Как купить дом без посредников пошаговая инструкция

Для новичков приобретение загородной недвижимости выглядит как покупка кота в мешке. Сложность заключается в большом объёме информации, которую придётся не просто собирать из различных источников, но и анализировать, взвешивая за и против. Ошибки, допущенные до заключения договора, приносят проблемы в будущем. В этой статье расскажем, на что обратить внимание при покупке дома, чтобы сделка прошла без осложнений.

Что нужно знать об объекте на вторичном рынке 

По оценкам экспертов, большинство домов от собственников имеют те или иные проблемы, связанные с нарушениями правил строительства. Ошибки могут быть допущены на этапе геологических изысканий, во время проектирования, при закупке материалов, в процессе возведения здания, то есть на всех этапах до ввода в эксплуатацию. Масштаб будущих действий нужно понимать до заключения сделки. Одно дело, если хозяин сэкономил на подшивке кровли — эту работу несложно завершить новому владельцу. Совсем другое, если есть нарушения в несущем конструктиве и фундаменте. Здесь даже возможности капитального ремонта ограничены.

Оценка технического состояния — только одна из деталей огромного пазла. На подготовительном этапе важно понимать, что именно вы хотите приобрести.

Составьте список потребностей и пожеланий каждого члена семьи. Определите главные и второстепенные пункты. Результаты сведите в общую таблицу. Эта информация будет отправной во время поиска.

Отличие дачи от жилого дома

До покупки дома с земельным участком необходимо решить важный вопрос, от которого зависит целевое использование недвижимости. В объявлениях о продаже обычно не указывают назначение объекта. На практике важно знать, что именно покупаете: дачу или жилой коттедж.

Дачная недвижимость предназначена для сезонного проживания. Домик может находиться в посёлке, деревне, садоводческом товариществе (СНТ) — местоположение неважно. Главное — строение рассчитано на временное пользование.

Загородный дом спроектирован для постоянного проживания семьи, и это не единственное отличие. 

Ключевая разница заключается в следующем:

• Владелец частного коттеджа без проблем может оформить регистрацию места жительства. Получить адрес постоянного проживания на даче намного сложнее, поскольку этот тип застройки планируют в рекреационных зонах, отведённых исключительно под садоводство. Здесь не предусмотрены условия подключения к центральным коммуникациям, есть проблемы с заведением больших мощностей в дом (техусловия рассчитаны на дачное проживание). Прописаться удастся только в том случае, если у гражданина нет другой недвижимости.
• В случае изъятия земли и строения под государственные нужды, сумма компенсации окажется мизерной вне зависимости от качества использованных материалов и стоимости построенного жилья.
• Если у приобретённого участка с домом назначение не под ИЖС, в регистрации откажут. Строение будет причислено к самострою и определено под снос.

На специализированных сайтах продавцы часто опускают терминологические определения, и это вводит в заблуждение неопытных покупателей.

До начала поисков решите, что для вас главное: жить в собственном загородном доме на постоянной основе или периодически выезжать на дачу.

Приступаем к поиску вариантов

Если не пользоваться услугами риэлторов, придётся просматривать интернет–порталы. Крупные ресурсы («Авито», «Яндекс–недвижимость», «Циан») необходимо проверять не реже раза в день, чтобы не упустить горячее предложение.

Что нужно знать при покупке деревенского дома 

Приобретение дачи в черте населённого пункта имеет ряд плюсов. Здесь жизнь не замирает на зиму, расчисткой общих дорог и площадок занимаются коммунальные службы, есть сложившаяся инфраструктура, регулярное транспортное сообщение. Перечисленные преимущества не покажутся лишними, если эта работа ложится на плечи хозяина.

Недостатки у дачи тоже есть, и их нужно учитывать. К минусам относятся неоднородное социальное окружение, отсутствие централизованного наблюдения, ограниченное снабжение в магазинах. За домик в СНТ нужно будет платить членские взносы. Плата невелика, но и уровень сервиса высоким не назовешь. За эти деньги товарищество организует уборку снега, вывоз мусора и некоторые другие услуги (перечень есть в уставе).

В отличие от СНТ обязательные взносы в коттеджном посёлке ощутимо выше. Здесь покупатель получает уже другой сервис:

• Ограждение по периметру.
• Контроль зон доступа.
• Постоянную охрану.
• Управляющую компанию, отвечающую за обеспечение нормальной жизни в посёлке.

Как отсечь пустышки 

Для того чтобы не тратить время на поездки напрасно, привлекательные лоты нужно проверять из дома. Оценку местности проводят с помощью спутников через карты местности «Гугл» или «Яндекс». Здесь нужно использовать все доступные инструменты, в том числе построение маршрутов, панораму местности, расстояния до объекта.

На этапе сбора информации данные на понравившиеся варианты желательно сразу фиксировать в блокноте. Накопленные сведения помогут не упустить важное, по пунктам сравнить разные лоты и сделать правильный выбор.

Отвергать услуги риэлторов в любом случае тоже не стоит. У собственника может просто не быть времени, чтобы заниматься продажей. Кроме того, у специалиста с опытом лучше получается договариваться. 

Чем опасна покупка нежелательного объекта

Здесь речь идёт не о самом доме, а о его окружении, причём расстояния не ограничиваются прямой видимостью. Безопасная удалённость может составлять десятки километров.

Приведём несколько примеров, на что нужно обращать внимание при покупке дома:

• Свалки и полигоны захоронения (в том числе площадки, отданные под рекультивацию) — 2–6 км. Точное расстояние зависит от объёма мусора и направления преимущественных ветров.

• Заводы по сжиганию мусора — 25 км. В Московской области строится четыре предприятия, ещё одно запустят в Татарстане.
• Отстойники канализационных стоков — 5 км.
• Комплексы по сортировке мусора — 1 км.
• Животноводческие фермы с открытым способом сушки навоза — 5 км.
• Полигоны и аэродромы — не менее 15 км от ВПП.
• Производственные предприятия с токсичными выбросами — 10–15 км.

Нежелательное соседство можно рассматривать как основание для получения весомой скидки, но помните, что продать такую недвижимость будет очень сложно.

Дополнительные проверки

Если объект после просмотра в целом понравился, попросите у продавца правоустанавливающие документы, кадастровую регистрацию на участок и дом. 

На сайте Росреестра проверьте следующие данные:

• Адрес.
• Площадь.
• Категорию, определяющую назначение земли.
• Вид использования.
• Стоимость по реестру.
• Межевание.
• Обременения.
• Дату регистрации и кадастровый номер права владения.

Через МФЦ необходимо заказать развёрнутую выписку ЕГРН, обращая внимание на сведения о переходе прав. Частая смена хозяев — повод задать уточняющие вопросы о причинах продажи. Кроме того, вы получите данные с именем действующего владельца или юридического лица с правами на собственность. Обратите внимание, чтобы все данные совпадали с информацией, полученной от продавца.

Полезные ресурсы

Перед тем как купить дом, можно провести самостоятельную юридическую проверку с помощью сервиса RiskOver. Информация предоставляется бесплатно. Система построена по принципу опросника. Пользователь выбирает ответы из предложенных вариантов, программа выдаёт экспертное заключение с оценкой рисков.

Полезные проверки:

• Соответствие паспортных данных и адреса регистрации можно посмотреть на сервисе МВД.
• ИНН физлица на сайте ФСН РФ.
• Открытые исполнительные производства на открытом ресурсе Федеральной службы судебных приставов.

Первый разговор с продавцом

В начале общения необходимо уточнить сведения в объявлении и получить новую информацию о продаваемом доме. Торг на этом этапе неуместен и даже вреден, поскольку владелец может расценить покупателя как несерьёзного и свернуть разговор. Подготовьте вопросы заранее и делайте отметки по мере получения ответов в своём опросном листе.

Есть ли регистрация на дом

Это важный этап проверки, поскольку с получением регистрации могут возникнуть проблемы.

Как долго объект находится в собственности

Здесь нужно уточнить причины продажи, особенно если срок владения менее трёх лет. Кроме того, если сделка состоится раньше 3–5 лет (период зависит от типа собственности), то нужно будет оплатить налог с продажи.

Есть ли межевание

Допускается заключать сделку без зафиксированных границ участка. Однако в этом случае соседи могут прибавить к своей земле определённую долю незакреплённой площади, что–то построить на вашей территории, и в будущем это станет причиной для споров. Проведённое межевание, отражённое на карте Росреестра, — бесспорное достоинство участка.

Чем подтверждено право владения

У владельца должен быть один из правоустанавливающих документов (перечень приведём ниже).

Если объект подходит по вышеперечисленным пунктам, нужно проверить, насколько удобно расположение.

Оцениваем локацию

Местоположение должно устраивать как с точки зрения окружающего ландшафта (уровень коттеджного посёлка, близость леса, водоёма), так в плане доступности. Посмотрите по маршрутным картам, сколько по времени займёт дорога до мест назначения на автомобиле и общественном транспорте, если эта опция входит в ваши планы.

Оцените, насколько развита инфраструктура, проверьте перспективные планы развития территории. Обратите внимание на экологическую обстановку, уровень безопасности, защищённость. Познакомьтесь с соседями — это можно сделать после осмотра. В разговоре уточните, нет ли проблем со стороны местных жителей, какие особенности связаны с проживанием (сезонные подтопления, недостаток воды в летний период, перебои с подачей электроэнергии и т.п.).

Осматриваем техническое состояние дома

Главное, что нужно сделать при покупке дома, — проверить объект с точки зрения эксплуатации. Если нет достаточного строительного опыта, необходимо нанять эксперта.

Проверку ведут поэтапно:

• Стены снаружи и изнутри. Трещины в несущем конструктиве указывают на проблемы с фундаментом и надёжностью дома. В деревянном строении растрескивания возникают из–за сырого материала и неравномерной усадки. Серьёзные дефекты могут быть скрыты под слоем штукатурки. На это указывают следы свежего ремонта.
• Фундамент. Проектное качество основания проверяют с помощью специальных инструментов — здесь вам понадобится эксперт. Также осмотрите подвал и цоколь на предмет следов подтоплений и сырости.

• Перекрытия. Проверьте горизонтальность потолков и пола. Перекрытия не должны гулять и деформироваться под нагрузкой.
• Кровля. Состояние крыши оценивают по чердаку. Следы протечек и плесень указывают на дефекты покрытия, ошибки в установке изоляционных материалов и утеплителя.
• Водоснабжение. Проверьте напор на верхнем этаже. Уточните, откуда подаётся вода. Если из собственной скважины, возьмите пробу на анализ.

• Канализация. Спросите продавца, как организован отвод стока (централизованное подключение или автономная система). Уточните тип септика и особенности обслуживания. Проверьте по месту, нет ли неприятного запаха.
• Отопление. Надёжная проверка возможна только в холодное время. Летом осмотрите котёл на предмет протечек, попросите включить тёплый пол и батареи во всём доме. Если есть покомнатная или поэтажная разводка, уточните, как она работает.
• Вентиляция. Протестируйте работоспособность. В вентканалах должна быть хорошая тяга.

• Электроснабжение. Попросите подключить несколько мощных потребителей за раз. Оцените, насколько справляется система. Возьмите у продавца поэтажные схемы электропроводки, уточните, какие использованы кабели, есть ли стабилизаторы напряжения, как запускается резервный контур в случае отключения подачи энергии.
• Дренаж. Уточните, как осушается участок, если заметили признаки сезонного подтопления.
• Автополив. Проверьте, как работает система, какая площадь закрыта дождевальными установками, а что придётся поливать вручную.

Проверяем документы

Если результаты предыдущих проверок не вызывают сомнений, необходимо убедиться в возможности заключения сделки.

При покупке дома с земельным участком понадобятся следующие документы:

• Подтверждение права владения домостроением. Хозяин должен предоставить один из документов (договор на куплю–продажу или дарение, свидетельство о вступлении в наследство). 
• Свидетельства, подтверждающие регистрацию прав собственности (два отдельных документа на дом и на участок).
• Технический паспорт жилого здания, содержащий поэтажные планы.
• Свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию участка.
• Паспорт всего домовладения, содержащий чертеж участка, отметками расположения построек.

На что обращать внимание при осмотре дома

Проверяйте не только внешний вид и интерьеры жилых комнат, но и подсобные помещения, а также подвал с чердаком. Нежилое пространство без декоративной отделки даёт больше информации о состоянии здания.

Поверхности следует оценивать по уровню, проверяя вертикальность и горизонтальность. Перекосы говорят о нарушениях в несущем конструктиве. Крупные проблемы сложно устранить даже с помощью капитального ремонта.

Оценивайте состояние коммуникаций на работоспособность каждого контура. Найдите слабые места и посмотрите (посоветуйтесь со специалистом), сколько средств и времени потребует ремонт.

Пройдитесь по участку. На территории не должно быть избытка влаги. О заболоченности свидетельствуют характерные растения (осока, камыш).

Проверьте, насколько удобны подъездные дорожки, нет ли вблизи высоковольтных линий. Безопасное расстояние до вышки на 330–400 кВт не менее 30 м.

Если на территории есть бассейн или видовой пруд, они должны быть заполнены. Заметьте уровень на глаз. Проведите с хозяином или соседями час–два, а потом снова вернитесь на место и посмотрите, не ушла ли вода. Понижение даже на сантиметр за указанное время — серьёзная проблема. Это значит, что чаша не держит воду, в ней есть трещины и всё придётся переделывать, а это долго и дорого.

Как не попасться мошенникам: полезные советы и рекомендации 

Проверяйте всё, что говорит продавец. Честный вид — ещё не гарантия порядочности и добрых намерений. На каждом этапе, где чувствуете себя неуверенно, привлекайте специалистов. Проверьте документы у нотариуса, выясните, есть ли риски у сделки.

Обратите внимание на регистрацию домовладения. Если покупаете участок с домом без оформления (по словам хозяина, здесь всё в порядке, осталась самая малость), то юридически вы приобретаете самострой. Такой объект сложно, а иногда и невозможно зарегистрировать. Потребуются годы, технические экспертизы, судебные разбирательства и бесконечные хождения по инстанциям. Гарантии, что результат будет положительным, нет.

Ещё одна распространённая схема — продажа домовладения по доверенности. В этом случае нужно обратиться к юристу, который проверит следующие сведения:

• Насколько реален доверитель.
• Проведена ли доверенность официально.
• Есть ли на каждом документе подпись и печать нотариуса.

Мошеннические схемы сегодня не редкость. Суды постоянно сталкиваются с потерпевшими, оставшимися и без денег, и без недвижимости. Самый безопасный способ заключить сделку купли–продажи — обратиться за помощью в юридическую фирму. 

Покупка домовладения требует времени и повышенного внимания к каждому этапу проверок. Для того чтобы ничего не упустить при осмотре, предлагаем воспользоваться пошаговой инструкцией.

Покупка дома: порядок действий

После того как найдено несколько подходящих предложений, необходимо составить опросный лист для сбора информации.

Телефонный разговор с продавцом 

Заранее подготовьте 5–6 вопросов о недвижимости (о праве собственности, назначении, межевании, правоустанавливающих документах). Не старайтесь узнать всё и сразу. Цель — определить, стоит ли ехать на осмотр или это не ваш вариант.

Подготовка к встрече

Договоритесь о просмотре в дневное время, чтобы подробно рассмотреть строения и участок. Заложите на просмотр не менее часа. Если вариант подходящий, объект нужно проверять детально. Если нет уверенности в своих силах, заручитесь поддержкой эксперта, имеющего опыт в строительстве.

День для поездки

При осмотре главное — не упустить критические дефекты, поэтому по возможности договаривайтесь о встрече сразу после хорошего дождя. Так появиться возможность увидеть протечки и оценить, во сколько обойдётся ремонт.

Окрестности

Проверьте по картам и на месте, насколько у дома благоприятное соседство. Обращайте внимание и на ближайшие, и на удалённые объекты с учётом рекомендованных расстояний.

Расположение на участке

Оцените, насколько положение здания соответствует санитарным требованиям.

Нормативные расстояния до границ с соседями:

• Места содержания скота и птицы, высокие деревья — 4 м.
• Жилой дом — 3 м (правила одинаковы для капитальных зданий из кирпича, газобетона, бруса и других материалов).
• Среднерослые посадки — 2 м.
• Хозяйственные постройки, кустарники — 1 м.

От жилого дома до общей улицы должно оставаться не менее 5 м. Если есть сомнения, проверьте расположение с рулеткой. В случае судебных споров все ошибки потребуют привести к норме.

Знакомство с продавцом

Проверяйте и перепроверяйте полученную информацию с учётом рисков. По статистике, покупка дома от застройщика связана с незначительными проблемами. Эксперты оценивают такую сделку на 4+. В предложениях от частных владельцев дефекты строительства обнаруживаются практически в каждом случае. Часть из них устранима и может послужить поводом для скидки.

Техническая документация

Составьте список, по которому будете сверять пакет документов. Чертежи и схемы отмечайте не только по наличию, но и по соответствию фактической планировке. В случае расхождений с планами уточните причину. Критические нарушения, например, несоответствия в несущем конструктиве должны быть закреплены документально.

Осмотр снаружи

Обойдите дом по периметру и посмотрите состояние цоколя, отмостки, подшивки кровли, внешний вид стен. Трещины указывают на серьёзные проблемы с фундаментом.

Инженерные сети

Проверяйте коммуникации последовательно, начиная с технического помещения. Узлы и трубы, скрытые в коробах, осмотрите с фонариком, открыв дверцы. Обойдите все санузлы, оцените напор по этажам, скорость стока в канализацию, силу тяги в вытяжке. Попросите включить отопление в доме, даже если осмотр проходит летом. Проверьте наличие схем разводки коммуникаций — это облегчит ремонт в будущем.

Чердак и подвал

Осмотр вспомогательных помещений — важный этап оценки дома. Поверхности без декоративной отделки дают более полное представление о состоянии конструкций. Если владелец отказывается предоставить доступ, это серьёзное основание отказаться от покупки.

Осмотр внутри

Осматривайте дом от входной двери, обходя этаж в одном направлении. Заходите во все помещения, включая подсобные и технические комнаты. Обращайте внимание на пол, стены, оконные и дверные проёмы, потолок, специальный конструктив (камины, печи).

Как избежать проблем после покупки

После подписания договора могут всплыть проблемы, ускользнувшие от внимания в ходе проверок. К основным относятся межевые споры, обременения, правомерность ранее заключённых сделок.

Исключите межевые споры с соседями

Границы и площадь должны соответствовать данным кадастровой карты. Сверяться нужно с соседними участками. Величины могут смещаться в одном направлении, и это объясняется сдвигом показаний спутниковых карт и отметок в реестре. Если данные отличаются на неодинаковые величины, то скорее всего допущены ошибки. 

Точные границы надела, отражённые в кадастре, защищают право собственности. Расхождения дают повод для тяжб. Споры с соседями могут тянуться годами, поэтому проверьте межевание до заключения сделки.

До подписания договора купли–продажи следует убедиться, что все ограничения, аресты и обязательства по залогу сняты. Данные по объекту содержатся в выписке ЕГРН. От продавца нужно получить информацию о его способности заключать сделку (выписка НБКИ подтверждает, что нынешний владелец не банкрот). 

Выясните правомерность ранее проведённых сделок

Все договора по данному лоту, проведённые до нынешней сделки, должны быть чистыми. Нужно проверить данные в выписке ЕГРН в части перехода прав. Здесь приводится история жилого дома, перечисляются владельцы, манипуляции (дарение, наследование, купля–продажа), права собственности. Убедитесь, что по объекту нет ограничений, штрафов и арестов.

Не торопитесь с проверками. Каждому шагу уделяйте необходимое внимание, дающее полную уверенность в полученной информации. Следуйте инструкции, чтобы ничего не упустить.

Содержание:

• По каким критериям выбирать дом и как проходит сделка?
• Как найти дом по объявлению?
• Что выяснить при первом звонке по объявлению?
• Выезжаем на просмотр
• Покупка дома рядом с важными объектами
• Разные статусы земли
• Устав СНТ и прочих объединений
• Дефекты объекта
• Каким должен быть договор купли-продажи?
• Документы:

      — Выписка из ЕГРН

      — Что проверять в выписке из ЕГРН?

      — Согласие супруга на сделку

      — Градостроительный план земельного участка

      — Документы на специальное оборудование

      — Выписка из домовой книги

      — Техплан, техпаспорт и техописание

      — Список обязательных документов

      — Перечень дополнительных (опциональных) документов.

По каким критериям выбирать дом и как проходит сделка?

В общих чертах порядок действий такой:

1. Покупатель выясняет для себя цель покупки (для самостоятельного проживания, сдачи в аренду, в инвестиционных целях) и то, будет ли он приобретать готовый дом или намерен строить его самостоятельно.

2. Цель определяет и параметры дома — они отличаются в зависимости от того, как он будет использоваться:

• Если основная задача — сохранить и приумножить капитал, тогда большее внимание необходимо уделить участку: тому, где он находится, какая инфраструктура его окружает и что планируется в перспективе по соседству. Ищите и изучайте планы развития региона, адресные инвестиционные программы, экологические карты.
• Если вы покупаете готовый дом для сдачи в аренду, фокус внимания придется разделить между двумя аспектами: самим домом и инфраструктурой. Вы собираетесь сдавать дом на длительный срок или только на лето? От этого зависят локация (по соседству нужна школа или же лес с речкой?), приемлемое расстояние до крупных городов. Влияет цель покупки и на приемлемый набор инженерных коммуникаций: сдавая дом только на лето, реально обойтись холодным вариантом — да, он будет промерзать зимой, но и не будет использоваться в это время.
• Если вы приобретаете дом для себя, то критерии отбора еще более жесткие.

3. Нужен ли вам риелтор или вы собираетесь покупать дом самостоятельно? 

Выберите подходящего риелтора с помощью сервиса Циан «Заявка риелтору»

Первый вариант предпочтительнее: меньше риск нарваться на мошенников или некачественный объект. Не забудьте заключить договор. 

Вы четко представляете, какой дом и участок ищете? Самое время приступить к просмотру подходящих объявлений — обращайте внимание на все предложения, включая варианты от застройщиков и агентств. Но прежде внимательно прочитайте, как не попасться на фейковое объявление.

Не переживайте, если не найдете подходящий дом после первых просмотров: несколько месяцев поисков — это нормально. После кастинга и тщательного отсеивания вариантов можно отправляться на просмотр.

4. Убедитесь, что владеете необходимой суммой. Если придется оформлять ипотеку, самое время получить предварительное одобрение в банке.

5. Первый просмотр — ознакомительный. Если вариант покажется перспективным, на второй просмотр лучше приехать со строительным экспертом (он проверит качество строительства дома и фундамента) и юристом (с него — проверка документов на дом и участок и составление ДКП).

6. Далее обычно начинаются торги, во время которых стороны окончательно договариваются о цене и заключают авансовое соглашение и/или вносят задаток. Разобраться с ценообразованием поможет этот материал Циан.Журнала. А о том, кто за что платит на сделке, читайте тут. 

7. Продавец начинает сбор документов, покупатель (при необходимости) получает ипотечный кредит.

8. Перед тем как выйти на финишную прямую с подписанием договора купли-продажи, продавец обычно отправляется за справками об отсутствии задолженности. Для этого нужно обратиться к председателю товарищества, в управляющую компанию или к поставщикам коммунальных услуг. Покупатель может составить продавцу компанию — заодно появится шанс не только убедиться, что долгов и правда нет, но и познакомиться, выяснить условия вступления в члены поселка. Это знание пригодится уже после перехода прав (не исключено, что помимо ежегодных взносов есть и вступительный).

9. В назначенный день стороны собираются для заключения договора, передачи денег и расписки об их получении. Спустя несколько дней проводится передача прав собственности (зависит от способа — электронная регистрация сделки или оформление через МФЦ).

Как найти дом по объявлению?

Циан.Журнал неоднократно публиковал инструкции, как выбрать недвижимость по объявлению и избежать знакомства с мошенниками. 

Напомним основные правила поиска по объявлениям:

1. Никогда не платите за просмотр — ни до, ни после него; все просмотры должны быть бесплатными. В противном случае вы подарите жуликам несколько тысяч, а дом так и не увидите или увидите совершенно безобразный вариант, не имеющий отношения к тому, что было представлено на фото.

2. Сразу и бесповоротно отказывайтесь от варианта, если при первом прозвоне вам отвечают, что дом, описанный в объявлении, сейчас недоступен (например, как раз вчера сгорел), но есть чудесная альтернатива в соседнем СНТ. «Чудесная альтернатива» окажется хуже и дороже — расчет на то, что уставшим от поисков претендентам уже будет все равно.

3. Отказывайтесь, если вам сперва предлагают приехать в офис для заключения договора — это тоже мошенничество: понравившийся дом вы так и не увидите, зато надолго станете мишенью агентств, пытающихся впарить вам весь неликвид региона.

4. Если вы нашли в базах несколько объявлений о продаже одного и того же дома, и где-то цена на него существенно ниже — это не щедрость владельца, а попытка мошенников поймать на крючок наивных клиентов, которым в итоге будет предложена сомнительная альтернатива. Зря потратите время (и, не исключено, деньги, если выяснится, что «так дешево, потому что хозяин очень торопится и не хочет тратить время впустую — подтвердите намерения рублем»).

5. Невнятное общение, перенос и срыв просмотров, невозможность связаться с автором объявления, скорее всего, свидетельствуют о том, что приглянувшийся вам дом не продается, а объявление лишь создает такую видимость и регулирует стоимость недвижимости в определенной локации. 

Порой такие объявления публикуют покупатели для облегчения торга, чтобы заявить продавцу, что совсем рядом продается дом намного лучше и не так дорого. Еще фейки создают, чтобы получить более выгодные ипотечные условия (доказать банку, что дома в этой локации дороже, чем кажутся). Когда цель будет достигнута, такое объявление снимут. Вы в этой схеме окажетесь случайным прохожим, который зря потратил время на интересный, но утопичный вариант.

Ищете загородный дом? Загляните в базу объявлений Циан!

Что выяснить при первом звонке по объявлению?

Первый телефонный разговор — своего рода первое очное знакомство покупателя с продавцом. Уже из этого разговора реально понять, с кем вы имеете дело и что за объект присмотрели.

Все нижеперечисленные вопросы имеет смысл задать ответившему на ваш телефонный звонок. Но мы сразу указали, где получится найти всю информацию самостоятельно (в такие расследования необязательно пускаться на ознакомительном этапе, но впоследствии проверка не помешает, так что расскажем обо всем сразу).

Итак, перед выездом на просмотр вы должны знать следующее:

• Проведено ли межевание и все ли в порядке с документами.
• Каков статус земли, на которой стоит дом (выясните кадастровые номера участка и расположенных на нем строений, закажите выписку из ЕГРН: в ней будут указаны и площадь, и статус земли, и обременения, и прочие данные. 

важно

С 1 марта 2023 года выписки из ЕГРН выдают по новым правилам. Если раньше запросить ее мог любой, и Росреестр при этом предоставлял полный отчет по собственникам недвижимости, то теперь личных данных владельца в выписке для третьих лиц больше не будет. То есть определить по ней, реально ли продавец владеет домом, самостоятельно уже не получится. Но справку с персональными данными по-прежнему может получить (и показать вам) сам собственник. Впрочем, документ будет полезен и без личных данных — в нем указаны все ключевые параметры дома и участка.   

Другой вариант — воспользоваться бесплатной публичной кадастровой картой: данных в ней поменьше, зато она бесплатная, показывает статус земли и не надо выяснять кадастровый номер — всё легко ищется на самой карте. Еще одна альтернатива — районная администрация с ее архивами и, в крайнем случае, Федеральная налоговая служба, также владеющая значительной частью данных по интересующему вас объекту.

• Кто является собственником и как будет вестись продажа: сколько владельцев, все ли дееспособные, не проводится ли сделка по доверенности, есть ли несовершеннолетние собственники (ход проверок распишем ниже).
• Единственный способ проверить дееспособность собственника — личное знакомство и просьба представить справки о том, что он не состоит на учете в психо- и наркодиспансерах. Справки предоставляет продавец, причем берет их только в своих районных диспансерах — сторонним медучреждениям доверять не надо.
• Если продажа ведется по доверенности и реального собственника вы не увидите, это существенный риск. Если это вас не останавливает, хотя бы найдите доверенность в реестре нотариальной палаты.
• Если в предыдущей сделке с домом использовался маткапитал, об этом будет пометка в выписке из ЕГРН. В этом случае родители обязаны выделить детям доли. То есть дети должны числиться собственниками присмотренного вами дома. Если это так, узнайте, есть ли разрешение от органов опеки на продажу и какой будет компенсация за утрату прав собственности детьми в этом доме (это либо денежная сумма на спецсчете, либо выделение пропорциональных долей при покупке новой недвижимости). Если маткапитал использовался, а дети в собственниках не значатся, это нарушение — потребуется восстановление их прав (в противном случае они по достижении 18 лет могут затребовать свою долю в проданном родителями имуществе). 
• Сколько лет дом находится в собственности и на каком основании перешел к нынешним владельцам от предыдущих. Как часто менялись собственники до этого (эта информация указана в выписке из ЕГРН, а также есть у представителей местного органа самоуправления — например, в правлении СНТ и районной администрации).

Если в последнее время собственники менялись слишком часто, это должно насторожить: нередко так делают мошенники, заметая следы незаконной сделки, которая произошла несколько перепродаж назад.

Обратите особое внимание, если собственником является юридическое лицо: бывает, что в момент сделки оно проходит процедуру банкротства, в этом случае сделку могут признать недействительной.

• Есть ли на недвижимости обременения. Убедитесь, что дом не находится под залогом, арестом, не фигурирует в судебном разбирательстве или разделе имущества разводящихся супругов. Информация о залоге и аресте есть в выписке из ЕГРН, а вот о разводе или долгах собственника официально никто предупреждать не будет. Исключение — ситуация, когда на объект заявляют обеспечительные меры в виде запрета распоряжения недвижимостью. В таком случае запись об этом появится в ЕГРН — с момента, когда взыскатель получит определение суда.
• Не является ли объект вашего интереса свежим наследством. Официальных сроков «свежести» закон не предусматривает, но юристы  имеют в виду срок до года. В целом общий срок исковой давности — три года (хотя в отдельных случаях он доходит и до 10 лет), поэтому чем позже происходит продажа, тем безопаснее для вас. Учтите: наследниками являются не только очевидные дети, родители и супруг, но и, скажем, иждивенцы наследодателя, — те, кого он содержал в течение года до смерти; выявить их самостоятельно крайне сложно.
• Какие ежегодные траты несут собственники: членские взносы, тарифы на ЖКУ. Узнайте, не слишком ли они высоки и не послужат ли причиной последующей перепродажи (информацию об этом вы найдете  на форумах и в соцсетях, а также при знакомстве с соседями).

Выезжаем на просмотр

Просмотр состоит из двух этапов: осмотр дороги до дома и самого дома. Мы отметим несколько важнейших моментов, которые желательно не упустить из вида.

1. Не торопитесь: обратите внимание на дороги, инфраструктуру и время, затраченное на спокойную поездку от города до дома.

2. Поближе познакомьтесь с соседями, пообщайтесь с местными жителями насчет обслуживания, тарифов, уборки общественных зон и качества коммуникаций. Так вы узнаете о насущных проблемах локации. Те или иные трудности есть почти везде: например, в одних СНТ постоянные перебои с электричеством, а в других никак не проведут межевание. Узнайте, быстро ли приезжает скорая и кто зимой убирает снег.

3. Не поленитесь съездить на приглянувшийся участок без приглашения. Вламываться на  чужую территорию мы не предлагаем, но прогулка по окрестностям без спешки и  заинтересованных лиц под боком окажется полезной. Обращайте внимание на звуки, запахи и количество мусора.

На участке и в доме дел будет побольше. О том, как проверить дом на наличие вредных материалов, подробно написано здесь, а об оценке его технического состояния — тут.

Главный совет: не экономьте на приглашении эксперта-техника. Его услуги обойдутся в 5–10 тыс. рублей, зато он гораздо лучше неопытных покупателей даст оценку состоянию дома, перекрытий, фундамента и выявит опасные дефекты. Такого эксперта имеет смысл приглашать уже на второй просмотр, когда вы поймете, что выбранный дом устраивает вас и по остальным параметрам.

Покупка дома рядом с важными объектами

Обратите внимание, не расположен ли присмотренный вами дом в охранной зоне заповедника, национального парка или исторической усадьбы. Если это так, впоследствии вы рискуете столкнуться с ограничениями: на таких территориях обычно запрещено жилое строительство и ограничена хозяйственная деятельность (более подробно об этом — в разделе «Разные статусы земли»). 

Дом все-таки построен и благополучно стоит? Не исключено, что это просто временный недосмотр местных властей — позже владельцев через суд обяжут его снести.

Выяснить, допустимо ли строить на конкретном участке, можно у местной администрации или у руководства самой достопримечательности. В профилактических целях достаточно изучить план объекта (кадастровая карта в помощь) и убедиться, что участок не расположен ни на какой-нибудь особой территории, ни в ее охранной зоне — это буферная зона по периметру природных объектов, снижающая вредное антропогенное воздействие на них. 

Столь же пристальное внимание надо уделить домам, расположенным рядом с крупными водоемами: реками, озерами, водохранилищами. Водный кодекс РФ накладывает серьезные ограничения на жилое строительство в прибрежной полосе. Чтобы не загрязнять почву и воду, придется построить специальные очистные сооружения, полный список которых приведен в п. 16 ст. 65 Водного кодекса. В некоторых случаях строительство и вовсе запрещено — например, если водоем является источником питьевой воды. При выявлении нарушений — снос через суд. Проверить законность постройки поможет всё та же кадастровая карта.

Если дом был построен по правилам, но позже что-то изменилось (допустим, были перенесены границы охранных зон), это уже не проблема собственника — обязать сносить такой дом нельзя.

Разные статусы земли

Земля, на которой стоят загородные дома, может иметь разные статусы. Полный перечень содержится в классификаторе (приказ Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 года № 540). 

Жилье допускается строить не везде — это зависит от вида разрешенного использования (ВРИ). Есть шанс попробовать изменить ВРИ: для этого потребуется собрать документы по этой инструкции.

Каждый ВРИ предоставляет определенные права и имеет свои ограничения — знать их неплохо бы до того, как вы выйдете на сделку. Какие виды разрешенного использования существуют?

Название ВРИ	Строительство жилых домов	Что разрешено строить
ИЖС (индивидуальное жилищное строительство)	Можно	Жилые дома, гаражи, подсобные сооружения
Для сельскохозяйственного использования	Нельзя	Нежилые помещения и сооружения для хранения и переработки сельхозпродукции
Для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) на полевых участках (если участок находится в категории земель сельскохозяйственного назначения)	Нельзя	Нежилые помещения и сооружения для хранения и переработки сельхозпродукции
Для личного подсобного хозяйства (ЛПХ), усадебный участок на землях населенных пунктов (приравнивается к ИЖС)	Можно	Жилые дома, гаражи, подсобные сооружения
Для огородничества	Можно только с разрешения администрации	Жилые строения, сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и пр.
Для садоводства	Можно с ограничениями	Садовые дома, жилые дома, хозпостройки и гаражи

Раньше было еще и дачное хозяйство, но этот ВРИ упразднили, оставив дачные объединения. Тем не менее закон не прописал сроки переорганизации, поэтому ВРИ под дачное строительство и дачное хозяйство существуют до сих пор.

Для постоянного проживания больше всего подходит ИЖС — обычно такие участки находятся на землях населенных пунктов. Это значит, что, скорее всего, жить тут будет удобнее: вы без проблем получите регистрацию (ее удастся сделать и на землях с другим ВРИ, но это сложнее), чтобы пользоваться государственной социальной инфраструктурой, есть коммунальное обслуживание (вопрос с отключением электричества, чистку дорог и прочее возьмут на себя местные коммунальщики) и более развита инфраструктура.

Если вы собираетесь впоследствии ставить на купленном участке дом, то разрешение на строительство брать не нужно: эту обязанность приостановили до 2026 года в силу действия «дачной амнистии». Но еще до начала строительства дома собственник должен подать уведомление о своих планах. По окончании строительства дом оформляется в собственность на основании межевого плана, который формируется кадастровым инженером. Это план (как правило, на диске) сдается в Росреестр (через МФЦ), и на основании него регистрируется право собственности. Основанием также будут являться правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором стоит дом. 

Строя свой жилой дом, важно уложиться в следующие параметры:

• этажность — не больше трех этажей;
• высота дома — не более 20 м (однако градостроительные регламенты населенных пунктов зачастую ограничивают высотность ИЖС еще больше);
• дом должен состоять из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании, а не для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Устав СНТ и прочих объединений

Коттеджные поселки бывают разных организационно-правовых форм: садовые некоммерческие товарищества (СНТ) или более современные поселки с управляющими компаниями (обычно их форма организации — ООО). В этих поселках допустимы свои уставы, которые никоим образом не зависят от того, какой ВРИ присвоен участку под домами.

Некоторые управляющие компании прорабатывают уставные документы настолько грамотно, что у собственников не получится отказаться быть членами этого объединения, платить ежегодные платежи и пользоваться услугами УК (скажем, при въезде установлен шлагбаум — стало быть, собственник, въезжая на территорию, пользуется услугами охраны).

В других случаях уставные документы прописаны менее хитро, и новым собственникам удается их обойти (правда, позже, вероятно, начнутся судебные тяжбы, вредительство от соседей и/или председателя).

С уставом и своими новыми обязанностями покупателю лучше ознакомиться заранее — узнать о них от продавца, соседей и самого председателя или представителя УК

Устав некоторых поселков предусматривает, что члены-собственники при последующей продаже участка должны прописать в документах при отчуждении обязанность покупателя стать членом объединения.

Дефекты объекта

• Строительство не по СНиПам

Основным интересантом соответствия дома нормам строительства является покупатель — ни одно ведомство не будет штрафовать, если вы решите жить в опасном для себя доме. То есть в первую очередь соответствие правилам необходимо именно покупателю. Понять, как обстоят дела в выбранном объекте, можно при помощи  эксперта-техника, которого обычно приглашают на второй просмотр перед покупкой.

Отдельный повод пригласить специалиста — строительство дома после 2006 года, то есть после начала «дачной амнистии», которая позволяет строить без получения разрешения. 

Техник должен подтвердить, что цокольный этаж не протекает, перекрытия между этажами выдержат нагрузку и т. д.

Где искать такого эксперта? По крупным рейтинговым организациям, которые специализируются на загородном строительстве. Случается, что выявленные недостатки легко устранить, но бывают и неисправимые проблемы — это повод не только для торга, но и для отказа от сделки.

• Документы расходятся с реальностью

Для начала надо понять истоки этого расхождения: точно ли проблемы связаны с домом или нестыковка произошла в связи с  объединением Росреестра и Кадастровой палаты (попутно случилась масса технических наложений). Технические ошибки быстро исправляются.

Есть вероятность, что найти источник расхождения будет сложно: Росреестр будет утверждать, что с его стороны ошибки нет, а владелец будет настаивать на своей невиновности (не исключено, отчаянно привирая). В конечном счете собственнику все равно придется «вспомнить всё», потому что иначе сделку не зарегистрировать. При нестыковках придется сопоставить правоустанавливающие документы на дом, техпаспорт, выписку из ЕГРН и слова собственника.

Игнорировать расхождения категорически не рекомендуется. Так, если несоответствие выявилось в графе «площадь дома», это способно повлиять на оформление ипотеки: бывает, что в документах не учтена площадь балконов (банк, скорее всего, закроет глаза на этот недостаток), а бывает, что собственник действительно сделал реконструкцию, но не зарегистрировал ее, — тогда в кредите откажут, пока продавец не узаконит изменения.

Если границы участка не совпадают с теми, что указаны в публичной кадастровой карте, или есть пересечения с соседними участками, то лучше вызвать кадастрового инженера, чтобы он выделил участок в натуре и сказал, в чем проблема (кто кого задевает своими границами, почему есть фактическое расхождение границ или почему площади разнятся). После того как причина проблемы будет установлена, кадастровый инженер подскажет ее конкретное решение.

По всем документам дом одно- или двухэтажный, а на практике есть пристройка и мансарда? Это уже реконструкция. Необходимо ее легализовать в регистрирующих органах — уведомить администрацию района о реконструкции дома и вызвать кадастрового инженера, который сделает технический план, потом его требуется сдать в регистрирующий орган.

• Нет права собственности

Случается, что продавец так и не вступил в права собственности (например, участок с домом достался ему в наследство или он построил дом, но не оформил документы на него). Тогда выйти на сделку у него  не получится: вот уже несколько лет квадрокоптеры Росреестра регистрируют загородную недвижимость, так что, вероятно,  нерадивый продавец должен будет не только узаконить свое имущество, но и погасить приличный долг по налогу на имущество.

Если не отыщется покупатель с наличными, готовый приобрести подобный объект с не оформленным в собственность домом, продать его получится только после вступления в законные права собственности. При отсутствии других нарушений эта процедура займет примерно полтора месяца: главное, чтобы собственник, рассчитав размер налога, который ему придется отдать по закону о продаже недавно приобретенной собственности, не решил подождать для экономии пять лет, по истечении которых ему не придется платить хотя бы НДФЛ.

Проверить, вошел ли приглянувшийся вам дом, права на который не зарегистрированы, в перечень объектов Московской области, поможет сайт Правительства Московской области в разделе «Реестр земельных участков». Там же вы узнаете, нет ли пересечения границ с границами смежного земельного участка. Если таковое есть, это не позволит зарегистрировать сделку. 

• Оформление второстепенных строений

Если кроме дома на участке находятся какие-то капитальные строения (баня, гараж), площадь которых превышает 50 кв. м (именно с таких строений взимается ежегодный налог), желательно, чтобы они тоже были оформлены в собственность. Для этого надо вызвать кадастрового инженера, который приедет, произведет замеры, сделает технический план на строение и вместе с декларацией сдаст все документы в Росреестр, после чего будет оформлено право собственности.

Закон не обязывает получать эти права на все строения, расположенные на участке, но это крайне желательно с точки зрения безопасности сделки, иначе впоследствии недобросовестный продавец сможет потребовать компенсацию, заявив, что покупатель отдал деньги за участок и дом, а за баню надо доплатить еще несколько сотен тысяч рублей.

Если же продавец и покупатель договорились о сделке без оформления права собственности на такие второстепенные строения, следует иметь в виду пару моментов.

1. Обязательно напишите заявление, в котором укажите, какие строения входят в стоимость приобретаемого лота (полный список с указанием площади). Также уточните, что продавец не претендует на эти строения, а покупатель согласен, что покупает их не оформленными в собственность.

2. Законодательство изменчиво: вдруг со временем выйдет закон, обязывающий оформить право собственности на все строения более 50 кв. м? Вариант — закон, обязывающий оформить все в течение года, а в последующем с неузаконенных строений будет взиматься дополнительный налог. Учитывая, что неузаконенных строений в стране много, соберутся большие очереди — кто-то да не успеет. При этом обязанность ляжет на плечи сегодняшнего покупателя — вместе со всеми сопутствующими тратами (сейчас процедура обходится в сумму около 50 тыс. рублей за одно строение).

• Не проведено межевание

Если для участка не была проведена процедура межевания, банк не даст ипотеку. Более того, покупая участок без межевания, покупатель приобретает кота в мешке: он не знает ни точных границ своей покупки, ни ее площади, ни вероятности последующих судебных споров с соседями. Он даже не может со 100%-ной уверенностью утверждать, что покупает именно этот участок.

Процедура межевания займет полтора месяца. Для этого необходимо пригласить кадастрового инженера, который должен выехать на место, сделать межевой план и сдать его на регистрацию (если у приглашенного специалиста есть связи в Росреестре, процесс пойдет быстрее).

Каким должен быть договор купли-продажи?

Все типовые договоры вы найдете здесь. При этом юристы рекомендуют составлять индивидуальные договоры, но вне зависимости от количества продаваемых объектов, имеющих собственные кадастровые номера, договор заключается один — обычно на дом и участок. Однако если есть дополнительные узаконенные строения (особенно более 50 кв. м), их следует указать тоже.

Более подробно о том, как составить договор, читайте в инструкции Циан.Журнала.

При желании договор регистрируется у нотариуса.

База объявлений Циан: сотни вариантов загородной недвижимости на любой вкус и бюджет 

Документы

С одной стороны, список документов, которые понадобятся для сделки купли-продажи загородного дома и/или участка, во многом совпадает со стандартным набором по городской недвижимости (вот он).

Проверить достоверность документа реально только при обращении в орган, который его выдал. Если собственник утерял какие-то документы, копию он получает таким же образом.

С другой стороны, есть ряд особенностей. Так, у объекта может не быть никаких опознавательных знаков — ни номера, ни улицы. В этом случае выручит выписка из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН

Удостовериться, что сделка будет проходить именно по этому объекту, помогут кадастровые номера и их сверка с выпиской из ЕГРН на дом и участок (в выписке на дом указано, что он находится в границах определенного участка, а в выписке на участок — что в его границах находится дом).

Выписка из ЕГРН заказывается в МФЦ (стоимость — около 400 рублей): для этого надо знать кадастровые номера дома и участка (если дом находится на нескольких участках, потребуются номера всех — выписок при этом будет несколько). 

Что проверять в выписке из ЕГРН?

1. Назначение дома. Если в выписке указано, что дом жилой, значит, в нем реально зарегистрироваться. При этом даже если дом построен на земле с видом разрешенного использования ИЖС, по документам он может быть зарегистрирован как нежилой, а значит, прописку получить не удастся, да и ипотеку дадут по программе не для готового жилья, а для загородного (по ней условия хуже).

2. Кадастровые номера — их наличие, взаимосвязь (повторим: в выписке на дом отмечено, что он находится в границах определенного участка, а в выписке на участок указано, что в его границах находится дом) и совпадение с предложенными продавцом документами.

3. Факт проведенного межевания: если границы участка были определены, то на третьей странице (чаще всего) будет соответствующая запись с указанием границ участка, положением участка относительно соседей (с наложением, если есть) и координатами. Если межевания не было, ищите фразу «границы не определены» (переход права состоится, но у покупателя возникают риски — подробнее о них читайте в разделе «Дефекты объекта», глава «Не проведено межевание»).

4. За счет перечисления всех границ (встречаются участки сложной формы), координат и собственников выписка из ЕГРН бывает довольно объемной и иногда занимает до 6–8 листов.

Согласие супруга на сделку

Если участок, на котором находится  дом, когда-то был приватизирован, а супруг нынешнего собственника при этом отказался от своей доли, получение его согласия на сделку обязательно! Это важное отличие от аналогичной ситуации с квартирами, так что следует быть начеку.

Логика простая: даже если супруг отказался от своей доли при приватизации участка, считается, что впоследствии он участвовал в строительстве дома. Следовательно, это  совместно нажитое имущество вне зависимости от обстоятельств (даже если супруг не является собственником доли в доме).

Градостроительный план земельного участка

Этот план не требуют ни банки, ни Росреестр, ни страховые компании, но он необходим покупателю для уверенности, что его недвижимость будет защищена от неожиданностей. Заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) вправе только действующий собственник (вариант — доверенность на другое лицо).

Оставить заявку можно на портале государственных и муниципальных услуг (для Московской области) в разделе «Подготовка градостроительных планов земельных участков». В течение 10 дней ответ придет на электронную почту.

ГПЗУ понадобится для исключения таких неприятных ситуаций, как, например, чрезмерная близость к газовой трубе (в связи с этим накладываются ограничения на строительство дома) или потенциальное расширение дороги (в результате участок будет изъят для госнужд). 

Документы на специальное оборудование

Если дом подключен к центральным коммуникациям (газу, водоснабжению, канализации), попросите у продавца договоры с поставщиками ресурсов. Это опциональные документы — случается, что за давностью лет они уже утеряны.

При покупке стоит взять выписку об отсутствии долгов за ЖКУ: наличие платежек за последние месяцы не гарантирует отсутствия внушительного многолетнего долга.

И еще: наличие каких-либо договоров на газ убережет от случая, подобного тому, что произошел в Подмосковье. Покупатель приобрел газифицированный дом, но спустя несколько месяцев газ закончился — оказалось, что он был не центральным, а поставлялся из закопанного под участком газгольдера.

Выписка из домовой книги

Ее требуют банки при оформлении ипотеки. Выписка оформляется далеко не на каждый дом, к тому же с апреля 2018 года этот документ перестал быть обязательным (по приказу МВД России от 31 декабря 2017 года № 984).

Сейчас выяснить, кто зарегистрирован в доме, удастся через МФЦ, управляющую компанию (правление СНТ или КП) или в местном отделении МВД. Для этого придется запросить справку о регистрации по месту жительства.

Техплан, техпаспорт и техописание

В первую очередь развеем популярное заблуждение: технический план и технический паспорт — это не одно и то же! Теперь разберемся подробнее.

Технический паспорт ранее являлся документом — основанием для возникновения права на строение. Сейчас он заказывается только при необходимости — скажем, для предоставления в газовую службу (при составлении проекта газификации), для сделки купли-продажи с привлечением ипотечных средств (для оценочного альбома) или для обращения в суд.

Техпаспорт — документ, подтверждающий факт создания объекта недвижимости. Он содержит описание площадей строения, этажности, материала стен, сведения об инвентаризационной стоимости, благоустройстве. В состав технического паспорта также входят поэтажные планы, ситуационный план расположения строения в границах земельного участка и экспликация площадей к поэтажному плану.

Альтернативой техническому паспорту является техническое описание. По сути это то же самое, но изготавливает его кадастровый инженер, причем состав такой документации тоже определяет он.

Поэтажный план и экспликация — укороченная версия технического паспорта или технического описания. В них содержатся только планы и подсчет площадей.

Технический план — документ для предоставления в Росреестр, который понадобится для постановки объекта на государственный кадастровый учет и регистрацию права (либо для внесения изменений в государственный кадастровый учет). Формируется в специальных программах в электронном виде и передается заказчику на электронном носителе.

Основные данные, которые содержатся в техническом плане, это сведения о площади, годе завершения строительства, материале стен, количестве этажей, координатах строения и его поэтажные планы, о земельном участке, на котором расположено строение. Сюда же включаются схемы расположения строения относительно границ земельного участка. Текстовая часть технического плана изготавливается и на печатном носителе.

Имейте в виду: у продавца на руках может не оказаться ни технического паспорта, ни технического плана — при регистрации его обычно отдают в МФЦ.

Искать кадастрового инженера лучше на сайте Росреестра — там есть список лицензированных организаций. Сроки замеров банки не интересуют: допустимо представить документ даже 20-летней давности (если он совпадает с сегодняшним положением дел). Но вот если была проведена перепланировка или реконструкция, лучше этот документ обновить — банки по-разному реагируют на неузаконенные изменения.

Список обязательных документов:

— правоподтверждающие документы (они удостоверяют, что этот человек действительно является собственником недвижимости) — выписка из ЕГРН (Росреестра);

— правоустанавливающие документы (они показывают, на каком основании собственник владеет объектом: покупка, наследство, дарение и пр.);

— справки об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ;

— согласие супруга на сделку.

Перечень дополнительных (опциональных) документов:

— справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (продавец получает их по месту жительства);

— выписка из домовой книги (если эта опция доступна);

— технический паспорт, технический план, экспликация;

— документы на специальное оборудование;

— информация из градостроительного плана земельного участка;

— сведения о том, что собственник не банкрот и не имеет больших долгов и судебных производств (сайт службы судебных приставов и Государственная система правосудия в помощь). Для проверки паспорта продавца воспользуйтесь базой МВД.

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала эксперта «Миэль» Татьяну Ананьеву, риелтора Pokaz360 Александра Горбунова, кадастрового инженера Елену Петрокину.

Жители мегаполисов нередко мечтают о том, как здорово было бы купить частный дом, чтобы вокруг был чистый, свежий воздух, зелень, природа, где можно жарить шашлыки, отдыхать от суеты и дремать на солнце. Правда, многих пугает сам процесс покупки – они не представляют, как его осуществить, и даже не понимают, за что браться в первую очередь. Во всем этом не так трудно разобраться, сейчас мы это докажем.

С чего начать, прежде чем купить частный дом

Как только вы решили купить частный дом, вас должно заинтересовать, на каком рынке недвижимости его искать?

Всего есть два вида рынка жилой недвижимости:

• Первичный – это рынок, где продажа идет от имени застройщика либо компаний, инвестировавших в строительство. При такой покупке вы окажетесь первым полноправным собственником объекта.
• Вторичный – это рынок, где недвижимость продают частные лица, то есть у дома, квартиры и пр. уже существует юридическая история.

Основным преимуществом первичного рынка считается «юридическая чистота» недвижимости: если вы хотите купить частный дом, чтобы у него еще не было собственников. Правда, это не гарантирует абсолютной безопасности сделки. Среди строительных компаний попадаются мошенники, их называют фирмами-однодневками – они исчезают, получив денежные средства.

Отдавайте предпочтение компании с историей, с достойной репутацией, давно существующей на рынке и имеющей ряд завершенных проектов. Последние советуем посмотреть лично. Отличной идеей будет встреча с жильцами: спросите, были ли трудности в общении с застройщиком, устраивает ли их качество сданного объекта, стали бы они рекомендовать данную фирму.

Если выбирать недвижимость на этапе строительства, то получится сэкономить, но будьте морально готовы к тому, что возведение дома может надолго затянуться либо в принципе остановиться.

Готовясь к переговорам с застройщиком, возьмите с собой если не риэлтора или юриста, то хотя бы человека, не так давно купившего недвижимость, чтобы он разбирался в тонкостях. В документах компании обязательно посмотрите такие пункты:

• Какой вид использования предполагает категория земельного участка, на котором вы хотите купить частный дом.
• Есть ли обязательные разрешения и заключение о прохождении необходимых экспертиз.
• Выполняются ли все необходимые технические условия для подключения коммуникаций.
• Что стоит в графе обременения – желательно, чтобы земля не была в залоге.
• Есть ли акт о введении в эксплуатацию инженерных сетей, можете потребовать у застройщика гарантию на их работу.

Фирма предоставляет выписку с информацией из реестра юридических лиц, документы, свидетельствующие, что земля куплена. Если строительство дома завершено, вам должны показать заключение оценщика, в котором прописана стоимость объекта. Передайте юристу копии всех бумаг для проверки. Уточните, какие конкретно пункты составляют по договору стоимость дома: за чей счет будет установлен забор, проведены коммуникации и тому подобное.

Если вы решили купить дом в частном секторе на вторичном рынке, то процедура практически не будет отличаться от приобретения квартиры. Основной здесь станет проверка «юридической чистоты» дома.

Обязательными бумагами, если вы собрались купить частный дом и земельный участок, являются правоустанавливающие документы на недвижимость:

• свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом;
• акт приемной комиссии о приеме в эксплуатацию законченного объекта (если дом построил сам продавец).

Но бывают и иные причины, по которым человек получает право собственности. Из-за них список документов может быть обширнее. Его могут дополнять:

• • договор купли-продажи, дарения или мены;
  • свидетельство о вступлении в право наследства с приложенным к нему свидетельством о государственной регистрации;
  • технический паспорт домовладения, где указывается общая площадь дома и площадь каждого из помещений, а также их границы;
  • документы, подтверждающие право собственности на земельный участок.

Обязательно удостоверьтесь, что земля, где находится дом, относится к фактическому имуществу продавца, а не только верно оформлена. Она обязательно должна быть в праве собственности и приватизированной. Уверенность в соблюдении этих пунктов поможет вам купить дом, например, в частном секторе без лишних проблем.

Многих беспокоит вопрос: какие нужны документы в случае оформления дома либо коттеджа в коттеджном городке?

Однозначно здесь ответить не так просто, поскольку иногда в такого рода городках инвесторы покупают земельный участок и подписывают договор подряда на строительство жилого дома. Чтобы не быть голословными, представим следующее: вы задумались, где купить частный дом, и выбрали готовый вариант в коттеджном городке. Его собственником, согласно документам, является физлицо.

Обратите внимание: сделка купли-продажи дома подписывается у нотариуса, частного или государственного.
При этом продавец представляет такие документы:

1. Оригинал паспорта владельца + ксерокопии всех его страниц, где есть записи.
2. Оригинал паспорта супруги/супруга владельца + ксерокопии всех страниц, где есть записи. Дело в том, что на сегодняшний день ни одна сделка, связанная с недвижимостью, не происходит без присутствия или согласия второго супруга. При этом неважно, записан ли он в качестве владельца дома, участка.
3. Нотариальное согласие супруга/супруги владельца дома, оно нужно, если дом строился или покупался в то время, когда хозяин был в браке.

Нотариальное согласие на продажу дома можно заранее оформить у того же нотариуса, в этом случае личное присутствие супруги на сделке будет необязательным. Согласие и присутствие второго супруга также не нужно, если дом с участком получен в дар, по наследству либо приватизирован безоплатно.

1. Свидетельство о браке требуется в таких случаях:

• Если продавец строил/покупал дом, состоя в браке.
• Если продавец строил/покупал дом до заключения брака.

1. Справка формы № 3 или формы № 9 «на продажу» жилого имущества (оригинал и копия).

В этой бумаге указываются все зарегистрированные (прописанные и временно выбывшие) в продаваемом жилом объекте лица. Либо она может подтверждать отсутствие таковых. Желательно, если вы решили купить частный дом, чтобы на справке была дополнительная отметка бухгалтера управляющей компании, подтверждающая отсутствие долга по коммунальным платежам и квартплате, либо обозначающая его сумму. Этот документ выдается паспортистом лично продавцу (собственнику объекта, лицу, указанному в доверенности). Для этого потребуется предъявить паспорт, оригинал свидетельства о праве собственности, а доверенному лицу еще и доверенность с копией (не нужно для дарения).

Если вы хотите осуществить процедуру покупки быстро и безопасно, советуем обратиться за помощью к профессиональному риэлтору или юристу. Передайте все бумаги на проверку. Проверьте, все ли объекты, находящиеся на земле, были зарегистрированы и внесены в план.

Как купить частный дом в ипотеку

Ипотечные программы банков дают возможность приобрести не только квартиры, но и частные дома. Однако ипотека на покупку дома не так часто выдается, ведь в этом случае риски банков увеличиваются.

Здесь важно, что квартира – стандартный проект. В то время как загородные домовладения являются более персонализированными в плане законодательной базы, конструктивных решений.

• Как только вы захотели купить частный дом, например, в городе, в ипотеку, выберите кредитно-финансовую организацию. Соберите необходимые документы и подайте туда заявку.
• Рассматривая вашу кандидатуру для выдачи кредита, банк обращает внимание на то, из чего возведен фундамент и несущие стены. Если вы выбираете между деревянным домом и кирпичным, лучше остановиться на втором. Более ликвидным считается дом из кирпича или блоков, с заглубленным фундаментом.
• Сохранение ликвидности на протяжении всего срока кредита – это основное требование банка к любому виду недвижимости. Дом должен быть в хорошем состоянии, иметь все коммуникации и подъездную дорогу, доступную в течение целого года. Также в самом объекте недвижимости должна быть возможность жить круглый год. Банком рассматривается только жилье, находящееся в населенном пункте с развитой инфраструктурой.
• Еще одно обязательное требование банка – это наличие у заемщика либо членов его семьи права собственности на земельный участок. Земля должна иметь статус поселения и предназначаться под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).
• Далее банк анализирует юридические и строительные риски – это будет одним из основных затруднений: если банк посчитает, что риск высок, вы получите отказ. Таким образом, удовлетворить требования банка действительно сложно. При этом если купить частный дом в ипотеку на вторичном рынке еще возможно, то на первичном это практически нереально.
• Чтобы получить ипотеку на покупку загородного дома, вам нужно предоставить кадастровый план земельного участка, технический паспорт на дом, правоустанавливающие документы на недвижимость и кадастровый паспорт. Также вам понадобятся: справка об инвентаризационной стоимости объекта, отчет от аккредитованного независимого оценщика с информацией об оценке загородного дома.
• Нужно будет приложить и выписку из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество и сделки с ним в оригинале.

Далее вам придется засвидетельствовать свою платежеспособность справкой по форме № 2-НДФЛ.

• Ваш стаж на последнем месте работы не может быть меньше трех месяцев, а сама компания должна функционировать от двух лет. Помните, что кредитно-финансовая организация может запросить у вас и другие документы.
• Первоначальный взнос по ипотеке для приобретения частного дома не соответствует взносу для квартиры. Он равен 40–60 % от залоговой стоимости земельного участка, либо недвижимости. Кроме того, обеспечением кредита станет недвижимость, которая у вас уже есть.

Как купить частный дом на материнский капитал: пошаговая инструкция

Программа «Материнский капитал» была запущена правительством России в 2007 году, она планировалась как действенная социальная помощь государства молодой семье. Средства в этом случае выдаются Пенсионным Фондом России. На них можно купить квартиру, частный дом либо потратить сертификат на приобретение жилья после смены места проживания.

Несмотря на это, жилищная проблема все еще остро стоит для молодых семей. Дело в том, что с учетом современных цен, приобрести жилье на рыночных условиях им не под силу. Как купить частный дом на материнский капитал?

Шаг 1. Получаем сертификат.

Всю информацию о процедуре получения сертификата и обо всех необходимых документах вы получите в Пенсионном фонде.

Шаг 2. Понимаем, как можно расходовать средства.

Чтобы оценить свои силы и грамотно применить материнский капитал, решив купить частный дом, учтите такие пункты:

• Средства на покупку дома предоставляются семье, а не второму ребенку. Его интересы защищаются условием обязательного проживания и регистрации.
• Деньги могут быть использованы только по назначению и должны входить в основные платежи. Сертификат нельзя потратить на штрафы, комиссии и пр.
• На средства материнского капитала получится купить только отдельное жилье, а не его части. То есть, комнаты приобрести не получится.
• Обналичивание сертификата при осуществлении купли-продажи незаконно и наказывается уголовно.
• Покупка недвижимости с использованием средств материнского капитала производится только по безналичному расчету. То есть, прежде чем вкладывать материнский капитал в покупку дома, найдите продавца, готового указать в договоре полную стоимость и провести сделку безналичным переводом.

Шаг 3. Выбираем дом.

Еще до начала поиска жилья нужно подать заявление в Пенсионный Фонд о том, что вы хотели бы воспользоваться средствами материнского капитала. На них можно купить частный дом, если он подходит под такие условия:

• находится на территории РФ;
• не относится к категории ветхих и аварийных.

Могут возникнуть сложности с продавцом. Кроме того, участие в сделке ПФ РФ, органов опеки, отсутствие единой утвержденной формы договора часто отрицательно сказываются на сроках проведения сделки. Решив купить частный дом, придется оформлять все документы, согласовывая с сотрудниками ПФ – здесь всегда будет вероятность, что покупку не одобрят. Продавцам нередко необходимо предоставить гарантии, так как существует отсрочка расчета. Их роль может играть залог дома, что также согласовывается с ПФ.

Как только сделка была одобрена в ПФ, ее будет непросто расторгнуть, даже при обоюдном желании сторон. Законодательство не предусматривает возврат денег на счет ПФ, поэтому решаться вопрос будет исходя из судебной практики.

Шаг 4. Покупаем дом.

Ключевым шагом при заключении сделки, когда вы уже точно собрались купить частный дом, является подготовка договора, способного удовлетворить все стороны, участвующие в купле-продаже: Росреестр, Продавца, Покупателя, Пенсионный фонд. Чтобы составить договор, можно привлечь риэлторов либо сделать это самостоятельно.

В договоре обязательно должны быть указаны:

• адрес объекта, его характеристики, назначение;
• стоимость, сроки расчетов;
• документы о праве собственности на жилье и об отсутствии обременений.

После подписания и госрегистрации договора, покупатель получает свидетельство о праве собственности и другие документы. Их требуется предоставить в ПФ.

Шаг 5. Дожидаемся утверждения сделки Пенсионным фондом и выделения денег для оплаты договора.

Вот список документов, которые владельцу материнского капитала необходимо передать в Пенсионный фонд, чтобы купить частный дом:

• заявление;
• копия договора на покупку жилья;
• сертификат материнского капитала;
• реквизиты банка для расчета за жилье;
• паспорт покупателя (свидетельство о браке, если покупателем выступает супруг);
• правоустанавливающие документы на жилье от продавца и владельца сертификата;
• нотариальное обязательство оформить дом за шесть месяцев в долевую собственность семьи;
• справка от продавца об остатке, который нужно выплатить по договору для полного расчета, если предусмотрена рассрочка.

В течение месяца ПФ обязан рассмотреть документы и известить владельца сертификата о решении еще за пять дней. Если средства выделяются, то они окажутся на счету продавца в течение двух месяцев.

На какие детали стоит обратить внимание, покупая частный дом

Смотреть частный дом, если вы решили его купить по цене, ему соответствующей, лучше с профессионалом. То есть человеком, разбирающимся в строительстве, знающем, на какие нюансы нужно обратить внимание в первую очередь, как все должно выглядеть.

• Материал, из которого построен дом.

Нет идеального материала для возведения дома, у всех есть свои плюсы и минусы. Дому из дерева, камня потребуется несколько лет на усадку, если конечно он не сделан из карельской березы и архангельской сосны. Правда, с таким материалом объект будет стоить в разы дороже.

Дома из кирпича и монолита отличаются по цене: второй гораздо доступнее, но оба они имеют низкие теплоизоляционные свойства и требуют качественного утепления, иначе затраты на отопление окажутся неоправданно высокими.

• Фундамент дома.

Посмотрите на материал фундамента, прежде чем купить частный дом. Обратите внимание, как он укреплен, так как недобросовестно выполненная на этом этапе работа способна привести к серьезным проблемам: фундамент может перекоситься, поплыть. Трещины на фасаде дают понять, что, скорее всего, при строительстве основания дома допущены ошибки.

Удостоверьтесь, что в подвале нет воды, сырости или грибка. Если вы нашли что-то из этого, лучше отказаться от покупки, поскольку все эти недочеты говорят о плохой гидроизоляции фундамента.

• Чердак и крыша.

Часто при осмотре люди забывают про чердак, а он способен вызвать множество проблем. Не поленитесь, залезьте наверх, осмотрите укрепления крыши, сможет ли она выдержать большие объемы снега. Проверьте, не течет ли она – это важно, ведь во время дождя вода будет постепенно просачиваться в дом, а это приведет к появлению грибка.

• Отопление.

Наиболее экономичным считается газовое отопление. Электрический котел за сезон потребует серьезных затрат на электроэнергию. Печное отопление относят к пережиткам прошлого, оно осталось практически только в старых домах.

• Водоснабжение и водонагреватель.

Если система водоснабжения автономная, а не централизованная, то есть из скважины, колодца, возьмите воду на экспертизу, решив купить частный дом. Так вы выявите присутствие патогенной микрофлоры и узнаете концентрацию тяжелых металлов. В случае если будет признано, что качество воды оставляет желать лучшего, придется вложиться в систему очистки, а она довольно дорогостоящая.

Когда нужна горячая вода, используются водонагреватели. Они выпускаются двух видов: проточный и накопительный. Первый расходует много электричества, зато теплая вода будет к вам поступать по мере необходимости. Накопительный водонагреватель требует меньших затрат электроэнергии, но и греет не так быстро, поэтому придется подобрать оптимальный объем бака, чтобы хватало сразу всем обитателям дома.

• Окна.

Поскольку материалу, из которого построен дом, необходимо время на усадку, проверьте, хорошо ли открываются все окна в доме. Если они скрипят, потребуется вызывать мастера, чтобы он их отрегулировал. Считается, что такую процедуру нужно выполнять через каждые два года.

• Земельный участок.

Если вы собираетесь обустроить территорию, например, разбить небольшой сад, то вам лучше купить частный дом, без посредников или с ними, на вторичном рынке, поскольку здесь обычно предлагают большие земельные участки. Посмотрите на удаленность коммуникаций, сверьте границы с межевым планом.

Как купить частный дом и оформить сделку

Осмотрев недвижимость, можно составлять договор купли-продажи, в нем описывается предмет сделки (адрес, площадь, количество комнат и пр.) и его стоимость. Проверьте, верно ли внесены данные и реквизиты.

Если продавец работает по доверенности, проверьте срок действия, спросите у утвердившего ее нотариуса, не отозвана ли она. Еще лучше будет пообщаться с доверителем, чтобы быть уверенным, что он на самом деле продает дом.

Покупатель становится полноправным владельцем участка с домом не в момент подписания договора, а после регистрации в Росреестре. Для этого нужно подать все необходимые документы, подписанный договор, заявление, удостоверения личности, чек об оплате пошлины. Бумаги в течение 30 дней проходят обработку, затем покупатель получает свидетельство о регистрации прав собственности.

Наиболее безопасным вариантом передачи средств признана банковская ячейка. Для этого продавец и покупатель приходят в банк, подписывают договор, после чего покупатель вносит деньги в ячейку. Когда пройдена регистрация, все снова приходят в банк и продавец может забрать содержимое ячейки.

Как купить частный дом и не быть обманутым

Количество желающих купить частный дом, например у моря, или в другом месте с каждым днем увеличивается, пропорционально растет и число неверно оформленных сделок и типичных ошибок.

«У продавца глаза были честные», «Он же нотариальную доверенность показывал», «Это был родственник моих хороших знакомых» – это еще не все «весомые» доводы, которые выдвигают в свое оправдание обманутые покупатели загородной недвижимости. Большая часть неприятных ситуаций возникает из-за пренебрежения простыми правилами, незнания основ. О чем нужно помнить, чтобы не попасть в неприятную ситуацию?

Из всех правил, решив купить частный дом по понравившемуся фото, чаще всего пренебрегают двумя. Они касаются права собственности на землю и на дом. Покупатель часто забывает удостовериться, что права собственности продавца на землю и на дом верно оформлены и зарегистрированы. Нередко встречается и ситуация, когда покупатель дома не обращает внимания на то, что у продавца нет права собственности на земельный участок, а есть, например, право пожизненно наследуемого дарения. В этом случае по закону новый владелец не может распоряжаться землей. Так, он не сможет потом ее продать, да и в регистрации договора купли-продажи дома на таком участке могут отказать.

Бывает и обратная картина. Покупатель соглашается купить частный дом путем совершения сделки купли-продажи земельного участка, где данное строение расположено. Так как оно продавцом не оформлено и не зарегистрировано, то относится к самовольным постройкам, то есть у новых владельцев, скорее всего, не получится его зарегистрировать. Без нервов, судов, многих лет в очередях соответствующих государственных органов здесь точно не обойтись.

Ну, а что касается мошенничеств при сделках с загородной недвижимостью, то наиболее распространенным является продажа земельных участков и домов по поддельной доверенности. Решив купить частный дом, например, у моря недорого по доверенности, всегда проверяйте, как ее подлинность у нотариуса, так и реальность доверителя.

Первыми жертвами мошенников обычно становятся незащищенные группы населения: одинокие старики, алкоголики, инвалиды и дети-сироты, которым выдается жилье после выпуска из детского дома. Но может пострадать любой гражданин, решивший приобрести недвижимость.

Как работает эта схема? Мошенники переоформляют недвижимость обманутых людей (подписавших бумаги в беспамятстве, под давлением) по доверенности на подставное лицо, которое выставляет объекты на продажу. Реальных собственников выписывают и переселяют в отдаленные районы.

Попавшие в такую схему частные дома и квартиры обычно продаются по цене ниже рыночной. Поэтому, прежде чем купить дом, к примеру, у моря по частным объявлениям по подозрительно низкой цене, задумайтесь. Важно внимательно проверять дома, которые продаются по доверенности, по заниженной стоимости, ведь если всплывет, что собственники данного строения лишились жилья не по своей воле, сделку можно оспорить. Тогда у покупателя есть все шансы расстаться с домом.

Свяжитесь с доверителем, чтобы проверить, жив ли он, действительно ли выдавал доверенность, почему не действует сам и пр.

• Аванс при покупке недвижимости.

В последнее время часто встречается мошенничество с авансами. Технология тут такова: на продажу выставляется недвижимость по цене, значительно ниже рыночной. Как только человек решил купить частный дом, например, увидев его на «Авито» или другом интернет-ресурсе, заключается авансовый договор, риэлтор из фирмы-однодневки принимает денежные средства. По прошествии некоторого времени эта организация исчезает, тогда вернуть деньги и найти виновника практически не представляется возможным. К популярным у мошенников схемам относятся совершение купли-продажи по заведомо ложным документам, через недобросовестного нотариуса, с кабальными условиями. Сюда же входят и сделки, при которых известно, что одно из лиц находится на учете в наркологическом, психоневрологическом диспансере. То есть их потом легко оспорить и признать недействительными.

• Черные риэлторы.

Число обманутых на рынке недвижимости людей выросло. Это связано преимущественно с тем, что сами покупатели, желая сэкономить, стали чаще обращаться к «черным» и «серым» риэлторам, небольшим компаниям, у которых ниже стоимость услуг. Часто это связано с невозвратом авансовых платежей. К примеру, продавец недвижимости, договорившись с агентом, ставит цену ниже рынка на 20–30 %. Далее они вместе набирают как можно больше залогов, желательно под честное слово, и пропадают с деньгами.

То есть, каким бы честным и располагающим к себе ни казался продавец, как бы вам его ни рекомендовали ваши знакомые, нельзя игнорировать документы на дом и землю. При покупке загородной недвижимости обязательно требуется весь список бумаг, которые мы обсуждали ранее.

Если своя недвижимость, возможность купить частный дом у моря, желательно, недорого всегда были вашей целью, но вам мешало отсутствие опыта и знаний по этому вопросу, надеемся, что наша статья помогла вам понять, что не нужно ничего бояться. Главное здесь – все делать внимательно и не спеша. Чтобы быть увереннее в результате, воспользуйтесь услугами агентства недвижимости с хорошим опытом и репутацией.

Сделка по купле-продаже дома считается достаточно рискованной операцией. Она связана со значительными финансовыми затратами, что привлекает мошенников и просто не порядочных собственников. Вопрос о том, как купить дом, требует тщательно продуманного подхода и заслуживает особого внимания.

Где искать дом для покупки?

Первая задача, возникающая перед покупателем: где искать нужный объект для покупки? Если с географическим расположением все ясно заранее, то вопрос о его категории стоит решать с учетом конкретных обстоятельств.

Первичный рынок недвижимости

Под первичным рынком недвижимости подразумеваются новые дома, когда покупатель становится первым владельцем. В качестве продавца выступает обычно застройщик. Покупатель заказывает строительство по определенному проекту или выбирает из уже готовых вариантов, которые никогда не были заселены. Возможно несколько вариантов первичного жилья:

1. Новый коттедж, построенный под заказ. Это наиболее дорогой вариант, когда застройщик строит «под Вас» , по конкретному проекту.
2. Дома, строящиеся специально на продажу. Обычно застройщик строит сразу несколько домов по своему усмотрению на отведенном под жилищное строительство участке, а покупатели могут выбрать понравившееся жилье.
3. Недостроенное или планируемое к постройке жилье. В этом случае существенно снижается стоимость покупки, т.к. покупатель вносит свои деньги непосредственно в строительство. Вселиться в такой дом можно только через 1-2 года.

Таким образом, на первичном рынке недвижимости можно купить частный дом, который никогда не был в эксплуатации и продается застройщиком. Эти объекты не подвергались естественному износу и можно рассчитывать на увеличенный срок службы. В то же время, они не проверены в эксплуатации, а следовательно придется проверять качество постройки особо тщательно.

Вторичный рынок недвижимости

Вторичное жилье — это объекты, побывавшие в эксплуатации и продаваемые владельцем недвижимости. С одной стороны, это уже обжитые дома. Побывав в них, можно оценить степень комфорта и решить, какие изменения надо внести после покупки. Важное значение приобретают такие факторы, как дата постройки, проводимый капремонт, реальные условия и срок эксплуатации.

Главное преимущество «вторички» — низкая стоимость по сравнению с первичным жильем. Однако, следует помнить, что повышается риск приобретения вместе с жильем и дополнительных проблем. Дом может являться залоговым имуществом по кредиту, иметь обременения по суду, иметь других собственников и т. д. Все это требует тщательной проверки всей предыстории недвижимости.

5 этапов покупки дома

Решив, где искать дом, можно приступать к дальнейшим шагам по его покупке. Это ответственное мероприятие подразумевает несколько важных этапов, которые необходимо пройти для обеспечения правильного выбора.

Этап 1. Определение местонахождения и стоимости

Выбор района проживания имеет индивидуальный характер. Кто-то приоритет отдает вопросу организации собственного бизнеса непосредственно на своем участке, одни люди стремятся быть поближе к центру города, а другие, наоборот, убежать подальше от суеты, на природу.

В любом случае, в расчет принимаются такие факторы:

• наличие детских учреждений (детсады, школы);
• медицинское обслуживание, близость поликлиники и иных учреждений;
• организация торговли (магазины, торговые центры, рынки);
• транспортная доступность, маршруты общественного транспорта;
• экология, шум;
• безопасность.

Перед началом поиска нужного жилья необходимо определиться и с его ценой. Надо трезво оценить свои финансовые возможности и определить верхнюю ценовую границу. Можно подумать об ипотечном кредите, привлечении материнского капитала и иных источниках финансирования покупки. Это позволит поднять ценовую планку.

Этап 2. Поиск объявлений

Самый доступный вариант поиска дома для покупки — изучение объявлений о продаже недвижимости. Их можно найти в интернете, СМИ, на специальных досках для объявлений и даже на столбах и заборах. Дают объявления сами собственники жилья, частные маклеры и агентства по продаже недвижимости. Последний вариант позволяет избавиться от проблем с оформлением, но обойдется дороже за счет накруток за услугу.

Один из лучших вариантов — иметь дело непосредственно с владельцем дома. С ним можно поторговаться, обсудить важные нюансы условий проживания и особенностей района. Важно реально оценить стоимость предложения. Чрезмерно дешевое жилье должно насторожить. Это могут быть дома с плохой предысторией, с дефектами конструкции, ветхие или слишком удаленные. Выбирать надо средние цены.

Этап 3. Анализ вариантов

Важный шаг — просмотр понравившегося варианта после телефонного общения. Посетить объект надо лично, обращая внимание на все мелочи, начиная от подходов к дому и завершая подсобными помещениями. Следует понимать, что дом специально готовился к осмотру покупателем, а потому могут быть проблемные места хорошо замаскированы.

Необходим тщательный визуальный осмотр. Не стесняйтесь трогать руками стены и несущие конструкции. Надо задавать конкретные вопросы по техническому состоянию и условиям проживания. Постарайтесь выяснить причины продажи дома и его недостатки. Помогут составить общую картину объекта и разговоры с соседями. Следует узнать поподробнее и о тех, кто проживает рядом.

Этап 4. Проверка документов

Если дом готовился к продаже, то весь комплект необходимых документов должен быть уже готов. Необходимо проверить не только их полную комплектность, но и достоверность. Все документы следует тщательно проверить. В них не должно быть никаких ошибок. Особенно важно, исключить наличие поддельных справок, копий и выписок. Документы должны четко подтверждать права собственника, госрегистрацию, техническое состояние. Если покупатель не уверен в своих юридических знаниях, то для проверки следует привлечь профессионалов — юристов или риэлторов.

Этап 5. Заключение сделки

Завершающий шаг — заключение сделки. На этом этапе необходимо решить вопрос, ]как составить куплю-продажу дома ]правильно и в соответствии с Законами РФ. Переход прав собственности осуществляется на основании Договора купли-продажи. В нем отражаются все согласованные моменты — цена, техническое состояние, условия передачи и заселения, и т.д.

Перед подписанием Договора рекомендуется показать его профессиональному юристу для оценки правильности составления. Любые ошибки могут вызвать проблемы с дальнейшей госрегистрацией и привести к судебным разбирательствам. Оформляется сделка при участии государственного регистратора (нотариуса). Оплату следует производить при свидетелях.

Особенности покупки дома за материнский капитал

Одним из законных вариантов обеспечения финансирования покупки дома является использование материнского капитала. Сертификат, выдаваемый государством при рождении второго ребенка, часто применяется для улучшения жилищных условий. При использовании материнского капитала для покупки недвижимости возникают определенные проблемы:

1. Для использования материнского сертификата необходимо одобрение Пенсионного Фонда РФ (ПФ РФ). Покупатель должен подать заявление на такую сделку.
2. Продавец дома неохотно идет на получение оплаты таким способом. Деньги на его счет направляет ПФ РФ после одобрения, а это занимает время.
3. К жилью, оплачиваемому сертификатом, предъявляются повышенные требования. Износ дома не должен превышать 50 %.

Использование материнского капитала для покупки недвижимости предусмотрено законодательством. Как правило, суммы материнского капитала недостаточно для оплаты всей стоимости дома, но она может служить первоначальным взносом для получения ипотечного кредита. Это облегчит дальнейшее погашение долга перед банком.

Как правильно осматривать дом — на что обращать внимание

Дом покупается надолго и должен обеспечить максимально комфортное проживание. Осмотр его технического состояния требует особой тщательности. Лучше всего, для оценки качества жилья привлечь профессионального эксперта — строителя или риэлтора с опытом проведения оценки строений. Внимание следует обратить на ряд ключевых моментов.

Материал строительства

Надежность всего сооружения, его долговечность и комфорт внутри помещений определяются конструкцией и материалом стен дома. От этого зависит несущая способность, прочность, усадка, шумо- и теплоизоляционные свойства. Проверяется качество гидроизоляции, утеплителя.

Наиболее распространенные варианты:

1. Деревянный сруб. Дом может быть построен из бревен или брусьев. В России такие дома строились с давних времен и доказали свою надежность. Главная проблема — гниение, и его следы надо выявить своевременно. Еще одна проблема — значительная усадка.
2. Кирпичная кладка. Это один из самых надежных вариантов, обеспечивающих хорошую теплоизоляцию. Обязательно оценивается толщина кладки и качество кирпича.
3. Блочное строительство. Распространение находят газо- и пеноблоки. При такой конструкции важная роль отводится надежному утеплителю и гидроизоляции. Их качество требует особой проверки. Необходимо выявить следы плесени и грибков. Настораживающий фактор — свежая внешняя штукатурка. Таким способом продавец может замаскировать дефекты перед продажей.
4. Железобетонные панели. Из них делаются не только многоэтажные сооружения, но и бюджетные частные дома. Такие строения, как правило, стоят дешевле, но имеют низкую тепло- и шумоизоляцию. При осмотре особое внимание уделяется качеству заделки межплиточных швов.

Невозможно выделить какой-либо конкретный материал. Все они имеют плюсы и минусы, предназначены для разных условий эксплуатации. Покупатель должен сам оценить конструкцию с учетом технического состояния, собственных эстетических предпочтений и финансовых возможностей. При необходимости можно проконсультироваться со специалистами.

Фундамент

Проверять качество фундамента достаточно сложно, т. к. его основная часть скрыта под землей. Рискованный вариант — отсутствие фундамента. Такое сооружение может использоваться только в качестве временного жилья. Оценить надежность фундамента можно по косвенным признакам — трещины на стенах, проседание углов, повышенная влажность подвала, сырость на полу и т. д.

Важно уточнить следующие параметры фундамента:

1. Тип. Фундамент может быть ленточным, плитным, столбчатым и свайным. Наиболее надежным и универсальным считается ленточная конструкция. Сваи необходимы при строительстве на болотистой и рыхлой почве.
2. Глубина. Лучше всего, выбирать заглубленный фундамент. При этом его глубина должна быть больше глубины промерзания грунта, но не доходить до залегания подземных вод.
3. Цокольная часть. Она необходима для надежной защиты стен снизу. Качественный фундамент возвышается над поверхностью земли на высоту 40-60 см. Стоит также проверить наличие отмостков.
4. Гидроизоляция и утепление. Они спрятаны под землей, но оценить их качество можно. При хорошей гидро- и теплоизоляции пол в помещении будет сухой и теплый. Подвал позволяет объективно оценить данный параметр.

Фундамент следует проверять внимательно. Любые следы подтопления снизу, плесень указывают на наличие дефектов. Если возникает подозрение, то рекомендуется обратиться к специалистам. Они могут сделать специальные шурфы и точно оценить состояние фундамента. Крайне опасны любые деформации, вызванные проседанием основы сооружения.

Крыша и чердак

Нельзя оставлять без внимания кровлю дома. Покупателю, конечно, не хочется начинать ее ремонт сразу после приобретения жилья, после первого сильного дождя. Важно проверить прочность, герметичность и надежность крыши. Идеально, если и внешний вид кровельного покрытия будет привлекательным без дополнительных затрат.

При осмотре дома необходимо проверить:

1. Стропильная система. Проверяется состояние всех несущих деревянных балок (стропил). Не должно быть прогнивших участков, повреждений.
2. Кровельное покрытие. Важен материал, из которого оно сделано (шифер, металл, черепица, мягкая кровля и т.п.). Оценивается состояние покрытия.
3. Гидроизоляция. Если осмотр проводится во время дождя, то можно сразу оценить ее качество. В сухую погоду выявляются следы протечек.
4. Водостоки и водоотводящие элементы. Их также надо внимательно осмотреть и оценить эффективность.

Чердак также следует внимательно осмотреть. Во-первых, по нему можно оценить состояние кровли, т.к. протечки наглядно проявляются именно здесь. Кроме того, чердачное помещение, как правило, имеет практическую ценность. На нем можно обустроить хранилище малоиспользуемого имущества. Дополнительно можно оценить возможность обустройства теплого чердачного помещения или жилой мансарды.

Отопление

Нормальная температура в доме даже в лютые морозы — важное условие для постоянного проживания. Реально оценить его качество можно только в зимнее время. Хорошо, если имеется централизованное отопление. В этом случае достаточно проверить состояние труб и радиаторов, а также наличие кранов для спуска воздуха. В домах без централизованного отопления надо иметь собственный отопительный котел. Дешевый вариант — газовый котел. В негазифицированных районах выбирают жидко- и твердотопливные котлы, а также электрообогреватели.

Водоснабжение

Идеальный вариант — централизованное водоснабжение, в т.ч. горячее водоснабжение. Если его нет, то надо выяснить, с какого источника обеспечивается подача воды. Следует взять пробы и проверить ее качество. При собственной системе водоснабжения надо проверить состояние магистралей и оборудования.

Нагрев воды часто обеспечивается газовыми колонками. Могут использоваться электронагреватели (проточные и накопительные). Необходимо проверить техническое состояние такого оборудования, а также документы на ввод его в эксплуатацию.

Участок

Частный дом расположен на конкретном земельном участке. Интерес представляют его размеры, форма, рельеф, состав грунта. Проверяется правильность расположения выгребных ям (септиков), источников воды и их соответствие санитарным нормам. Важно проверить наличие системы полива и дренажной системы. Все постройки и стационарные объекты должны быть учтены в плане и техническом паспорте дома.

Оформление дома с земельным участком

Многие задумываются, как купить дом с участком. Эта сделка подразумевает переход собственности на 2 отдельных объекта недвижимости — частный жилой дом и земельный участок, на котором он расположен. При этом ст. 35 ЗК РФ требует обязательного перехода прав собственности на участок при покупке дома. Можно купить дом в деревне.

При покупке необходимо проверить законность прав собственности на оба объекта (Закон № 218-ФЗ):

1. Участок и дом должны быть поставлены на кадастровый учет. Каждому объекту присваивается свой кадастровый номер. На официальной кадастровой карте можно всегда увидеть объект по этому номеру (если регистрация произведена после 01.03.2013 г.).
2. Право собственности на оба объекта должны быть зарегистрированы. Соответствующая запись делается в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Без выполнения указанных условий сделку купли-продажи на законных основаниях провести нельзя. Если объекты не поставлены на учет, то продавец должен обратиться к кадастровому инженеру, который составит Межевой план и Технический паспорт дома. На основании этих документов объекты будут взяты на кадастровый учет.

Составление предварительного договора

До совершения окончательной сделки составляется предварительный договор между продавцом и покупателем. Он действует в течение 1 года или в течение срока, оговоренного в соглашении. В документе предварительно согласовываются основные условия сделки. В нем указывается предмет купли-продажи, условия заключения окончательного договора и сроки осуществления сделки, а также штрафные санкции при одностороннем расторжении. Предварительный договор не проходит госрегистрацию, но считается юридическим документом.

Составление основного договора

Передача прав собственности происходит на основании основного договора, который заключается по окончании действия предварительного соглашения. Заверение документа у нотариуса не обязательно, но желательно. В нем окончательно формируются характеристики объектов, время и место совершения сделки, сумма и дополнительные условия по согласованию сторон. Указывается, что окончательная передача объектов фиксируется Актом приемки-передачи. Договор составляется в 3 экземплярах, один из которых направляется на госрегистратуру.

Государственная регистрация

Чтобы узнать как оформить куплю дома с участком, следует пройти обязательную процедуру — государственную регистрацию. Только после этого будет можно говорить о вступлении нового владельца в законные права. В процедуре должны участвовать, как покупатель, так и продавец недвижимости. Для регистрации предоставляются такие документы:

• заявление от продавца и покупателя;
• документы, подтверждающие право собственности;
• техпаспорт на дом;
• выписка из кадастрового учета земельного участка;
• договор купли-продажи;
• акт приемки-передачи;
• справка о всех зарегистрированных в доме гражданах;
• квитанция об уплате госпошлины.

Для прохождения госрегистрации можно обратиться в МФЦ. Срок рассмотрения обращения — 10 рабочих дней. Если договор оформлен у нотариуса, то он с согласия сторон направляет обращение в Росреестр от их имени в электронном виде. При уклонении продавца от передачи прав собственности покупатель подает заявление в суд.

Какие документы нужно проверять перед покупкой дома?

Даже небольшая ошибка, неточность в правоопределяющих документах может стать препятствием к признанию сделки законной. Существуют всевозможные подводные камни при покупке дома в виде разных обременений и ограничений. Наконец, в комплекте документов могут оказаться фальшивые справки и свидетельства. Васе это указывает на необходимость тщательной их проверки.

Разрешение на строительство

В нем подтверждается соответствие объекта градостроительному плану и строительным нормам. Выдается документ при получении права на земельный участок, на котором разрешено возводить капитальные строения. Документ передается правопреемнику без переоформления.

Свидетельство на недвижимость и участок

Этот документ, подтверждающий право собственности на дом и земельный участок, продавец обязан предоставить покупателю. При его отсутствии продавец не имеет право распоряжаться недвижимостью. Если продажу осуществляет лицо от имени собственника, то необходима нотариально заверенная доверенность.

Справка о количестве прописанных граждан

При покупке надо добиваться, чтобы все прописанные в доме лица выписались. В противном случае возникнет масса проблем с правами этих граждан, особенно несовершеннолетних.

Согласие на продажу от совладельца

При долевой собственности на недвижимость согласие на продажу необходимо получить от всех дольщиков.

Помимо указанных документов покупатель имеет право просить предоставить дополнительные справки, копии и выписки. Среди них можно отметить: свидетельство о госрегистрации, кадастровый и технический паспорт, выписка из домовой книги, выписка из ЕГРП, согласие супругов, справка о коммунальных платежах и т. п.

Как не попасться мошенникам — полезные советы и рекомендации

При покупке дома существует высокий риск мошенничества. Могут попасться явные преступные элементы, желающие обманным путем присвоить деньги. Чаще попадаются недобросовестные продавцы, которые стремятся любым способом продать подороже или избавиться от проблемной недвижимости. В результате покупатель может оказаться в сложной ситуации, лишившись денег и не имея возможность зарегистрировать покупку. Для снижения рисков можно воспользоваться такими советами.

Сравните заявленную площадь участка с фактической

Фальсификация справки с завышенной площадью позволяет увеличить цену. Простейший метод проверки — проведение замеров. Более точные измерения позволяют сделать геодезические приборы.

Убедитесь, что предыдущие хозяева не делали незаконных перепланировок

В их отсутствии можно убедиться, сравнив планировку с техпаспортом дома. Изучения кадастрового плана поможет выявить незаконные строения.

Проверьте проектные документы на жилое здание

Эта проверка важна при покупке у застройщика первичного жилья. Проектную документацию следует проверить уже на стадии предварительных переговоров, а затем сравнить с постройкой.

Обратите внимание на наличие двух договоров на продажу

При проведении сделки необходимо оформить 2 отдельных договора — на жилой дом и на земельный участок. Правильность составления обоих документов рекомендуется проверить у профессионалов. Надо учесть, что налог на прибыль уплачивается с этих объектов раздельно.

Указанные рекомендации помогут избежать мошеннических схем. Кроме того, надо анализировать поведение продавца. Мошенников часто подводит попытка совершить сделку очень быстро. Настораживать должна чрезмерно заниженная цена, требование залога и частичной предоплаты.

Выводы

Покупка дома является ответственным мероприятием. Ее надо осуществлять планомерно, избегая поспешности и необдуманных действий. Необходимо тщательно проверить документы, техническое состояние объекта и оценить удобство расположения. Элементарные меры предосторожности помогут избежать мошеннических схем. При правильно осуществленной сделке госрегистрация прав собственности не вызовет проблем.

В нашей стране рынок недвижимости набирает обороты с каждым днем. При продаже и покупке дома у собственников и покупателей часто возникает вопрос “А можно ли оформить куплю-продажу дома без риэлтора?”. С учетом современных средств связи, наличия общедоступных баз объявлений о продаже недвижимости в интернете задача по поиску покупателей и продавцов недвижимости стала значительно легче. Однако для того чтобы избежать неквалифицированных действий, необходимо четко и пошагово соблюдать процедуру оформления купли-продажи дома как продавцам, так и покупателям. От соблюдения правильного порядка оформления сделки зависит ее успешное завершение.

С приведенной ниже инструкцией, вы сможете оформить и успешно завершить сделку купли-продажи дома без привлечения риэлтора. Настоящая инструкция разъясняет процесс купли-продажи дома на вторичном рынке поэтапно.

Пошаговая инструкция “Купля-продажа дома без риэлтора (вторичный рынок)”

Шаг 1. (для продавцов) Размещение объявления, подготовка документов для продажи и показы дома потенциальным покупателям

Разместив объявление о продаже дома, позаботьтесь о необходимых документах для ее продажи.

В первую очередь для продажи дома вам потребуется:

Иные документы лучше подготовить непосредственно перед оформлением сделки купли-продажи дома. 

Шаг 1. (для покупателей) Поиск дома и проверка его юридической чистоты

Перед покупкой любого объекта недвижимости рекомендуем провести проверку его юридической «чистоты». Данная проверка является важным этапом сделки по приобретению дома, поэтому мы посвятили этому вопросу отдельную статью «Как проверить дом на вторичном рынке перед покупкой?».

Шаг 2. Выбираем: аванс или задаток. Оформляем предварительные договоренности

Когда покупатель и продавец сошлись по основным условиям сделки, необходимо оформить предварительные договорённости, а потом переходить к дальнейшим действиям по сделке. Для этого стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Суть данного договора заключается в том, что стороны закрепляют обязательства по заключению договора купли-продажи дома в определенный срок, при этом в данном договоре должны быть зафиксированы существенные условия будущего договора купли-продажи: предмет договора (индивидуальные характеристики дома: адрес, кадастровый номер, количество комнат, этажность, площадь) и цена. Срок тоже обязательное условие предварительного договора. Если он не согласован сторонами, то по закону равен году с момента заключения договора. Если покупатель и продавец не заключат договор купли-продажи в оговорённый срок и ни одна из сторон не предложит заключить этот договор, направив предложение заключить договор, то обязательства по предварительному договору прекращаются. В предварительном договоре в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора покупатель и продавец могут предусмотреть внесение покупателем задатка. 

При этом важно знать основные правила о задатке:

Более «простым» вариантом закрепить предварительные договорённости является внесение аванса. Аванс — это денежная сумма, вносимая в счёт будущих платежей. То есть вся сумма аванса должна засчитываться в счет оплаты стоимости дома по договору купли-продажи. Если же договор купли-продажи не заключён, то аванс должен быть полностью возвращён (независимо от того, по чьей вине договор не был заключён). 

Если возникают сомнения относительно природы внесённой суммы, то по закону принято считать, что это внесён аванс, а не задаток. Поэтому если вы решили закрепить договорённости задатком, то необходимо прямо указать это в соглашении сторон. 

Обращаем ваше внимание, так как задаток носит обеспечительную функцию, то есть обеспечивает исполнение обязательств по договору, то без какого-либо договора (в частности предварительного договора купли-продажи) задаток внесён не может быть, деньги, внесённые просто по расписке, в которой не содержится обеспечиваемого обязательства, необходимо считать авансом. 

Закрепление предварительных договоренностей договором может предшествовать проверка юридической чистоты объекта покупателем или следовать уже после проверки, если между проверкой и заключением договора купли-продажи будут проводиться дополнительные мероприятия по подготовке к сделке.

Шаг 3. Подготовка проекта договора купли-продажи дома. Согласование условий сделки и выбор способа оплаты стоимости дома.

До “выхода на сделку” от продавца, как правило, потребуется подготовить также следующие документы:

До сделки стороны должны согласовать условия договора, внести правки и подготовить документы для подписания. 

Одним из самых важных вопросов при оформлении купли-продажи дома является выбор способа оплаты. О способах оплаты по сделкам с недвижимостью читайте отдельную статью. В настоящей пошаговой инструкции мы разберём порядок действий при рекомендованных нами способах оплаты дома, а также разберём порядок действий при заключении договора купли-продажи дома с использованием кредитных средств (в ипотеку). 

Шаг 4. Подписание договора купли-продажи дома, оплата ее стоимости (в зависимости от выбранного способа оплаты)

Для начала отметим, что по общему правилу достаточно простой письменной формы договора купли-продажи с последующей регистрацией в Росреестре. Однако в некоторых случаях закон устанавливает обязательную нотариальную форму. Об этих случаях читайте в статье “Сделки, подлежащие нотариальному удостоверению”. Также стороны вправе выбрать данную форму сделки добровольно (о том, зачем нужно добровольное нотариальное удостоверение сделки также читайте в статье по ссылке выше). 

Если сделка подлежит нотариальному удостоверению по закону или по желанию сторон, то проект договора купли-продажи необходимо согласовать с нотариусом, а также представить ему документы по списку выше, паспорта сторон сделки, иные запрошенные нотариусом документы. После проверки документов нотариус назначает дату сделки, договор купли-продажи подписывается у нотариуса, который своей подписью и печатью удостоверяет подписи сторон. Далее нотариус направляет документы на регистрацию права собственности (в настоящее время эта услуга входит в нотариальный тариф, но стороны должны предварительно оплатить госпошлину за регистрацию в Росреестре) либо стороны сами подают документы в Росреестр. После процедуры заключения сделки купли-продажи у нотариуса стороны выполняют следующие действия по оплате стоимости дома. 

Если сделка не удостоверяется нотариально, то, как правило, действия по оплате и подписание договора происходят одновременно.

Аккредитив

При оформлении договора купли-продажи с оплатой посредством аккредитива стороны, как правило, подписывает договор купли-продажи в банке, в котором оформляется аккредитив. Для оформления аккредитива потребуется открытие счёта в банке покупателем и подписание заявления на открытие аккредитива. В данном заявлении указываются основные формальности: сумма аккредитива, срок аккредитива (указывается с учетом регистрации перехода права собственности), договор, во исполнение которого открывается аккредитив, описание дома, данные покупателя и продавца, вид аккредитива (аккредитив бывает в частности безотзывный или отзывный, покрытый или непокрытый, подробнее о различиях видов аккредитива читайте в статье по ссылке выше; как правило, по сделкам с недвижимостью используется безотзывный покрытый аккредитив), а также основание для получения денежных средств продавцом (зарегистрированный договор купли-продажи подтверждающий переход права собственности), банковские реквизиты продавца. Далее покупатель вносит денежные средств на счет в банке, по заявлению на открытие аккредитива деньги перечисляются в банк, в котором открыт счет продавца (если аккредитив покрытый), либо остается на корреспондентском счете банка, открывшего аккредитив (банк-эмитент), перечисляются в банк продавца (исполняющий банк, банк-исполнитель) только после получения документов об исполнении условий аккредитива (непокрытый аккредитив). Процедура упрощается и сокращаются сроки перечисления денег, если счет покупателя и продавца открыты в одном банке. О завершении взаиморасчетов по сделке (получении денег продавцом по аккредитиву) читайте в пункте 8 настоящей пошаговой инструкции.

Банковская ячейка

При оплате через банковскую ячейку сделка с домами, как правило, тоже заключается в банке, в котором арендуется ячейка: стороны подписывают договор купли-продажи, проверяют документы друг друга, обмениваются документами. Для аренды банковской ячейки с банком заключается договор аренды, в котором прописываются условия доступа к ячейке. В качестве таких условий, как правило, указывается предоставление зарегистрированного договора купли-продажи, подтверждающего переход права собственности к покупателю. Однако могут указываться и дополнительные условия (например, предоставление выписки из домовой книги, подтверждающей снятие с учета проживающих в жилом доме людей, если на момент сделки они не были “выписаны”). Кроме того, продавцу желательно заказать в банке такую услугу как “проверка и пересчет денежных средств”, банковский сотрудник на аппарате проверяет купюры на подлинность, а также подсчитывает суммы, затем денежные средства упаковываются в герметичный пакет с подписью и печатью банка. Далее продавец, покупатель и сотрудник банка проходят в хранилище и совместно закладывают деньги в индивидуальную банковскую ячейку, закрывают ее. Ключи от банковской ячейки передаются покупателю. В дальнейшем покупатель передаёт продавцу ключи в обмен на расписку продавца о получении денег. На практике продавец и покупатель пишут расписку сразу на сделке (продавец пишет расписку о получении денег, покупатель ставит на ней свою подпись, чтобы потом отличить данную расписку от других и избежать подмены подписи на расписке), расписка остается у продавца, у покупателя остаются ключи, после регистрации перехода права собственности стороны обмениваются (об этом далее подробнее в пункте 8).

Ипотека

При покупке дома с использованием кредитных средств, как правило, расчеты осуществляются через банк, предоставляющий кредит. Здесь возможно несколько вариантов:

1. покупатель самостоятельно перечисляет сумму первоначального взноса (собственные средства) продавцу, а далее банк перечисляет кредитные деньги после получения подтверждения оплаты собственных средств.

2. покупатель вносит собственные средства на счет банка, банк также на этот счет зачисляет денежные средства, далее аккумулированные денежные средства перечисляются на счет продавца.

При использовании кредитных средств покупатель подписывает кредитный договор с банком, договор об ипотеке и выполняет иные формальности банка для получения кредитных средств. Деньги, как правило, перечисляются продавцу после регистрации перехода права собственности к покупателю и регистрации залога дома в пользу банка.

Последнее уточнение по данному шагу сделки с домами: за банковские услуги необходимо заплатить комиссию банку. Распределение комиссии между сторонами — вопрос договорной, каждый раз решается индивидуально (оплачивает одна из сторон или пополам), в целом вопрос с дополнительными расходами нужно обговорить заранее с покупателем и распределить их бремя, учесть их в стоимости недвижимости (к таким расходам относятся комиссии банка, нотариальные расходы при необходимости, расходы на получение документов, услуги юриста при привлечении специалиста для оформления сделки, госпошлина за регистрацию).

Шаг 5. Регистрация перехода права собственности на дом в Росреестре

Для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи потребуется:

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.

Размер госпошлины за регистрацию перехода права собственности
За регистрацию права собственности на дом физические лица уплачивают госпошлину в размере 2 000 рублей, юридические лица — 22 000 рублей.
За регистрацию ипотеки на основании договора об ипотеки взимается госпошлина:
— для физических лиц — 1 000 рублей;
— для организаций — 4 000 рублей.
 За регистрацию ипотеки в силу закона пошлина не взимается.

При регистрации ипотеки потребуется также согласовать с банком подачу сотрудником банка заявления о регистрации ипотеки (либо одновременно общим комплектом документов, либо в банк предоставляется расписка с № регистрационного дела для подачи банком дополнительных документов к данному делу).

Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:

При подаче документов на государственную регистрацию права собственности на дом вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов.

Обратите внимание! С 29.06.2022 года МФЦ передает документы в Росреестр через электронную систему. Это означает, что сотрудник МФЦ все предоставленные заявителями документы сканирует и направляет в Росреестр. Бумажные экземпляры МФЦ возвращает заявителям после регистрации. При этом при сканировании сотрудник МФЦ проставляет отметку о том, что создан электронный образ документа. Штамп Росреестра о регистрации на договорах теперь не проставляется. По мнению регистрирующего органа, такая система должна ускорить регистрацию.

Не менее важным вопросом является вопрос о сроках регистрации перехода права собственности, особенно он важен при альтернативных сделках.

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Шаг 6. Завершение взаиморасчетов  (в зависимости от выбранного способа оплаты), передача ключей и документов

После получения документов, подтверждающих регистрацию права собственности в Росреестре, стороны завершают взаиморасчеты в зависимости от выбранного способа оплаты.

Аккредитив

Документы-основания перечисления денежных средств предоставляются продавцом в банк-исполнитель, который после проверки в течение нескольких дней документов перечисляет денежные средства с корреспондентского банка на счет продавца.

Банковская ячейка

Продавец передает покупателю расписку о получении денежных средств, а покупатель передает продавцу ключи от банковской ячейки. Предпочтительнее совершать данный обмен непосредственно в банке, получив доступ к банковской ячейке.

Ипотека

Документы предоставляются банку, предоставляющему кредит, для перечисления денежных средств. Сроки перечисления денежных средств указываются в кредитном договоре, договоре купли-продажи.

До или после завершения взаиморасчетов стороны, как правило, еще раз осматривают дом, снимают показания счетчиков (рассчитывают задолженность продавца при необходимости), продавец передает покупателю ключи, стороны подписывают передаточный акт.

Шаг 7. (для продавцов) Декларирование доходов, применение вычетов, расчет и уплата налога

Если дом в собственности продавца менее 5 лет (для домов, приобретенных на основании договора дарения, по наследству или в порядке приватизации, а также при продаже единственного жилья — менее 3 лет), то продавец должен задекларировать доход, полученный при продаже дома (подача декларации обязательна, даже если доход при применении различных вычетов составляет 0 рублей). 

Ранее доход от продажи дома исчислялся только исходя из цены, указанной в договоре купли-продаже (и как следствие, в договоре купли-продажи цена занижалась), теперь сумма дохода может быть определена от кадастровой стоимости дома с коэффициентом (какая сумма окажется больше, от той и исчисляется налог). 

Подробнее о порядке расчета налога с продажи дома, возможных законных способах снижения суммы налога читайте в отдельной статье. Также в данной статье размещен онлайн-калькулятор, с помощью которого вы можете рассчитать сумму налога при продаже дома онлайн. 

Срок для подачи декларации — до 30 апреля года, следующего за годом продажи дома, а срок уплаты — до 15 июля этого же года. Если 30 апреля или 15 июля приходятся на выходной или нерабочий праздничный день, то окончание срока переносится на ближайший рабочий день. 

За неподачу декларации и неуплату налога предусмотрены значительные штрафы (5 % за каждый полный и неполный месяц просрочки, максимальный размер штрафа — 30 % от суммы налога). При этом налоговики все равно узнают о продаже дома, им сообщит об этом Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия.