
Недвижимость на вторичном рынке Совкомбанк	от 6.23%	Подробнее Подать заявку

Этапы получения ипотеки на квартиру

Оформлять квартиру в ипотеку не обязательно самостоятельно. На помощь могут прийти кредитные брокеры и риелторы, которые возьмут на себя часть обязанностей. Однако полностью переложить свои обязанности на помощников не получится. Впрочем, никаких специфических действий от гражданина не требуется. Во всем можно разобраться самостоятельно, главное – иметь представление о своих действиях.

С чего начать?

Начать рекомендуется с выбора банка, где планируется взять ипотеку. Сегодня многие банки предлагают сниженные ставки для получения ипотеки с господдержкой. Стоит проанализировать рынок предложений и найти несколько подходящий вариантов в разных банках, что увеличит вероятность одобрения ипотеки. Кроме того стоит учитывать общую экономическую ситуацию. К примеру, 2018 год стал периодом с наиболее низкими ставками по ипотеке.

Обратите внимание на то, что каждый банк предъявляется к заемщику требования, которые касаются:

• Возраста (чаще всего от 21 года на момент оформления до 70 лет к моменту полной выплаты);
• Трудоустройства (в большинстве случаев требуется стаж на текущем месте работы от 6 месяцев);
• Документов, которые клиент сможет предоставить банку. Обычно это сведения о зарплате и информация про созаемщиков.

Самому же заемщику при выборе банка стоит обращать внимание на процентную ставку и максимальную сумму. Впрочем, выбор банка может основываться и на других нюансах. К примеру, его надежность, возможность досрочного погашения или лояльные условия по выплате ипотеки.

Заявка и ее рассмотрение банком

Заявку на ипотеку рекомендуется подать сразу в несколько банков. Если откажут в одной организации, есть вероятность, что одобрят в другой. Так как это лишь начальный этап, то одобрение заявки не принуждает клиента к тому, чтобы заключить с этим банком окончательный договор. Срок рассмотрения заявки зависит от банка. Минимальный срок составляет 3 рабочих дня, однако в некоторых структурах может затянуться почти до 2 месяцев. В этот период банк проверяет платежеспособность клиента, так как это основополагающее требование для одобрения заявки.

Поиск квартиры

Одобренная заявка – это не только готовность банка к кредитованию, но и размер суммы, которую он готов предоставить конкретному заемщику. Как и в случае с обычным кредитом, банк может предложить сумму ниже, чем изначально просил клиент, поэтому поиск квартиры рекомендуется начинать только тогда, когда известна одобренная сумма ипотеки. На поиск подходящей квартиры отводится около 3 месяцев, однако по просьбе заемщика срок может быть увеличен.

Оценка

Банки не проводят фиктивные сделки, поэтому нельзя просто прописать в договоре любую цифру стоимости жилья. Эту цифру указывает оценщик. Некоторые банки предлагают услугу оценки в рамках ипотеки, в остальных покупатель должен самостоятельно заказать в независимой компании экспертную оценку стоимости жилья. На конечную цифру повлияет состояние квартиры, ее расположение, этажность здания и многие другие факторы. Результатом оценки станет заключение, которое предоставляется в банк.

Обратите внимание, что банк не оплачивает полную стоимость жилья. Он обеспечивает до 85% от оценочной стоимости, остальная сумма вносится в качестве первоначального взноса. Этот момент необходимо уточнить на этапе выбора банка, так как разные организации обеспечивают разное процентное покрытие займа. Для покупки квартиры предоставляется наибольшая помощь от банка.

Одобрение квартиры банком

Квартира должна нравиться не только покупателю, но и банку. Кредитные организации отказываются от сделок с неликвидной недвижимостью. Это значит, что выбранное жилье должно соответствовать нормам жилого помещения:

1. Квартира должна быть подключена к коммунальным службам (электричество, водопровод, центральное отопление);
2. Дом, где расположена квартира, не должен быть ветхим.

Такие требования связаны с тем, что в случае невозможности выплаты ипотеки заемщиком, банк должен будет продать недвижимость, чтобы окупить расходы. Ветхие здание и, тем более, дома под снос сложно продать новому жильцу.

Также банк проверяет жилье на возможные сложности с передачей в собственность. К примеру, наличие долгов по коммунальным услугам или прописанные несовершеннолетние дети или другие лица, которые в будущем могут опротестовать договор купли-продажи. В случае, если после проверки подобных казусов не выявится, банк начинает следующий этап сотрудничества.

Кредитный договор

Подписание кредитного договора становится основным этапом. С этого момента за банком и заемщиком закрепляются определенные права и обязанности. Кредитный договор закрепляет сотрудничество между сторонами. Остальные этапы пройдут достаточно быстро.

Получение средств

В зависимости от условий кредитного договора, деньги могут быть переведены на счет владельца или оставлены в депозитной ячейке. Могут применяться и другие способы передачи денег. Однако почти все эти случаи идут в обход заемщика, то есть он этих денег не видит и не получает. Это обеспечивает безопасность средств, а также является гарантией того, что сделка совершена.

Нотариальное удостоверение

Нотариальное удостоверение сделки не является обязательным условием при оформлении договора купли-продажи. Однако некоторые банки требуют это свидетельство, как гарант. Также обязательным нотариальное удостоверение становится в случаях, если жилье приобретается из долевой собственности. К примеру, квартира принадлежит 2 людям в равных частях. Нотариальное оформление завизирует отсутствие претензий для оформления договора у каждого участника.

Даже если банк не требует нотариального оформления сделки, покупателю рекомендуется самостоятельно стать ее инициатором. Эта платная услуга, н она дает гарантии того, что к договору нет претензий, которые выплывут в последствии.

Государственная регистрация и оформление ипотеки

После оформления договора купли-продажи жилье должно перейти в собственность нового владельца. Этот статус подтверждается регистрацией жилья. Результатом процедуры станет документ о праве собственности. Так как ипотека – это чаще всего кредит в залог приобретаемой недвижимости, то документ о праве собственности может взять на хранение банк в качестве гаранта возврата средств. Процедура государственной регистрации длится до 1 месяца.

Страхование

Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, подлежит обязательному страхованию. Это обязательное условие банка, которое гарантирует, что в случае порчи недвижимости банк сможет вернуть свои средства. Также некоторые банки могут выдвигать требование о страховании жизни заемщика и созаемщиков, как дополнительные гарантии.

Процедура страхования не обязательно следует после регистрации жилья на нового владельца. Этот этап можно перенести и на более ранний срок. К примеру, сразу после оформления кредитного договора. Некоторые банки предлагают клиентам скидки при оформлении страховки через их организацию.

Дальнейшие действия

Дальнейшие действия ипотечника заключаются в соблюдении кредитного договора с банком. Это значит, что необходимо вовремя вносить очередные платежи для погашения ипотеки. Что касается жилья, то вселиться в квартиру можно сразу же после оформления прав собственности.

Нюансы и возможные проблемы при получении ипотеки

При оформлении ипотеки основное внимание стоит уделить условиям банка. Кредит предоставляется на срок до 20 лет. Большой срок выглядит удобным с той позиции, что обязательный ежемесячный платеж будет небольшим, однако при этом длительные кредитные взаимоотношения с банком не самое желанное последствие. Стоит обратить внимание на то, есть ли возможность досрочного погашения кредита и каким образом это происходит. К примеру, некоторые банки устанавливают лимит по максимальной ежемесячной сумме, которые не должен превышать 40% от дохода заемщика или созаемщиков.

Также проблемы могут возникнуть в случае, если у клиента не будет средств для очередной выплаты. Некоторые банки имеют функцию ипотечной заморозки, которую можно активировать в случае потери работы. Таким образом, гражданин приостанавливает выплаты на определенный срок – максимум до 1 года. После чего платежные обязательства возобновляются.

Также стоит помнить, что невыплата ипотеки ведет к потере имущества. За неуплату по кредиту банк имеет право продать жилье на аукционе. Если квартира будет продана по стоимости, превышающей долг заемщика банку, остальная часть средств будет ему возвращена. Однако нередко квартиры на аукционе теряют почти половину от своей первоначальной стоимости. Если даже после продажи квартиры банк останется в убытке, он имеет право восполнить расходы за счет продажи другого имущества ипотечника.

Особенности получения ипотеки на другие виды недвижимости

Кроме ипотеки для покупки квартиры, взять в долг у банка можно для:

1. Покупки загородного дома;
2. Покупки таунхауса;
3. Для строительства дома.

Основным различием при получении ипотеки под разные типы жилья является сумма первоначального взноса. Банк покрывает за счет кредита определенный процент стоимости жилья. При этом самый высокий процент покрытия банк предлагает при покупке квартиры – до 85%. Однако в случае с покупкой загородного дома или для его строительства одобрено может быть всего 50% от необходимой суммы.

Довольно мало предложений получает заемщик при выборе ипотеки в строящемся доме. Застройщики часто откладывают сдачу дома, а также есть риск, что дом так и не будет сдан в эксплуатацию. Это невыгодно не только покупателю, но и банку. Избежать такого мошенничества можно только при постоянном сотрудничестве с надежными застройщиками, соответственно, одобрить квартиру в строящемся доме банк может, только если дом строят организации-партнеры.

Какие дополнительные шаги возможны в получении ипотеки?

Процедура оформления ипотеки достаточно стабильна, поэтому никаких отклонений от вышеизложенных этапов не будет. Однако для некоторых граждан таким этапом может стать сбор документов, необходимых для подачи заявки. Этот шаг необходим в любом случае, однако комплект документов может быть разным. К примеру, иногда банк не требует официального подтверждения доходов, однако за счет этого «бонуса» увеличивает общую ставку по кредиту.

Также к некоторых случаях банк может дополнительно требовать обновленную справку о доходах. Такое случается, если клиент не смог выбрать подходящую квартиру в отведенные ему 3 месяца. Причиной обновления справки могут быть и другие ситуации, из-за которых затянулась процедура оформления ипотеки.

Иногда для снижения ставки по ипотеке гражданам рекомендуется подготовить почву» в банке. Наиболее лояльные условия предлагаются действующим клиентам банка, поэтому рекомендуется подавать заявку в банки, карты которых оформлены. Однако приоритет отдается держателям зарплатных карт, так как ежемесячные переводы станут дополнительным подтверждением дохода заемщика. Некоторые банки делают скидку за выполнение определенных требований. К примеру, Сбербанк снижает ставку по ипотеке при электронной регистрации.

Первую статью цикла вы можете прочитать здесь.  

10. Что лучше делать сначала: искать квартиру или идти в банк за ипотекой?

Обычно потенциальный заемщик полагает, что вариант может быть только один: найти подходящую квартиру и затем обратиться в банк. Но на самом деле банк дает ипотеку не «под квартиру», а «под конкретного человека», исходя из его платежеспособности, кредитной истории и других факторов. 

Если выбранная заемщиком квартира по той или иной причине не устроит банк, кредит конкретно на нее не дадут. Но сама возможность взять ипотеку в этом банке у клиента останется. 

В случае покупки жилья на вторичном рынке рекомендуется сначала получить одобрение на ипотеку и тем самым определиться с бюджетом на покупку жилья, а уже потом подбирать варианты и вносить предоплату.

Одобренная заявка действует в течение 90 дней. Как правило, этого срока достаточно для поиска подходящего объекта, его согласования с банком и заключения сделки. 

Если банк одобрил сумму меньше желаемой, попробуйте уточнить у кредитного менеджера, как можно увеличить размер ипотеки. Обычно в ответ заемщику предлагают изменить срок кредита, погасить действующие обязательства, указать дополнительный источник дохода, привлечь созаемщика.

Если банк готов дать больше, чем нужно, это не значит, что нужно использовать все деньги. В рамках одобренного лимита можно взять только необходимую вам часть.

11. Каков минимальный первоначальный взнос по ипотеке? 

Общепринятого первоначального взноса по ипотеке нет, диапазон по стране составляет 10–30% общей стоимости жилья. Все зависит от конкретного банка, а если вы кредитуетесь по льготной госпрограмме, то и от ее условий.

Как правило, ПВ по условиям рыночной ипотеки на новостройки ниже, чем на вторичное жилье, а первоначальные взносы на готовый дом или объект ИЖС — выше, чем на квартиры.

Если говорить о наиболее популярных федеральных ипотечных госпрограммах, то по ним установлены следующие первоначальные взносы:

• льготная ипотека под 7% — от 15%;
• семейная ипотека под 6% — от 15%;
• сельская ипотека под 3% — от 10%;
• военная ипотека под 8% — от 10%;
• дальневосточная ипотека под 2% — от 15%;
• IT-ипотека под 5% — от 15%.  

Если в условиях банк пишет «от стольки-то процентов», это не значит, что именно с этим минимальным взносом вам одобрят кредит — банк вполне может увеличить сумму ПВ для рискованного на его взгляд клиента. Как правило, это связано с низким доходом и/или погрешностями в кредитной истории. 

12. Почему в выдаче ипотеки могут отказать?

Ипотека — один из наиболее одобряемых кредитов, но и по нему бывают отказы. От ворот поворот можно получить даже при достаточном доходе и соблюдении прочих условий. 

Основные причины, по которым банки отклоняют заявку:

1. Плохая кредитная история или ее отсутствие. 

Все без исключения  банки проверяют кредитную историю потенциального заемщика. Если ранее у вас были проблемы с другими кредитами (просрочки, суды, банкротство), то в ипотеке вам с высокой вероятностью откажут.

Просрочка до 30 дней обычно не влияет на кредитную историю, но если вы регулярно нарушаете график платежей, это станет негативным фактором. 

В общем случае считается, что клиент ненадежен, если он допускал просрочки свыше 60 дней за последние 180 дней.

Подход к анализу кредитных историй у банков разный: одни проверяют данные за последние 3 года, другие — за 5 лет, а третьи изучают клиента досконально, вплоть до его первого кредита.  

Исправить такую ошибку можно через банк, который выдавал тот самый кредит. Получив соответствующее требование, организация должна привести КИ в порядок в течение 10 рабочих дней. 

А чтобы избежать подобных накладок, проверьте свою кредитную историю перед подачей заявки на ипотеку Для этого сделайте запросы в разные БКИ — всего их семь. Обратиться в каждое БКИ для бесплатной проверки истории можно дважды в год. 

Отсутствие кредитной истории иногда тоже служит причиной отказа в ипотеке. Раз нет КИ, банку не будет понятно, что вы за заемщик и как исполняете обязательства. 

В такой ситуации перед ипотекой имеет смысл взять небольшой кредит и аккуратно его погасить. 

Сделать это желательно за 3–6 месяцев до часа икс, чтобы в БКИ обновились данные. Для подстраховки можно приложить к заявке на ипотеку справку о полном погашении предыдущего кредита.    

2. Недостаточный доход, большие расходы.

С 2019 года банки обязаны рассчитывать показатель долговой нагрузки (ПДН). Согласно ему на платежи по действующим кредитам вместе с будущей ипотекой у заемщика должно уходить не более 50% дохода 

Если у вас есть действующие кредитные карты, желательно закрыть их — некоторые банки считают их действующими кредитами. 

Если же для одобрения ипотеки не хватает дохода, можно пересмотреть параметры кредита (уменьшить сумму, увеличить срок) либо найти созаемщика или поручителя.

3. Непогашенные долги.

Проверяя кредитные истории, банки в том числе делают запрос и в единую базу службы судебных приставов. Если там «висит» штраф до 1000 рублей — не страшно. Но вот долги по алиментам или коммунальным платежам могут послужить причиной отказа.

Учитывают кредиторы и те долги, по которым исполнительное производство прекращено, но не окончено. Так бывает, если приставы по какой-то причине не смогли взыскать долг и вернули исполнительный лист взыскателю. 

4. Ненадежный работодатель.

Проверку на добросовестность проходит не только заявитель, но и его работодатель. Если у юрлица проблемы, например с налоговой или с фирмой ведут судебные тяжбы партнеры и клиенты, — это повод усомниться в стабильности дохода заявителя.  

5. Подача недостоверной информации.

Банки проверяют абсолютно все данные из анкеты заемщика, и если в нее закрадется даже непреднамеренная ошибка, это, скорее всего, сочтут попыткой обмана. Поэтому несколько раз проверьте заполненную анкету перед подачей заявки. 

6. Неликвидный предмет залога.

Как правило, обязательным условием ипотечного кредитования становится передача недвижимости в залог банку. Поэтому кредитор уделяет особое внимание ее ликвидности — тому, легко ли продать залоговое имущество по адекватной цене, если заемщик не сможет обслуживать ипотеку.

Если причина отказа в этом, попробуйте сменить залоговый объект, дополнительно уточнив требования банка к имуществу. Например, некоторые кредитные организации не берут в залог объекты с несогласованными перепланировками, деревянные дома, квартиры гостиничного типа и т. д.

Перепланировка и ипотека — две вещи несовместные?

Это самые распространенные причины, но есть и другие основания для отказа. Например, наличие судимости, банкротство, деловая репутация клиента и так далее. 

Мало того, что кредитная политика у каждого банка своя, она еще может меняться, и заявка, которую одобрили бы еще полгода назад, сегодня может не пройти. 

С 2015 года при отказе банк по закону должен указывать его точную причину. И все же кредитные организации нередко обходятся общими формулировками. 

Подробности можно попытаться выяснить у кредитного менеджера. Они в последнее время все чаще идут навстречу клиентам и дают разъяснения, а иногда и рекомендации, что нужно исправить, чтобы получить ободрение в будущем. 

Мораторные и немораторные отказы 

Все, о чем мы рассказали выше, — это так называемые немораторные отказы. В этом случае все зависит только от конкретного банка, и если вы уже на следующий день подадите заявку в другую организацию, то вполне можете получить одобрение. 

Однако есть еще мораторный отказ — своего рода принудительная «блокировка» заемщика на срок до трех месяцев. Эту меру Центробанк России разработал для снижения кредитной нагрузки на физлиц.   

Причины мораторного отказа могут быть связаны как с заемщиком (чрезмерная долговая нагрузка, слишком активная подача заявок и даже отказ от уже одобренного кредита), так и с состоянием самого банка. 

Например, ЦБ может проводить в организации финансовую проверку или готовить банк к отзыву лицензии, санации, передаче активов другой компании. В это время работа банка, в том числе выдача кредитов, приостанавливается. 

Если по какой-то причине клиенту установили мораторий, кредит до истечения положенного срока ему не даст ни один банк — заявка будет автоматически отклонена. За время «вне игры» заемщику необходимо определить, что стало причиной блокировки, и решить проблему.

13. На какой максимальный срок выдают ипотечный кредит? 

Максимальный срок, на который сейчас в России выдается ипотека, — 30 лет. Это касается и рыночной ипотеки, и льготных кредитов в рамках госпрограмм. Такие условия предлагает несколько крупных банков, имеющих господдержку: Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Россельхозбанк, банк «Дом.РФ». 

Большинство других банков выдает ипотеку не более чем на 25 лет. Средним сроком по жилищным кредитам принято считать 15 лет, а минимальным — 3–5 лет.

На срок одобренной ипотеки может повлиять возраст клиента: как правило, пенсионерам дают более «короткие» кредиты, чтобы к моменту полного погашения их возраст не превышал 65–70 лет.

Однозначного ответа на вопрос «Выгодно ли брать ипотеку на максимальный срок?» нет. Это зависит от конкретной ситуации заемщика. Чаще всего самыми выгодными оказываются среднесрочные кредиты (на 15–20 лет) с возможностью частично-досрочного погашения. 

Если вы захотите воспользоваться этой возможностью, то при наличии стабильного дохода выгоднее выбрать сокращение срока выплаты, а если уверенности в завтрашнем дне нет — выбирайте уменьшение ежемесячного платежа. 

Платим вперед: все о частично-досрочном погашении ипотеки

14. Может ли банк в одностороннем порядке повысить процент по уже выданному жилищному кредиту? 

По российским нормам (законы «О банках и банковской деятельности», «О потребительском кредите») банки не имеют права в одностороннем порядке повышать процентную ставку по уже выданным кредитам с фиксированными ставками. Однако из этого правила есть ряд исключений. 

Наиболее распространенные ситуации, когда ставку могут повысить: 

1. По согласованию с клиентом — например, после окончания льготного периода. Это весьма распространенная практика при покупке новостройки по льготным программам от застройщиков. В договоре прописывают, что ставка в размере 0,1–1% фиксируется на год, а затем повышается.  

2. Клиент отказывается от страхования ипотеки. По стандартным условиям кредитного договора банк в таком случае может поднять ставку, но не выше того максимума, который был установлен на момент выдачи займа. 

3. Заемщик нарушил существенные условия договора — например, потратил деньги не на строительство дома, а на возведение хозяйственных построек.

4. Изменения в договор вносятся по решению суда из-за серьезных нарушений со стороны заемщика. Банк может потребовать не расторгнуть договор, а увеличить ставку по кредиту. Такие случаи редки, но все же известны в судебной практике.

Во всех остальных ситуациях в одностороннем порядке банки могут только снижать процентные ставки по кредитам.

Процентные ставки почти во всех льготных госпрограммах фиксированные. Исключение составляет сельская ипотека. По ее условиям, в некоторых случаях к одобренной ставке прибавляется размер ключевой ставки ЦБ РФ. 

Например, вы заключили договор со ставкой 2,7%, а через год государство закончило субсидировать программу, ключевая ставка на тот момент составляла 7%: новая ставка по вашему договору будет 9,7%.

Могут ли банки в одностороннем порядке повысить ставку на уже взятую ипотеку? 

15. Может ли иностранец получить ипотеку в России? 

Иностранцы имеют право получить ипотеку в России, законодательных ограничений на это нет. При этом гражданам ряда стран СНГ (например, республики Беларусь или Казахстана), взять ипотеку будет проще, чем приезжим из дальнего зарубежья. 

Кредитуя иностранцев, большая часть крупных банков предъявляет к ним повышенные требования: например, увеличивает ставку на 5–10 п. п., а первоначальный взнос повышает до 20–50%.  

Требования к заемщикам и пакету документов каждый банк определяет самостоятельно. В целом кредиторы предпочитают тех иностранцев, которые постоянно проживают на территории России, официально трудоустроены, являются налоговыми резидентами в РФ (для этого достаточно прожить в России 90 дней и написать заявление в ФНС), имеют стабильный доход и положительную кредитную историю.

Наличие у нерезидента РФ вида на жительство тоже является плюсом, но некоторые банки рассматривают клиентов и с разрешением на временное проживание. Также шанс получить ипотеку вырастет, если супруг иностранца является гражданином и налоговым резидентом РФ, получает стабильный подтверждаемый доход и готов стать созаемщиком.

Все вышесказанное относится к кредитам, которые банки выдают на рыночных условиях. Получить ипотеку с господдержкой иностранные граждане не могут. 

Ипотека стала понятнее? Подайте единую заявку в несколько банков на Циан и получите персональное кредитное предложение. 

Материал будет дополняться. Если вы не нашли ответа на интересующий вас вопрос об ипотеке, задайте его в комментариях, а мы постараемся ответить на него в продолжении статьи.