Как продать дом в деревне через мфц пошаговая инструкция

Регистрация сделки купли-продажи недвижимости — один из заключительных этапов при покупке жилья. Как оформить процедуру и в какие органы обратиться, решают участники соглашения. Многофункциональные центры предлагают свою помощь в оформлении сделки по тому же алгоритму, что и в Росреестре, но в более доступной для заявителя форме.

Показать содержание

• Можно ли провести данную процедуру через многофункциональный центр?

Плюсы и минусы     Нормативная база    

• Оформление: пошаговая инструкция

Запись на прием     Необходимые документы     ДКП     Стоимость     Сроки     Получение готовых документов на жилье    

• Оплата налогов
• В каком случае могут приостановить процедуру?
• Другие возможные проблемы и пути решения

Можно ли провести данную процедуру через многофункциональный центр?

Основным регистратором сделок с недвижимостью является Росреестр, а МФЦ — посредник. Однако в силу объективных причин, все чаще продавцы и покупатели жилой площади предпочитают обращаться в многофункциональные центры.

Плюсы и минусы

Обращение в МФЦ имеет следующие преимущества:

1. В одном месте можно составить и подписать договор, переоформить право собственности, что позволяет сберечь время заявителей.
2. Удобное расположение многочисленных офисов дает возможность обратиться в ближайший пункт для подачи документов.
3. График работы МФЦ предлагает выбрать подходящее время и записаться заранее, чтобы не ожидать в очереди.
4. Чаще всего центры предлагают свои услуги без выходных.

Явный недостаток многофункциональных центров один: регистрация права собственности в МФЦ займет больше времени, так как документы из офиса необходимо доставить курьерской службой до Росреестра и обратно. Процедура увеличивается на 2-3 рабочих дня.

Нормативная база

Основные законодательные документы, регулирующие сделку купли-продажи в МФЦ:

1. Гражданский кодекс РФ (параграф 7 главы 30).
2. Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (статьи 16 и 18 главы 3).

Оформление: пошаговая инструкция

Чтобы сделка через МФЦ прошла быстро и без осложнений, необходимо следовать следующему алгоритму:

1. Записаться на прием в МФЦ.
2. Подготовить полный пакет документов для купли-продажи жилплощади.
3. Предоставить бумаги для регистрации сделки сотруднику МФЦ в назначенное время.
4. Получить расписку от сотрудника МФЦ, с которой после можно будет забрать готовые документы.
5. Получить обработанные документы.

Запись на прием

Сделать это можно следующими способами:

• через сайт МФЦ в том регионе, где происходит сделка;
• через сайт Госуслуги;
• по телефону в ближайший многофункциональный центр;
• лично явившись в офис для получения электронного талона в терминале.

Запись через официальный Интернет-портал дает возможность заявителям прийти к назначенному времени и помогает сократить время ожидания в очереди.

Необходимые документы

Перечень документов зависит от условий сделки (например, от того, каким способом приобретается квартира, есть ли ипотека, это покупка доли или всей жилой площади и т.д.):

• паспорта участников купли-продажи недвижимости (или законных представителей с доверенностью, подписанной у нотариуса);
• документы, подтверждающие право собственности на объект, участвующий в сделке (выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), ее заказывают заранее в Росреестре или в МФЦ);
• если жилье не было зарегистрировано в Росреестре, необходимо предоставить документ о праве собственности на квартиру, который получил владелец, когда приобретал недвижимость;
• иногда может потребоваться техпаспорт жилого помещения, выданный БТИ (не позже, чем за 5 лет до совершения сделки);
• справку об отсутствии прописанных лиц в продаваемой собственности;
• свидетельство об отсутствии долга по услугам ЖКХ;
• договор купли-продажи в трех экземплярах;
• если продавец состоит в браке, потребуется письменное согласие супруга на реализацию жилплощади;
• если одним из собственников недвижимости является несовершеннолетнее лицо, то необходимо получить согласие органов опеки и попечительства;
• при продаже доли в жилье нужен письменный отказ от преимущественного права покупки от остальных владельцев;
• квитанция об оплате госпошлины (в настоящее время сотрудники МФЦ не должны ее требовать, но чаще всего чек стараются приложить к пакету документов).

Полный список документов в вашем конкретном случае можно узнать у сотрудников МФЦ или Росреестра.

ДКП

Основные правила оформления и регистрации договора купли-продажи регулируются статьями 549, 550, 554, 555 ГК РФ. Документ составляется в письменной форме, подписывается обеими сторонами (покупатель, продавец) в присутствии сотрудника МФЦ, который выступает гарантом законного проведения сделки.

Стоимость

Процедура оформления договора купли-продажи через МФЦ проводится бесплатно. Обязательной является лишь оплата государственной пошлины за регистрацию перехода прав. Стоимость услуги регулируется Налоговым Кодексом РФ (ст. 333.33, п.22) и в 2019 году составляет 2000 рублей для физического лица.

Сроки

Длительность оформления сделки зависит от сложности каждого случая в отдельности. Максимальные сроки регулируются ФЗ № 218 (ст. 16), ниже представлены сроки, указанные в рабочих днях с момента подачи заявления и пакета документов:

• 9 дней — госрегистрация прав;
• 7 дней — осуществление государственного кадастрового учета;
• 12 дней — осуществление кадастрового учета и госрегистрации прав;
• 5 дней — осуществление госрегистрации прав, если ДКП был нотариально удостоверен;
• 7 дней — госрегистрация ипотеки жилого помещения.

Дополнительно стоит учитывать сроки подготовки отсутствующих документов:

• оформление техпаспорта – 15 дней для стандартной процедуры, для срочной — до 10 дней;
• получение кадастрового паспорта – до 12 рабочих дней;
• выдача выписки из Росреестра – менее 3 дней.

Получение готовых документов на жилье

Точную дату готовности документов указывает сотрудник МФЦ. После этого срока заявители могут прийти в любое подходящее для них время. Если клиенты не явились в течение периода, указанного в расписке, документы о регистрации собственности передаются в Росреестр, где хранятся в архиве.

Оплата налогов

Согласно Налогового Кодекса РФ, оплатой налога занимается лицо, извлекшее прибыль от сделки (продавец). Список оснований по которым гражданин освобождается от уплаты сбора, закреплен в статье 217.1 НК РФ.

С 2019 года граждане получили возможность оплачивать налоги, в том числе и налог от дохода с продажи имущества, через МФЦ. Операция проводится с помощью стационарного терминала, установленного в многофункциональном центре, через кассу МФЦ погашение сбора не осуществляется.

Пошаговая инструкция по оплате налога:

1. Сформировать квитанцию на экране терминала.
2. Заполнить паспортные данные плательщика и его ИНН.
3. Из предложенного списка выбрать тип сбора.
4. Внести оплату.
5. Распечатать квитанцию.

Программа работает в тестовом режиме, поэтому доступна не во всех офисах МФЦ.

В каком случае могут приостановить процедуру?

В случае проведения сделки через МФЦ, процедура может быть остановлена или отменена в случаях:

• отсутствия необходимых документов;
• обнаружения противоречий между зарегистрированными и заявленными правами;
• выявления ошибок в бумагах или возникновения подозрений об их подлинности;
• неправильного заполнения документов;
• обнаружения факта, что жилье находится под арестом или под обременением;
• отсутствия данных из смежных организаций (ФНС, Росреестр и т.д.).

Полный список оснований, по которым может быть отказано в регистрации сделки, указан в статье 26 ФЗ № 218.

Если сотрудником МФЦ принято решение о приостановке процедуры, то участники купли-продажи недвижимости получат уведомление с указанием причин. Заявителям дается время для устранения неполадок. По истечении 3 месяцев регистрация возобновляется или отменяется. В этом случае стоимость госпошлины не возвращается.

При получении отказа, заявители имеют право подать документы на регистрацию сделки повторно.

Другие возможные проблемы и пути решения

При оформлении документов ошибку может допустить не только заявитель, но и сотрудник МФЦ, занимающийся процедурой. Поэтому очень важно проверять правильность заполнения бумаг, чтобы не затянуть процесс регистрации купли-продажи.

Иногда информация из выписки ЕГРН не совпадает с предоставленными клиентом данными. В такой ситуации сотрудник многофункционального центра должен провести повторную проверку документов и, возможно, потребуются дополнительные подтверждающие бумаги от заявителя.

Оформление сделки купли-продажи через МФЦ – стандартная процедура, при правильном оформлении пакета документов она не займет много времени и сил. Сотрудники многофункциональных центров тщательно проверяют предоставленные бумаги, взаимодействуют с другими ведомствами в сфере недвижимости, поэтому клиент может быть уверен в законности процедуры.

Процесс оформления сделок с недвижимостью всегда требует пристального внимания к оформлению всех сопутствующих документов.

Если вы хотите продать не только дом, но и земельный участок — процедура продажи усложняется. Поскольку в ходе оформления происходит взаимодействие сразу с двумя объектами недвижимого имущества.

Сегодня поговорим о том, как оформить куплю-продажу дома. А также рассмотрим вопросы где оформить, какие нужны документы, размеры госпошлины и налогов.

Оформить сделку можно не только через Росреестр, но и посредством обращения в МФЦ или прибегнув к услугам нотариуса.

к содержанию ↑

Купля-продажа дома через МФЦ

После того, как вы прошли все процедуры, включая сбор необходимых документов, поиск покупателя и согласование стоимости дома, необходимо официально провести сделку.

Купля-продажа дома через МФЦ состоит из следующих шагов:

Шаг 1. Заранее запишитесь в многофункциональный центр или обратитесь за предоставлением услуги в порядке живой очереди. Для регистрации сделки должны явиться обе стороны — и продавец и покупатель.

Шаг 2. В присутствии сотрудника МФЦ обе стороны должны подписать договор купли-продажи.

Шаг 3. Если оплата за сделку происходит в наличной форме — то процесс получения денег должен сопровождаться подписанием подробной расписки. В ней указывается полная информация о том, кто и кому передал конкретную сумму денег (сумма указывается), а также информацию за что и когда производилась оплата.

Расчет за сделку в наличной форме происходит без присутствия посторонних. В случае проведения сделки в безналичной форме — необходимо посетить отделение банка.

Шаг 5. По готовности еще раз прийти в многофункциональный центр для забора переоформленных документов.

к содержанию ↑

Купля-продажа дома через нотариуса

Помимо оформления сделки купли-продажи недвижимости посредством обращения в МФЦ, есть и иные. Например, можно обратиться к нотариусу.

Законодательно-нормативная база, регулирующая подобного рода сделки состоит из:

1. Федерального закона № 218-ФЗ, принятого в 2015 году. В нем указаны правила регистрации недвижимости;
2. Налоговый кодекс РФ;
3. Семейный кодекс Российской Федерации.

Купля-продажа дома через нотариуса нужна в следующих ситуациях:

1. продажа недвижимости, принадлежащей сразу нескольким лицам;
2. участие в сделке лица, не достигшего 14 лет;
3. продажа дома в случае расторжения брака;
4. нахождение недвижимости на доверительном управлении;
5. если недвижимость, выставленная на продажу, находится в распоряжении опекунов.

Этапы оформления сделки через нотариуса:

1. составление предварительного договора купли-продажи с указанием сроков, стоимости и иных важных условий сделки. Данный документ должны подписать и продавец и покупатель;
2. сбор требуемых документов и справок;
3. доработка окончательного варианта договора и его подписание сторонами в присутствии нотариуса;
4. удостоверение подлинности документа;
5. предоставление нотариусом всех необходимых документов в Росреестр для регистрации сделки.

Стоит отметить, что услуги нотариуса оплачиваются отдельно. Это может сделать как продавец, так и покупатель.

к содержанию ↑

Документы для купли-продажи дома

Для того чтобы оформить сделку по продаже дома по всем правилам, установленным законодательством, необходимо заранее позаботиться о сборе всех требуемых справок и документов.

Важно понимать, что дом не может быть продан отдельно от земельного участка (если иное не установлено законом). Поэтому право пользования и тем и другим будет осуществляться по одному общему договору.

Рассмотрим вопрос, какие нужны документы для купли-продажи дома:

1. документ подтверждающий право собственности на дом или выписка из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости). Свидетельство выдавалось до 2016 года;
2. кадастровый паспорт на дом при наличии (выдавался до 2017 года);
3. паспорта всех собственников дома и участка;
4. согласие органов опеки и попечительства, если в выставленном на продажу доме прописаны несовершеннолетние граждане или в том случае, когда они являются собственниками помещения;
5. выписка из домовой книги при необходимости (выдавались до февраля 2018 года);
6. справка об отсутствии задолженности по всем коммунальным платежам;
7. согласие на выписку из дома от всех прописанных в нем людей (в случае, если по данному адресу прописано сразу несколько человек);
8. составленное заявление продающей и покупающей сторонами;
9. подписанный договор купли-продажи и при необходимости нотариально заверенный;
10. документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;
11. заверенная нотариусом доверенность — если сделка осуществляется через представителя.

к содержанию ↑

Образец договора купли-продажи дома

Если нет необходимости обращаться к нотариусу для оформления сделки-купли продажи — необходимо самим грамотно составить договор для проведения сделки.

Образец договора купли-продажи дома можно посмотреть на официальном сайте Росреестра или просто СКАЧАТЬ ОТСЮДА.

В таком шаблоне есть обязательные поля для заполнения, а именно:

1. адрес расположения объекта недвижимости;
2. указание жилой площади;
3. дата постройки (возведения) объекта недвижимости;
4. целевое назначение участка и дома;
5. общая стоимость объекта купли-продажи.

Помимо всего указываются ФИО и полные паспортные и иные необходимые данные обеих сторон, участвующих в сделке, кадастровые данные объекта и прочие требуемые условия.

Договор составляется в трех экземплярах: один передается в Росреестр, два других остаются на руках у продавца и покупателя.

к содержанию ↑

Регистрация договора купли-продажи дома

Для того чтобы сторона, покупающая дом, могла вступить в свои законные права собственника, необходимо пройти процедуру регистрации сделки в Росреестре.

Регистрация договора купли-продажи дома в Росреестре возможна путем обращения в МФЦ или через нотариуса. Прямое обращение в регистрирующий орган в настоящий момент недоступно.

Необходимо уточнять информацию в действующем филиале вашего города. В большинстве случаев с 2017 года можно обращаться для оказания услуги регистрации права собственности только по экстерриториальному принципу, в иных случаях в услуге будет отказано — так указано на официальном сайте Росреестра.

Для регистрации через МФЦ или нотариуса вам потребуются:

1. копии паспортов обеих сторон;
2. подписанное соглашение в 3-х экземплярах;
3. квитанция об оплате государственной пошлины в размере 350 рублей (данная пошлина оплачивается при первичной регистрации объекта недвижимости, как подтверждение его создания);
4. заявление о регистрации.

к содержанию ↑

Государственная пошлина

Чтобы произвести сделку по продаже недвижимого имущества, а именно дома, находящегося на земельном участке, обязательно необходимо произвести оплату государственной пошлины. Ее размер устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации.

Госпошлина за куплю-продажу дома с участком составляет:

1. 350 рублей — если документально подтверждено, что участок, на котором расположен дом, предоставлен для садоводства или для ведения личного подсобного хозяйства, или же для индивидуального жилищного или гаражного строительства;
2. 2000 рублей — если участок предоставляется для любых иных целей.

к содержанию ↑

Сроки

Первый этап — подготовка дома к продаже. Здесь каждый продавец решает самостоятельно, нужно ли ему приводить дом в порядок, для придания более привлекательного вида или нет. На этот этап уходит примерно 5-6 дней (индивидуальный показатель).

Второй немаловажный шаг — поиск покупателя. Здесь сроки могут быть самыми разными месяц, два, три и так далее.

Третий этап — получение всех справок и документов, необходимых для продажи дома. Если часть документов была собрана заранее и осталось небольшая часть справок — то можно справится за 3-4 дня.

Однако, если вы формируете полный пакет документов за один раз — может понадобится около 4-х недель. Например, получить техпаспорт возможно в течение 15 календарных дней, а выписку из Росреестра за 3 дня.

Обращаем ваше внимание на то, что многие справки действительны в течение 1-2 месяцев. Поэтому стоит обратить внимание на данный факт.

Четвертый этап — оформление самой сделки и регистрация. Законодательством нашей страны установлены четкие временные рамки. Так, например, срок регистрации договора происходит в течение 10 календарных дней. Помимо этого потребуется еще два дня на пересылку документов.

к содержанию ↑

Приостановка и отказ в регистрации права

Стоит отметить, что Росреестр имеет право временно приостановить или полностью отказать в услуге по регистрации права. Это возможно в следующих случаях:

1. некорректное заполнение договора купли-продажи: помарки и исправления, неверные данные;
2. наличие всевозможных дополнительных надписей карандашом или ручкой на документах;
3. невозможность идентифицировать данные, которые необходимы для внесения в ЕГРН;
4. непредоставление всех обязательных документов;
5. наличие ошибок в заполненной заявке на регистрацию права;
6. обнаружение несоответствия данных указанных в договоре и иных документах.

к содержанию ↑

Получение готовых документов на дом с участком

После прохождения всех этапов по сделке купли-продажи дома. Компетентные представители, через которых происходит регистрация права собственности, передают документы в Росреестр.

После чего сторона, выступающая в роли покупателя, получает документы, подтверждающие право на собственность приобретенной недвижимости, в течение 30 календарных дней.

Налог от сделки: кто и сколько должен заплатить

В соответствии с Законодательством РФ, налог с продажи недвижимого и движимого имущества выплачивается в случае, если по результатам оформленной сделки был получен доход.

Налог с купли-продажи дома обязан оплатить продавец. Сумма уплачиваемая в пользу государства составляет 13% от полученного дохода.

В случаях если дом находится в собственности лица, выступающего в роли продавца, менее 3-х лет. Если недвижимость находится в собственности продавца от 3-х до 5 лет — он также должен оплатить 13%.

Однако, здесь возможны льготные случаи, при которых налог не уплачивается: приватизация, договор дарения между ближайшими родственниками и так далее. В случае нахождения в собственности дома с участком более пяти лет — сделка не облагается НДФЛ.

к содержанию ↑

Возможные проблемы, трудности и их решения

При оформлении сделки купли-продажи дома с земельным участком может возникнуть ряд проблем:

Самая важная информация о том, как оформить продажу земельного участка через МФЦ

В соответствии с Гражданским Кодексом покупатель становится владельцем земельного участка или дома только после регистрации права собственности, по этой причине изменение хозяина необходимо официально оформить.

Занимается постановкой на учет Росреестр. Подать документы можно не только в местном отделе Росреестра, но и через МФЦ.

Какие преимущества оформления через сервис «Мои документы» и как оформить куплю-продажу через него расскажем в статье.

к содержанию ↑

Преимущества и недостатки сервиса

Многофункциональные центры работают по принципу “одно окно”, т.е. выполняет функция посредника. Регистрация перехода права собственности осуществляется только Росреестром, однако МФЦ уполномоченный орган, занимающийся приемом документов.

Далее все бумаги пересылаются в Росреестр, где уже принимается решение о внесении изменений в ЕГРН.

Преимуществами работы:

• Большое количество центров. Если в районе только один отдел Росреестра, то участков МФЦ может быть больше.
• Удобный график работы. Большинство МФЦ ведет прием ежедневно, поэтому подать документы продавец и покупатель могут даже в выходные дни.
• Отсутствие районной привязки. Многофункциональные центры автономны, т.е. заявитель может обратиться в любой ближайший отдел. Даже если в этом населенном пункте у гражданина нет временной или постоянной прописки.
• Помощь с оформлением. Сотрудники, которые принимают документы, пояснят, какие бумаги нужно собрать и как заполнить заявление на регистрацию прав собственности.

После оформления договора купли-продажи через МФЦ сюда же придет ответ об успешной сделке в виде новой выписки из ЕГРН. Основной недостаток работы через МФЦ — личное присутствие.

Обратите внимание! Если договор подписывает более 2 человек, то вместо всех покупателей или продавцов в МФЦ можно предоставить нотариально заверенную доверенность и подавать документы от лица всех покупателей или собственников.

к содержанию ↑

Когда можно и нельзя оформить продажу земли таким способом?

Обратиться в МФЦ для оформления договора купли-продажи земельного участка можно почти всегда. Достаточно, чтобы у заявителей на руках были все необходимые документы и правильно составленное соглашение о продаже земли. Обратиться в МФЦ продавец и покупатель могут порознь.

Единственное ограничение — предмет сделки должен находиться в пределах области.

Многофункциональные центры занимаются межведомственным взаимодействием, но не имеют доступа к некоторым федеральным базам. Поэтому через МФЦ оформить переход права собственности можно только в регионе, где находится земля.

к содержанию ↑

Пошаговая инструкция, как оформить покупку

Для регистрации договора через «Мои документы» нужно:

Собрать пакет документов. Сама сделка происходит до обращения в гос.органы, поэтому у участников должны быть на руках все подтверждающие бумаги. Конкретного срока, когда договор должен быть зарегистрирован нет.

Важно! На приеме рекомендуется иметь с собой копии всех документов. Однако многие МФЦ сегодня либо самостоятельно делают ксерокопии, либо в здании находится копицентр, где можно оперативно создать дубликаты бумаг.

Какие документы нужны?

Для регистрации договора купли-продажи земли потребуются:

• паспорта заявителей (продавца и покупателя);
• договор купли-продажи;
• свидетельство о собственности продавца;
• документ о приобретении участка продавцом (договор купли-продажи, дарения или наследования);
• выписка из ЕГРН; и план;
• согласие супруга на продажу земли;
• квитанция об оплате госпошлины.

В МФЦ могут потребовать и другие бумаги. Например, справку об отсутствии обременений и т.д. Рекомендуется заранее уточнить полный список бумаг в ближайшем многофункциональном центре. Если на участке есть дом, то потребуются документы, подтверждающие законность постройки.

Подать документы может представитель. Для этого ему потребуется иметь нотариально заверенную доверенность о представлении интересов продавца или покупателя. Сам представитель должен иметь при себе паспорт, чтобы подтвердить свою личность.

Госпошлина

Сотрудники МФЦ обычно не принимают документы, если нет квитанции об оплате госпошлины. Хотя в поясняющем письме Росреестра содержится информация о том, что оплату нужно провести до рассмотрения заявки, т.е. в течение 5-7 дней после подачи бумаг в МФЦ.

Размер госпошлины составляет 350 рублей, если участок относится к землям:

• для ведения личного подсобного хозяйства;
• для садоводства;
• для огородничества;
• под ИЖС;
• под строительство гаража;
• сельскохозяйственного назначения.

В остальных случаях физические лицо оплачивают пошлину в размере 2000 рублей. А фирмы вносят 22000.

Справка! Внести оплату можно через региональные порталы услуг с авторизацией через ЕСИА. В таком случае заявителю предоставляется 30% скидка.

Регистрация права собственности

В 2019 году регистрация земли в собственность происходит одновременно с оформление договора купли-продажи через МФЦ. Отдельно регистрировать или заверять нотариально соглашение о продаже не требуется.

к содержанию ↑

Отказ

Основания для отказа в регистрации договора купли-продажи участка часто связаны с недействительностью сделки.

Росреестр проводит проверки предоставленных документов, поэтому возврат бумаг происходит, если:

• продавец не является владельцем (например, свидетельство о собственности было аннулировано или были совершены другие сделки с недвижимостью);
• есть обременения (арест земли, залог и т.д.);
• не хватает документов, подтверждающих сделку;
• не оплачена госпошлина.

По желанию одной из сторон документы на регистрацию перехода прав собственности могут быть отозваны до рассмотрения. Например, в случае недействительности договора или отказа покупателя оплачивать недвижимость.

Обратите внимание! Росреестр аргументирует отказ в регистрации, поэтому после исправления ситуации граждане могут повторно подать заявку на оформление договора купли-продажи.

к содержанию ↑

Документы, которые нужны для продажи дачи с землей в 2023 году

Здравствуйте. В этой статье я перечислила документы, которые потребуются собственникам дачи для подготовки к продаже и оформлении сделки.

Акцентирую внимание, что статья для собственников дачи. Если она не в собственности, а, например, в пользовании по «садовой книжке», продать ее по договору купли-продажи нельзя.

Можно передать, но я здесь рассказываю именно про продажу.

Вообще, под дачей я имею в виду: 1) Земельный участок, который находится в товариществе (СНТ, ДНТ и т.п.) и полностью оформлен. Под «полностью оформлен» я имею в виду стоит на кадастровом учете и зарегистрирован в собственность (находится в частной собственности).

Как проверить, стоит ли участок на кадастровом учете — инструкция; 2) Жилой или нежилой дом, который расположен на участке и полностью оформлен. Если дом или другие строения не оформлены, объектом продажи будет только земельный участок.

Документы, которые понадобятся для продажи только земельного участка, перечислены по этой ссылке. Надеюсь с этим разобрались, переходим к документам.

Я составила несколько перечней: 1) Те документы, которые нужны для регистрации купли-продажи. Их нужно принести в день сделки; 2) Те, которые могут понадобиться для подготовки к сделке, но не понадобятся для регистрации; 3) Те, которые не нужны ни для регистрации сделки, ни для подготовки к ней.

Этот перечень решила составить из-за всего того бреда, который прочитала на других сайтах.

к содержанию ↑

Обязательные документы для регистрации сделки

Их нужно принести в МФЦ в день сделки. На их основании оформят переход права собственности от продавцов к покупателям.

Благодаря экстерриториальному принципу можно обращаться в любое отделение МФЦ вне зависимости от местоположения дачи и проживания участников сделки — новость с сайта Росреестра. Если в населенном пункте нет МФЦ, можно обратиться в отделения УФРС (в простонародье — Регистрационная палата).

На каждый документ нужно сделать копию. Их можно принести с собой или сделать в самом МФЦ. Услуга платная.

Паспорта или свидетельства о рождении;

Если продавец младше 14 лет, вместе с его свидетельством о рождении нужен паспорт одного из его родителей (или опекунов), потому что родитель будет подписывать договор купли-продажи вместо ребенка — ст. 28 ГК РФ. Продавец старше 14 лет сам подписывает договор + подпись ставит один из родителей в качестве согласия на сделку — ст. 26 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ, если среди собственников есть несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный, сделка купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Нотариус составляет договор купли-продажи, удостоверяет на нем подписи участников и подает его в Росреестр на регистрацию.

Если среди владельцев есть несовершеннолетние, ограниченно дееспособные или недееспособные, на продажу нужно разрешение от органов опеки и попечительства — п. 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ.

(нажмите на картинку для ее увеличения)

Если в сделке вместо владельца будет участвовать доверенное лицо, от него нужен паспорт и доверенность, удостоверенная у нотариуса. Паспорт доверителя при это приносить на сделку не нужно.

Это согласие нужно, если дача куплена или построена в браке, но оформлена только на одного супруга. В этих случаях дача все равно считается совместно нажитым имуществом обоих супругов — ст.

256 ГК РФ. Исключением считается ситуация, если супруги подписали брачный договор, в котором прописан режим раздельной собственности или иные положения — п.

1 ст. 42 СК РФ.

Если не принести согласие, сделку все равно зарегистрируют, но на дачу наложат такое обременение — «На государственную регистрацию не предоставлено согласие супруга продавца — ФИО супруга». Про это написано в пп.

4 п. 3 ст.

9 и п. 5 ст.

38 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Вряд ли какой-либо покупатель захочет купить дачу и сразу же получить на нее обременение.

Поэтому, хоть по закону согласие супруга не требуется для регистрации сделки, я все равно добавило его в обязательный перечень документов.

Свидетельство нужно, только если у продавца право собственности было зарегистрировано на одну фамилию, а в паспорте на момент подачи документов другая фамилия.

к содержанию ↑

Документы для подготовки к продаже

Они могут понадобиться, чтобы подготовиться к сделке (например, их могут потребовать покупатели, чтобы проверить дачу). Напоминаю, что их не нужно приносить на регистрацию, потому что их нет среди обязательных в ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Правоподтверждающий документ на дачу;

Это документ, который подтверждает право собственности, т.к. на нем есть ФИО владельцев. К правоподтверждающим относятся свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах. К дому и к участку должны быть отдельные документы, ведь это же 2 разных объекта недвижимости.

Свидетельство о праве собственности

Выписка ЕГРН на земельный участок

Свидетельства перестали выдавать с 2016 года, их как раз заменили выписками из ЕГРН. Свидетельство подтверждает право собственности, только если в собственности за это время ничего не поменялось.

Получается, что свидетельство, которое было выдано в 2009 году, уже имеет старые сведения. Теперь поговорим о выписке из ЕГРН.

Даже если на руках есть свидетельство, перед поиском покупателей лучше получить выписку из ЕГРН. Эту выписку может заказать и получить любой человек на любую недвижимость в РФ.

Есть покупатели, которые сами ее заказывают. Есть покупатели, которые требуют ее от продавцов.

Госпошлина — 460 руб. за каждый объект.

Срок выдачи выписки — 1-3 рабочих дня.

Это документ, на основании которого возникло права собственности. Например, если дача была куплена — это договор купли-продажи, получена в дар — договор дарения, оформлена в собственность — садовая книжка, свидетельство на право пользование и т.п. Некоторые покупатели просят показать правоустанавливающий документ, некоторые — нет.

Если правоустанавливающего документа на руках нет, любой из владельцев дачи может получить его в МФЦ. Достаточно взять с собой паспорт. Госпошлина — 340 рублей.

Дачу можно продать, даже если границы участка не оформлены, т.е. у которого не было проведено межевание и границы не внесены на кадастровый учет. При этом участок должен стоять на этом учете. Про это подробно писали здесь.

Некоторые покупатели для проверки уже оформленных границ заказывают (или просят заказать продавцов) услугу под названием «вынос границ земельного участка в натуру». Ее можно заказать у кадастрового инженера.

Здесь подробно объясняли, как проводится эта процедура. Кадастровый инженер берет из кадастрового учета координаты поворотных точек и укажет эти точки на местности.

Соединив их можно уже на местности увидеть «правильные» границы участка. По окончании услуги инженер может оставить акт.

Образец акта выноса границ в натуру

Координаты поворотных точек инженер может взять из все той же выписки из ЕГРН.

Земля с 4 поворотными точками

С 6 поворотными точками

Надо долги покупатели проверяют всегда. Справки можно получить, например, у бухгалтера товарищества.

Обычно покупатели требуют такие справки, если продавцу старше 65 лет или есть подозрения, что он пьющий, употребляет наркотики или неадекватно себя ведет. Согласно ст. 171 ГК РФ, сделку могут признать ничтожной, если на момент регистрации продавец был ограниченно дееспособен или недееспособен.

Некоторым покупателям хватает справки о том, что продавец просто не состоит на учете в диспансерах. Некоторые покупатели, требуют, чтобы продавец прошел освидетельствование у психиатра или нарколога. Справки платные, цены уточняйте на месте.

Покупатели редко просят предоставить этот план. Если он есть, то благодаря ему проверяют расположение дома, площадь и планировку. Обычно план есть в декларации.

к содержанию ↑

Эти документы не нужны

• Заявление о переходе прав собственности.

Это заявление составляет сотрудник МФЦ. Не надо его приносить с собой.

Кадастровые паспорта содержали сведения из Государственного кадастра недвижимости. В 2017 году Государственный кадастр недвижимости (ГКН) объединили с Единым государственным реестром прав (ЕГРП) в Единый Государственный реестр недвижимости (ЕГРН), поэтому с этого времени перестали выдавать кадастровые паспорта.

Эти паспорта и так не нужны были для регистрации сделки, хотя во многих сайтах якобы юристов было написано обратное. Вместо паспортов сейчас выдают выписки из ЕГРН.

Кадастровый план был частью кадастрового паспорта, а эти паспорта давно отменили. План участка или дома есть в выписках из ЕГРН.

к содержанию ↑

Примеры из практики

Пример №1. Одна моя знакомая пенсионерка попросила помочь в продаже ее дачи в СНТ.

Зовут ее Валентина Дмитриевна, ей было 75 лет. Она была единственным собственником.

Справку из психоневрологического диспансера и справку о долгах от Валентины Дмитриевны тоже не просили. Родственница все таки, просто поверили на слово.

В МФЦ на регистрацию сделки подали всего лишь договор купли-продажи, паспорт Валентины Дмитриевны и паспорта покупателей. После подачи документов родственники на руки отдали деньги Валентине Дмитриевне и стали ждать регистрацию сделки.

Через 7 дней все было готово. Вот такая простая была сделка.

Пример №2. Супруги Михаил и Ирина обратились ко мне за услугой по продаже их дачи.

Оказалось, что дача была получена в дар Ирине от ее родителей. Полученное в дар имущество не считается совместно нажитым, поэтому Ирина была единственным собственником и согласия от Михаила на продажу не требовалось.

Покупатели не были родственниками, поэтому дачу проверяли более тщательно, чем в примере №1. Ирина предоставила покупателям старый межевой план и справку об отсутствии задолженности.

Риэлтор со стороны покупателей стал настаивать на услуге вынос точек в натуру, чтобы проверить границы участка. Ирина ответила, что уже предоставила межевой план и, если покупатели хотят проверить границы, то только за свой.

Покупатели согласились и пригласили кадастрового инженера. Он проверил границы и сказал, что поворотные углы участка стоят на правильных местах, а значит и границы верные.

Покупателей все устроило и они согласились на сделку.

Деньги решили передать с помощью аккредитива. Это способ связан с тем, что деньги отправляются на счет продавца со специального аккредитивного счета.

После регистрации сделки продавец предоставляет зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН. Эти документы доказывают, что купля-продажа прошла успешно и покупатель стал собственником недвижимости.

В итоге сотрудник банка перечисляет деньги продавцу.

В МФЦ подали договор купли-продажи и паспорта участников. Через 8 дней сделка была зарегистрирована. Ирина предоставила в банк договор купли-продажи с печатью о государственной регистрации и деньги за дачу отправили на ее счет. Конец.

Понравилась статья? Вы знаете, что надо сделать 😉

Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

к содержанию ↑

Купля-продажа дома с земельным участком через МФЦ: какие документы нужны, как продать дачу

Для чего нужна предпродажная подготовка продаваемого объекта не�

Какие методы оценки стоимости существуют? Рынок — это баланс спро

Продавцы! Вы знали, что для вас бесплатно? Вы знали, что продажа не

В этой статье мы расскажем, какие документы для продажи дачи необ�

На сегодняшний день в связи с обострившимся кризисом спрос на эли

С 01.01.2019 года, можно не только купить дом в СНТ, но и зарегистрирова

Перечень документов для продажи дачи

• Рубрика: Покупка и продажа дач

Время чтения: 6 мин.

В этой статье мы расскажем, какие документы для продажи дачи необходимо подготовить заблаговременно. Имея на руках все нужные бумаги, вы сможете оформить сделку без каких-либо проблем.

Формирование пакета документов для продажи дачи

Договор о купле-продаже дачи может не заверяться нотариально, но он в обязательном порядке регистрируется в Росреестре

к содержанию ↑

Какие документы нужны для юридически правильной продажи дачи

Если вас интересует, какие документы нужны для продажи дачи в текущем году, представленный ниже список поможет сориентироваться в этом вопросе. Перечень не претерпел изменений в сравнении с прошлым годом. Для оформления продажи дачи в соответствии с положениями действующего законодательства, вам понадобится:

1. Свидетельство о праве собственности на имущество

Если продаваемый дом является жилым и находится на земле, подлежащей отчуждению, потребуется свидетельство о праве собственности на строение. Чтобы его получить, понадобится:

• Заявление на выдачу.
• Копия документов, подтверждающих личность заявителя.
• Правоустанавливающие бумаги на дом и участок земли.

Не забывайте – если намечается продажа дачи, документы в 2023 году, как и в прошлых, должны быть составлены грамотно и заверены в соответствующих органах. Только имея на руках свидетельство, подтверждающее право владения, вы можете распоряжаться имуществом на свое усмотрение.

Свидетельство о праве собственности на землевладение

2. Техническая документация на землю

Если вы собираетесь продать дачу через агентство недвижимости или самостоятельно, вам понадобится:

• Кадастровый паспорт. В нем отображается номер надела, по которому возможна его идентификация в соответствующих органах.
• План объекта. В нем обозначены границы участка, его форма и площадь.

Кадастровый паспорт на земельный участок нельзя получить без плана или выписки из соответствующего органа.

Техническая документация на землю (кадастровый паспорт)

Без кадастрового паспорта дачного участка вы не можете считаться полноправным владельцем земли, соответственно продать ее не получится

3. Межевое дело

Подготавливая документы для продажи дачи с земельным участком убедитесь, что есть межевое дело. В нем указываются данные об установленных границах надела. Эта информация будет вноситься в систему государственного кадастра, и учитываться при госрегистрации владений.

Документально подтвержденные цифры позволяют закрепить участок за владельцем, вести учет и оперировать данными при оформлении различных сделок.

Границы надела, указанные в межевом деле

4. Правоустанавливающие документы на землевладение

Чтобы продать дачу в Ленинградской области, необходимо предоставить правоустанавливающие бумаги. Ими могут быть:

• Договора купли-продажи.
• Свидетельства о праве на наследство.
• Договора дарения.

Чтобы купля-продажа дачи, документы для которой вы подготавливаете, была оформлена по всем правилам, не обойтись без бумаг, на основании которых вы владеете этой собственностью. Нотариально заверенные документы должны быть оформлены юридически правильно и зарегистрированы в Росреестре. Только в этом случае сделка будет считаться легитимной.

Форма купли-продажи дачного участка

5. Согласие жены/мужа на продажу дачи

Если продавец официально состоит в браке, документы нужные для продажи дачи не обходятся без обязательного согласия супруга на распоряжение имуществом. Нотариально заверенное разрешение понадобится, даже если участок был приобретен до вступления в брак.

Образец заявления о согласии супруга на продажу дачи

6. Выписка из Единого Государственного Реестра

Продажа дачи, документы для оформления которой можно собрать достаточно быстро, невозможна без справки из ЕГРН. Выписки из Единого Государственного реестра могут содержать такую информацию:

• Характеристики объекта недвижимости.
• Данные об обременении или имеющихся ограничениях.
• Наличие арестов имущества.
• Историю перехода прав собственности.

Выписки могут быть расширенными и предоставлять полную информацию, как об имуществе, так и о собственниках. Для оформления сделки могут понадобиться данные о:

• Количестве владельцев имущества.
• Полной характеристике недвижимости.
• Дате оформления прав на объект.
• Обременениях, ограничениях и арестах.
• Кадастровых данных.
• Госстоимости имущества.
• Плане-чертеже участка или дома.

Выписка из ЕГРН об отсутствии обременения земельного участка

7. Справка об отсутствии долгов

Документы для продажи дачи в садовом товариществе в обязательном порядке формируются с наличием выписки, подтверждающей отсутствие долгов. В справке, выданной соответствующим органом, указывается, что владелец не имеет каких-либо задолженностей по участку. Это могут быть как членские взносы, так и налоговые отчисления.

Документы для продажи дачи в СНТ необходимо подготавливать обязательно. Не стоит оформлять переход участка от одного владельца к другому только по садовой книге. Эта сделка лишь изменяет плательщика членских взносов и не дает права распоряжаться землей в полной мере.

Справка об отсутствии долгов по СНТ

Продажа дачи по садовой книге имеет ряд особенностей, при этом большинство деталей регулируется председателем СНТ

Узнать подробнее, какие документы нужны для купли-продажи дачи, вы можете у специалистов агентства недвижимости «Колизей». При необходимости вам будет оказано содействие в формировании пакета необходимых бумаг. Обращайтесь, мы ответим на все ваши вопросы!

к содержанию ↑

Важные нюансы сделки купли-продажи недвижимости через МФЦ

Регистрация сделки купли-продажи недвижимости — один из заключительных этапов при покупке жилья. Как оформить процедуру и в какие органы обратиться, решают участники соглашения. Многофункциональные центры предлагают свою помощь в оформлении сделки по тому же алгоритму, что и в Росреестре, но в более доступной для заявителя форме.

Можно ли провести данную процедуру через многофункциональный центр?

Основным регистратором сделок с недвижимостью является Росреестр, а МФЦ — посредник. Однако в силу объективных причин, все чаще продавцы и покупатели жилой площади предпочитают обращаться в многофункциональные центры.

Плюсы и минусы

Обращение в МФЦ имеет следующие преимущества:

1. В одном месте можно составить и подписать договор, переоформить право собственности, что позволяет сберечь время заявителей.
2. Удобное расположение многочисленных офисов дает возможность обратиться в ближайший пункт для подачи документов.
3. График работы МФЦ предлагает выбрать подходящее время и записаться заранее, чтобы не ожидать в очереди.
4. Чаще всего центры предлагают свои услуги без выходных.

Явный недостаток многофункциональных центров один: регистрация права собственности в МФЦ займет больше времени, так как документы из офиса необходимо доставить курьерской службой до Росреестра и обратно. Процедура увеличивается на 2-3 рабочих дня.

Нормативная база

Основные законодательные документы, регулирующие сделку купли-продажи в МФЦ:

1. Гражданский кодекс РФ (параграф 7 главы 30).
2. Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (статьи 16 и 18 главы 3).

к содержанию ↑

Оформление: пошаговая инструкция

Чтобы сделка через МФЦ прошла быстро и без осложнений, необходимо следовать следующему алгоритму:

1. Записаться на прием в МФЦ.
2. Подготовить полный пакет документов для купли-продажи жилплощади.
3. Предоставить бумаги для регистрации сделки сотруднику МФЦ в назначенное время.
4. Получить расписку от сотрудника МФЦ, с которой после можно будет забрать готовые документы.
5. Получить обработанные документы.

Запись на прием

Сделать это можно следующими способами:

• через сайт МФЦ в том регионе, где происходит сделка;
• через сайт Госуслуги;
• по телефону в ближайший многофункциональный центр;
• лично явившись в офис для получения электронного талона в терминале.

Запись через официальный Интернет-портал дает возможность заявителям прийти к назначенному времени и помогает сократить время ожидания в очереди.

Необходимые документы

Перечень документов зависит от условий сделки (например, от того, каким способом приобретается квартира, есть ли ипотека, это покупка доли или всей жилой площади и т.д.):

• паспорта участников купли-продажи недвижимости (или законных представителей с доверенностью, подписанной у нотариуса);
• документы, подтверждающие право собственности на объект, участвующий в сделке (выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), ее заказывают заранее в Росреестре или в МФЦ);
• если жилье не было зарегистрировано в Росреестре, необходимо предоставить документ о праве собственности на квартиру, который получил владелец, когда приобретал недвижимость;
• иногда может потребоваться техпаспорт жилого помещения, выданный БТИ (не позже, чем за 5 лет до совершения сделки);
• справку об отсутствии прописанных лиц в продаваемой собственности;
• свидетельство об отсутствии долга по услугам ЖКХ;
• договор купли-продажи в трех экземплярах;
• если продавец состоит в браке, потребуется письменное согласие супруга на реализацию жилплощади;
• если одним из собственников недвижимости является несовершеннолетнее лицо, то необходимо получить согласие органов опеки и попечительства;
• при продаже доли в жилье нужен письменный отказ от преимущественного права покупки от остальных владельцев;
• квитанция об оплате госпошлины (в настоящее время сотрудники МФЦ не должны ее требовать, но чаще всего чек стараются приложить к пакету документов).

Полный список документов в вашем конкретном случае можно узнать у сотрудников МФЦ или Росреестра.

Основные правила оформления и регистрации договора купли-продажи регулируются статьями 549, 550, 554, 555 ГК РФ. Документ составляется в письменной форме, подписывается обеими сторонами (покупатель, продавец) в присутствии сотрудника МФЦ, который выступает гарантом законного проведения сделки.

Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).

Стоимость

Процедура оформления договора купли-продажи через МФЦ проводится бесплатно. Обязательной является лишь оплата государственной пошлины за регистрацию перехода прав. Стоимость услуги регулируется Налоговым Кодексом РФ (ст. 333.33, п.22) и в 2019 году составляет 2000 рублей для физического лица.

Сроки

Длительность оформления сделки зависит от сложности каждого случая в отдельности. Максимальные сроки регулируются ФЗ № 218 (ст. 16), ниже представлены сроки, указанные в рабочих днях с момента подачи заявления и пакета документов:

• 9 дней — госрегистрация прав;
• 7 дней — осуществление государственного кадастрового учета;
• 12 дней — осуществление кадастрового учета и госрегистрации прав;
• 5 дней — осуществление госрегистрации прав, если ДКП был нотариально удостоверен;
• 7 дней — госрегистрация ипотеки жилого помещения.

Дополнительно стоит учитывать сроки подготовки отсутствующих документов:

• оформление техпаспорта – 15 дней для стандартной процедуры, для срочной — до 10 дней;
• получение кадастрового паспорта – до 12 рабочих дней;
• выдача выписки из Росреестра – менее 3 дней.

Получение готовых документов на жилье

Точную дату готовности документов указывает сотрудник МФЦ. После этого срока заявители могут прийти в любое подходящее для них время. Если клиенты не явились в течение периода, указанного в расписке, документы о регистрации собственности передаются в Росреестр, где хранятся в архиве.

к содержанию ↑

Оплата налогов

С 2019 года граждане получили возможность оплачивать налоги, в том числе и налог от дохода с продажи имущества, через МФЦ. Операция проводится с помощью стационарного терминала, установленного в многофункциональном центре, через кассу МФЦ погашение сбора не осуществляется.

Пошаговая инструкция по оплате налога:

1. Сформировать квитанцию на экране терминала.
2. Заполнить паспортные данные плательщика и его ИНН.
3. Из предложенного списка выбрать тип сбора.
4. Внести оплату.
5. Распечатать квитанцию.

Программа работает в тестовом режиме, поэтому доступна не во всех офисах МФЦ.

к содержанию ↑

В каком случае могут приостановить процедуру?

В случае проведения сделки через МФЦ, процедура может быть остановлена или отменена в случаях:

• отсутствия необходимых документов;
• обнаружения противоречий между зарегистрированными и заявленными правами;
• выявления ошибок в бумагах или возникновения подозрений об их подлинности;
• неправильного заполнения документов;
• обнаружения факта, что жилье находится под арестом или под обременением;
• отсутствия данных из смежных организаций (ФНС, Росреестр и т.д.).

Полный список оснований, по которым может быть отказано в регистрации сделки, указан в статье 26 ФЗ № 218.

Если сотрудником МФЦ принято решение о приостановке процедуры, то участники купли-продажи недвижимости получат уведомление с указанием причин. Заявителям дается время для устранения неполадок. По истечении 3 месяцев регистрация возобновляется или отменяется. В этом случае стоимость госпошлины не возвращается.

Следующая

Земельное правоДоговор дарения земельного участка между близкими родственниками: кто оформляет декларацию 3-ндфл, отчетность при дарении в 2023 году

Самая важная информация о том, как оформить продажу земельного участка через МФЦ

В соответствии с Гражданским Кодексом покупатель становится владельцем земельного участка или дома только после регистрации права собственности, по этой причине изменение хозяина необходимо официально оформить.

Занимается постановкой на учет Росреестр. Подать документы можно не только в местном отделе Росреестра, но и через МФЦ.

Какие преимущества оформления через сервис «Мои документы» и как оформить куплю-продажу через него расскажем в статье.

Преимущества и недостатки сервиса

Многофункциональные центры работают по принципу “одно окно”, т.е. выполняет функция посредника. Регистрация перехода права собственности осуществляется только Росреестром, однако МФЦ уполномоченный орган, занимающийся приемом документов.

Далее все бумаги пересылаются в Росреестр, где уже принимается решение о внесении изменений в ЕГРН.

Преимуществами работы:

• Большое количество центров. Если в районе только один отдел Росреестра, то участков МФЦ может быть больше.
• Удобный график работы. Большинство МФЦ ведет прием ежедневно, поэтому подать документы продавец и покупатель могут даже в выходные дни.
• Отсутствие районной привязки. Многофункциональные центры автономны, т.е. заявитель может обратиться в любой ближайший отдел. Даже если в этом населенном пункте у гражданина нет временной или постоянной прописки.
• Помощь с оформлением. Сотрудники, которые принимают документы, пояснят, какие бумаги нужно собрать и как заполнить заявление на регистрацию прав собственности.

После оформления договора купли-продажи через МФЦ сюда же придет ответ об успешной сделке в виде новой выписки из ЕГРН. Основной недостаток работы через МФЦ — личное присутствие.

Хотя все больше услуг предоставляется в электронном виде, для оформления соглашения о продаже земельного участка необходимо лично подойти в центр. На приеме должен присутствовать как покупатель, так и продавец.

Обратите внимание! Если договор подписывает более 2 человек, то вместо всех покупателей или продавцов в МФЦ можно предоставить нотариально заверенную доверенность и подавать документы от лица всех покупателей или собственников.

Когда можно и нельзя оформить продажу земли таким способом?

Обратиться в МФЦ для оформления договора купли-продажи земельного участка можно почти всегда. Достаточно, чтобы у заявителей на руках были все необходимые документы и правильно составленное соглашение о продаже земли. Обратиться в МФЦ продавец и покупатель могут порознь.

Единственное ограничение — предмет сделки должен находиться в пределах области.

Многофункциональные центры занимаются межведомственным взаимодействием, но не имеют доступа к некоторым федеральным базам. Поэтому через МФЦ оформить переход права собственности можно только в регионе, где находится земля.

Пошаговая инструкция, как оформить покупку

Для регистрации договора через «Мои документы» нужно:

1. Собрать пакет документов. Сама сделка происходит до обращения в гос.органы, поэтому у участников должны быть на руках все подтверждающие бумаги. Конкретного срока, когда договор должен быть зарегистрирован нет.

   Однако рекомендуется сделать это как можно скорее после покупки земли, т.к. пока в ЕГРН не внесут изменения о новом собственнике, у покупателя не будет возможности распоряжаться участком по своему усмотрению.

2. Записаться на прием в МФЦ. Сегодня прием во всех многофункциональных центрах осуществляется в порядке электронной очереди. Взять талончик с нужной датой и временем можно в терминале соответствующего МФЦ.
3. Прийти на прием. С собой у заявителя должен быть весь комплект бумаг, включая заявление о переходе прав собственности. Образец заявки можно найти на стенде с объявлениями в МФЦ или уже в кабинете сотрудники выдадут бланк и помогут составить заявление.
4. Получить справку с номером обращения. Во время приема проверяется наличие всех бумаг. Оригиналы оставляют заявителю, а копии “подшиваются” к делу. Составляется перечень с указанием всем бумаг. Он выдается в качестве справки заявителю. Также сотрудники сообщают, когда в следующий раз необходимо подойти уже за выпиской из ЕГРН.
5. Получить выписку из ЕГРН с указанием нового собственника.

Важно! На приеме рекомендуется иметь с собой копии всех документов. Однако многие МФЦ сегодня либо самостоятельно делают ксерокопии, либо в здании находится копицентр, где можно оперативно создать дубликаты бумаг.

Какие документы нужны?

Для регистрации договора купли-продажи земли потребуются:

• паспорта заявителей (продавца и покупателя);
• договор купли-продажи;
• свидетельство о собственности продавца;
• документ о приобретении участка продавцом (договор купли-продажи, дарения или наследования);
• выписка из ЕГРН;
• кадастровый паспорт и план;
• согласие супруга на продажу земли;
• квитанция об оплате госпошлины.

В МФЦ могут потребовать и другие бумаги. Например, справку об отсутствии обременений и т.д. Рекомендуется заранее уточнить полный список бумаг в ближайшем многофункциональном центре. Если на участке есть дом, то потребуются документы, подтверждающие законность постройки.

Подать документы может представитель. Для этого ему потребуется иметь нотариально заверенную доверенность о представлении интересов продавца или покупателя. Сам представитель должен иметь при себе паспорт, чтобы подтвердить свою личность.

Госпошлина

Сотрудники МФЦ обычно не принимают документы, если нет квитанции об оплате госпошлины.  Хотя в поясняющем письме Росреестра содержится информация о том, что оплату нужно провести до рассмотрения заявки, т.е. в течение 5-7 дней после подачи бумаг в МФЦ.

Размер госпошлины составляет 350 рублей, если участок относится к землям:

• для ведения личного подсобного хозяйства;
• для садоводства;
• для огородничества;
• под ИЖС;
• под строительство гаража;
• сельскохозяйственного назначения.

В остальных случаях физические лицо оплачивают пошлину в размере 2000 рублей. А фирмы вносят 22000.

Справка! Ранее внести оплату можно было через региональные порталы услуг с авторизацией через ЕСИА со скидкой 30%. С 1 января 2023 года скидка отменена.

Регистрация права собственности

Регистрация земли в собственность происходит одновременно с оформлением договора купли-продажи через МФЦ. Отдельно регистрировать или заверять нотариально соглашение о продаже не требуется.

Нотариальное заверение может потребоваться в отдельных случаях, к примеру, если собственник всего участка или его доли является недееспособным лицом.

Сроки

Заявление о переходе прав собственности на земельный участок рассматривается в течение 10 дней с момент получения документов Росреестром.

Если бумаги передаются через МФЦ, то к стандартным 10 дням добавляется еще 2-3. Покупатель и продавец могут посетить МФЦ по отдельности. Но в таком случае перерегистрация земли займет 21 день. Сотрудники центра сообщают о дате ответа в конце приема.

Результатом регистрации договора купли-продажи является выписка из ЕГРН с именем нового владельца. Получить справку можно в течение месяца с момента ее пересылки в МФЦ. Если заявитель не успел забрать выписку, она отправляется в архив Росреестра.

Отказ

Основания для отказа в регистрации договора купли-продажи участка часто связаны с недействительностью сделки.

Росреестр проводит проверки предоставленных документов, поэтому возврат бумаг происходит, если:

• продавец не является владельцем (например, свидетельство о собственности было аннулировано или были совершены другие сделки с недвижимостью);
• есть обременения (арест земли, залог и т.д.);
• не хватает документов, подтверждающих сделку;
• не оплачена госпошлина.

По желанию одной из сторон документы на регистрацию перехода прав собственности могут быть отозваны до рассмотрения. Например, в случае недействительности договора или отказа покупателя оплачивать недвижимость.

Обратите внимание! Росреестр аргументирует отказ в регистрации, поэтому после исправления ситуации граждане могут повторно подать заявку на оформление договора купли-продажи.

Заключение

Оформление договора купли-продажи земельного участка в МФЦ занимает немного больше времени, чем через Росреестр. Однако комплект документов такой же, а сам орган не требует дополнительных оплат кроме обязательной уплаты госпошлины.

Первое, что нужно выяснить перед оформлением купле-продажи дома с земельным участком — кто является реальным собственником. Если продавец владеет лишь долью, продать дом целиком не получится. Далее предстоит разобраться — какие документы нужны для купле-продажи дома и, чтобы не купить чужие проблемы, порядок действий лучше спланировать заранее. Ниже я пошагово расскажу, на что обратить внимание при покупке дома и как юридически грамотно оформить сделку в РосРеестре.

Содержание

На что обратить внимание при покупке дома

1. Уточните дату постройки и срок владения домом;
2. Узнайте о планах развития территории;
3. Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
4. Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
5. Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период. Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;
6. Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
7. Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.);
8. Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
9. Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
10. Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
11. Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.

Важно понимать, что стоимость дома определяется только уровнем жизни вокруг него, а не количеством квадратных метров. Другими словами: чем богаче ваши будущие соседи — тем дороже ваш дом.

Есть вопросы?

Готов бесплатно проконсультировать вас по телефону

8 800 350 56 07

Звонок бесплатный для всех регионов РФ

Какие документы должны быть у продавца дома

; ;
1. Кадастровый паспорт на дом и земельный участок;
2. Нотариальное согласие супруга на продажу;
3. Если в доме прописаны несовершеннолетние дети, пенсионеры или инвалиды, убедитесь в наличии разрешения на продажу от органов попечительства;
4. Выписка из ЕГРН, доказывающая, что вы покупаете дом у собственника. Кроме того в документе отображаются аресты и любые другие обременения на дом и земельный участок.

Обратите внимание, что в Росреестре выписка из ЕГРН стоит 350 рублей (700 рублей для юрлиц). Если хотите проверить собственника земельного участка дешевле, то рекомендую заказать справку через Быстрые Документы — так вы получите документ всего за 250 рублей. Заказ выполняется в течение дня, данные официальные — из ЕГРН Росреестра.

Справка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через Быстрые Документы

Порядок действий при покупке дома у собственника

1. Перед сделкой проверку документов на дом и землю лучше доверить юристу;
2. После проверки, оставьте продавцу задаток и договаритесь о дате и месте проведения сделки в МФЦ «Мои документы»;
3. В здании МФЦ возьмите электронный талон и, пока будете ждать своей очереди, — внимательно прочитайте договор купле-продажи, оплатите госпошлину за переход прав и сделайте копии квитанций об оплате;
4. Когда подойдет ваша очередь, пройдите на стойку регистрации для подписания договоров и оформления купле-продажи. Простую сделку (без ипотеки и долей) можно провести самостоятельно — регистратор всегда подскажет;
5. После подписания договоров, в присутствии регистратора покупатель рассчитывается с продавцом, либо стороны отправляются в банк для безналичного расчета;
6. В конце регистратор выдаст расписку о получении оригиналов документов с указанием даты выдачи зарегистрированного договора о переходе прав собственности на нового владельца (обычно 14 дней).

Обратите внимание, что при продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство.

Как дистанционно оформить покупку дома

1. Вопросы о доме задавайте по телефону, а лучше по видеосвязи (Viber, Skype), чтобы сразу видеть интересующие вас моменты;
2. Документы для проверки запросите на Email в отсканированном виде;
3. Если документы в порядке, то составляйте, подписывайте и отправляйте продавцу почтой 2 экземпляра договора о задатке (предварительный договор купле-продажи) с просьбой выслать вам 2-й экземпляр с подписью продавца;
4. Когда подписанный договор о задатке будет у вас на руках — переводите прописанный в договоре задаток с банковской карты на карту продавца указав в комментарии к платежу «Задаток за покупку дома до договору №1 от хх/хх/ххххх числа»;
5. Далее приезжаете на сделку в МФЦ, подписываете основной договор купле-продажи, передаете покупателю оставшуюся сумму и подаете документы на регистрацию, включая договор о задатке;
6. Чтобы после регистрации не приезжать в МФЦ за документами, придется искать доверенное лицо (обычно таким лицом выступает риелтор, проводящий сделку) и регистрировать на него нотариальную доверенность (~ 1000 рублей) на право получения документов в МФЦ вместо вас с последующей отправкой документов вам по почте (это условие лучше тоже прописать).

Если у вас нет времени или возможности физически посетить МФЦ, то рекомендую использовать так называемое «выездное обслуживание» — это удобный способ получить услуги Росреестра и Федеральной кадастровой палаты. С помощью услуги выездного обслуживания можно получить сведения из ЕГРН, совершить регистрацию прав на недвижимое имущество, постановку на кадастровый учет, исправить техническую ошибку в сведениях ЕГРН. Ветеранам и инвалидам Великой Отечественной войны, инвалидам I и II групп, являющимся владельцами недвижимости, выездные услуги предоставляются бесплатно.

Подать заявку на выездное обслуживание можно по телефону: 8 (800) 100-34-34, а также по электронной почте, указанной на сайте ФКП.

Как правильно составить договор купле-продажи дома

Оформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре — это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон. При составлении договора обратите внимание на следующее:

Есть вопросы?

Готов бесплатно проконсультировать вас по телефону

8 800 350 56 07

Звонок бесплатный для всех регионов РФ

1. Договор купле-продажи составляют в 4-х экземплярах (1 продавцу, 1 покупателю, 1 остается в МФЦ, 1 в РосРеестр;
2. Подписывают договор на каждой странице;
3. Фиксируйте в документе сумму сделки цифрами и прописью;
4. Подробно опишите: когда будут передаваться деньги, в какой валюте и что произойдет, если деньги не будут получены в срок;
5. Добавьте описание ответственности как продавца, так и покупателя;
6. Составьте детальный атк: когда будет покинут дом и что из имущества передается вместе с домом новому собственнику.

Подготовка и оплата договоров купле-продажи — обязанность продавца. В крайнем случае соглашайтесь на оплату 50/50.

Какую сумму указывать в договоре купле-продажи дома

С 2020 года не надо платить НДФЛ 13% со сделок по продаже жилья, если это было единственное жильё и вы владели им 3 года или больше. Раньше льготу по НДФЛ могли получить только те, кто владел жильём не менее 5 лет. Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 3 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей. Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.

Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн. рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налог ранее. Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.

Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора или расторжения сделки — вам вернут только прописанную в договоре сумму.

Какие расходы при самостоятельной покупке дома

1. Юрист для первичной проверки документов (1-2 тысячи рублей);
2. Независимая оценка стоимости дома (3-10 тысяч);
3. Оплата госпошлин (до 2 тысяч).

Итого расходы составят ~ 10 тысяч рублей против 50 тысяч рублей (это минимум) при покупке дома через агентство недвижимости. Другими словами — самостоятельная покупка в 5 раз выгоднее, чем покупка через риелтора.

Какие риски при самостоятельной покупке дома

Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт. Например:

• Вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме без капитального ремонта нельзя;
• Продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказалось, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.

Не нужно стремиться купить самый дешевый дом. Недвижимость — это не супермаркет, здесь акций и скидок просто так не бывает.

Выводы

Итак, для выгодной и безопасной покупки дома с земельным участком, вам предстоит:

БЕЗпроигрышная тактика ПРОДАЖИ дома. Сейчас это работает как никогда!

Продажа дома – дело серьезное и ответственное, так как на кону не только большие суммы, но и жилье, как таковое. Чтобы не потерять ни время, ни деньги, нужно четко понимать, как продать дом быстро и выгодно.

Сразу оговоримся – первоначально речь должна идти не о продаже, а о так называемой предпродажной подготовке, от которой может зависеть итог переговоров.

Что такое предпродажная подготовка?

Подготовка дома к продаже – обязательное условие процедуры, которая должна завершиться его покупкой, причем, чем серьезнее к ней подойдет владелец дома, тем больше вероятность успешной продажи.

Первое, что нужно сделать – трезво оценить состояние дома и участка, если он есть, даже если вы считаете, что все они находятся в полном в порядке. Если посмотреть на них глазами чужого человека, который должен заплатить за приобретение всего этого «богатства», то, без сомнения, вы найдете массу недостатков и изъянов, которые могут помешать в решении вопроса, как выгодно продать дом.

Первое впечатление нередко оказывается решающим, поэтому необходимо позаботиться, чтобы территория вокруг дома была расчищена от мусора.

Нужно выбросить старую мебель, ненужные вещи, газеты и журналы, которые нередко складируются на полках в доме или в хозпостройках.

Независимо от того, дом новый или старый, в нем должно быть чисто: окна вымыты, пыль снята.

В доме с удобствами вся сантехника должна быть в рабочем состоянии и блистать чистотой. Косметику и парфюмерию с полочек лучше убрать.

Клиент должен получить максимальный доступ во все помещения, поэтому дорогие вещи, драгоценности, деньги, сейфы лучше убрать в более укромные места.

В спальне не должно быть нижнего белья хозяев. Убирать постельные принадлежности не обязательно, но они должны находиться на своих местах, быть чистыми и аккуратно сложенными.

Если продается дом с участком

Чтобы понять, как выгодно продать дом с участком, нужно учесть предыдущие советы и выполнить дополнительные работы, касающиеся непосредственно участка:

необходимо убрать траву, почистить клубы и грядки;

вынести сухие ветки и листья;

привести в порядок дорожки, ликвидировать мусорные кучи;

проверить состояние хозпостроек: если нужно, вставить стекла, прикрутить ручки, проверить состояние замков;

если имеется гараж, дорога к нему должна быть расчищена, замок – свободно открываться и закрываться.

Дом в деревне на продажу

Продать деревенский дом удается не всегда, а это происходит потому, что далеко не всем владельцам известно, как быстро продать дом в деревне.

Привести в порядок дом снаружи и внутри.

Максимально вычистить огород и хозпостройки.

Если туалет и душ во дворе, они должны быть вымыты и вычищены, не иметь неприятного запаха и грязных потеков.

При встрече с потенциальным покупателем важно честно показать все преимущества и недостатки: удаленность от транспорта, наличие или отсутствие магазинов, медсанчасти, детских учреждений – в зависимости от запросов.

Реально оценить состояние дома, но быть готовым сделать некоторую скидку.

Максимально лояльно вести диалог с покупателем.

Успех заключения сделки во многом зависит от того, кто и как ведет переговоры с покупателем. Стоит отметить, что наиболее выигрышными оказываются сделки, проведенные с участием профессионального продавца недвижимости. Именно он знает, как быстро продать дом, поэтому важно учесть советы риэлтора. Он будет сопровождать сделку от момента встречи потенциального покупателя до ее завершения заключением договора купли-продажи. При этом продавец получает юридическую поддержку и профессиональное сопровождение процедуры. Если для вас важны время и конечный результат, обратитесь за помощью профессионалов. Однако это не значит, что самостоятельно невозможно продать дом.как быстро продать дом в деревнеВы сможете это сделать и сами, но будьте готовы к потерям времени и возможным провалам сделок.

Процедура продажи – дело не быстрое, но бывают ситуации, когда время не терпит, и тогда начинается поиск, где продать дом быстро и выгодно. Это могут быть:

агентство недвижимости – наиболее рациональный вариант;

интернет, где можно разместить объявление о продаже на соответствующих сайтах, а затем оперативно связаться с потенциальным покупателем.

Максимум, что делает большинство людей при продаже своего дома, так это вывешивают табличку напротив своего дома о его продаже с указанием цены и телефона для контакта.

Такая надпись не покажется слишком привлекательной для потенциальных покупателей, проезжающих по дороге вдоль Вашего дома, особенно если дом находится в уединенном месте.

Покупатели привыкли судить о том, что они видят, и если это не удовлетворяет их вкусам, они не тратят ни минуты, чтобы остановиться и взглянуть на Ваш дом. Поэтому, если Вы владеете домом, скажем в Кольчугино, и жалеете его продать, то Вам стоит разместить рекламу об этом в местных периодических изданиях для тех, кто хочет купить дом в Кольчугино.

Объявления в газеты о продаже дома обычно содержат краткую информацию о самом доме, а также контактные номера и цены. Объявления стоит поместить в газеты, которые пользуются спросом у читателей.

Можно также поручить заняться продажей дома риэлтору. У такой стратегии есть ряд преимуществ. Риэлторы являются экспертами в области продажи домов и обладают достаточным опытом в деле продажи недвижимости, поскольку хорошо знают данную область. Они будут активно рекламировать Вашу собственность и у них есть доступ к потенциальным покупателям. То, насколько быстро они смогут продать Вашу собственность, зависит от них.

Такие риэлторы обычно назначают плату или комиссию за успешно совершенную сделку по продаже дома. Одни находят это вполне приемлемым, а другие люди думают о деньгах, которые они могли бы сэкономить, не нанимая риэлтора выполнять за них их работу.

Еще одним из наиболее легких и эффективных способов продать дом быстро является его реклама в Интернет, однако здесь Вас будет подстерегать множество конкурентов, которые также будут пытаться продать свой дом.

ТАКТИКИ ПО ПРОДАЖЕ ДОМА

Далее мы приводим некоторые сведения о том, что может помочь продать дом быстро и при этом без найма на работу риелтора, который назначит свою комиссию от продажи Вашего дома.

Вам следует обзавестись хорошими маркетинговыми стратегиями, выступив в качестве владельца дома, а также не упускать из виду того, что в действительности хотят покупатели. Выставите напоказ преимущества Вашего дома, а также всегда учитывайте месторасположение Вашего дома. Потенциальные покупатели предпочтут узнать, насколько им подходит Ваш дом. Близко ли он расположен от их места работы или от школы? И если Вы полагаете, что Ваш дом не отвечает этим критериям, не разочаровывайтесь, Вы все равно можете провести по дому Вашего потенциального покупателя. Вам нужно показать Ваш дом, от переднего двора до заднего.

Открытый для просмотра дом – это довольно умная стратегия, чтобы показать, насколько удобным является Ваш дом. Если Ваш передний дворик не выглядит опрятно, тогда попытайтесь привести его в должный вид. Покупатели вообще могут не пожелать войти в ваш дом, если им не понравится то, что они увидят снаружи.

Давая рекламу в Интернет о продаже Вашего дома, Вы также можете разместить его фото или видео, чтобы потенциальные покупатели, у которых нет времени подъехать к Вам на место, могли бы увидеть ваш дом. Небольшие заголовки для фото и описания также будут весьма кстати.

И, последнее, – Вам следует всегда тут же отвечать на предложения о покупке. Когда покупатель делает Вам предложение или задает вопросы, то это значит, что он готов купить ваш дом. Вам ведь не захочется потерять сделку, только потому, что Вы не ответите на звонок.

Продажа дома: советы

Основная трудность в продаже дома – большие затраты времени на предпродажную подготовку, сбор необходимых документов и прочие мероприятия. Все эти задачи мы разобьем на несколько последовательных пунктов плана: Уборка внутридомовых помещений. Начать необходимо именно с уборки, поскольку, как известно, внешний вид создает первое, самое запоминающееся впечатление. Если потенциальный покупатель увидит фото просторных, светлых и ухоженных комнат, то даже большой ценник не станет его смущать.

Для ускорения продажи рекомендуем провести косметический ремонт там, где это больше всего необходимо. По ходу ремонта, устраняющего видимые недостатки, также можно вывезти старую, ненужную мебель, которая лишь захламляет помещение. Если возле дома имеется земельный участок, им также не помешало бы заняться. Процесс продажи может занять несколько месяцев. Постарайтесь, чтобы в течение этого времени дом выглядел как можно более привлекательно. В доме всегда должны быть чистые окна – так создается ощущение простора.

Приятный аромат внутри помещений дополнительно создаст атмосферу уюта, столь привлекательную для покупателей. В случае нехватки времени, все эти задачи можно поручить клининговой компании; Предварительная оценка дома. Выбор цены – чрезвычайно важный фактор, влияющий на скорость привлечения покупателей. Стоимость недвижимости не может быть ни завышенной, ни заниженной, поскольку в первом случае у вас появится много конкурентов с более выгодными предложениями, а во втором – слишком низкий ценник насторожит потенциального покупателя. Для выбора оптимальной цены, проведите анализ стоимости домов, похожих на ваш, и продающихся в вашей местности. Чтобы ускорить процесс поиска покупателей, допускается незначительное снижение стоимости (в пределах нескольких процентов) от средней на рынке.

Перечислим вкратце факторы, способные повлиять на стоимость дома: местонахождение дома, престиж района, окружающая экологическая ситуация; наличие близлежащих природных объектов: лес, водоемы; развитость транспортной инфраструктуры в районе; наличие объектов социальной инфраструктуры: медучреждений, школ, торговых центров; площадь и состояние земельного участка.

Инспекция объекта.

Покупатели, перед принятием окончательного решения, зачастую посещают объект для проверки. Чтобы у визита получился позитивный исход, домовладельцу необходимо провести тщательную подготовку.

Не исключено, что придется заняться ремонтом коммуникаций, водопроводом. Фундамент и крыша также являются объектами пристального внимания со стороны покупателей. Некоторые из них могут заказать инспекцию специалистам: такая услуга оплачивается заинтересованной стороной, то есть покупателем; Подготовка к будущему заселению. До того как дом будет предложен к свободной продаже, необходимо провести подготовительные мероприятия для заселения новых жильцов. Чтобы увеличить интерес к объекту, постарайтесь организовать все таким образом, чтобы новый владелец смог при желании без проблем заселиться в дом непосредственно в день покупки; Определение преимуществ дома.

Перечислите все достоинства вашего дома, какие только приходят в голову, в отдельном списке. Выберите из них те, которые, по вашему мнению, заинтересуют покупателя, и опишите их в объявлении. Первоначальный список еще пригодиться вам во время переговоров с покупателем; Выбор сезона продаж. Наилучшим временем для продажи загородного дома считается лето, поскольку данный период удобнее для переезда. Чтобы воспользоваться повышенным сезонным спросом, подавайте объявление с середины весны до конца сентября. Организация рекламной кампании. Для распространения информации подойдет любая площадка: тематические СМИ, сайты с объявлениями, листовки. Какой бы канал связи не был выбран, важно, чтобы текст объявления был всеохватывающим, с большим количеством подробностей и прикрепленными к нему качественными фотографиями. Помимо описания самого дома, в объявление можно добавить информацию о транспортном сообщении, близлежащей социальной инфраструктуре, отношениях с соседями; Общение с потенциальным покупателем. Будьте готовы к тому, что звонки от покупателей и предварительные переговоры могут состояться и днем, и вечером, и даже в ночные часы.

Выбор времени для демонстрации дома следует согласовывать с точки зрения удобства для покупателя. Не исключено, что в течение дня придется организовывать несколько показов. При встрече проявите доброжелательность и гостеприимство, чтобы установить доверительные отношения и провести сделку на более выгодных условиях; Как улучшить привлекательность предложения о продаже? Предоставьте покупателю как можно больше доводов в пользу совершения покупки.

Такими стимулами могут выступить небольшие, но приятные бонусы: гарантия на бытовую технику, предоставление помощи во время переезда, частичная оплата расходов на оформление будущей сделки; Закрытие сделки. Если у вас имеется на руках вся необходимая для продажи документация, вам не придется при появлении покупателя решать впопыхах бюрократические вопросы. К тому же, дом, подготовленный для проведения срочной сделки, вызывает больший интерес.

Чтобы продать загородный дом, вам потребуются: подготовленный договор купли-продажи; паспорта участников сделки; передаточный акт; оформленная заявка на госрегистрацию права собственности; действительное свидетельство о праве собственности на дом; выписка из техпаспорта дома и кадастровый паспорт участка земли; квитанция, подтверждающая оплату пошлины. Дополнительно, совместно с покупателем, обуславливаются срок передачи объекта и условия оплаты.

Каждый наш читатель находит ответ в наших статьях на волнующий его вопрос, если этого не произошло с Вами, то рекомендуем Вам почитать здесь.

И пожалуйста, если Вам не трудно и если Вам понравилась эта статья, то НАЖМИТЕ этот ненавистный «ПАЛЕЦ ВВЕРХ», так как без этого статья не показывается. СПАСИБО.

И мы всегда рады новым подписчикам, так, что будьте добры, пожалуйста — подпишитесь на наш канал!

Как быстро продать загородный дом: инструкция для собственника

Продажа загородного дома — процесс сложный и трудоемкий. От правильности действий продавца во многом зависит, придется ли ждать сделки месяцами или же собственность быстро найдет покупателя. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно подготовиться к продаже загородного дома

Эксперты в статье

• Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
• Ольга Фрик, нотариус, член Комиссии Федеральной нотариальной палаты по имиджу, взаимодействию со СМИ и общественными организациями

Как подготовиться к быстрой продаже

Шаг 1 — подготовить пакет документов. Не нужно рассчитывать, что «само найдется», наоборот — в этом деле важна каждая бумажка. Отсутствие какого-либо документа может затормозить и даже сорвать сделку.

«Главное — это документы, которые подтверждают ваше право собственности на продаваемый объект. До 2016 года выдавалось Свидетельство о государственной регистрации права. Можно получить выписку из ЕГРН, там содержится вся информация о продаваемом объекте», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Важный момент — если продавец женат/замужем, а продаваемый объект приобретался в браке, необходимо нотариально удостоверенное согласие на сделку от второго супруга. Также нужны справки о том, что продавец не имеет долгов по коммунальным услугам и по взносам перед управляющей компанией поселка или перед правлением СНТ.

Шаг 2 — если участок не размежеван, следует провести межевание. Для этого надо обратиться к специализированному кадастровому инженеру. Ведь главная цель продавца — представить покупателю чистый объект без проблем и дополнительных затрат.

Какие документы нужно подготовить:

• паспорт продавца;
• свидетельство о регистрации или расторжении брака;
  нотариально заверенное согласие супруга на сделку или копия брачного договора;
• документы, подтверждающие право собственности (например, договор дарения или свидетельство о праве на наследство и др.);
• справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и подтверждение уплаты членских взносов в садовом товариществе;
• справку об отсутствии зарегистрированных в доме, если дом находится на землях населенных пунктов и/или имеет статус жилого;
• документы, подтверждающие проведение межевания и определяющие границы участка. Процедура межевания долгая, поэтому заняться этим лучше за несколько месяцев до выставления дома на продажу.

Ольга Фрик, нотариус:

— Продавец загородной недвижимости должен подготовить документы не только на загородный дом, но и на земельный участок, на котором он расположен, поскольку в соответствии с законом здания, строения или сооружения не могут быть отчуждены без земельного участка. Кроме того, если продавец недвижимости состоит в браке или состоял на момент приобретения недвижимости, то потребуется также оформить нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на сделку. Брачный договор или соглашение о разделе имущества, которыми изменен режим совместной собственности супругов, отменяет эту обязанность.

Шаг 3 — надо навести порядок на участке и в доме, выкинуть старые и ненужные вещи, скосить траву, разобрать завалы на участке. Покупатель должен увидеть максимально готовый к сделке объект.

«Если мы говорим о доме не под снос, в жилом состоянии, то цель подготовительных мероприятий та же — чистота, порядок, доступность для осмотра. Можно провести мелкий ремонт, обязательно разобрать все вещи и убрать лишнее. Перед просмотрами желательно убирать личные вещи, чтобы у покупателя не складывалось впечатление, что он вторгся в чужую собственность», — говорит Юлия Дымова.

Шаг 4 — определить рыночную цену. Даже в одном поселке могут быть совершенно разные цены предложения. Поэтому необходимо посмотреть цены на интернет-площадках, опросить продавцов, проживающих рядом, важно учитывать нюансы каждого продаваемого объекта. Например, дом площадью 250 кв. м из кирпича на участке 25 соток у леса будет стоить существенно дороже, чем каркасный дом площадью 70 кв. м у дороги и на участке в восемь соток.

Шаг 5 — сделать фотографии дома. Они должны быть информативными и достоверными. В кадре не должно быть лишних людей и личных вещей. Лишними в кадре будут мусор или грязная посуда. У потенциального покупателя также не должно возникать ощущения, что снимки сделаны специально в потемках, чтобы скрыть какие-то изъяны.

Шаг 6 — выложить объявление о продаже на популярных интернет-площадках. Если цена лота адекватная, то начнутся звонки от потенциальных покупателей. Эксперты предупреждают, что надо быть готовым к тому, что далеко не все звонки будут по делу. Важно уметь отфильтровывать ненужные звонки, не раздражаться при общении с потенциальными покупателями и готовиться отвечать на самые разные вопросы.

Как правильно провести показ

Показ дома — один из самых важных этапов подготовки продажи. Не следует затягивать переговоры, лучше, если потенциальный покупатель как можно скорее посмотрит дом. При личной встрече рекомендуется быть спокойным, доброжелательным, но не говорить без остановки. Вряд ли покупателя, который приехал осматривать дом, интересуют история семьи продавца и другая лишняя для него информация. Надо соблюдать обычный этикет, не стоит оказывать излишнее давление или пытаться скрыть недостатки. Главная задача продавца — показать себя честным человеком, с которым можно иметь дело, рекомендуют риелторы.

Шаг 7 — получить аванс после того, как покупатель и продавец договорились о купле-продаже. В авансовом соглашении обычно указывают стороны сделки, полную стоимость объекта, размер аванса и другие параметры.

Шаг 8 — подписание сторонами договора купли-продажи, регистрация сделки и получение денег.

Как оформить сделку

Сделка по купле-продаже загородной недвижимости может быть заключена как в простой письменной форме, так и в нотариальной. В некоторых случаях нотариальное удостоверение договора купли-продажи обязательно: например, если собственником или одним из сособственников недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный, а также в случае продажи доли в праве общей собственности.

«Нотариальная форма будет очень кстати, если продавец и покупатель загородной недвижимости находятся в момент сделки в разных городах и не хотят или не могут тратить время или нести дополнительные расходы для встречи в одном месте. Сегодня нотариусы оформляют сделки дистанционно, когда каждая из сторон договора идет в удобную для себя нотариальную контору, а выбранные ими нотариусы уже связываются между собой электронно», — говорит нотариус Ольга Фрик.

Как вести расчеты

Главный риск в сделке купли-продажи загородной недвижимости для продавца — это этап расчета. Если стороны заключают договор в простой письменной форме и принимают на себя ответственность за время и порядок проведения расчетов, то возможны самые разные последствия — от перечисления неполной суммы до отказа покупателя платить вовсе. Могут возникнуть сложности в случае приостановления или отказа в регистрации перехода права собственности в ЕГРН. Именно поэтому продавцу важно обратить внимание на пункт договора, касающегося момента передачи денег, рекомендует нотариус.

По словам Ольги Фрик, при оформлении нотариально удостоверенной сделки вся ответственность за сделку ложится на плечи нотариуса. Деньги за недвижимость поступают на публичный депозитный счет нотариуса, который переводит средства на счет продавца сразу после прохождения процедуры регистрации права собственности в Росреестре. Если сделка по какой-то причине сорвется, то деньги будут возвращены покупателю.

«Удобно использовать депозитный счет и при покупке недвижимости с рассрочкой платежа, когда покупатель не может сразу внести полную сумму за дом. Стороны заключают договор, определяют срок внесения платежей, и только после поступления последнего платежа на свой счет нотариус передает документы на регистрацию в Росреестр. Когда переход права собственности будет зарегистрирован, нотариус переведет всю сумму на счет продавца», — говорит нотариус Ольга Фрик.

Циан.Журнал уже публиковал подробнейшую инструкцию для покупателей, которые собираются приобрести загородный дом. Теперь — очередь продавцов.

Содержание:

I. Подготовка сделки от и до

• Документы
• Продажа дома в ипотеке
• Подготовка дома и участка
• Подача объявления
• Как определить стоимость дома?
• Просмотры

• Подписание авансового соглашения и предварительного договора
• Сбор документов и важные моменты
• Подготовка к ипотечной сделке

II. Подписание ДКП, вступление в права и передача ключей

• Сумма сделки

• Риск возникновения залога

• Порядок освобождения дома

• Договоренности на случай непредвиденных ситуаций

III. Опасные моменты

IV. Как платить налоги

• Когда налог уплачивать не надо
• Когда требуется уплатить налог
• Дом/участок проданы дешевле кадастровой стоимости

I. Подготовка сделки от и до

1. Документы

Убедитесь, что у вас все в порядке с документами. Вот список обязательных.

— Правоподтверждающие документы (они удостоверяют, что именно вы являетесь собственником недвижимости).

Документ обычно выглядит как цветной (розовый, желтый или зеленый) лист гербовой бумаги, озаглавленный «Свидетельство о государственной регистрации права» (такие выдавались до 2016 года).

Другой вариант — выписка из ЕГРН. По сути это таблица с данными о вашем объекте (с указанием кадастрового номера, площади, этажности и прочего). Выписку из ЕГРН можно заказать в МФЦ или на сайте Росреестра, пройдя по этой ссылке. Для физлиц услуга стоит от 300 рублей.

Если предыдущий переход права (последняя сделка по объекту) состоялся до 2016 года, а свидетельство о госрегистрации вы потеряли, не расстраивайтесь: выписка из ЕГРН его вполне заменит.

— Правоустанавливающие документы (они показывают, на каком основании вы владеете объектом: покупка, наследство, дарение и пр.):

• договор купли-продажи;
• договор дарения, дарственная;
• завещание и/или свидетельство о принятии наследства;
• соглашение об обмене;
• договор долевого участия.

— Справки об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ. Первый раз справка понадобится лично вам, чтобы удостовериться в отсутствии долгов, а если они все же найдутся, — чтобы оплатить их в спокойном режиме.

Второй раз справка понадобится уже покупателю — так он будет точно знать, что не приобретает дом вместе с долгами, за которые в некоторых случаях могут отключить коммунальные услуги. 

Если между этими этапами пройдет несколько месяцев, не исключено, что придется получать справку повторно. Ее выдает МФЦ — механизм подробно описан здесь.

— Согласие супруга на сделку. Если загородная недвижимость приобретена в браке, необходимо заручиться согласием второй половины (даже если он/она не является собственником объекта). Сделать это лучше заранее, чтобы не возникло сюрпризов при выходе на сделку.

Согласие оформляется у нотариуса, для этого будут нужны справка из ЕГРН и паспорта супругов (если от одного из них выступает представитель, потребуется доверенность).

На этом же этапе надо выяснить, возможна ли сделка, если дом куплен в ипотеку.

2. Продажа дома в ипотеке

Отдельного внимания заслуживает ситуация, когда вы собираетесь продать дом, за который еще не выплатили ипотечный кредит. При оформлении ипотеки недвижимость (дом или участок) оказывается в залоге у банка. Оформляется закладная: если заемщик перестанет выплачивать кредит, она позволит банку обратиться в суд с требованием забрать недвижимость.

Не исключено, что банк выступит против, и тогда продать дом не получится — выяснить это следует сразу, как только вы задумались о продаже. Для этого уточните, какой отдел кредитной организации занимается этим вопросом, чтобы приехать на встречу с его специалистом.

Если банк согласится на смену должника по кредиту, особых проблем нет. В назначенный банком день вы вместе с покупателем придете в отделение и подпишете дополнительное соглашение, в котором передадите будущему собственнику свои обязанности по дальнейшим выплатам. Все это делается одновременно с подписанием договора купли-продажи недвижимости.

В соглашении важно прописать, что бремя выплат ложится на покупателя только после перехода права собственности. В противном случае он рискует взвалить на себя обязанность платить чужой кредит, но собственником так и не стать.

Если же банк сразу не согласился (это вероятнее всего), придется продумать дополнительные планы. В этом случае у продавца и покупателя есть четыре сценария развития событий.

А. Взять новый кредит 

Допустим, вашему покупателю не хватает денег на покупку дома, и он тоже намерен брать кредит. Для этого он обращается в банк (в ваш или другой). Банк, в свою очередь, проверяет, готов ли он принять покупателя как нового заемщика, ведь у него своя кредитная история, иной доход и другие жизненные обстоятельства.

Если покупателю одобряют ипотеку, банк выдает ему кредит, которым гасится ипотека продавца, после чего недвижимость переоформляется на покупателя.

Б. Погасить кредит деньгами покупателя 

Ваш покупатель сразу имеет достаточную сумму, чтобы погасить ваш кредит. Необходимо известить банк о полном досрочном погашении. После этого покупатель и продавец вместе приходят в банк, вносят недостающую сумму и снимают обременение, возвращая закладную нынешнему собственнику.

Несмотря на то, что в этом случае тоже составляется соглашение о покупке, для покупателя такая схема рискованна. Ведь деньги он уже отдаст, но ему придется ждать снятия обременения, прежде чем сделка будет продолжена. Только после этого он полноценно вступит во владение объектом. 

В. Рефинансировать кредит продавца в другом банке 

Однако надо учесть, что иногда эта процедура не оправдывает затрат на нее — переоформление потребует вложений (за выдачу кредита, перерегистрацию сделки, страховку и пр. набегает до 100 тыс. рублей).

Г. Нереальный вариант, на который многие почему-то рассчитывают

Новый покупатель ежемесячно дает вам — продавцу — определенную сумму на погашение кредита, и вы добросовестно вносите эти платежи. При этом покупатель пользуется вашим домом на правах нового собственника.

Ситуация утопична с юридической точки зрения. В случае ссоры или любой другой неожиданности, когда ваш покупатель прекратит выплаты, вопрос придется распутывать в суде, что будет очень непросто. Любые расписки не имеют законной силы: у покупателя, выплачивающего за вас кредит, все равно нет шансов вступить в право собственности до того момента, пока банк не вернет закладную.

Как только кредит продавца выплачен и банк возвращает закладную, обременение снимается и сделку можно регистрировать. Идти в обход банковского решения крайне неразумно: обязательство ипотечного заемщика согласовывать отчуждение недвижимости с банком закреплено в статье 37 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Хотите быстро продать дом? Разместите объявление на Циан! 

3. Подготовка дома и участка

Проводить полноценный ремонт дома или привлекать ландшафтного дизайнера, который подготовит участок к наплыву потенциальных покупателей, смысла нет. Но если вы хотите продать свой дом выгодно, некоторая подготовка не помешает.

— Обновите краску на табличке с номером участка, на калитке и на воротах.

— Удалите с участка высохшие кусты и прочие печальные свидетельства неудавшейся карьеры агронома. Хорошо бы скосить траву (впрочем, иногда заросли полевых трав не мешают и выглядят уместно).

— Уберите разбросанные игрушки, садовый инвентарь и позабытые стройматериалы.

— Смажьте петли дверей, если они скрипят.

— Проведите мелкий ремонт: вставьте давно выбитое слуховое окошко, прибейте плинтус, почините выключатели, подкрасьте облупившиеся косяки и оконные рамы.

— Всё лишнее и сугубо хозяйское — с глаз долой. Задача — привести дом в максимально нейтральный вид. Чем больше свободных поверхностей, тем приятнее и просторнее выглядит дом.

— Вместе с тем будет разумным вложиться в незатейливые новые шторы, скатерть и дополнительный светильник — траты небольшие, но дом будет визуально привлекательнее.

— Определитесь с серьезными недостатками: насколько сложна проблема и готовы ли вы ее решать. Например, если септик работает с перебоями или печь топится только по-черному, еще на берегу, до показа и сделки выберите, что с ними делать. Иногда надо вызвать специалиста — вы заплатите за его работу, зато не придется делать гораздо более ощутимую скидку при продаже.

Скрывать существенные недостатки мы не рекомендуем: помимо того, что это непорядочно, не исключено, что покупатель выявит их при просмотре и откажется от сделки только на основании того, что его обманули.

4. Подача объявления

О том, как правильно подать объявление в базу Циан, читайте тут.

Тут мы напомним несколько секретов, как лучше написать объявление: чем продуманнее текст, тем больше шансов привлечь внимание именно своего покупателя.

Фотографии — обязательная часть объявления

Не зацикливайтесь на высокохудожественной съемке: фотографии должны отображать реальное положение дел. Снимайте так, чтобы никогда не посещавший ваших угодий человек легко представил, где, что и как расположено.

Огромным плюсом станет добавление плана дома. Воспользуйтесь онлайн-планировщиком или нарисуйте план от руки, сфотографируйте чертеж и приложите к объявлению вместе с другими изображениями.

Нелишним будет сделать пару фотографий ближайших окрестностей — леса, водоема, поля. Но не стоит перегружать объявление целой фотосессией — достаточно двух-трех фото тех объектов, которые действительно находятся рядом.

Даже если вы еще живете в продаваемом доме, к фотосессии стоит подготовиться: наведите порядок, спрячьте личные вещи, поставьте на стол букет.

Комнаты лучше снимать из угла и горизонтально — так фото будут более информативны. Старайтесь, чтобы в кадр попадало по два угла. Попробуйте использовать яркий предмет (например, вазу с цветами) как ориентир.

Если у дома есть какие-то особенности, отразите их на фото.

Нет необходимости запасаться профессиональной камерой — хватит и смартфона. При этом качество фотографий все же должно давать представление об объекте: снимайте в светлое время суток, включайте свет в помещениях. Фотографии не должны быть смазанными или слишком маленькими по размеру (в смысле пикселей), но и слишком тяжелые кадры загружать не стоит — покупателям будет лень ждать, пока фото откроется. Вполне подходящий размер фото — 1200×850 px.

Удобной для покупателей является возможность совершить видеоэкскурсию. В этом нет ничего трудного: подготовьте дом и снимите о нем видеоролик, прогулявшись по участку и комнатам. Потом ролик надо загрузить на YouTube и при подаче объявления указать ссылку на него.

Текст объявления

Приведите основную информацию о доме и участке (лучше это делать в разных абзацах — так удобнее читать): статус земли, площадь участка, площадь дома, количество этажей и комнат, тип отопления, вид строительного материала (стен, крыши), проведенные коммуникации (в том числе наличие и тип санузла), значимые особенности дома, участка и сделки (например, если она альтернативная), число собственников.

Не расписывайте слишком подробно — перечислять сорта всех кустов смородины необязательно, это перегружает объявление и отвлекает от сути.

Придумайте запоминающийся заголовок, который характеризует ваш дом и окрестности: допустим, «шале в Рузской Швейцарии» или «дом на опушке леса» — только не переборщите со сравнениями.

Разместить бесплатное объявление в базе Циан 

5. Как определить стоимость дома

Эксперты утверждают, что для формирования правильной цены на земельный участок необходимо учесть 25 переменных. К дому вопросов еще больше. Назначить правильную цену помогут профессиональные риелторы.

Если же вы решили обойтись без них, придется разбираться самостоятельно.

— Изучите все окрестные предложения (обращайте внимание на год постройки, тип стен, этажность и район).

— Полистайте аналитику от ведущих агентств и на основе этих изысканий сделайте вывод о стоимости собственного объекта.

— Как ни странно, если звонков нет, понижение цены не единственный вариант, попробуйте повысить ее. Специалисты знают массу примеров, когда дом не продавался за 2 млн, но становился популярным, стоило продавцу поднять цену до 3 млн рублей.

— Не забудьте отметить в объявлении возможность торга (заложите ее в стоимость, указанную в объявлении).

Помните, что оценка дома для продажи и оценка этого же дома для оформления покупателем ипотеки — два разных процесса и, скорее всего, результата.

Об оценке для банка мы расскажем ниже, а вот полезная ссылка о том, как в принципе оценивается жилье.

6. Просмотры

Если вы решили обойтись без риелтора и будете проводить просмотры самостоятельно, возьмите на вооружение несколько советов.

а) Постарайтесь еще на этапе телефонного разговора выяснить детали о потенциальном покупателе: зачем он покупает дом, есть ли у него дети, не рассматривает ли он ваш дом как удачную инвестицию? В зависимости от ответа вы расставите правильные акценты в ходе просмотра.

б) Заранее продумайте маршрут экскурсии: куда вы пойдете от калитки — сразу в дом или сначала по участку, что будете показывать в доме, о чем расскажете гостям? Но не настаивайте на разработанном вами плане — это будет выглядеть подозрительно, будто вы отвлекаете внимание от недостатков, да и покупатель будет разочарован, что вы мешаете ему посмотреть что-то принципиальное для него.

в) Узнайте, какие варианты покупатель уже смотрел и что ему в них понравилось или не понравилось. Действуйте в зависимости от полученного ответа: кто знает, вдруг покупателю крайне важна компания для ребенка, а на вашей улице живут как раз несколько сверстников?

г) Не устанем повторять: не скрывайте недостатки — все равно выплывут, но уже с испорченной репутацией. К тому же, если вы заговорите о недостатках самостоятельно, у вас будет время заранее продумать контраргументы: да, солнце действительно светит с пяти утра прямо в спальню, но эта проблема решается блэкаут-шторами, зато днем в спальне очень уютно и радостно.

д) Подготовьтесь к визиту покупателей заранее:

• купите несколько пар бахил, чтобы не заставлять снимать обувь и не мыть полы после каждого просмотра;
• запаситесь угощением к чаю-кофе;
• продумайте, куда запрете негодующую собаку;
• ведите календарь просмотров: назначать визиты на одно и то же время не стоит, но в некоторых случаях потенциальным покупателям полезно знать, что у них есть конкуренты;
• не раздражайтесь на слишком откровенные вопросы о доме или попытки поймать вас на слове и вывести на чистую воду. Вероятно, вопросов будет очень много, а покупатель будет подозрителен, ведь он отдает немаленькую сумму!

е) Будьте аккуратны и внимательны: обман и воровство, увы, никто не отменял. Уберите подальше ценные вещи, не оставляйте визитеров без присмотра и не позволяйте им расходиться по разным комнатам.

7. Подписание авансового соглашения и предварительного договора

Как только продавец и покупатель ударили по рукам, надо обсудить, каким будет размер аванса, где и как он будет передан. Если в сделке участвуют риелторы, то чаще всего встреча для подписания авансового соглашения и предварительного договора назначается в офисе. Если риелторов в сделке нет, то подписание проводится в любом другом месте. Авансовое соглашение и предварительный договор обсуждаются и согласовываются заранее.

Соглашение может быть подписано и представителями покупателя и/или продавца (например, риелтором); они же вправе передать/принять сам аванс. Предварительный договор подписывают только сами участники сделки (либо их представители по доверенности).

В авансовом (и/или предварительном) соглашении обычно указываются стороны, предмет договора, стоимость объекта, размер аванса, обязанности сторон (например такие, как обязанность продавца собрать документы или  сроков и порядка оплаты со стороны покупателя), условия сделки (крайний срок выхода на сделку и способ уведомления), кто оплачивает сбор документов (и каких конкретно) и прочие услуги (регистрацию перехода права собственности, проверку денег, аккредитив или банковскую ячейку).

Предварительный договор купли-продажи недвижимости: зачем и когда он нужен

В том же авансовом соглашении и/или предварительном договоре прописывается, что будет с авансом, если стороны не выйдут на сделку; если возникнет форс-мажор, сделка не состоится и ни одна сторона при этом не будет виновата; каким образом возмещаются убытки, если сделка сорвется. Договор и соглашение составляются в двух экземплярах.  

8. Сбор документов и важные моменты

Далее начинается сбор документов. Список документов на загородную недвижимость разнообразен, и единого норматива нет. Если сделка ипотечная, то пакет обычно больше. Самый простой вариант — земельный участок в деревне без коммуникаций.

Чем сложнее сделка и чем больше сопутствующих обстоятельств, тем больше документов придется подготовить.

Кроме того, объекты загородного рынка могут состоять из нескольких частей: тут и земельный участок (а иногда и несколько в одном — документы должны быть оформлены на все), и дом, и прочие постройки. Принципиален статус земли, факт межевания (или его отсутствия), наличие права собственности… В итоге составить универсальную инструкцию практически нереально. 

Несколько тонкостей

— При продаже жилого дома (не строения, а именно дома — подробнее о статусах земли и разрешенных видах их использования и строительства на них читайте здесь), в котором допускается регистрация жильцов, необходимо подготовить выписку из домовой книги.

Некоторые считают, что эту опцию давно отменили, но выписка все же потребуется. Обычно она хранится у собственника. Если домовой книги у продавца нет, он может оформить ее самостоятельно: купить в книжном магазине, посетить отделение местной администрации (например, МВД) и сделать соответствующую запись-штамп, который потом предоставить в МФЦ.

— Понадобятся справки об отсутствии задолженности по всем коммуникациям и от управляющей компании (или, например, от председателя СНТ — зависит от формы объединения).

— При ипотечной сделке надо проверить правильность межевания участка и нанесение границ дома на земельный участок. Подробнее об этой и других проблемах, связанных с оформлением границ участка, рассказывается тут.

— При ипотеке потребуется проведение оценки участка (об этом ниже).

— Если в сделке участвуют несовершеннолетние собственники, понадобится согласие опеки — читайте подробнее.

— Согласие супруга или супруги на продажу должно быть заверено нотариально.

Другие документы, которые понадобятся для сделки, перечислены здесь. 

9. Подготовка к ипотечной сделке

Если сделка ипотечная, то сперва необходимо отнести в банк (или отправить все онлайн) пакет документов и оформить кредит.

Для получения ипотеки понадобится проведение оценки объекта. В пакет документов входят технические данные из БТИ (поэтажный план, экспликация) и выписка из ЕГРН. Покупатель должен пригласить эксперта из оценочной компании, которая аккредитована банком, предоставляющим ипотеку.

Составление оценочного альбома стоит 4–10 тыс. рублей и дороже. Это зависит от характеристик объекта: если он большой и дорогой или слишком индивидуальный, когда сложно найти и сопоставить с аналогичными объектами, оценка будет стоить больше.

Все траты обычно ложатся на плечи покупателя, но продавец должен будет встретить оценщика, который приедет и сделает фотосессию продаваемого объекта.

Бывает, покупатели хотят взять кредит на большую сумму, чем требуется для покупки дома (предположим, им нужны деньги на ремонт), и они просят продавца и оценщика оценить дом дороже. Это не всегда выгодно для продавца, поскольку впоследствии, возможно, придется выплачивать налоги. К тому же нужно будет написать обратную расписку, ведь на деле продавец не получит той суммы, которую пропишет оценщик. Так что эта схема рискованна.

Случается и наоборот: продавцы пытаются занизить стоимость дома, чтобы выплачивать меньший налог после продажи. Это тоже не самый разумный шаг (подробнее о налогах читайте в разделе IV этой статьи).

Если банк одобряет объект, то он выдает кредит. Дальше покупатель и продавец смело отправляются на подписание договора купли-продажи.

Если банк не одобряет объект, то сделка разваливается. Конечно, никто не мешает попытать счастья с 

другим банком и пройти заново не только процедуру одобрения объекта (например, сбор просроченных к тому времени справок или оценку, хотя некоторые банки принимают и ту, что была проведена ранее для другого кредитора, но и процедуру одобрения заемщика. Но, как показывает практика, чаще всего сделка все равно не получается. 

Банк откажет в кредите, если сочтет оценку завышенной. Кроме того, кредиторы оценивают объекты с точки зрения ликвидности: если выплаты прекратятся, банку придется самостоятельно реализовывать дом, вернувшийся ему по закладной.

II. Подписание ДКП, вступление в права и передача ключей

Циан.Журнал уже публиковал подробные инструкции о правильном составлении договора. При всем обилии существующих шаблонов договоров юристы рекомендуют составлять индивидуальные документы.

В любом договоре купли-продажи есть определенные положения, которые имеют критическое значение именно для продавца. Вот самые принципиальные моменты.

Сумма сделки

Если мы говорим о законной и безопасной сделке, то в договоре прописывается именно та сумма, которую покупатель должен выплатить продавцу. Многие указывают гораздо меньшую сумму, чтобы впоследствии выплачивать меньший НДФЛ — это чревато последствиями: если покупатель не выплатит сумму полностью, в суде вам этот факт доказать не удастся.

Обязательно пропишите, при каких обстоятельствах покупатель будет передавать деньги: где и когда это произойдет, какая форма передачи денег будет использована (подробнее об этом написано здесь, наиболее популярные способы — аккредитив или банковская ячейка).

Если покупатель использует рассрочку, распишите, какие суммы по каким датам он должен вносить. Добавьте сюда же способ расчета и порядок снятия обременения.

Укажите, если сделка проходит с использованием ипотечного кредита (кто выдает кредит, кто его получает, на каких условиях, какая дата заключения кредитного договора и его номер).

Риск возникновения залога

По закону если покупаемый дом не оплачен, он остается в залоге у продавца. Учитывая, что обычно деньги передаются продавцу уже после подписания ДКП, необходимо уточнить, что после оплаты дом в залоге не остается. Если проигнорировать этот момент, возникнет риск наложения на объект обременения залогом (ипотекой) — придется потратить силы и время на его снятие.

Порядок освобождения дома

Продавцу следует прописать в договоре:

• когда и как он освободит дом:
• выпишет всех прописанных в нем людей;
• какие вещи (технику, мебель, инвентарь) оставит, какие заберет с собой;
• когда именно съедет и передаст дом по передаточному акту новому собственнику — это называется физическим освобождением объекта.

Договоренности на случай непредвиденных ситуаций

Предположим, сделка срывается по вине покупателя или третьих лиц. Есть ли какие-то компенсации, остается ли залог, аванс и задаток продавцу? Что произойдет, если сделка сорвется по вине продавца? 

Недостатки дома следует прописать в договоре, чтобы после не возникло острых ситуаций, — тогда у покупателя не будет шанса потребовать через суд признать сделку недействительной из-за якобы скрытых продавцом дефектов. К ним стоит отнести поплывший фундамент, невозможность построить дом на купленном участке (например, из-за вида разрешенного использования участка), пробитую рухнувшим дубом крышу бани и тому подобное.

В назначенный день все участники сделки встречаются с полным пакетом документов, договором и деньгами. Обычно сначала проверяется наличие денег у покупателя (происходит закладка в ячейку, подписание аккредитива или выбирается иной способ оплаты), потом подписывается договор.

В ходе этой встречи продавцу имеет смысл написать расписку о том, что деньги получены, но отдавать эту расписку сразу не надо! Просто это способ с пользой скоротать время, ожидая банковских служащих и доступ к деньгам. А вот после того как деньги и права собственности будут переданы, самое время передать расписку. В ней указывается ФИО продавца и отметка, что он получил определенную сумму за продажу определенного объекта, в конце отмечается, что претензий нет. 

После этого проводится регистрация перехода права, для чего участники сделки едут в МФЦ (именно в то отделение, к которому относится покупаемый объект) самостоятельно или делегируют право подать документы по доверенности специально нанятым оформителям (либо нотариусу).

Передача объекта проводится с подписанием акта приема-передачи. В процессе дом еще раз досконально проверяется, начиная с работы коммуникаций и заканчивая отсутствием долгов по ЖКУ (если регистрация заняла много времени, то с момента подачи документов до момента приемки дома долги могли накопиться).

В акте для продавца самой важной является фраза, что объект принят и покупатель не имеет претензий. Желательно добавить, что все задолженности оплачены (это выгодно обеим сторонам).

После того как право перешло новому владельцу, продавцу нужно будет разбираться с налогами. Об этом — в самом конце нашей статьи.

III. Опасные моменты

Риск столкнуться с мошенничеством (да и просто с законными сложностями) существует не только у покупателей, но и у продавцов. Мы уже разбирали эту тему ранее.

Основные рекомендации, как не попасть в неприятную ситуацию: 

1. Проверяйте риелторов своих покупателей (для этого достаточно обратиться в названное ими агентство).

2. Как правильно продать объект, если он был приобретен в браке, вы узнаете здесь.

3. Не отдавайте на руки потенциальным покупателям оригиналы документов.

4. Не продавайте дом по договору дарения, рассчитывая потом не платить налоги: учитывая, что по закону он подразумевает безвозмездную сделку, ваш «покупатель» получит повод вовсе не платить вам — объяснять, зачем вы даром отдали дом незнакомому человеку, придется в суде (и не факт, что успешно).

5. Не допускайте помарок и следите, чтобы договор не подменили (воспользовавшись помарками как поводом).

6. Если продаете дом покупателю с доверенностью (то есть он приобретает ваш объект для третьих лиц), проверьте выписанный ему документ в реестре.

7. Будьте осторожны при оформлении сделки с рассрочкой платежа: велик риск, что после перехода права собственности выплаты прекратятся. Дальше — только суд.

8. При передаче данных в Росреестр еще раз внимательно проверьте правильность данных: если есть ошибки, деньги вам не отдадут до исправления всех неточностей.

IV. Как платить налоги

После того как сделка заключена и продавец получил деньги, наступают так называемые налоговые последствия: государство расценивает сделку как получение прибыли и требует выплаты НДФЛ.

1. Когда налог уплачивать не надо

В определенных ситуациях платить налог не требуется.

Первый вариант — продажа объекта после определенного срока владения

Сейчас Налоговый кодекс устанавливает два срока минимального владения для безналоговой продажи — три и пять лет.

Во всех остальных случаях надо дождаться пятилетнего срока владения.

Второй вариант — продажа недвижимости по цене, не превышающей стоимости приобретения

В этом случае налог взимается лишь с разницы между той ценой, по которой продавец когда-то купил недвижимость, и той, по которой продал. Таким образом, если продавец продал квартиру за ту же или меньшую сумму, то дохода не возникает — оплачивать ничего не нужно.  

Но этот вариант осложнен одним условием: документы, подтверждающие расходы на приобретение, должны быть на руках у продавца. Если их нет, эта методика (она называется «доход минус расход») при определении налогооблагаемой базы по НДФЛ неприменима.

Третий вариант — сумма продажи менее 1 млн рублей

Налоговое законодательство позволяет налогоплательщику раз в год воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн рублей и «уменьшить» доход, полученный при продаже. Этот вариант подойдет не всем — цены на недвижимость обычно выше. 

2. Когда требуется уплатить налог

Если ваша сделка не подходит под перечисленные в предыдущем разделе критерии, то налог уплатить все же придется. Как это делается?

Необходимо определить налоговую базу и заполнить декларацию по НДФЛ.

Проверяем, есть ли документы, подтверждающие расход на приобретение. В декларации отражаем доход, полученный от сделки, и документально подтвержденные расходы. Разница между этими показателями и будет базой для уплаты 13% НДФЛ.

Если документов, подтверждающих расход, нет, то можно воспользоваться налоговым вычетом в 1 млн рублей. Тогда в декларации отражаем доход, полученный от сделки, и вычет. Разница между этими показателями и будет базой для уплаты 13% НДФЛ.

Налоги на продажу жилой недвижимости: кто должен их платить и как их уменьшить

Часто бывает, что в одном и том же календарном году (с 1 января по 31 декабря) продается один объект недвижимости, а следом покупается другой. В этом случае допустимо применить два вычета. Проще говоря, при продаже вы получаете имущественный вычет на 1 млн рублей, а при покупке — имущественный вычет на 2 млн рублей. Так как обе сделки прошли в одном году, они учитываются в одной декларации 3-НДФЛ.

До 30 апреля следующего за сделкой года необходимо передать в налоговую инспекцию по месту жительства заполненную декларацию 3-НДФЛ и пакет сопутствующих документов (если есть подтверждающие расход).

До 15 июля того же года, когда была подана декларация, нужно оплатить сумму налога, отраженную в этой декларации.

3. Дом/участок проданы дешевле кадастровой стоимости

Есть специальное правило определения дохода от продажи недвижимости, приобретенной после 2016 года, для расчета налога. Если сумма дохода от продажи меньше, чем кадастровая стоимость квартиры, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доход от продажи равен кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Помните, что понижающий коэффициент может быть уменьшен региональным законом — проверьте этот момент.

При определении налогооблагаемого дохода учитывается кадастровая стоимость недвижимости, внесенная в ЕГРН, — ее применяют с 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на проданный объект. А если объект недвижимости образован в течение года, учитывается его кадастровая стоимость на дату его постановки на кадастровый учет. Если кадастровая стоимость в ЕГРН отсутствует, правило не применяется.

Таким образом, необходимо заранее выяснить, зафиксирована ли в ЕГРН кадастровая стоимость. Если да, то надо проверить, больше или меньше стоимость продажи, чем кадастровая стоимость, помноженная на коэффициент 0,7.

Расчет дохода от продажи в этом случае отражается в расчете к приложению 1 к декларации 3-НДФЛ и вместе с ней представляется в налоговый орган.

Готовы к продаже? А мы готовы помочь! Разместите объявление на Циан. Это бесплатно! 

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала Александра Земченкова, ведущего юриста практики «Налоговые споры» юридической компании «Лемчик, Крупский и Партнеры»; руководителя агентства безопасной недвижимости «Вишня» Сергея Вишнякова; эксперта «Миэль» Татьяну Ананьеву.