Покупка квартиры на вторичном рынке недвижимости сопряжена с множеством рисков. Чем больше переходов права было совершено с момента получения первого права собственности, тем больше рисков. Безопасно купить квартиру на вторичном рынке самостоятельно очень сложно, для этого нужно глубоко погрузиться в профессию юриста в сфере недвижимости и имущественных отношений. Наиболее часто выявляемые риски при покупки квартиры у физического лица на сегодняшний день — это продажа квартиры под давлением обстоятельств или в следствия заблуждения, сокрытие использования материнского (семейного) капитала, сокрытие имеющихся наследников, сокрытие намерения предстоящего банкротства, сокрытие имеющихся пользователей, подмена продавца (собственника) на другое лицо или использование подложенных документов, сокрытие наркотической или алкогольной зависимости, психический расстройств и т.д.
В случае же покупки квартиры у юридического лица возникают дополнительные риски связанные с возможными претензиями к юридическому лицу. Выявить в моменте наличие таких рисков на 100% очень сложно. Здесь претензии могут быть как по покупаемой вами квартире так и по финансово-хозяйственной деятельности предприятия. В случае банкротства юридического лица сделку по продаже квартиры могу признать не действительной (ничтожной или оспоримой). Второй не маловажный фактор на который необходимо обратить внимание при покупке квартиры у юридического лица это полномочия лица подписывающего договор купли продажи квартиры. Есть ли все документы подтверждающие возможность отчуждения квартиры юридическим лицом или его представителем (действующая доверенность подписанта, согласие всех учредителей на продажу квартиры или решения собрания). В этом случае могут возникнуть претензии со стороны учредителей юридического лица. Третий фактор — это форма взаиморасчетов. При расчета за квартиру покупаемую у юридического лица правильно будет использовать только безналичную форму расчета с использованием аккредитива. Все другие формы расчетов предлагаемые юридическим лицом следует рассматривать через призму действующего налогового законодательства и соглашаться только при 100% уверенности в законности данного предложения.
Только профессиональный юрист имеющий опыт работы в сфере недвижимости сможет выявить риски, обезопасит покупателя от последствий или в случае если выявленные риски не купируются, предложит отказаться от покупки такой квартиры.
Покупка квартиры у юридического лица
Последнее обновление: 18.03.2023
Покупка квартиры у юридического лица имеет некоторые отличия по сравнению с приобретением жилья у физлица, и связанные с этим особенности оформления документов. Эта процедура ощутимо сложнее, так как к «стандартному» алгоритму сделки добавляется еще выяснение статуса юрлица и особенности принятия решений его исполнительным органом. А потому Покупатель здесь сталкивается с другими типами рисков.
Уточним – речь идет о покупке квартиры у компании (организации), НЕ являющейся Застройщиком.
Если жилье приобретается у компании-застройщика (тоже юрлица), то процедура покупки новостройки происходит по единым правилам, подробно описанным в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ – в разделе для первичного рынка.
Здесь же мы рассмотрим особенности покупки квартиры у юридического лица, которое не является владельцем земельного участка и строящегося на нем многоквартирного дома (т.е. не является Застройщиком). Нас будет интересовать компания, которая приобрела свои права на отдельную жилую площадь в процессе какой-либо предыдущей сделки, как на первичном, так и на вторичном рынке.
Кто здесь может выступать в роли Продавца квартиры? Это может быть любое юрлицо или инвестиционный фонд, которые приобрели объект недвижимости в хозяйственных или инвестиционных целях. Эта недвижимость учитывается на балансе предприятия и может быть продана, как и любой другой его актив. При этом от имени фонда (сам фонд не является юрлицом) будет действовать управляющая компания, например, ООО (юрлицо), от имени которой, в свою очередь, будет действовать ее руководитель или сотрудник по доверенности от руководителя.
В чем отличие покупки недвижимости у компании?
Главное отличие в процедуре покупки квартиры у юрлица (по сравнению с физлицом) – в оформлении корпоративного решения компании о продаже своего актива и в полномочиях лица, которое подписывает Договор купли-продажи.
Ведь если свою квартиру продает человек (физлицо), то решение он принимает самостоятельно и единолично. А если недвижимость продает компания (юрлицо), то решение принимается так, как указано у нее в уставе (например, коллегиально). И исполнять это решение может только строго определенный человек (а не любой сотрудник компании) – это либо ее генеральный директор, либо один из сотрудников, действующий по доверенности от директора.
Еще одно отличие при покупке недвижимости, принадлежащей организации, это – взаиморасчеты по сделке. В сделках с физлицами часто рассчитываются наличными деньгами (такова практика рынка в Москве, например). Но в сделке с юрлицом деньги передаются только безналичным переводом на счет компании-продавца, в том числе с применением банковского аккредитива (об этом ниже).
!!! Справки, выписки, консультации, базы данных и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.
Как купить квартиру у юридического лица – особенности сделки
Процедура приобретения квартиры у юридического лица требует особой подготовки и большего объема документов для проверки. В процессе такой сделки происходит отчуждение актива, находящегося на балансе компании. Этот актив (квартира) может принадлежать юридическому лицу:
- на основании права собственности (если квартира в готовом доме);
- на основании права требования (если квартира в строящемся доме).
В первом случае квартира будет продаваться по Договору купли-продажи. Условия договора с юрлицом принципиально не отличаются от условий сделки с физлицом (подробнее об условиях – см. по ссылке в Глоссарии). Только подпись представителя юрлица в договоре заверяется еще и печатью организации.
Во втором случае компания будет продавать квартиру по Договору уступки прав требования (подробнее – см. по ссылке в Глоссарии). При этом само наличие этого права требования у компании может быть под вопросом. Например, в случае, когда квартиру продает компания-подрядчик, оформившая себе ряд квартир в строящемся доме взаимозачетом за свои услуги Застройщику, но не по Договору долевого участия (ДДУ), а по Инвестиционному договору.
Риск Покупателя в этом случае возрастает, так как он покупает здесь неподтвержденное (незарегистрированное) право требования юрлица к Застройщику на передачу ему квартиры в новом доме.
Вообще, при покупке жилья у юридического лица нужны не только риэлтерские навыки, но еще и некоторые знания в корпоративном праве. Поэтому здесь сложно обойтись без дополнительной консультации юриста.
Покупка квартиры у юридического лица на первичном рынке
Здесь правом требования на квартиру в строящемся доме может обладать (помимо Застройщика) любая компания, которая является соинвестором строительства. Для этого у нее должен быть заключен с Застройщиком договор, по которому Застройщик уступает этой компании права на одну или несколько квартир в новостройке.
Для Покупателя здесь важно – на основании какого именно договора компания получила свои права на квадратные метры. Варианта здесь два:
- на основании Договора долевого участия (ДДУ);
- на основании любого другого договора (например, инвестиционного).
Если компания владеет квартирой на основании Договора долевого участия (ДДУ), то ее право требования должно быть зарегистрировано в Росреестре. И здесь сомнений в наличии этого права не возникает. Заказав специальную Выписку из ЕГРН (о зарегистрированных ДДУ – см. по ссылке в Глоссарии), Покупатель может быть уверен, что он покупает квартиру у той компании (организации), которой действительно принадлежит право требования.
Если же компания утверждает, что имеет право требования на квартиру на основании какого-либо другого договора (не ДДУ), то это значит, что ее право государством не зарегистрировано. Оно обусловлено всего лишь договорными отношениями с Застройщиком. И если эти отношения нарушатся (например, между Застройщиком и соинвесторами возник спор), то это право юрлица-соинвестора на квартиру может быть оспорено или аннулировано. Здесь уже Выписка из ЕГРН ничем не поможет, и Покупателю придется изучать основания приобретения права требования на квартиру конкретным юридическим лицом.
Во втором случае риск для Покупателя, очевидно, выше, и без поддержки юриста ему не обойтись. И в обоих случаях сделка с юрлицом на первичном рынке будет происходить путем переуступки права требования (как это делается – см. по ссылке).
Покупка квартиры у юридического лица на вторичном рынке
На вторичке право собственности компании на квартиру должно быть зарегистрировано в Росреестре – однозначно. Проверить это Покупатель может самостоятельно, заказав Выписку из ЕГРН (например – здесь).
Далее Покупателю придется, как и в случае сделки с физлицом, изучать историю возникновения прав на квартиру. Но дополнительно понадобится изучить еще и ряд документов о самой компании и ее исполнительных органах (см. ниже – документы).
После этого Покупатель может выходить на подписание Договора купли-продажи квартиры с юридическим лицом. Здесь Покупателю важно помнить, что передача денег за квартиру (как по условиям договора, так и фактически) должна происходить только на расчетный счет компании, а не в руки или на счет ее доверенного лица, которое подписывает договор. В противном случае по иску самой компании или контролирующих органов сделка может быть признана недействительной.
Оплата по договору купли-продажи квартиры с юрлицом
Порядок оплаты договора при покупке квартиры у юридического лица оговаривается в самом договоре. Это может быть либо перечисление денег на счет компании ПЕРЕД подписанием Договора купли-продажи, либо – передача денег через аккредитив уже ПОСЛЕ регистрации перехода права собственности.
По факту передачи денег за квартиру, у Покупателя на руках остается банковская квитанция об оплате со счета физлица на счет указанного юрлица (реквизиты счета юрлица должны совпадать с указанными в договоре).
Документы для покупки квартиры у юридического лица
Тому, кто решил купить квартиру у компании, придется покопаться не только в правоустанавливающих документах на объект недвижимости, но и разобраться в корпоративном устройстве самой компании. Это нужно для того, чтобы отчуждение актива произошло без нарушения корпоративных процедур.
Какие именно документы нужно проверять Покупателю в случае приобретения квартиры у юридического лица? Как минимум, ему нужно будет сделать следующее:
- Получить свежую Выписку из ЕГРН на квартиру. Из нее мы узнаем, кто владеет правами на недвижимость (правом требования – на первичке, или правом собственности – на вторичке) и есть ли ограничения/обременения этих прав.
— Примечание! С марта 2023 г. в Выписках из ЕГРН перестали указывать ФИО владельцев недвижимости, если эти сведения заказывают третьи лица. Но это касается только физлиц-собственников (защита персональных данных). Собственники юрлица, по-прежнему, видны во всех выписках, в т.ч. при заказе выписки третьими лицами. - Получить у компании правоустанавливающие документы на покупаемую квартиру (если речь идет о вторичке). Или – Договор долевого участия, по которому будут переуступаться права (если речь идет о первичке);
- Получить Выписку из Домовой книги на квартиру. Из нее мы узнаем, кто имеет право проживания в ней (если речь идет о вторичке).
- Получить свежую Выписку из ЕГРЮЛ – убедиться, что компания зарегистрирована как юрлицо, узнать ее исполнительный орган, имя ее генерального директора.
Актуальную Выписку из ЕГРЮЛ можно получить здесь. - Проверить компанию на наличие открытых исполнительных производств в отношении юрлица, поскольку в этом случае есть вероятность наложения ареста на активы компании (в т.ч. на квартиру).
Проверить это можно на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП) – здесь. - Проверить компанию по базе ликвидируемых предприятий и компаний, в отношении которых возбуждены дела о банкротстве.
Эти сведения можно получить через Федеральный реестр сведений о банкротстве – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ). - Изучить учредительные документы и устав компании (последнюю редакцию). Здесь мы узнаем, кто и как может принимать решение о продаже такого рода актива, как квартира (например, исполнительные органы для ООО и АО будут разными).
- Если по уставу компании для продажи объекта недвижимости (или крупного актива, превышающего определенную стоимость) требуется решение учредителей, то запрашиваем протокол собрания учредителей с принятым решением о продаже.
Если квартира не относится к категории крупных активов и не требует согласия учредителей, то это тоже должно быть подтверждено документально. - Проверить правомочность представителя компании на совершении такой сделки. В т.ч. проверить доверенность представителя – кто выдал, на какой срок и каков объем полномочий по ней (позволяет ли она продавать именно эту квартиру).
Дополнительно Покупателю могут понадобиться (если он покупает квартиру у юридического лица на вторичном рынке) еще и такие документы:
- Выписка из ЕГРН о переходе прав собственности – она покажет нам историю смены владельцев квартиры;
- Расширенная (архивная) выписка из Домовой Книги – для получения сведений о тех, кто был прописан в квартире ранее (подробнее об этом – по ссылке).
- Справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам – чтобы не пришлось оплачивать чужие долги по коммуналке.
- Разрешение на перепланировку (если она производилась), или поэтажный план квартиры (чтобы убедиться, что перепланировки не было).
- Согласие залогодержателя на сделку – если квартира находится в залоге у другого юрлица (у банка, например).
Сам порядок сделки (последовательность действий) по приобретению квартиры у организации (юрлица) выглядит так же, как и в случае с физлицом. Подробный алгоритм сделки купли-продажи указан в схеме ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ по ссылке ниже. Отличие только в комплекте документов для проверки, и в специфических рисках Покупателя (см. ниже)..
Риски Покупателя при покупке квартиры у юридического лица
Покупателю нужно держать в голове тот перечень особых рисков, которые присущи сделке приобретения квартиры у юридического лица. Реализация любого из этих рисков может привести к оспариванию сделки и признанию ее недействительной.
Что может насторожить Покупателя и стать причиной отказа от сделки? Например, это:
- Отсутствие компании в государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ);
- Компания находится в стадии банкротства или ей предъявлены требования кредиторов, ведущие к банкротству (например, когда еще не назначен арбитражный управляющий);
- Отсутствие государственной регистрации прав компании на квартиру (хотя она при этом может числиться на балансе компании);
- Отсутствие должных полномочий лица, действующего от имени компании (например, его полномочия распространяются не на все виды действий с активами компании, превышение служебных полномочий);
- Истечение срока полномочий лица, действующего от имени компании (например, выданная ему доверенность уже закончилась);
- Неполный пакет документов, подтверждающих правомочное решение юрлица о продаже своего актива (например, отсутствие согласия учредителей);
- Подложные документы для продажи актива (например, фиктивный протокол собрания акционеров компании);
- Финансовые махинации в деятельности компании (например, незаконный вывод активов, в т.ч. с помощью «компаний-однодневок»);
- Возможное признание арбитражным судом сделки купли-продажи квартиры недействительной по иску кредиторов, если компания обанкротится в течение последующих 3-х лет после сделки (даже если на момент сделки никаких признаков банкротства нет). Основания для этого указаны в п.1 и п.2, ст.61.2 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)».
Все эти нюансы, связанные с изучением документов юридического лица, лучше проверять с помощью профильного юриста. Без специальной подготовки обычному человеку здесь сложно будет разобраться.
Например, нотариус Алексей Комаров из СПб утверждает:
«С точки зрения норм права, регулирующих корпоративные отношения, вероятность заключения оспоримой сделки с юридическим лицом выше, чем с гражданином».
Остальные риски Покупателя в сделке с юрлицом – такие же, как и при покупке квартиры у физлица на первичном и вторичном рынках. Эти риски и методы их устранения подробно описаны на шагах нашей ИНСТРУКЦИИ (см. ссылку ниже).
При покупке квартиры у юридического лица в ипотеку действуют те же правила, что и в случае приобретения жилья у частника. Здесь к базовому пакету документов добавляется экспертное заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости. После чего банк-кредитор, с учетом выявленных рисков, выносит решение об одобрении или неодобрении сделки.
ИТОГ: снизить риски покупки квартиры у юридического лица Покупателю поможет консультация профильного юриста в процессе подготовки сделки. А саму сделку лучше проводить через нотариуса. Юрист подскажет, какие моменты нужно учесть, и какие бумаги затребовать у компании, применительно к конкретной ситуации. А нотариус еще раз проконтролирует необходимый и достаточный пакет документов юрлица уже в процессе самой сделки приобретения недвижимости.
Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Специализированных юристов по недвижимости можно найти — ЗДЕСЬ.
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Иногда на рынке недвижимости покупателю попадаются варианты квартир, владельцем которых является не обычный гражданин, а какая-либо компания – юридическое лицо. И часто бывает, что цена на такие объекты бывает более привлекательной, чем у продавцов – физических лиц. Разберемся, можно ли покупать такие квартиры или стоит к ним внимательнее присмотреться?
Кто эти продавцы?
На рынке новостроек такая ситуация встречается сплошь и рядом. Девелоперы часто рассчитываются с различными подрядными организациями квартирами в строящемся доме. Здесь и экономия, и гарантия того, что подрядчики выполнят свою работу качественно и вовремя. Получается, что они в том числе и для себя стараются.
Также достаточное количество юридических лиц бывает и среди инвесторов, которые выкупают квартиры на стадии котлована с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Иногда их ожидания от аренды не оправдываются. И тогда неликвидные площади выставляются на реализацию.
На вторичном рынке тоже немало объектов, которыми владеют юридические лица. Обычно это компании, которые когда-то купили квартиры для своей хозяйственной деятельности. Например, для организации сети мини-гостиниц, салонов красоты или так называемых «тихих» офисов, работающих без привычного потока посетителей.
Кроме того, собственниками квартир могут быть закрытые паевые инвестиционные фонды, специализирующиеся на недвижимости. Как правило, они создаются либо под конкретные строящиеся объекты, либо для получения прибыли от сдачи различных объектов недвижимости в аренду.
На что нужно смотреть
Кроме типичных рисков, свойственных сделкам с жилой недвижимостью, при продаже квартир, принадлежащих юридическим лицам, могут возникнуть свои, специфические проблемы. В общих чертах их можно разделить на две основные группы – это действительность прав на продажу квартиры, а также возможные риски ответственности юридического лица перед третьими лицами.
Чтобы избежать первой группы рисков, придется провести тщательное расследование, касающееся практически всех аспектов существования юридического лица. Начиная от легальности его существования до наличия достаточных у представителя компании полномочий для продажи.
Прежде всего, необходимо проверить, существует ли организация на самом деле. Бывает так, что компанию по какой-либо причине уже исключили из государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), а собственником квартиры она все еще числится.
Затем нужно узнать, зарегистрировано ли право собственности организации на объект недвижимости. На это особенно стоит обратить внимание, покупая квартиру у подрядных организаций или инвесторов. Они, как и инвесторы – физические лица, не торопятся регистрировать договоры долевого участия, чтобы не платить налоги.
Последствия покупки такого объекта могут быть самыми разными. Но самый распространенный из них – наличие у квартиры еще нескольких ничего не подозревающих собственников.
Далее нужно проверить полномочия представителя компании на продажу квартиры – достаточно ли их и не истек ли срок их действия. Еще необходимо запросить уставные документы организации, чтобы убедиться в том, что она имеет право совершать такие крупные сделки.
Кроме того, для сделки должно быть подготовлено согласие учредителей компании на продажу объекта в виде протокола собрания учредителей. Его подлинность тоже нужно обязательно проверить.
Риски, связанные с финансово-хозяйственной деятельностью организации, в целом схожи с последствиями банкротства физического лица – могут быть оспорены все сделки, совершенные за 3 года до признания компании банкротом.
Факторами, способствующими таким событиям, являются неустойчивое финансовое положение компании, отсутствие регулярной хозяйственной деятельности, различные сомнительные операции и прочие признаки, которые можно найти в бухгалтерской отчетности организации, а также в общении с рядовыми сотрудниками.
Поэтому если вы не обладаете достаточным багажом знаний в этих вопросах, от сделки лучше отказаться. Привлечение юристов, которые проверяют организацию без выезда на место ее фактического нахождения, абсолютно бесполезно. Как и проведение сделки через нотариуса, который несет ответственность за возможные последствия только в пределах своего страхового полиса.
В какой-то мере покупку может защитить ипотечная сделка с титульным страхованием. Но это влечет дополнительные издержки на оформление и переплату по кредиту.
Возможно, лучше всего с такой ситуацией справится риэлтор, обладающий необходимым опытом и знаниями. Которого вам нужно нанимать на работу только по надежной рекомендации от вызывающих доверие друзей и знакомых.
Это «Ж-ж-ж» — неспроста! Чем чреваты частые перепродажи приобретаемой квартиры
Чтобы карета не превратилась в тыкву. Что такое аккредитив и как он помогает обезопасить передачу денег при сделке
Еще об одном риске потерять купленную недвижимость. Почему нужно бояться банкротства продавца
Покупка квартиры у юридического лица сопряжено с рядом особенностей и порой такая сделка является высоко рискованной. Разберемся подробнее как происходит покупка квартиры у юридического лица.
Покупка квартиры у юридического лица
Представитель юридического лица, имеющий полномочия на сделку, должен предоставить покупателю полный пакет документов, идентифицирующий само юридическое лицо и полномочия ее исполнительного органа, а так же документы, подтверждающие регистрацию права собственности на объект недвижимости.
Конечно покупатель сейчас и сам может получить бесплатно выписку из ЕГРЮЛ,
Заказать такую выписку можно на сайте налоговой службы.
Документы при покупке квартиры у юридического лица
- 1. Выписка из ЕГРЮЛ позволит выяснить, существует ли это юридическое лицо на момент сделки;
- 2. Решение учредителя/лей о назначении директора. Приказ о назначении директора. (Выяснить и документально подтвердить полномочия представителя юридического лица — директора, управляющего или иного лица, действующего по доверенности);
Ваша сделка будет признана ничтожной, если:
- — юридическое лицо уже закрыто;
- — у подписавшего договор представителя или директора не было на то полномочий, они истекли или приостановлены;
- — юридическое лицо признано банкротом, можно узнать > > >;
Такие ситуации встречаются довольно часто, особенно в случае разногласий учредителей этого юридического лица
- Важно правильно расплатиться за объект недвижимости.
Нельзя передавать деньги за квартиру в руки директору или доверенному лицу.
Денежные средства передаются только в кассу предприятия или на расчетный счет фирмы!
Подтверждением оплаты в Вашей сделке является приходный кассовый ордер с чеком кассового аппарата или платежное поручение о перечислении денег со справкой из бухгалтерии о полном расчете, удостоверенной подписью директора и главного бухгалтера.
Покупка квартиры у юридического лица. Как снять риски ?
- Запросите у юридического лица копию Устава фирмы, там прописаны полномочия директора или иного исполнительного органа на совершение крупных сделок.
- Получите сведения о состоянии юридического лица и ее исполнительном органе (директоре) из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц — ЕГРЮЛ . Воспользуйтесь онлайн сервисом налоговой службы — Официальный сайт налоговой службы.
- Изучите полномочия директораисполнительного органа продавать (отчуждать) объект недвижимости без согласия учредителей компании,
- Запросите справку о крупности сделки, если квартира стоит более 25% от стоимости активов компании, выясните из Устава есть ли у Директора права на продажу такого дорогого актива. Справку предоставляет бухгалтерия фирмы.
- Запросите решение общего собрания учредителей о продаже квартиры, если это отчуждение является крупной сделкой.
Из выписки из ЕГРЮЛ сверьте состав участников.
Обратите внимание о регистрации изменений в Устав юридического лица.
Для участия в сделке по продажи недвижимого имущества представитель, кроме директора, имеющего право представлять интересы юридического лица без доверенности, должен иметь :
- — действующую нотариальную Доверенность;
- — Устав и Учредительный договор (если учредителей несколько;
- — решение общего собрания участников(учредителей) или решение единственного участника о продаже недвижимости;
- — свежую выписку из ЕГРЮЛ.
Не лишним будет посетить сайт Федеральной службы судебных приставов, для выяснения открытых исполнительных производств в отношении юридического лица, поскольку в этом случае велика вероятность наложения ареста на квартиру.
Очень часто именно это обстоятельство приводит к значительному снижению цены.
Будьте бдительны!
Покупка квартиры у юридического лица. Процедура сделки
- — Подписание Договора купли-продажи (ДКП);
- — Подписание Акта приема-передачи;
- — Подача заявление в Росреестр о переводе права от Продавца и регистрации права от Покупателя;
- — Оплата государственной пошлины за регистрацию права покупателем ( для физического лица — 2000.0, для юридического лица — 22 000,0). Продавец госпошлину не оплачивает;
- Оплаты цены за квартиру (объект недвижимости в соответствии с условиями ДКП и получение документов подтверждающих оплату.
Главное: удостоверьтесь в полномочиях представителя юридического лица, законности продажи и отсутствии арестов и обременений
Стоит прочесть:
1. Купить квартиру у подрядчика строительных работ.
2. Как купить долёвку на стадии строительства.
Всегда рада разъяснить. Автор
Подробная инструкция по покупке квартиры у юрилица, оформлению сделки, возможным трудностям и особенностям.
Комментарии: 
2
Если жилье приобретается у юридического лица, сделка имеет ряд особенностей, которые нужно учитывать при ее заключении. Мы подготовили для вас подробную инструкцию, как следует действовать при подобных соглашениях, как учесть все возможные риски сделки и каким образом их минимизировать.
○ Законодательное регулирование процедуры.
Договор купли-продажи недвижимости регулируется:
- Гражданским кодексом РФ (далее ГК РФ).
- Семейным кодексом РФ (далее СК РФ).
- Жилищным кодексом РФ (далее ЖК РФ).
- ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ (алее №214-ФЗ).
- ФЗ «О государственной регистрации…» от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее №218-ФЗ).
Главная особенность сделок с участием юридического лица – признание сделки с недвижимостью крупной. Поэтому необходимо учитывать еще один законодательный акт, регулирующий заключение подобных договоров – ФЗ «Об обществах…» от 08.02.1998 №14-ФЗ (далее №14-ФЗ).
- «Крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом:
- связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества (в том числе заем, кредит, залог, поручительство, приобретение такого количества акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) публичного общества, в результате которых у общества возникает обязанность направить обязательное предложение в соответствии с главой XI.1 Федерального закона от 26 декабря 1995 года N 208-ФЗ «Об акционерных обществах»), цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату;
- предусматривающая обязанность общества передать имущество во временное владение и (или) пользование либо предоставить третьему лицу право использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации на условиях лицензии, если их балансовая стоимость составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату (п. 1 ст. 46 №14-ФЗ)».
Вернуться к содержанию ↑
○ Особенности процедуры.
Чтобы определить правовую основу сделки, следует знать, кто признается юридическим лицом.
- «1. Юридическим лицом признается организация, которая имеет обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
- 2. Юридическое лицо должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре юридических лиц в одной из организационно-правовых форм, предусмотренных настоящим Кодексом.
- 3. К юридическим лицам, на имущество которых их учредители имеют вещные права, относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, а также учреждения (ст. 48 ГК РФ)».
С юридическим лицом также можно заключить договор купли-продажи как в новостройке, так и на вторичном рынке недвижимости, а также оформить ипотечный кредит.
Особенность подобных сделок заключается в том, что:
- Оформление сделки будет более трудоемким.
- Сторонам придется собирать больше бумаг для заключения договора.
В остальном процедура заключения сделки схожа с договором с участием физического лица и включает:
- Подбор недвижимости, отвечающий требованиям и финансовым возможностям покупателя.
- Проверку жилплощади и учредительных документов продавца, имеющего статус юрлица.
- Оформление и подписание соглашения.
- Передачу финансовых средств.
- Регистрацию права собственности.
Вернуться к содержанию ↑
✔ В новостройке.
Данный вид сделки является самым распространенным, потому что возведенное с нуля здание, как правило, принадлежит строительной компании, которая и реализует квартиры в нем. Однако, несмотря на такую популярность подобных покупок, необходимо проявлять особую бдительность, заключая договор с юридическим лицом.
При покупке квартиры в новостройке, с юрлицом можно заключить договор:
- Купли-продажи, по которому приобретается квартира в уже готовом здании.
- Участия в долевом строительстве (ДДУ), по которому здание будет строится на деньги дольщиков, соответственно, покупатель будет платить за еще не построенную квартиру.
Если первый вариант не имеет существенных отличий от стандартной купли-продажи, то во втором случае важно обращать внимание на все пункты договора. Так, застройщик может оставить за собой право в одностороннем порядке поднять стоимость жилья, прописать в тексте требование об оплате дополнительных услуг и т.д.
Важная особенность ДДУ – обязательная государственная регистрация сделки.
Вернуться к содержанию ↑
✔ На вторичном рынке.
Собираясь покупать квартиру на вторичном рынке у юридического лица, следует учитывать, что процедура проверки документов и оформления сделки может быть дольше, чем при участии физлица.
Особенности подобной покупки:
- Продавцом может выступать не фактический владелец, а посредник, который должен иметь соответствующую доверенность.
- Возможно, что инвестиционная компания приобрела часть квартир в новостройке и хочет продать их по договору уступки права. Здесь важно, чтобы в договоре присутствовала ссылка на первоначальное соглашение.
- Важно учитывать основание для продажи недвижимости юрлицом, если причиной реализации является банкротство организации, стоит дополнительно проверить наличие не только существующих обременений, но и возможных (например, если под залог квартиры была взята ссуда).
Вернуться к содержанию ↑
✔ В ипотеку.
Процедура приобретения квартиры у организации с использованием заемных средств имеет следующие особенности:
- Необходимо открывать аккредитив в банке-займодателе, с которого будет осуществляться расчет.
- Несмотря на то, что первоначальный взнос должен производиться после заключения сделки, на практике большинство организаций требуют задаток до подписания договора.
- Статус юрлица, выступающего в роли продавца, как правило, проверяется банком, выдающим ссуду, что уменьшает риск мошенничества.
Вернуться к содержанию ↑
○ Оформление сделки.
Несмотря на то, что процедура приобретения квартиры у юридического лица схожа с заключением сделки с физлицом, здесь имеются некоторые особенности. Большей частью они связаны с объемом документации, который требуется подготовить для сделки.
Вернуться к содержанию ↑
✔ Необходимые документы.
От покупателя требуется предоставить только:
- Личный паспорт.
- Письменное согласие супруга (при наличии зарегистрированного брака).
- Доверенность (если сделка заключается не самим покупателем, а его представителем).
Перечь документов, который должна представить организация существенно шире:
- Учредительные документы.
- Выписка из ЕГРН с указанием наличия права собственности.
- Протокол собрания учредителей, с принятием решения о продаже.
- Письменное согласие всех учредителей на проведение сделки (оформляется в свободной форме.
- Договор уступки права требования (если продавец приобрел квартиру по ДДУ).
- Доверенность, подписанная руководителем организации.
- Банковские реквизиты, на которые следует перевести средства.
Если речь идет о покупке квартир в новостройке, следует дополнительно проверить наличие разрешения на строительство и оформление прав посредника на сделки с недвижимостью.
Вернуться к содержанию ↑
✔ Выплата денежных средств.
Оплата за приобретенное имущество может производиться:
- Наличными, при этом необходимо предоставление покупателю чека или расписки в получении финансовых средств.
- Безналичным переводом на расчетный счет организации.
- При помощи открытия аккредитивного счета, с которого будет произведена оплата банком после завершения сделки.
Последний способ считается самым надежным, потому что в данном случае банк выступает третьим лицом, которое регулирует правомочность процедуры расчета.
Вернуться к содержанию ↑
○ Риски.
Основной риск при заключении сделки с юридическим лицом – продажа по поддельным документам. Однако здесь подготовиться фальшивую документацию значительно проще:
- Прокол собрания учредителей, проверить подлинность подписей всех его участников не представляется возможным, тогда как при наличии поддельного документа сделка будет признана недействительной.
- Доверенность на проведение сделок, она оформляется руководителем и может быть подделана.
- Даже если доверенность подлинная, есть риск, что разрешение на осуществление данного вида деятельности не прописано в нем (необходимо тщательно изучить все пункты документа).
Другие возможные риски:
- Признание юрлица банкротом на момент сделки.
- Ликвидация юрлица на момент заключения договора.
Вернуться к содержанию ↑
✔ Возможные махинации.
Наиболее распространенные схемы махинаций при покупке квартиры у юридического лица:
- Создание однодневной компании, цель которой заключение сделки купли-продажи и последующая ликвидация.
- Генеральная доверенность, дающая право на выполнение любых операций может быть получена под давлением, что приведет к признанию сделки недействительной.
- Отсутствие приватизации жилья, что также ведет к признанию сделки ничтожной.
- Указание в договоре оценочной стоимости БТИ вместо рыночной, которая меньше в несколько раз. Остальная часть денег передается наличными, то в итоге отражается на размерах налогового вычета и подлежащей к возврату суммы в случае признания сделки недействительной.
Вернуться к содержанию ↑
✔ Переплата.
При сделках с юридическим лицом покупатель может переплатить за:
- Открытие аккредитива (заключение договора платное).
- Комиссию за банковский перевод.
- Привлечение нотариуса для заверения определенных документов.
Однако все эти финансовые траты являются обоснованными, потому что повышают надежность сделки.
Вернуться к содержанию ↑
○ Как избежать проблем?
Чтобы впоследствии не возникало проблем с приобретенной квартирой, покупателю нужно:
- Получить доступ на собрание учредителей, где решается вопрос о продаже жилья.
- Внимательно проверить все учредительные документы юрлица.
- Запросить выписку из ЕГРН на предмет наличия ареста, обременений, установления собственника и т.д.
- Привлечь к сделке нотариуса, который заверит необходимые документы.
Несмотря на то, что покупка квартиры у юрлица сопряжена с большим количеством рисков, их можно существенно снизить, если покупатель будет учитывать все нюансы оформления сделки.
Вернуться к содержанию ↑
○ Советы юриста:
✔ Оплатили стоимость квартиры, но документы так и не оформили.
Если есть подписанный договор, можно обратиться в суд с иском о признании прав собственности.
Вернуться к содержанию ↑
✔ Возможно ли вернуть деньги, если стал жертвой мошенников?
Такой вопрос может быть решен только путем обращения в суд, который признает недействительность сделки и привлечет продавца к ответственности за нарушение условий соглашения.
Вернуться к содержанию ↑
Видео
Какие могут быть подводные камни при покупке квартиры у юридического лица? Об этом расскажет Иванова Ксения Львовна, партнер Санкт-Петербургской коллегии адвокатов «Ивановы и Партнеры», кандидат юридических наук.
Вернуться к содержанию ↑
Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ