Как правильно выкупить долю в квартире у родственника пошаговая инструкция

Обновлено: Май, 2023 года

В силу разных причин большая часть квартир оформлена в долевую собственность на членов семьи или супругов. Порядок действий при выкупе доли в квартире, зависит от конкретных обстоятельств оформления сделки и наличия единого решения между родственниками.

При определенных условиях банк готов предоставить ипотеку на выкуп доли для родственника, а государство может предоставить материнский капитал. Если сторонам не удалось согласовать условия сделки, приходится решать вопрос в судебном порядке.

Способы, как выкупить долю у родственника

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Квартиры могут принадлежать семье в долях по разным причинам – при наследовании, после приватизации или покупке за средства материнского капитала. После развода супруги делят совместно нажитое имущество, определяя размер своей части. Собственник может подарить часть своей жилплощади любому другому лицу, включая близких и родных.

В зависимости от готовности обеих сторон к сделке, различают добровольный выкуп доли и принудительная продажа незначительной части в жилплощади.

Заключая договор купли-продажи с близким родственником, следует помнить об ответственности сторон за подмену, когда возмездная сделка оказалась фиктивной. Именно сомнения в возмездности сделки часто заставляют кредиторов отказывать заемщику по заявке по ипотеке, а Пенсионный фонд отклонять запросы на использование маткапитала.

Добровольная сделка купли-продажи

В процедуре переоформления есть некоторые особенности, если:

• Выкупается последняя доля;
• В покупке используют заемные средства;
• Доля передается другому совладельцу квартиры;
• Для приобретения использован маткапитал;
• Продается часть квартиры, принадлежащая несовершеннолетнему.

Покупка части недвижимости – стандартная сделка отчуждения, когда имущество переходит от одного собственник другому, однако перед оформлением придется пройти процедуру предварительного согласования с остальными собственниками квартиры, имеющими преимущественное право выкупа. Избежать предварительного согласования можно только при продаже своей части другому совладельцу.

Высокие шансы на согласование ипотеки, если собственник части квартиры решил выкупить оставшуюся долю.

Если же эта часть принадлежит ребенку, придется согласовать сделку с органами опеки, наделив несовершеннолетнего альтернативным равноценным жильем. Если покупка другой недвижимости за вырученные средства не планировалась, деньги помещают на отдельный счет вплоть до совершеннолетия ребенка.

Принудительный выкуп

Никто не вправе заставить собственника продать собственное имущество или его часть, если нет соответствующего судебного решения.

Законные основания для признания судом незначительности доли приводятся в положениях ст. 252 ГК РФ. Норма закона предполагает лишение собственника части в имуществе с одновременной выплатой денежной компенсации.

Для удовлетворения требований принудительного выкупа должна соблюдаться совокупность условий:

1. Признание доли в собственности незначительной.
2. Установление судом факта невозможности выдела в натуре (оборудовании отдельного санузла, кухни, входа).
3. Владелец не проявляет интереса к собственности – не проживает на жилплощади, не испытывает в ней потребности.

Чтобы суд принял решение о принудительном выкупе, должны быть выполнены все условия одновременно.

Важно! Незначительной может оказаться доля 1/30 или 1/3. Все зависит от технических характеристик квартиры и общей площади всего объекта.

Принимая решение, суд будет исходить из реального интереса собственника к имуществу, и насколько он соизмерим причиненным другим совладельцам неудобствам. Суд должен будет установить, не имеет ли место злоупотребление правом на малую долю, которую собственник будет использовать для личной выгоды – сдачи внаем, регистрации чужих лиц на своей жилплощади.

Пошаговая инструкция по добровольному выкупу доли родственника

Когда обе стороны сделки согласны с условиями купли-продажи, оформить переход прав несложно. Главное, чтобы было соблюдено преимущественное право остальных собственников на выкуп части.

Продавец должен вначале предложить свою часть имущества другим собственникам жилья, и только потом, когда ни один из владельцев не изъявит желание купить эту часть, можно оформлять договор на покупку со сторонним лицом.

Шаг 1. Предложить выкупить долю остальным собственникам

Все сделки с долями предполагают выполнение обязательного условия – согласование сделки с остальными сособственниками. Поскольку текущие владельцы частей имеют преимущественное право на покупку, следует предложить им расширить свои владения, присоединив долю за определенное вознаграждение.

Предложение оформляют в письменном виде и передают лично или по почте с отметкой о вручении. В предложении на покупку нужно указать стоимость недвижимости и сроки для принятия решения. Специального бланка не предусмотрено, однако есть обязательные реквизиты предложения:

1. Информация о продавце.
2. Сведения о доле, ее размере и адресе расположения.
3. Стоимость продаваемой части квартиры.
4. Сроки для принятия решения.

Важно на стадии составления письменного предложения правильно определить условия возможной сделки, поскольку изменить их позже, при согласовании договора с реальным покупателем, уже не получится. Если продавец изменит условия договора с новым покупателем, текущие собственники вправе оспорить его в суде.

Согласно ст. 250 ГК РФ, на принятие решения отводится 10 дней после вручения письменного предложения. Юристы рекомендуют подождать 1 месяц перед подписанием договора с другим покупателем, если собственники проигнорировали предложение к выкупу.

Важно! Родственник продавца никаких преимуществ по выкупу имущества не имеет, если только ему не принадлежит часть в той же квартире.

Шаг 2. Составление договора купли-продажи

Если остальные собственники не захотели купить часть в имуществе, можно готовить договор купли-продажи с родственником с обязательным включением в него следующих реквизитов:

• Место и дата составления;
• Сведения о продавце и покупателе;
• Описание отчуждаемой собственности (адрес, этаж, квартира, площадь);
• Состав долевой собственности;
• Информация о правоустанавливающих документах;
• Передача аванса или задатка;
• Условия расчета;
• Приемопередаточный акт;
• Урегулирование споров;
• Подписи с расшифровкой.

Договор составляют в 3 экземплярах. По одному для продавца и покупателя плюс еще один оригинал для Росреестра.

Подписанный договор заверяют у нотариуса и передают на регистрацию изменения в праве собственности. Сделка с отчуждением одной или нескольких долей должна быть заверена у нотариуса. Исключение составляют ситуации, когда все собственники одновременно захотят продать свои доли по единому договору купли-продажи.

После подписания договора проводят расчеты с продавцом согласованным предварительно способом.

Шаг 3. Регистрация сделки

Во избежание проблем с регистрацией сделки, настоятельно рекомендуется заранее проверить документацию на имущество и на участников сделки.

Стандартный перечень документов, который потребует Росреестр:

1. Гражданские паспорта сторон сделки.
2. Подготовленный и подписанный договор с отметкой о заверении у нотариуса.
3. Выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
4. Договор купли-продажи.
5. Разрешение органов опеки, если продается имущество ребенка или недееспособного лица.

Дополнительно могут понадобиться личные документы опекуна, законного представителя, и доверенность (по требованию).

Помимо документов на сделку предъявляют квитанцию об уплате государственной пошлины для регистрации изменений в праве собственности на долю.

Пошаговая инструкция выкупа доли у родственника, если он против

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Не всегда удается мирно договориться о выкупе доли с родственником. Он может отказаться от продажи, либо потребовать завышенную сумму за свою часть имущества. Купить долю в квартире у родственника, если он завышает цену, можно в судебном порядке, если будут соблюдены определенные условия.

Есть 2 варианта выкупа доли в судебном порядке:

1. Родственник не платит за жилье, не проживает и не использует свою жилплощадь, нарушает порядок проживания. Заинтересованные стороны могут попробовать подать иск с требованием лишения доли в квартире, однако на практике такой вариант покупки маловероятен.
2. Доля настолько мала, что не может быть выделена в натуре без ущерба интересов других владельцев. В судебном порядке собственник другой части в квартире требует признать имущество другого владельца незначительной с целью последующего принудительного выкупа.

Чтобы признать долю незначительной, необходимо предпринять 4 шага. Поскольку судебное разбирательство требует знания действующих законов и регламентов, стоит привлечь на помощь опытных юристов, которые подготовят иск и помогут с обоснованием позиции на суде.

Шаг 1. Составление иска

Залог успешного разбирательства в суде – подготовка доказательств и грамотная аргументация исковых требований. При подготовке иска о признании доли незначительной исходят из требований ст. 131 ГПК РФ.

Основные реквизиты искового заявления:

• Название судебного органа, куда направляют иск;
• Цена иска;
• Сведения об истце и ответчике, третьей стороне (если к спору привлекают другие инстанции);
• В основной части искового заявления описывают обстоятельства, при которых возникло право владения долями квартиры, и причины, почему понадобилось обращаться в суд;
• Если ситуация предполагает проведение досудебного урегулирования, следует указать об этом в иске;
• Формулировка требований истца;
• Законодательные ссылки;
• Дата составления, подпись составителя.

Заявление составляют в нескольких экземплярах, по количеству участников судебного разбирательства и для судьи. Каждому из участников истец направляет подготовленный пакет документации с заявлением.

Шаг 2. Подача документов в суд

Перечень прилагаемых документов определяется в зависимости от ситуации. Обычно приложениями к иску выступают:

• Паспорт истца;
• Выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
• Письменное предложение о выкупе;
• Техническая документация на объект;
• Экспертное заключение о невозможности выдела в натуре;
• Другие доказательства законности требований истца;
• Квитанция об уплате пошлины.

Подготовленный пакет документов передают лично через канцелярию суда, либо направляют по почте с описью вложений.

Шаг 3. Участвовать в судебных заседаниях

Получив иск заявителя, судья принимает решение о дальнейшем рассмотрении. Если иск составлен верно и приведена грамотная аргументация, назначается судебное заседание с приглашением обеих сторон.

В рамках заседания суд заслушивает стороны. Если необходимо, проводится дополнительная экспертиза о невозможности выдела доли в натуре и стоимости объекта.

После вынесения судом решения следует подождать его вступления в силу, либо обжаловать постановление в вышестоящей организации.

Шаг 4. Регистрация права собственности на долю

Получив вступившее в силу судебное решение, следует перерегистрировать собственность. В Росреестр готовят пакет документов и оплачивают регистрационную пошлину. Подавать документы можно:

• Напрямую в Росреестр;
• Через отделение МФЦ;
• Через нотариуса.

По истечении положенного срока получают выписку, подтверждающую переход права собственности к родственнику.

Сроки выкупа доли в квартире у родственника

В зависимости от выбранного способа покупки и готовности родственника продать свою часть, сроки проведения сделки могут различаться от нескольких дней до нескольких месяцев.

В таблице указаны примерные сроки выкупа через договор купли-продажи или в судебном порядке. В действительности, если покупателем выступает родственник с долей в той же квартире, на оформление может уйти не более недели. Если выкуп предусматривает получение ипотеки или материнского капитала, срок оформления увеличивается от недели до 2 месяцев.

Расходы на оформление выкупа

Есть вопросы по теме статьи? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по вашей проблеме (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Самый выгодный вариант – договориться с родственником и согласовать условия для добровольного выкупа. В этом случае расходы на сделку составят около 7 тысяч рублей (2 тысячи рублей – регистрационная пошлина и 5 тысяч рублей – нотариальные услуги).

Если обстоятельства требуют обращаться в суд, вместо расходов на нотариуса придется платить судебную пошлину, определяемую согласно положениям пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, плюс пошлину за регистрацию права в Росреестре.

Юридические сложности при покупке долей у родственников

Выкуп доли предусматривает сложности с согласованием сделки с остальными собственниками жилья, даже если речь идет о близких родственниках. Чтобы избежать оспаривания сделки и отказов в регистрации недвижимости, рекомендуется привлекать к оформлению опытных юристов по недвижимости.

Грамотная юридическая помощь позволит урегулировать проблему принудительного выкупа в суде. Юрист поможет составить иск и обосновать исковые требования, ссылаясь на действующие законодательные нормы.

Вопросы и ответы юриста по теме выкупа доли у родственника

Жилплощадь, находящаяся в долевой собственности, стоит дешевле, чем отдельная комната в коммуналке. Гражданин может владеть произвольной долей жилья: от 1 до 99 %. Доли возникают при наличии наследства, достающегося нескольким родственникам, либо при разделе имущества в ходе развода. Их можно покупать, продавать и снова наследовать. Выкуп доли в квартире или доме требует соблюдения ряда условий. Несмотря на относительную дешевизну, операции с долями в жилье сопряжены с трудностями и рисками.

Виды выкупа

В зависимости от родственных либо юридических отношений, в которых состоят владельцы долей, различают несколько видов выкупа.

Сделка между родственниками

Часто получившие наследство родственники не желают жить вместе. Тогда один из них продает свою часть квартиры остальным. Родственники, владеющие долями, получают преимущество при их выкупе.

Если владелец планирует продажу своей части жилья, он обязан в письменной форме оповестить совладельцев о планируемом выкупе. В оповещении указываются цена и дополнительные условия продажи имущества. В течение 30 дней от получения оповещения совладельцы жилплощади вправе заявить о намерении выкупить долю.

Важно! Только по истечении месяца и после получения их письменного отказа владелец может предлагать свою долевую собственность для продажи третьим лицам.

Через суд

При продаже долевой собственности нередко возникает ситуация, в которой совладельцы не желают выкупать предлагаемую им долю. Чаще это происходит с малыми долями.

Требуется соблюдение трех условий:

• долевая собственность признается незначительной;
• собственник не заинтересован во владении;
• невозможность выделения части собственности в натуре.

Желающий выкупить обращается в суд с иском. В заявлении содержится требование признать указанную долю незначительной. По судебному решению прежний собственник получает эквивалент стоимости деньгами, а доля истца увеличивается.

Если один из совладельцев желает выкупить долю другого, а тот отказывается продавать, также продается судебный иск.

Для удовлетворения иска нужны следующие условия:

• владелец малой доли не состоит в родстве с другими владельцами;
• не проявляет интереса к собственности, не проживает в квартире;
• не участвует в оплате услуг ЖКХ.

Эти факты потребуется подтвердить документами и свидетельствами жильцов.

В ипотеку

Если имеющихся средств недостаточно, то желающие выкупить долю могут обратиться в банк за ипотечным кредитом.

Для этого придется оформить ряд документов:

• договор ипотечного кредитования с указанием объекта недвижимости;
• закладная на кредитуемое имущество;
• договор купли-продажи долевой собственности.

Внимание! Если выкупается последняя доля, и оставшаяся часть собственности уже принадлежит покупателю, то обеспечением по кредитному договору может выступать квартира как единый объект.

На материнский капитал

Материнский капитал может быть использован для улучшения условий проживания ребенка. Суммы сертификата не хватает на покупку квартиры. Выходом становится приобретение долевой собственности. Это удобно, если выкуп проводится у родственников, а семья уже живет в данной квартире.

За использованием материнского капитала следят сотрудники Пенсионного фонда. Они стремятся предотвратить мошеннические сделки.

Для одобрения родственного выкупа потребуется соблюсти следующие условия:

• пригодность жилплощади для проживания, полное соответствие санитарным нормам;
• в результате выкупа семья получает в пользование отдельное помещение либо квартиру или дом;
• объект расположен на российской территории;
• выкуп проводится по истечении трехлетнего срока с момента рождения ребенка, на которого получен маткапитал.

Средства материнского капитала могут дополняться ипотечным кредитованием.

Кроме того, вводятся дополнительные ограничения:

• не допускаются сделки выкупа между супругами, поскольку юридически второй супруг – это равноправный совладелец материнского капитала, предназначенного для всей семьи;
• должна быть исключена возможность обналичивания суммы выкупа.

С этой целью на недвижимость может накладываться обременение, не допускающее продажи собственности в течение определенного времени.

Цель всех этих проверок и ограничений состоит в том, чтобы в результате сделки происходило реальное и постоянное улучшение условий жизни ребенка.

Особенности срочного выкупа

В этом случае долю собственника, нуждающегося в средствах, выкупает риэлтерское агентство. Для владельца это ускоряет получение наличных и освобождает от сбора и оформления документов, которое берет на себя агентство. Для агентства покупка служит долгосрочным вложением средств. Стоимость единицы площади в доле существенно ниже, чем в целой квартире. Постепенно агентство может выкупить весь объект недвижимости по частям и вернуть вложенные суммы с прибылью. Риелторы также могут использовать свою собственность в качестве части сложной сделки – «цепочки».

Из видео вы узнаете о продаже доли в квартире:

Нюансы выкупа долевой собственности жилья

Для совладельцев явно невыгодно продавать свои части собственности по отдельности. Стоимость целой квартиры будет на 20 – 40 % выше. Этим часто пользуются состоятельные покупатели, снижая цену выкупа для каждого совладельца и выигрывая значительные суммы.

Если совладельцы смогут договориться, то они продают объект целиком, а полученную сумму делят пропорционально долям. Если же хотя бы один из них продает свою часть собственности отдельно, то и остальные смогут продать только доли, существенно теряя в деньгах. К сожалению, отношения между совладельцами, являющимися дальними родственниками или разведенными супругами, редко позволяют достичь такой договоренности.

Этапы процедуры

Основой для процесса выкупа долевой собственности на жилплощадь служит стандартный договор купли-продажи.

Процесс осуществляется в несколько стадий:

• достижение принципиального согласия участников сделки, в том числе и всех совладельцев недвижимого имущества;
• сбор пакета документов, необходимых для регистрации сделки;
• заключение договора купли-продажи долевой собственности;
• госрегистрация прав на приобретенное имущество.

На регистрацию прав собственности закон отводит от 12 до 18 дней в зависимости от региона страны. Срок отсчитывается со дна подачи полного пакета документов в регистрационные органы. На выполнение всей пошаговой инструкции уйдет от месяца до трех. Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, либо они являются собственниками тех или иных долей, процесс оформления продлится дольше на несколько недель.

Право собственности на часть жилой площади переходит в момент госрегистации. Подтверждает факт регистрации выписка из ЕГРП.

Документы

Для осуществления сделки потребуется подготовить следующий пакет документов:

• документы, подтверждающие права собственности на объект недвижимости: договоры купли продажи, дарения или обмена, свидетельства о праве на наследство;
• бумаги, свидетельствующие о государственной регистрации права собственности (выписка из ЕГРП, свидетельство о регистрации права собственности) и отсутствии обременений, препятствующих совершению сделки;
• документы, подготовленные Бюро Технической Инвентаризации, содержащие описание и характеристику объекта: кадастровый план, поэтажный план строения. экспликацию с чертежами и указанием площади отдельных помещений;
• выписка из домовой книги, в которой указаны все зарегистрированные на момент сделки граждане.

Потребуется также представить заверенное у нотариуса согласие супруга продавца на отчуждение долевой собственности с указанием ее характеристик.

Скачать образец уведомления о продаже доли в квартире

Возможные проблемы в процессе сделки

При проведении сделки возможно возникновение некоторых затруднений.

Совладельцы

Основной риск при осуществлении выкупа долевой собственности относится к реакции ее совладельцев. Часто отношения между ними напряженные, и эта напряженность переносится и на покупателя. Несмотря на то, что им делается предложение о приоритетном выкупе, некоторые из них в порядке мести могут опротестовать сделку, подав соответствующий судебный иск.

Важно! Необходимо получить от них нотариально заверенное согласие на совершение сделки и полностью выждать месяц со дня уведомления о продаже.

Несовершеннолетние

Существенным риском является наличие несовершеннолетних, прописанных в квартире, либо владеющих другими долями. За соблюдением их интересов следят органы опеки, они могут не дать согласия на выкуп, если сочтут, что интересам детей наносится ущерб.

Ипотека

Проблемы могут возникнуть и при оформлении ипотеки. Банки настороженно относятся к кредитованию покупателей долей. Дело в том, что доля с точки зрения банков служит ненадежным обеспечением по кредиту. В случае прекращения платежей ее невозможно физически отторгнуть в счет погашения задолженности.

Исключение делается для граждан, выкупающих последнюю долю и объединяющих квартиру в единый объект собственности. В этом случае объект может быть отчужден у единственного владельца и служит надежным обеспечением по кредиту.

Последствия незаконной продажи доли

Сделки по продаже долевой собственности сопряжены с заметными рисками, в ходе выкупа необходимо тщательно соблюдать все требования закона.

В случае их нарушения совладельцы объекта, обладающие преимущественным правом выкупа, могут подать исковое заявление и опротестовать сделку.

Из видео вы узнаете что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать:

Важно! На подачу иска закон отводит три месяца с момента, когда совладелец узнал о проведении выкупа. В результате удовлетворения иска истец может перевести на себя права и обязанности покупателя и выкупить спорную долю.

Выкуп долей в объекте недвижимости позволяет приобретать жилплощадь по ценам ниже рыночных на 20 – 40%. Процесс связан с рисками подачи исков владельцами остальных долей, поэтому важно соблюдать требования законодательства. Выкуп последней доли таких рисков не несет, на него охотно дают ипотеку кредитные организации.