Как купить дачу без посредников пошаговая инструкция

Для новичков приобретение загородной недвижимости выглядит как покупка кота в мешке. Сложность заключается в большом объёме информации, которую придётся не просто собирать из различных источников, но и анализировать, взвешивая за и против. Ошибки, допущенные до заключения договора, приносят проблемы в будущем. В этой статье расскажем, на что обратить внимание при покупке дома, чтобы сделка прошла без осложнений.

Что нужно знать об объекте на вторичном рынке 

По оценкам экспертов, большинство домов от собственников имеют те или иные проблемы, связанные с нарушениями правил строительства. Ошибки могут быть допущены на этапе геологических изысканий, во время проектирования, при закупке материалов, в процессе возведения здания, то есть на всех этапах до ввода в эксплуатацию. Масштаб будущих действий нужно понимать до заключения сделки. Одно дело, если хозяин сэкономил на подшивке кровли — эту работу несложно завершить новому владельцу. Совсем другое, если есть нарушения в несущем конструктиве и фундаменте. Здесь даже возможности капитального ремонта ограничены.

Оценка технического состояния — только одна из деталей огромного пазла. На подготовительном этапе важно понимать, что именно вы хотите приобрести.

Составьте список потребностей и пожеланий каждого члена семьи. Определите главные и второстепенные пункты. Результаты сведите в общую таблицу. Эта информация будет отправной во время поиска.

Отличие дачи от жилого дома

До покупки дома с земельным участком необходимо решить важный вопрос, от которого зависит целевое использование недвижимости. В объявлениях о продаже обычно не указывают назначение объекта. На практике важно знать, что именно покупаете: дачу или жилой коттедж.

Дачная недвижимость предназначена для сезонного проживания. Домик может находиться в посёлке, деревне, садоводческом товариществе (СНТ) — местоположение неважно. Главное — строение рассчитано на временное пользование.

Загородный дом спроектирован для постоянного проживания семьи, и это не единственное отличие. 

Ключевая разница заключается в следующем:

• Владелец частного коттеджа без проблем может оформить регистрацию места жительства. Получить адрес постоянного проживания на даче намного сложнее, поскольку этот тип застройки планируют в рекреационных зонах, отведённых исключительно под садоводство. Здесь не предусмотрены условия подключения к центральным коммуникациям, есть проблемы с заведением больших мощностей в дом (техусловия рассчитаны на дачное проживание). Прописаться удастся только в том случае, если у гражданина нет другой недвижимости.
• В случае изъятия земли и строения под государственные нужды, сумма компенсации окажется мизерной вне зависимости от качества использованных материалов и стоимости построенного жилья.
• Если у приобретённого участка с домом назначение не под ИЖС, в регистрации откажут. Строение будет причислено к самострою и определено под снос.

На специализированных сайтах продавцы часто опускают терминологические определения, и это вводит в заблуждение неопытных покупателей.

До начала поисков решите, что для вас главное: жить в собственном загородном доме на постоянной основе или периодически выезжать на дачу.

Приступаем к поиску вариантов

Если не пользоваться услугами риэлторов, придётся просматривать интернет–порталы. Крупные ресурсы («Авито», «Яндекс–недвижимость», «Циан») необходимо проверять не реже раза в день, чтобы не упустить горячее предложение.

Что нужно знать при покупке деревенского дома 

Приобретение дачи в черте населённого пункта имеет ряд плюсов. Здесь жизнь не замирает на зиму, расчисткой общих дорог и площадок занимаются коммунальные службы, есть сложившаяся инфраструктура, регулярное транспортное сообщение. Перечисленные преимущества не покажутся лишними, если эта работа ложится на плечи хозяина.

Недостатки у дачи тоже есть, и их нужно учитывать. К минусам относятся неоднородное социальное окружение, отсутствие централизованного наблюдения, ограниченное снабжение в магазинах. За домик в СНТ нужно будет платить членские взносы. Плата невелика, но и уровень сервиса высоким не назовешь. За эти деньги товарищество организует уборку снега, вывоз мусора и некоторые другие услуги (перечень есть в уставе).

В отличие от СНТ обязательные взносы в коттеджном посёлке ощутимо выше. Здесь покупатель получает уже другой сервис:

• Ограждение по периметру.
• Контроль зон доступа.
• Постоянную охрану.
• Управляющую компанию, отвечающую за обеспечение нормальной жизни в посёлке.

Как отсечь пустышки 

Для того чтобы не тратить время на поездки напрасно, привлекательные лоты нужно проверять из дома. Оценку местности проводят с помощью спутников через карты местности «Гугл» или «Яндекс». Здесь нужно использовать все доступные инструменты, в том числе построение маршрутов, панораму местности, расстояния до объекта.

На этапе сбора информации данные на понравившиеся варианты желательно сразу фиксировать в блокноте. Накопленные сведения помогут не упустить важное, по пунктам сравнить разные лоты и сделать правильный выбор.

Отвергать услуги риэлторов в любом случае тоже не стоит. У собственника может просто не быть времени, чтобы заниматься продажей. Кроме того, у специалиста с опытом лучше получается договариваться. 

Чем опасна покупка нежелательного объекта

Здесь речь идёт не о самом доме, а о его окружении, причём расстояния не ограничиваются прямой видимостью. Безопасная удалённость может составлять десятки километров.

Приведём несколько примеров, на что нужно обращать внимание при покупке дома:

• Свалки и полигоны захоронения (в том числе площадки, отданные под рекультивацию) — 2–6 км. Точное расстояние зависит от объёма мусора и направления преимущественных ветров.

• Заводы по сжиганию мусора — 25 км. В Московской области строится четыре предприятия, ещё одно запустят в Татарстане.
• Отстойники канализационных стоков — 5 км.
• Комплексы по сортировке мусора — 1 км.
• Животноводческие фермы с открытым способом сушки навоза — 5 км.
• Полигоны и аэродромы — не менее 15 км от ВПП.
• Производственные предприятия с токсичными выбросами — 10–15 км.

Нежелательное соседство можно рассматривать как основание для получения весомой скидки, но помните, что продать такую недвижимость будет очень сложно.

Дополнительные проверки

Если объект после просмотра в целом понравился, попросите у продавца правоустанавливающие документы, кадастровую регистрацию на участок и дом. 

На сайте Росреестра проверьте следующие данные:

• Адрес.
• Площадь.
• Категорию, определяющую назначение земли.
• Вид использования.
• Стоимость по реестру.
• Межевание.
• Обременения.
• Дату регистрации и кадастровый номер права владения.

Через МФЦ необходимо заказать развёрнутую выписку ЕГРН, обращая внимание на сведения о переходе прав. Частая смена хозяев — повод задать уточняющие вопросы о причинах продажи. Кроме того, вы получите данные с именем действующего владельца или юридического лица с правами на собственность. Обратите внимание, чтобы все данные совпадали с информацией, полученной от продавца.

Полезные ресурсы

Перед тем как купить дом, можно провести самостоятельную юридическую проверку с помощью сервиса RiskOver. Информация предоставляется бесплатно. Система построена по принципу опросника. Пользователь выбирает ответы из предложенных вариантов, программа выдаёт экспертное заключение с оценкой рисков.

Полезные проверки:

• Соответствие паспортных данных и адреса регистрации можно посмотреть на сервисе МВД.
• ИНН физлица на сайте ФСН РФ.
• Открытые исполнительные производства на открытом ресурсе Федеральной службы судебных приставов.

Первый разговор с продавцом

В начале общения необходимо уточнить сведения в объявлении и получить новую информацию о продаваемом доме. Торг на этом этапе неуместен и даже вреден, поскольку владелец может расценить покупателя как несерьёзного и свернуть разговор. Подготовьте вопросы заранее и делайте отметки по мере получения ответов в своём опросном листе.

Есть ли регистрация на дом

Это важный этап проверки, поскольку с получением регистрации могут возникнуть проблемы.

Как долго объект находится в собственности

Здесь нужно уточнить причины продажи, особенно если срок владения менее трёх лет. Кроме того, если сделка состоится раньше 3–5 лет (период зависит от типа собственности), то нужно будет оплатить налог с продажи.

Есть ли межевание

Допускается заключать сделку без зафиксированных границ участка. Однако в этом случае соседи могут прибавить к своей земле определённую долю незакреплённой площади, что–то построить на вашей территории, и в будущем это станет причиной для споров. Проведённое межевание, отражённое на карте Росреестра, — бесспорное достоинство участка.

Чем подтверждено право владения

У владельца должен быть один из правоустанавливающих документов (перечень приведём ниже).

Если объект подходит по вышеперечисленным пунктам, нужно проверить, насколько удобно расположение.

Оцениваем локацию

Местоположение должно устраивать как с точки зрения окружающего ландшафта (уровень коттеджного посёлка, близость леса, водоёма), так в плане доступности. Посмотрите по маршрутным картам, сколько по времени займёт дорога до мест назначения на автомобиле и общественном транспорте, если эта опция входит в ваши планы.

Оцените, насколько развита инфраструктура, проверьте перспективные планы развития территории. Обратите внимание на экологическую обстановку, уровень безопасности, защищённость. Познакомьтесь с соседями — это можно сделать после осмотра. В разговоре уточните, нет ли проблем со стороны местных жителей, какие особенности связаны с проживанием (сезонные подтопления, недостаток воды в летний период, перебои с подачей электроэнергии и т.п.).

Осматриваем техническое состояние дома

Главное, что нужно сделать при покупке дома, — проверить объект с точки зрения эксплуатации. Если нет достаточного строительного опыта, необходимо нанять эксперта.

Проверку ведут поэтапно:

• Стены снаружи и изнутри. Трещины в несущем конструктиве указывают на проблемы с фундаментом и надёжностью дома. В деревянном строении растрескивания возникают из–за сырого материала и неравномерной усадки. Серьёзные дефекты могут быть скрыты под слоем штукатурки. На это указывают следы свежего ремонта.
• Фундамент. Проектное качество основания проверяют с помощью специальных инструментов — здесь вам понадобится эксперт. Также осмотрите подвал и цоколь на предмет следов подтоплений и сырости.

• Перекрытия. Проверьте горизонтальность потолков и пола. Перекрытия не должны гулять и деформироваться под нагрузкой.
• Кровля. Состояние крыши оценивают по чердаку. Следы протечек и плесень указывают на дефекты покрытия, ошибки в установке изоляционных материалов и утеплителя.
• Водоснабжение. Проверьте напор на верхнем этаже. Уточните, откуда подаётся вода. Если из собственной скважины, возьмите пробу на анализ.

• Канализация. Спросите продавца, как организован отвод стока (централизованное подключение или автономная система). Уточните тип септика и особенности обслуживания. Проверьте по месту, нет ли неприятного запаха.
• Отопление. Надёжная проверка возможна только в холодное время. Летом осмотрите котёл на предмет протечек, попросите включить тёплый пол и батареи во всём доме. Если есть покомнатная или поэтажная разводка, уточните, как она работает.
• Вентиляция. Протестируйте работоспособность. В вентканалах должна быть хорошая тяга.

• Электроснабжение. Попросите подключить несколько мощных потребителей за раз. Оцените, насколько справляется система. Возьмите у продавца поэтажные схемы электропроводки, уточните, какие использованы кабели, есть ли стабилизаторы напряжения, как запускается резервный контур в случае отключения подачи энергии.
• Дренаж. Уточните, как осушается участок, если заметили признаки сезонного подтопления.
• Автополив. Проверьте, как работает система, какая площадь закрыта дождевальными установками, а что придётся поливать вручную.

Проверяем документы

Если результаты предыдущих проверок не вызывают сомнений, необходимо убедиться в возможности заключения сделки.

При покупке дома с земельным участком понадобятся следующие документы:

• Подтверждение права владения домостроением. Хозяин должен предоставить один из документов (договор на куплю–продажу или дарение, свидетельство о вступлении в наследство). 
• Свидетельства, подтверждающие регистрацию прав собственности (два отдельных документа на дом и на участок).
• Технический паспорт жилого здания, содержащий поэтажные планы.
• Свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию участка.
• Паспорт всего домовладения, содержащий чертеж участка, отметками расположения построек.

На что обращать внимание при осмотре дома

Проверяйте не только внешний вид и интерьеры жилых комнат, но и подсобные помещения, а также подвал с чердаком. Нежилое пространство без декоративной отделки даёт больше информации о состоянии здания.

Поверхности следует оценивать по уровню, проверяя вертикальность и горизонтальность. Перекосы говорят о нарушениях в несущем конструктиве. Крупные проблемы сложно устранить даже с помощью капитального ремонта.

Оценивайте состояние коммуникаций на работоспособность каждого контура. Найдите слабые места и посмотрите (посоветуйтесь со специалистом), сколько средств и времени потребует ремонт.

Пройдитесь по участку. На территории не должно быть избытка влаги. О заболоченности свидетельствуют характерные растения (осока, камыш).

Проверьте, насколько удобны подъездные дорожки, нет ли вблизи высоковольтных линий. Безопасное расстояние до вышки на 330–400 кВт не менее 30 м.

Если на территории есть бассейн или видовой пруд, они должны быть заполнены. Заметьте уровень на глаз. Проведите с хозяином или соседями час–два, а потом снова вернитесь на место и посмотрите, не ушла ли вода. Понижение даже на сантиметр за указанное время — серьёзная проблема. Это значит, что чаша не держит воду, в ней есть трещины и всё придётся переделывать, а это долго и дорого.

Как не попасться мошенникам: полезные советы и рекомендации 

Проверяйте всё, что говорит продавец. Честный вид — ещё не гарантия порядочности и добрых намерений. На каждом этапе, где чувствуете себя неуверенно, привлекайте специалистов. Проверьте документы у нотариуса, выясните, есть ли риски у сделки.

Обратите внимание на регистрацию домовладения. Если покупаете участок с домом без оформления (по словам хозяина, здесь всё в порядке, осталась самая малость), то юридически вы приобретаете самострой. Такой объект сложно, а иногда и невозможно зарегистрировать. Потребуются годы, технические экспертизы, судебные разбирательства и бесконечные хождения по инстанциям. Гарантии, что результат будет положительным, нет.

Ещё одна распространённая схема — продажа домовладения по доверенности. В этом случае нужно обратиться к юристу, который проверит следующие сведения:

• Насколько реален доверитель.
• Проведена ли доверенность официально.
• Есть ли на каждом документе подпись и печать нотариуса.

Мошеннические схемы сегодня не редкость. Суды постоянно сталкиваются с потерпевшими, оставшимися и без денег, и без недвижимости. Самый безопасный способ заключить сделку купли–продажи — обратиться за помощью в юридическую фирму. 

Покупка домовладения требует времени и повышенного внимания к каждому этапу проверок. Для того чтобы ничего не упустить при осмотре, предлагаем воспользоваться пошаговой инструкцией.

Покупка дома: порядок действий

После того как найдено несколько подходящих предложений, необходимо составить опросный лист для сбора информации.

Телефонный разговор с продавцом 

Заранее подготовьте 5–6 вопросов о недвижимости (о праве собственности, назначении, межевании, правоустанавливающих документах). Не старайтесь узнать всё и сразу. Цель — определить, стоит ли ехать на осмотр или это не ваш вариант.

Подготовка к встрече

Договоритесь о просмотре в дневное время, чтобы подробно рассмотреть строения и участок. Заложите на просмотр не менее часа. Если вариант подходящий, объект нужно проверять детально. Если нет уверенности в своих силах, заручитесь поддержкой эксперта, имеющего опыт в строительстве.

День для поездки

При осмотре главное — не упустить критические дефекты, поэтому по возможности договаривайтесь о встрече сразу после хорошего дождя. Так появиться возможность увидеть протечки и оценить, во сколько обойдётся ремонт.

Окрестности

Проверьте по картам и на месте, насколько у дома благоприятное соседство. Обращайте внимание и на ближайшие, и на удалённые объекты с учётом рекомендованных расстояний.

Расположение на участке

Оцените, насколько положение здания соответствует санитарным требованиям.

Нормативные расстояния до границ с соседями:

• Места содержания скота и птицы, высокие деревья — 4 м.
• Жилой дом — 3 м (правила одинаковы для капитальных зданий из кирпича, газобетона, бруса и других материалов).
• Среднерослые посадки — 2 м.
• Хозяйственные постройки, кустарники — 1 м.

От жилого дома до общей улицы должно оставаться не менее 5 м. Если есть сомнения, проверьте расположение с рулеткой. В случае судебных споров все ошибки потребуют привести к норме.

Знакомство с продавцом

Проверяйте и перепроверяйте полученную информацию с учётом рисков. По статистике, покупка дома от застройщика связана с незначительными проблемами. Эксперты оценивают такую сделку на 4+. В предложениях от частных владельцев дефекты строительства обнаруживаются практически в каждом случае. Часть из них устранима и может послужить поводом для скидки.

Техническая документация

Составьте список, по которому будете сверять пакет документов. Чертежи и схемы отмечайте не только по наличию, но и по соответствию фактической планировке. В случае расхождений с планами уточните причину. Критические нарушения, например, несоответствия в несущем конструктиве должны быть закреплены документально.

Осмотр снаружи

Обойдите дом по периметру и посмотрите состояние цоколя, отмостки, подшивки кровли, внешний вид стен. Трещины указывают на серьёзные проблемы с фундаментом.

Инженерные сети

Проверяйте коммуникации последовательно, начиная с технического помещения. Узлы и трубы, скрытые в коробах, осмотрите с фонариком, открыв дверцы. Обойдите все санузлы, оцените напор по этажам, скорость стока в канализацию, силу тяги в вытяжке. Попросите включить отопление в доме, даже если осмотр проходит летом. Проверьте наличие схем разводки коммуникаций — это облегчит ремонт в будущем.

Чердак и подвал

Осмотр вспомогательных помещений — важный этап оценки дома. Поверхности без декоративной отделки дают более полное представление о состоянии конструкций. Если владелец отказывается предоставить доступ, это серьёзное основание отказаться от покупки.

Осмотр внутри

Осматривайте дом от входной двери, обходя этаж в одном направлении. Заходите во все помещения, включая подсобные и технические комнаты. Обращайте внимание на пол, стены, оконные и дверные проёмы, потолок, специальный конструктив (камины, печи).

Как избежать проблем после покупки

После подписания договора могут всплыть проблемы, ускользнувшие от внимания в ходе проверок. К основным относятся межевые споры, обременения, правомерность ранее заключённых сделок.

Исключите межевые споры с соседями

Границы и площадь должны соответствовать данным кадастровой карты. Сверяться нужно с соседними участками. Величины могут смещаться в одном направлении, и это объясняется сдвигом показаний спутниковых карт и отметок в реестре. Если данные отличаются на неодинаковые величины, то скорее всего допущены ошибки. 

Точные границы надела, отражённые в кадастре, защищают право собственности. Расхождения дают повод для тяжб. Споры с соседями могут тянуться годами, поэтому проверьте межевание до заключения сделки.

До подписания договора купли–продажи следует убедиться, что все ограничения, аресты и обязательства по залогу сняты. Данные по объекту содержатся в выписке ЕГРН. От продавца нужно получить информацию о его способности заключать сделку (выписка НБКИ подтверждает, что нынешний владелец не банкрот). 

Выясните правомерность ранее проведённых сделок

Все договора по данному лоту, проведённые до нынешней сделки, должны быть чистыми. Нужно проверить данные в выписке ЕГРН в части перехода прав. Здесь приводится история жилого дома, перечисляются владельцы, манипуляции (дарение, наследование, купля–продажа), права собственности. Убедитесь, что по объекту нет ограничений, штрафов и арестов.

Не торопитесь с проверками. Каждому шагу уделяйте необходимое внимание, дающее полную уверенность в полученной информации. Следуйте инструкции, чтобы ничего не упустить.

Прежде чем купить дачу, проверьте право собственности продавца, уточните реальные границы участка и вид его использования. Только после этого можно переходить к заключению договора, передаче денег и регистрации права. 

Проверьте документы

Убедитесь, что продавцу действительно принадлежит интересующая вас дача. Для начала попроситеу него копии документов. На этом этапе возможны ситуации:

1. Продавец показывает вам свидетельство о праве собственности, выданное после 1998 года, или выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). 

«Это наиболее предпочтительная ситуация. Однакоя бы рекомендовала все равно обратиться в МФЦ за новой выпиской, ведь с момента выдачи старого документа участок мог быть продан, заложен, на него мог быть наложен арест и т.д. В новой выписке такие моменты будут видны», – рассказала ЦИАН Дарья Третьякова, адвокат КА «Юрпроект».

2. У продавца на руках свидетельство о праве собственности, выданное до 1998 года, в ЕГРН информация об участке не вносилась. 

«В этом случае нужно убедить продавца обратиться с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права и только после внесения записи в реестр заключать сделку», – советует Анастасия Миловская,старший юрист «Крайнев, Корчуганова и партнеры».

3. Продавец предъявляет судебное решение, свидетельство о праве на наследство, соглашение о разделе имущества.

Совет аналогичный – нужно дождаться внесения сведений в ЕГРН и только потом выходить на сделку.

4. Право собственности на дачный участок отсутствует, есть только членская книжка садового или дачного объединения. 

Ни в коем случае не покупайтедачу через «садовую книжку». Она лишь подтверждает членство в некоммерческом товариществе, а не собственность. 

СОВЕТ

На сайте Росреестра https://rosreestr.ru/site можно бесплатно воспользоваться электронным сервисом «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online», получить общедоступные сведения о характеристиках объекта (адрес, описание), наличии зарегистрированных прав и обременений.

Справка для продавца

Обратите внимание и на личность самого продавца. «Задавайте ему вопросы, возможно, он не тот, за кого себя выдает. Видите несоответствие между версией продавца и документами, излишнюю нервозность –отказывайтесь от сделки», – советует Анастасия Миловская.

Валерий Новиков, управляющий партнер юридической компании «Юристат», также советует не стесняться: «Если продавец не совсем адекватно себя ведет, нужно попросить справку из психдиспансера. Если есть сомнение, можно потребовать и справку из наркодиспансера».

Если продавец состоит в браке – просите нотариально заверенное согласие супруга на продажу дачи. В обратной ситуации есть риск, что сделка будет признана недействительной.

Кроме того, необходимо убедиться, что человек не расторгал брак в последние тригода. Если это все же произошло, уточните, есть ли в судебном решении или в нотариально заверенном соглашении о разделе совместно имуществаоговорка, что бывший супруг не имеет каких-либо прав на отчуждаемый объект.

 Одна из известных схем мошенничества при покупке дачи – подложная доверенность. «Если продают по доверенности, следует встретиться непосредственно с собственником и потребовать его документы, копию паспорта оставить себе. Также нужно проверить доверенность у нотариуса, который ее выдавал. Или хотя бы – по реквизитам в специальном публичном реестре на сайте Федеральной нотариальной палаты  (http://reestr-dover.ru)», – советует  Валерий Новиков.

 Кадастровый учет

Если документы в порядке, а личность продавца не вызывает опасений, убедитесь, что размер и конфигурацияучасткасоответствуют тому, что продавец вам показывает. Оптимально, когда в ЕГРН,помимо сведений о собственнике участка, содержатся и данные о его координатах.Однако, как говорится, доверяй, но проверяй: все равно лучше вызвать кадастрового инженера, который выедет на местность и покажет, как данные ЕГРН соотносятся среальным положением дел.

«Такая проверка особенно важна, когдавы приобретаетеучасток с постройками. Если после покупки окажется, что часть дома или бани заступает на соседний участок, сосед впоследствии сможет потребовать снос такого строения. Также не стоит забывать, что постройки не должны стоять вплотную к границе участка: как правило, требуется, чтобы хозяйственные объекты были как минимум в метре от границы, а жилые дома – в 3 метрах», – говорит Дарья Третьякова. 

Если данных о границе участка в ЕГРН нет, товы очень рискуете: спор с соседями может возникнуть в любой момент.

«Проблема в том, что около 70% дачников оформили в собственность свои строения по дачной амнистии – упрощенной процедуре без обязательного межевания. То есть, границы и площадь участка могут быть пересмотрены, например, если ваши соседи вдруг все же решат межевать участок. Поэтому попросите продавца определить четкие границы. Да, на это уйдет три-четыре недели, но только в таком случае можно быть уверенными в отсутствии возможных посягательств на ваше имущество», – убежден Илья Менжунов. 

Еще один нюанс – вид разрешенного использования (ВРИ). Информацию, как можно использовать участок и что на нем разрешается строить, можно увидеть в ЕГРН. Соответствующие вопросы можно задать и в местной администрации. Это поможет исключить неприятные сюрпризы после покупки дачного участка. В частности, законом запрещается строить жилые дома на землях сельхозназначения для сельхозпроизводства или мелиорации. 

Дача в охранной зоне 

Внимательно отнеситесь к осмотру прилегающей территории: если рядом с границами вы видите газопровод или ЛЭП, узнайте у собственника сетей, не попадает ли участок в охранную зону. «В противном случае уже после покупки может оказаться, что на участке нельзя строить, разводить огонь или копать погреб (в зависимости от специфики охранной зоны)», – уточняет Дарья Третьякова.

Кроме того, попробуйте выяснить, не планируется ли прохождение через поселок дороги или строительство какого-либо иного инфраструктурного объекта. В московском регионе уже были прецеденты, когда дачи пытались продать с большой скидкой. При этом продавцы знали, что что через пару лет участки изымут для нужд государства. Покупатели на такие дома, увы, находились.

Если через ваш поселок планируется строительство шоссе или железнодорожных линий, есть риск, что рано или поздно ваш купленный дом изымут для государственных нужд, предложив компенсацию, размер которой часто не совпадает с реальной рыночной стоимостью объекта. 

Проведение сделки

Договор купли-продажи может быть заключен в простой письменной форме. В нем важно досконально прописать все характеристики – как дома, так и участка: кадастровые номера, площадь, адрес. По словам Дарьи Третьяковой, документ не обязательно должен быть очень длинным и сложным, но есть моменты, на которые обязательно нужно обратить внимание.

1. В договоре нужно указывать реальную цену продажи. Иначе если потом с участком возникнут проблемы, вернуть деньги будет очень сложно. Кроме того, занижение цены в договоре может привести к негативным налоговым последствиям, если вы решите впоследствии перепродать дачу. 
2. Отдельным пунктом стоит отметить отсутствие притязаний третьих лиц на дачу. Это особенно актуально на загородном рынке, где участки часто переходят в наследство и порой на них неожиданно появляются претенденты.
3. Все нужно доводить до конца. Даже после подписания договора и передачи денег, вы еще не стали собственником участка. Право собственности перейдет только после государственной регистрации в ЕГРН. Ни в коем случае не откладывайте совместное с продавцом обращение в Росреестр или МФЦ.

СОВЕТ

«На мой взгляд, привлечение юриста необходимо на этапе даже не сбора документов, а подбора жилья. И самое главное – не ведитесь на объекты с самыми низкими ценами. Варианты без «подводных камней» не будут стоить дешево», – Илья Менжунов.

Фото: Игорь Порхомовский

Собрали риски, с которыми может столкнуться покупатель дачного дома

Покупка дачи, как и любой другой недвижимости, дело ответственное. Мало выбрать подходящий поселок, хороший дом с благоустроенным участком и коммуникациями, нужно еще проверить правоустанавливающие документы и самого продавца, чтобы в будущем избежать неприятных ситуаций.

С какими скрытыми трудностями может столкнуться покупатель дачи, рассказываем вместе с экспертами.

1. Проблемы с документами и регистрацией

Один из главных пунктов при покупке дачи или любой другой недвижимости — это проверка документов и возможные трудности с ними (в частности, неполный пакет документов). Например, у продавца может отсутствовать право собственности на земельный участок. По словам руководителя коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанны Колесниковой, в подавляющем большинстве случаев покупатели обходятся минимальной проверкой — заказывают выписку из ЕГРН, подтверждающую, что право продавца зарегистрировано в реестре. Однако проверять надо не только текущую запись в реестре, но также законность приобретения права собственности, отмечает юрист.

У продавца как минимум должны быть паспорт и правоустанавливающие документы на дачу (например, договор купли-продажи, документы на наследство). «Документов всегда должно быть два: на землю (подтверждающий право собственности) и на дом (если оформлены дом и земля). Договор купли-продажи всегда один, мы включаем туда и дом, и землю», — сказала эксперт офиса загородной недвижимости «Миэль» «На Николоямской» Анна Почикаева.

Крайне важна справка об отсутствии долгов по взносам, если участок в СНТ, ДСК и подобных объединениях граждан, продолжила Жанна Колесникова. «Если менялась категория участка или вид разрешенного использования, то нужны соответствующие документы. Дальше список зависит от конкретной ситуации», — пояснила эксперт.

2. Долги на даче

Неприятной неожиданностью для покупателя могут стать долги по целевым и членским взносам СНТ, ДНП, на территории которых расположен дачный дом. Само по себе наличие долгов по взносам не препятствует продаже участка, если на него не наложен арест. Задолженность также не переходит новому собственнику, говорит Жанна Колесникова. Однако на практике они могут стать для него проблемой, предостерегает юрист.

«Руководство СНТ может создавать новому собственнику различные неудобства, пытаясь получить долг с него, а не со старого собственника, который уже недоступен. Например, могут возникнуть сложности с подключением к газу, электричеству, общим коммуникациям, доступом на общую территорию», — привела пример Жанна Колесникова.

Чтобы не оказаться заложником чужих долгов, перед сделкой необходимо потребовать у продавца справку об отсутствии долгов, выданную руководством СНТ. Нелишним будет и личное знакомство с руководством для того, чтобы выяснить, какие взносы и платежи есть в поселке, рекомендовала юрист.

Кроме того, при покупке дачи нужно учитывать не только ее стоимость, но и ежегодные взносы, общее благоустройство территории СНТ, которая содержится на деньги дачников, добавила эксперт из «Миэль».

3. Продавец-банкрот

Проверять важно не только документы на дачу, но и самого продавца (есть ли у него долги, ведутся ли в отношении него судебные разбирательства). К примеру, наличие у собственника на момент сделки крупных долгов может привести к потере дачного домика в случае, если прежнего собственника признают банкротом.

Чем более крупные долги у продавца, тем выше риск его банкротства и возможного оспаривания сделки, предупреждает руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнры». «Теоретически можно оспорить сделку, совершенную за три года до банкротства продавца. Однако чем меньше промежуток времени между признанием должника банкротом и сделкой, тем риск выше», — добавила она.

Чтобы обезопасить себя от подобной ситуации, необходимо проверить, не возбуждено ли в отношении продавца дело о банкротстве, нет ли вынесенных решений суда и возбужденных исполнительных производств на крупные суммы, рекомендует юрист.

4. Покупка дачи с прописанными людьми

Неприятностью могут стать прописанные в доме люди, о которых покупатель не знал и не проверил этот момент. Прописывают через домовую книгу, которая находится на руках владельца. Но бывает так, что при продаже дома владелец не передает ее покупателю и последний приобретает дом с прописанными в нем людьми, отметила начальник отдела управления загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Татьяна Максимова.

Нередко дачные или садовые дома юридически не являются жилыми. На дачный отдых этот факт никак не влияет. Но прописаться в таком доме просто так не получится. Для этого потребуется перевести его из садового в жилой. Подробнее, как это можно сделать, читайте в нашем материале: Прописаться на даче: как перевести садовый дом в жилой и сэкономить.

5. Отсутствие межевания

Проколом покупателя может стать отсутствие межевания земельного участка, на котором находится дача. «Совершить сделку можно и при отсутствии межевания, переход права собственности вам зарегистрируют. Но если приобретение происходит с привлечением ипотечных средств, то банку потребуется полный пакет документов», — говорит Анна Почикаева.

По законодательству, перед тем как распорядиться земельным участком, необходимо провести межевание. Иногда Росреестр пропускает сделки с земельными участками без межевания, но сейчас такие участки встречаются все реже, отмечает партнер юридической фирмы «Вестсайд» Наталья Водолагина.

Споры с межеванием могут быть минимизированы, если в выписке из ЕГРН уже определены границы участка на кадастровой карте. Чтобы снизить риски споров о границах земельного участка, можно также пригласить кадастрового инженера для определения реальных границ земельного участка. Также нужно удостовериться, что указанные в выписке из ЕГРН данные соответствуют параметрам дома. «Помимо этого, рекомендуется запросить собственника заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Этот документ может заказать только собственник. Из него будет видно, что и каких размеров можно строить на участке, как его можно использовать», — добавила юрист.

6. Наложение границ

Еще одна возможная проблема при покупке дачи — наложение границ земельного участка на границы участков соседей или общего пользования. «Очень часто в поселках можно наблюдать такую картину: один сосед немного сдвинул забор на участок другого, следующий сделал то же самое, и в итоге собственник крайнего участка может недосчитаться нескольких соток земли. Худший вариант — обнаружить, что купленный вами дом фактически стоит на земле соседа», — привела пример Жанна Колесникова. По ее словам, частным случаем такой проблемы может стать наложение границ земельного участка на границы лесного фонда. Это может помешать строительству на нем.

Чтобы такого не произошло, лучше обратиться к кадастровому инженеру, который должен сверить координаты из выписки ЕГРН на конкретную местность с помощью геодезического оборудования. Проверить наложение границ на границы лесного фонда можно на соответствующих региональных порталах, например на геопортале Подмосковья. «Если наложение границ есть, то попросите продавца его исключить перед сделкой. Как правило, в большинстве случаев это можно сделать в упрощенном порядке за несколько дней», — добавила юрист.

7. Не для круглогодичного проживания

Дача — это дом для сезонного проживания, обычно с мая по сентябрь включительно. Далее дом закрывается и консервируется до следующего летнего сезона. Бывают случаи, когда покупатели планируют жить на даче дольше, хотя на практике это невозможно. Поэтому перед покупкой нужно учитывать, как строился дом — для круглогодичного проживания или как летний.

«Некоторые покупатели думают, что они в летнем доме смогут проживать и в зимний период. Это ошибка. Для зимнего дома нужно хорошее утепление дома и все коммуникации и отопление», — предупредила Анна Почикаева.

8. Неузаконенные постройки

Еще один возможный сюрприз — покупка земельного участка с неузаконенными постройками. Бывают ситуации, когда у продавца оформлено право собственности только на земельный участок, а расположенные на нем жилой дом и хозяйственные постройки не оформлены, привела пример руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры».

«С точки зрения приобретения права собственности здесь нет проблемы, поскольку постройки стоят на земельном участке и приобретаются покупателем. Однако проблемы могут возникнуть, когда покупатель решит зарегистрировать свое право собственности на них, что необходимо, к примеру, для подключения газа», — предупредила юрист.

На этом этапе новый собственник как раз может обнаружить, что дом возведен с существенными нарушениями. Например, частично расположен на чужой земле, что препятствует постановке его на кадастровый учет и регистрации права собственности. Чтобы этого избежать, желательно покупать уже оформленные объекты.

9. Старые коммуникации

Скрытой проблемой могут стать и старые, изношенные коммуникации, не переданные на баланс специализированных организаций или органов местного самоуправления. Это может быть изношенный трансформатор, не переданный сетевой организации, или бесхозный мост, ведущий в поселок, который зимой становится опасным.

«У этих объектов одна общая проблема — они не переданы на баланс организации, которая должна отвечать за их эксплуатацию. Заставить сетевую организацию чинить такой трансформатор или муниципалитет чистить такой мост — задача сложная», — говорит юрист.

Полностью обезопасить себя от подобной проблемы сложно, но можно снизить риски. Например, расспросить потенциальных соседей, которые знают обо всех проблемах в поселке и зачастую охотно ими делятся.


Решив приобрести дачу, человеку нужно обратить внимание на несколько моментов. Часто покупателя обманывают мошенники и продают дом без документов. Как купить дачу и не попасться на удочку таких людей? Сегодня мы рассмотрим, на что нужно обращать внимание при покупке имущества и какие документы должен передать вам продавец дачи.

Поиск подходящего варианта

Прежде, чем начать искать недвижимость, человеку нужно определиться с некоторыми моментами.

Как часто он будет жить на даче? Будет ли он там жить в холодный период времени? Нужна ли ему прописка? Как он будит добираться до города? От ответов на эти вопросы будет зависать, где и какой дом вам нужен.

При покупке дачи, человеку нужно заострить особое внимание на такие факторы:

• Насколько далеко дача от вашей квартиры или от населенного пункта. Продумайте, как вы будите туда добираться.
• Ознакомьтесь с участком земли и оцените, как будет смотреться ваша новая постройка на этом участке. Проанализируйте расстояние земельного участка от соседей и проезжей улицы, так как потом могут возникнуть проблемы.
• Посмотрите есть ли в доме коммуникация и в каком она состоянии. Так как если ее нет или она плохая, на ее ремонт может уйти много времени и средств.
• Если вы хотите прописаться в доме, тогда детально изучите все документы, так как сделать это с недействительными бумагами очень сложно.
• Оцените состояние дома. В этом вам могут помочь обычные строители.
• Оцените экологию территории и возможные природные явления. Узнайте, нет ли в этой местности весенних наводнения и т.п.

Это самые важные моменты, на которые нужно обращать внимание. Сейчас мы разберем пошагово процедуру покупки дачи.

Сбор документов

Многие россияне не хотят заниматься решением этого вопроса, поэтому прибегают к услугам риелтора. Так как за его услугу нужно платить, некоторые граждане хотят знать, как купить дачу без посредников. В этом им поможет наша инструкция.

В первую очередь, проверьте есть ли все необходимые бумаги. Этот момент очень важен, так как если их нет, тогда вам придется делать их самостоятельно и платить за это большую сумму. Вовремя заметив недостающие документы, вы можете попросить хозяина их сделать.

Например, продавец может предоставить садовую книжку, как правоустанавливающий документ, но это неправильно. Чтобы знать, какие конкретно в вашем случае необходимы документы, можно проконсультироваться с юристом, заполнив форму в конце этой статьи. Консультация бесплатна.

При покупке дачи вам понадобятся такие документы:

• Кадастровый паспорт дома и участка.
• Свидетельство о праве собственности на дом и участок.
• Нотариально заверенная доверенность, если заключает сделку доверенное лицо.
• Письменное согласие второго супруга на покупку дачи.
• Паспорт покупателя и продавца.

Если все документы будут правильно составлены, тогда ваша сделка с продавцом будет успешной и юридически защищенной. Давайте познакомимся с каждым этим документом.

Правоустанавливающий документ на землю

В свидетельстве обратите внимание на разрешенный вид использования земли и его назначение. Учитывая Земельный кодекс, все земли делятся на такие категории, земли:

1. Водного фонда.
2. Запаса
3. Сельскохозяйственного назначения.
4. Лесного фонда.
5. Для промышленной деятельности.
6. Населенных пунктов.
7. На которых, охраняются особые объекты.

Дача может быть расположена только на землях населенных пунктах или землях предназначенных для ведения сельского хозяйства.

Дачу можно использовать только для дачного строительства или садоводства.

Кадастровый паспорт

Этот документ выдается в государственном кадастре недвижимости, благодаря которому, можно проводить разные операции с земельным участком. В кадастровом паспорте указывают такую информацию:

1. ФИО правообладателя.
2. Кадастровый номер.
3. Адрес.
4. Вид собственности.
5. Стоимость участка.
6. Площадь.
7. Вид использования.
8. Назначение земли.

Также там указан план участка. Если на земле есть постройка, тогда на нее должны быть документы.

Любое здание на даче должно быть зарегистрировано и иметь свидетельство.

Этот документ обязателен для заключения сделки, если его нет, тогда нужно его сделать. На это может уйти до шести месяцев.

Не путайте кадастровый паспорт с планом. План – это дополнение к основному документу. Кадастровый план показывает границы участка.

Проверьте, соответствуют ли данные в документе реальности. В этом вам может помочь специалист из геодезической организации. Уточните в земельном комитете, согласны ли соседи с установленными границами.

Правоустанавливающий документ на дом

Часто бывает так, что дом, который находится на земельном участке, не оформлен. Конечно, пройти эту процедуру можно самостоятельно благодаря дачной амнистии, которую продлили до 2023 года, однако на это уйдет много времени.
Мало того, не все строения можно оформить по упрощенной форме. В таком случае, хозяину придется получить разрешение на строительство и акт ввода постройки в эксплуатацию. Это очень хлопотные процедуры, поэтому либо пусть продавец сам решит этот вопрос, либо договоритесь с ним снизить цену.

Также обращайте внимание на регистрацию других построек на участке. Если их возвели после регистрации дома, тогда их зарегистрировать можно только в судебном порядке.

Другие документы

Еще нужно иметь на руках кадастровый и технический паспорт дома. Их выдают в Бюро технической инвентаризации. На их изготовление может уйти целый месяц.
Также нужна справка об отсутствии задолженности перед садоводческим товариществом. Сюда можно отнести задолженность по оплате коммунальных услуг. Новому хозяину нужно узнать у этого общества, какие дополнительные платежи он будет платить.

Межевание земли

Важно, чтобы земельный участок прошел межевание. Без проведения этой процедуры хозяину не выдадут документ на право собственности.

Межевание состоит из трех этапов: собственно межевание, получение соответствующего документа и регистрация.

Покупать землю можно только при наличии свидетельства о праве на собственность. Они могут быть розового и синего цвета. В 93 Федеральном законе о дачной амнистии говориться,

что если у человека есть кадастровый паспорт, тогда межевание земли проводить не обязательно.

Однако процедура межевания имеет свои плюсы:

• Согласно документам, земельный участок может быть больше, нежели это есть на самом деле. Межевание поможет исправить недоразумение.
• Если соседи начнут нарушать ваши границы, вы сможете быстро отстоять свои права.

Межевание защищает человека от будущих проблем.

Передача денег за имущество

После того, как вы заключили договор купли-продажи, вам нужно передать деньги продавцу за приобретенную дачу.

От указанной цены в договоре будет зависеть размер налога, который обязан заплатить продавец, поэтому вы заранее должны продумать сумму и договориться о способе оплаты.

Деньги можно передать из рук в руки, через банковский счет или через аккредитив. Некоторые специально берут кредит, чтобы расплатиться за покупку – это тоже нужно обсудить с продавцом.

Приватизация дачи

Чтобы получить право на собственность, нужно пойти с прежним хозяином в ФСГР кадастра и картографии. Этот территориальный орган на протяжении месяца регистрирует договор купли-продажи и право собственности. При регистрации, уполномоченное лицо проверяет все документы. Если проблем с документами нет, тогда он выдает зарегистрированный договор и свидетельство о праве собственности новому хозяину.

Страховка имущества

Каждому владельцу следует решить вопрос о  необходимости застраховать собственность от несчастных случаев. Это предостережет вас от непредвиденных ситуаций и сохранит ваши средства. Сумма страховки зависит от материала, из которого построено здание, поэтому на это тоже нужно обратить внимание при покупке дачи.
Оформить страховку можно в любой компании, которая имеет хорошую репутацию. Чтобы выбрать подходящие для себя условия, не спешите связывать с первой попавшей организацией. Ознакомьтесь с условиями разных компаний и посоветуйтесь с опытным специалистом.

© 2018, Про сад и дом. Все права защищены.

(22 оценок, среднее: 4,09 из 5)

Загрузка…