Общая собственность, которой одновременно владеет несколько лиц, считается долевой. Например, муж и жена купили новую квартиру и понесли равные затраты, а поэтому в документах отразили факт, что по 50% недвижимости является имуществом каждого члена семьи.
Есть два варианта выдела части недвижимости. Первый из них не нарушает принципы общей собственности. Формально получив права на часть имущества, вы не сможете ей распорядиться без разрешения другого совладельца. А вот выделение доли в натуральном выражении позволяет распоряжаться своей частью имущества. Владелец может продать долю жилья или получить компенсацию за нее от совладельцев.
Выделить доли и зафиксировать факт долевого владения можно с помощью соглашения. В этом случае стороны договариваются и решают, как правильно выделить части общего имущества, а затем прописывают все детали в документе, подписывают его и нотариально заверяют.
Однако на практике встречаются случаи, когда договориться не получается, а значит, заключение мирного соглашения отменяется. Тогда вопросы о доле общей собственности решаются с помощью суда. Вам нужно хорошо подготовить аргументы и собрать качественную доказательственную базу. Во всем этом, а также в составлении искового заявления вам может помочь профессиональный юрист. Семейные и жилищные споры чаще всего отличаются сложностью и конфликтностью, поэтому выбирайте специалиста, который отстоит ваши интересы в суде.
В каких случаях выделение доли невозможно
Иногда без выдела доли не обойтись. Например:
- если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
- если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
- если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.
Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:
- Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
- Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
- Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
- Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.
На самом деле, выделить доли из общей собственности не составит труда. Вам нужно определиться с размером частей и зафиксировать договоренности на бумаге.
В этом случае собственность остается общей, вы не можете распоряжаться своей частью имущества, просто теперь вы знаете ее размер. Но сложности могут возникнуть, когда вы меняете тип собственности с общей на долевую, а также если часть имущества выделяется в натуре.
Способы выделения доли
Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:
- Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
- Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
- Продать, подарить или передать по наследству свою часть.
Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:
- Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
- Личные данные каждого собственника.
- Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
- Размер долей участников соглашения и способ их определения.
- Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.
Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.
В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.
Пошаговая инструкция по выделению доли в судебном порядке
Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.
- Первым делом нужно определиться, для чего вам выдел. Тогда же вы примете решение, хотите ли вы выделить часть в натуральном выражении или же в денежном эквиваленте.
- Далее необходимо понять, возможно ли технически выделить часть в натуре, или придется довольствоваться деньгами; какие вообще варианты выдела возможны в этом случае; сколько всего будет долей и какой у них размер; сколько будет стоить ваша часть имущества на рынке недвижимости. Ответы на эти вопросы даст оценка эксперта.
- После того как вы решили, для чего вам выдел, нужно попытаться обсудить это с другими собственниками помещения. Если вам удалось договориться и подписать соглашение о долях, то основной процесс завершен. А если нет, то идем дальше.
- Составление искового заявления, подготовка пакета документов, расчет размера госпошлины и ее оплата.
- Подача искового заявления и документов в суд. Начало рассмотрения дела и судебных слушаний.
- Получение вступившего в силу решения суда.
- Регистрация изменений в Росреестре и БТИ.
Если решение суда содержит хоть малейшие изменения соотношения долей и собственностей, то каждому владельцу это необходимо зафиксировать в государственных органах.
Исковое заявление
Составить исковое заявление не составит большого труда, если у вас на руках есть вся необходимая информация о собственниках и объекте недвижимости. Вы можете скачать бланки исковых заявлений и просто их заполнить. Например, на сайте «Гарант» представлена большая библиотека образцов. Заявление должно содержать следующие сведения:
- наименование и адрес судебной инстанции, в который подается иск;
- личные сведения всех собственников и участников дела;
- детальную информацию об объекте недвижимости: адрес, общую площадь, количество комнат, число собственников;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- указание на досудебные попутки разрешения спора;
- данные об экспертных оценках;
- перечень приложенных документов;
- дату;
- подпись истца с расшифровкой.
Пакет документов, который необходимо приложить к исковому заявлению: паспортные данные истца, выписка из ЕГРН, подтверждение прав на владение недвижимостью, квитанция об уплате государственной пошлины. Количество экземпляров иска должно соответствовать числу собственников.
Рассмотрение дела в суде займет от двух до шести месяцев. Но непосредственно судебный процесс — это далеко не все время, которое может понадобиться для судебного выдела доли. Потребуется время время на экспертизу и оценку, на изучение искового заявления, досудебные слушания, непосредственно на судебные слушания, а также на возможное обжалование решения суда.
Как определить размер доли
Стать собственником доли возможно только по соглашению о разделе с помощью решения суда, а также на условиях долевого владения, которые устанавливаются в момент покупки объекта недвижимости. Если ваш случай не попадает ни под один из перечисленных, то вы являетесь одним из владельцев общей собственности.
Это значит, что у вас есть какая-то доля, но вы не знаете ее размер и документально он никак не зафиксирован. Как в таком случае узнать размер своей части имущества?
Доли собственников в общей собственности по умолчанию являются равными. Например, у квартиры размером 60 кв.м. три собственника. Так, каждый собственник по умолчанию владеет ⅓ квартиры, то есть 20 кв.м. Но как разделить доли так, чтобы была возможность распоряжения, например, отдельной комнатой?
Статья 252 ГК РФ разрешает определение доли в натуре, но оговаривает ряд условий, главным из которых является дальнейшая пригодность объекта недвижимости для проживания в нем граждан. Например, невозможно физически разделить однокомнатную квартиру на два обособленных друг от друга жилых помещения, оборудовать отдельные входы, разделить или перенести коммуникации, прорубить в несущей стене окно для второй комнаты — то есть произвести полномасштабную перепланировку. Потому и разделить такое жилье не получится.
Но если квартира достаточно большая, в ней есть несколько раздельных комнат, имеется техническая возможность ее переоборудовать, сделать отдельные входы — выдел вполне возможен. Условием для проведения такой процедуры станет согласование перепланировки в органах местного самоуправления и оформление в БТИ двух отдельных технических паспортов.
В некоторых случаях полный раздел одного жилого помещения на два (или более) отдельных технически невозможен, даже если оно достаточно просторное. В таких случаях закон разрешает совладельцам перевести квартиру в статус коммунальной. Каждый совладелец будет иметь в личной собственности комнату, в которой он будет проживать, а места общего пользования (кухня, санузел, коридор) останутся общими.
Что можно делать с полученной долей
После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.
Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.
Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.
Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.
Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.
Источники:
Раздел имущества долевой собственности
Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли
Обращение взыскания на долю в общем имуществе
Шаблоны для искового заявления
- Виды собственности на недвижимость
- Как выделить долю в общей совместной собственности
- Как составить соглашение
- Как выделить долю через суд
- Что такое идеальная и реальная доли
- Что такое выделение доли в натуре
Алексей, Евгений и Дмитрий – родные братья. До недавнего времени они жили в трехкомнатной квартире вместе с бабушкой. Полгода назад она умерла, и недвижимость досталась молодым людям. Теперь им предстоит решить, что с ней делать. Но сначала нужно выделить доли и официально зарегистрировать право собственности. Жилищный кодекс – темный лес для людей, далеких от юриспруденции. Нюансов так много, что можно запросто запутаться. Собственность на недвижимость бывает разной, а доли в ней можно выделить несколькими способами. Мы постарались разложить все по полочкам, чтобы у вас не осталось вопросов. Если у квартиры несколько владельцев, то собственность на нее называется общей. Она делится на два вида. Объект недвижимости в равной степени принадлежит всем владельцам. По умолчанию считается, что доли одинаковы. Если у квартиры четыре хозяина, значит, каждому принадлежит по ¼. Только единолично распоряжаться своей частью они не могут. На совершение любых сделок нужно согласие всех собственников. Хозяев несколько, каждому принадлежит определенная часть объекта. Доли могут быть как одинаковыми, так и разными. Например, пять человек владеют равными долями – по ⅕ части квартиры. А бывает так, что одному владельцу досталось ⅗, а четырем остальным – по ⅒. Каждый собственник может распоряжаться своей долей – дарить, продавать, передавать по наследству. До смерти бабушки квартира наших героев находилась в совместной собственности – так ее оформили во время приватизации в 1995 году. Но теперь, чтобы законно вступить в наследство и разделить между собой часть покойной, внукам предстоит выделить доли. Нужно пройти несколько этапов: Если в выделении долей участвуют все собственники недвижимости, то нотариальное заверение необязательно. Исключение – совместная собственность супругов. То есть Алексей, Евгений и Дмитрий могут подписать соглашение прямо в Росреестре. Если ситуация простая, как в нашем случае, то составить документ можно самостоятельно. В нем указывают: В некоторых случаях есть смысл обратиться за составлением соглашения к юристу, чтобы избежать недоразумений в дальнейшем. Например, если один из владельцев несовершеннолетний. Не всегда собственникам квартиры удается мирно договориться о размере долей. Например, кто-то из них успел вложиться в ремонт и теперь претендует на бо́льшую часть. В этом случае придется обращаться в суд. Порядок следующий: Выделенную долю можно продать, а деньги внести в счет первоначального взноса по ипотеке. Для семей с детьми в Совкомбанке действуют особые условия. Рассчитать платеж можно с помощью ипотечного калькулятора. Идеальная доля – часть собственника в общем праве, а не в самом объекте недвижимости. Если, например, он владеет ¼ квартиры, значит, в каждом квадратном метре ему условно принадлежат 25 см. Пользоваться он может всем жильем целиком вместе с остальными владельцами. Реальная доля – конкретная закрепленная за владельцем часть объекта, например, комната в квартире. Он имеет право не пускать в нее других жильцов, по своему усмотрению делать ремонт, приводить третьих лиц. Выделить реальную долю намного сложнее, чем идеальную. Часто сам объект недвижимости не позволяет этого сделать. Например, вам принадлежит ⅓ часть двухкомнатной квартиры. Этого недостаточно для выделения отдельной комнаты. Можно попытаться договориться с другими собственниками и выкупить часть их долей. Или пользоваться жильем на общих основаниях. Важно учитывать, что помещения общего пользования: кухню, ванную, коридор – нельзя закрепить за конкретным собственником. Это нарушит права остальных. Если вы хотите зафиксировать за собой конкретную часть квартиры, нужно получить согласие других владельцев и прописать это в соглашении. При невозможности договориться обращайтесь в суд. Но учтите, что процесс может затянуться, и не факт, что решение будет в вашу пользу. Порядок примерно такой же, как при выделении идеальной доли. Еще один вариант, который на практике используют довольно редко. Жильцы оборудуют второй вход, дополнительный санузел и кухню и пользуются каждый своей частью. Была одна квартира, стало две. Такой способ больше подходит для раздела индивидуальных домов, так как переоборудовать их намного проще. Даже если вам удастся получить согласие всех собственников и разрешение управляющей компании на перепланировку, будьте готовы к тому, что это влетит в копеечку. Алексей, Евгений и Дмитрий договорились о судьбе квартиры и сохранили теплые отношения. Каждый из них закрепил за собой реальную долю в виде отдельной комнаты. Теперь у всех есть личные квадратные метры, которыми они могут распоряжаться по своему усмотрению. Спустя год Дмитрий планирует продать свою часть братьям и приобрести собственное жилье.
Виды собственности на недвижимость
Как выписать умершего человека из квартиры
Как выделить долю в общей совместной собственности
Как составить соглашение
Как выделить долю через суд
Что такое идеальная и реальная доли
Что такое выделение доли в натуре
Как продать долю в квартире
< path d = «M374.456,293.506c-9.7-10.1-21.4-15.5-33.8-15.5c-12.3,0-24.1,5.3-34.2,15.4l-31.6,31.5c-2.6-1.4-5.2-2.7-7.7-4c-3.6-1.8-7-3.5-9.9-5.3c-29.6-18.8-56.5-43.3-82.3-75c-12.5-15.8-20.9-29.1-27-42.6c8.2-7.5,15.8-15.3,23.2-22.8c2.8-2.8,5.6-5.7,8.4-8.5c21-21,21-48.2,0-69.2l-27.3-27.3c-3.1-3.1-6.3-6.3-9.3-9.5c-6-6.2-12.3-12.6-18.8-18.6c-9.7-9.6-21.3-14.7-33.5-14.7s-24,5.1-34,14.7c-0.1,0.1-0.1,0.1-0.2,0.2l-34,34.3c-12.8,12.8-20.1,28.4-21.7,46.5c-2.4,29.2,6.2,56.4,12.8,74.2c16.2,43.7,40.4,84.2,76.5,127.6c43.8,52.3,96.5,93.6,156.7,122.7c23,10.9,53.7,23.8,88,26c2.1,0.1,4.3,0.2,6.3,0.2c23.1,0,42.5-8.3,57.7-24.8c0.1-0.2,0.3-0.3,0.4-0.5c5.2-6.3,11.2-12,17.5-18.1c4.3-4.1,8.7-8.4,13-12.9c9.9-10.3,15.1-22.3,15.1-34.6c0-12.4-5.3-24.3-15.4-34.3L374.456,293.506z M410.256,398.806C410.156,398.806,410.156,398.906,410.256,398.806c-3.9,4.2-7.9,8-12.2,12.2c-6.5,6.2-13.1,12.7-19.3,20c-10.1,10.8-22,15.9-37.6,15.9c-1.5,0-3.1,0-4.6-0.1c-29.7-1.9-57.3-13.5-78-23.4c-56.6-27.4-106.3-66.3-147.6-115.6c-34.1-41.1-56.9-79.1-72-119.9c-9.3-24.9-12.7-44.3-11.2-62.6c1-11.7,5.5-21.4,13.8-29.7l34.1-34.1c4.9-4.6,10.1-7.1,15.2-7.1c6.3,0,11.4,3.8,14.6,7c0.1,0.1,0.2,0.2,0.3,0.3c6.1,5.7,11.9,11.6,18,17.9c3.1,3.2,6.3,6.4,9.5,9.7l27.3,27.3c10.6,10.6,10.6,20.4,0,31c-2.9,2.9-5.7,5.8-8.6,8.6c-8.4,8.6-16.4,16.6-25.1,24.4c-0.2,0.2-0.4,0.3-0.5,0.5c-8.6,8.6-7,17-5.2,22.7c0.1,0.3,0.2,0.6,0.3,0.9c7.1,17.2,17.1,33.4,32.3,52.7l0.1,0.1c27.6,34,56.7,60.5,88.8,80.8c4.1,2.6,8.3,4.7,12.3,6.7c3.6,1.8,7,3.5,9.9,5.3c0.4,0.2,0.8,0.5,1.2,0.7c3.4,1.7,6.6,2.5,9.9,2.5c8.3,0,13.5-5.2,15.2-6.9l34.2-34.2c3.4-3.4,8.8-7.5,15.1-7.5c6.2,0,11.3,3.9,14.4,7.3c0.1,0.1,0.1,0.1,0.2,0.2l55.1,55.1C420.456,377.706,420.456,388.206,410.256,398.806z» / > < path d = «M256.056,112.706c26.2,4.4,50,16.8,69,35.8s31.3,42.8,35.8,69c1.1,6.6,6.8,11.2,13.3,11.2c0.8,0,1.5-0.1,2.3-0.2c7.4-1.2,12.3-8.2,11.1-15.6c-5.4-31.7-20.4-60.6-43.3-83.5s-51.8-37.9-83.5-43.3c-7.4-1.2-14.3,3.7-15.6,11S248.656,111.506,256.056,112.706z» / > < path d = «M473.256,209.006c-8.9-52.2-33.5-99.7-71.3-137.5s-85.3-62.4-137.5-71.3c-7.3-1.3-14.2,3.7-15.5,11c-1.2,7.4,3.7,14.3,11.1,15.6c46.6,7.9,89.1,30,122.9,63.7c33.8,33.8,55.8,76.3,63.7,122.9c1.1,6.6,6.8,11.2,13.3,11.2c0.8,0,1.5-0.1,2.3-0.2C469.556,223.306,474.556,216.306,473.256,209.006z» / >
Бесплатная консультация юриста
Консультаций проведено
Сегодня 508
За все время 178071
Прием вопросов круглосуточно
9 640 просмотров
Выделение доли в квартире в натуре
Зачастую понятия «выделенная доля в квартире» и «доля в праве на квартиру» понимаются идентично. Однако это не так. Ведь имеющий долю в праве собственности практически не имеет возможности самостоятельного распоряжения своим имуществом. Фактически он является участником долевого владения. Именно поэтому выделение доли в натуре очень важная и значимая процедура. После ее завершения собственник имеет право полностью распоряжаться своей частью недвижимости, не спрашивая мнения бывших совладельцев. О том, как это сделать, вы узнаете из нашей статьи.
Можно ли выделить в квартире долю в натуре
Выдел доли в квартире на практике вызывает наибольшие сложности. Так, выделение части жилого дома практически всегда происходит просто и относительно быстро. А вот с разделом квартиры могут возникнуть значительные сложности.
Мнение эксперта
Станислав Евсеев
Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.
Задать вопрос эксперту
Выделение доли в натуре подразумевает разделение единого жилого помещения на отдельные, обособленные друг от друга. Зачастую выполнить эти требования невозможно. Например, в однокомнатной квартире не получится разделить коммуникации, сделать отдельные жилые помещения, а также оборудовать входы.
Если же квартира расположена на первом этаже и имеет достаточно большую площадь, то выделении части одним из совладельцев в натуре вполне возможно. Для этого необходимо согласовать и провести перепланировку, оформить в БТИ два отдельных комплекта технической документации и определиться с вариантом раздела.
В каких случаях это необходимо
Так как выделение доли квартиры в натуре позволяет полностью распоряжаться своей частью недвижимости, то такая необходимость возникает очень часто.
Например, в таких случаях:
- развод и раздел совместно нажитого имущества;
- вступление в наследство двух и более человек;
- невозможность совместного проживания (например, женщина с малолетними детьми не желает проживать с пьющим братом в одной квартире);
- иные споры, которые могут быть решены только разделом жилплощади.
Стоит отметить, если разделение коммуникаций, оборудование отдельных входов невозможно, то квартиру можно перевести в статус коммунальной.
То есть у каждого собственника будет определена комната, в которой он проживает, но места общего пользования останутся совместным владением. А порядок их использования будет определен добровольным соглашением сторон или же судебным решением.
Как определить долю в квартире, если собственность совместная
По общему правилу совместной долевой собственности доля каждого из владельцев равна остальным. Однако и из этого правила бывают исключения.
Например, один из совладельцев за свой счет произвел ремонт или же иным образом улучшил техническое состояние объекта недвижимости. В этом случае он может претендовать на большую часть доли, пропорциональную внесенному вкладу.
Варианты раздела квартиры, находящейся в совместной собственности
В зависимости от размера спорной квартиры, а также в связи с желанием сособственников можно выделить два варианта изменения права собственности:
В натуре
Если жилищные условия позволяют выполнить все требования и обособить два (или более) жилых помещения, то выделяется натуральная доля. То есть фактически становится не один объект недвижимости, а два (или более).
В денежном эквиваленте
Если размер или же технические условия не дают возможности натурального деления квартиры, то по соглашению сторон может быть принято решение о выкупе доли одного или нескольких совладельцев остальными участниками долевого владения.
Принудительно никто не может заставить владельца продать свою долю. Однако если она настолько мала, что не может быть выделена в натуре, то решением суда остальные владельцы могут быть обязаны выкупить ее.
Сумма, за которую должна быть приобретена часть жилья, прямо пропорциональна размеру доли в полной стоимости объекта недвижимости. Цена же квартиры определяется либо исходя из кадастровой стоимости, либо по результатам оценочной экспертизы. Так же сособственники могут прийти к добровольному соглашению о цене части квартиры.
Способы выделения доли в натуре в квартире
Для того, чтобы выделить свою натуральную долю в квартире необходимо оценить ваши конкретные обстоятельства и определиться со способом проведения этой процедуры.
Существует два варианта:
- договориться в досудебном порядке и заключить соглашение о выделении доли из квартиры;
- обратиться в орган правосудия с исковым заявлением.
Иных законных способов обратить в единоличное владение часть объекта недвижимости не существует.
Если сторонам не удалось договориться о разделении квартиры и прийти к мировому соглашению, то остается единственный способ – обращение в суд.
Этот процесс достаточно сложен, поэтому обращение к специалисту станет наилучшим решением проблемы.
Порядок действий
С чего начать выделение доли в натуре из общей долевой собственности в квартире?
Для того, чтобы отстоять свои права в судебном порядке, необходимо придерживаться такой последовательности действий:
- попытаться найти пути мирного решения спора;
- собрать все необходимые документы;
- оплатить госпошлину;
- составить исковое заявление в орган правосудия;
- направить его в райсуд общей юрисдикции (лично, через представителя или же заказным письмом с уведомлением почтовым отправлением);
- присутствовать на судебных заседаниях, представлять доказательства обоснованности своих требований, заявлять ходатайства;
- получить на руки решение суда (если нужно, то обжаловать отрицательное решение в вышестоящем органе);
- принести его в Росреестр, предоставить иные требуемые документы, оплатить госпошлину за переоформление (2000 рублей) и получить новую выписку из ЕГРН о праве владения натуральной долей объекта недвижимости.
Исковое заявление
Заявление о выделении доли в натуре составляется, как и все иски в соответствии с нормами, закрепленными в ст. 131 и 132 ГПК РФ.
В нем обязательно должны быть указаны такие сведения:
- название органа суда, в который направляется иск;
- данные об истце и об ответчике;
- сведения о третьей стороне (если есть);
- правильное название документа (определяется исходя из исковых требований);
- цена иска (зависит от кадастровой стоимости выделяемой доли);
- основания возникновения права владения объектом недвижимости;
- описание квартиры и выделяемой доли;
- суть спора, причины его возникновения;
- мотивированные требования истца;
- список приложенных документов;
- дата составления;
- подпись заявителя.
Исковое заявление составляется в количестве кратном числу участников спора (истцу, каждому из ответчиков, суду).
Необходимые документы
Для того, чтобы исковое заявление было принято судом к рассмотрению, необходимо подтвердить его законность.
Для этого вместе с иском в орган правосудия направляются такие документы:
- паспорт истца;
- необходимое количество копий заявления;
- выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;
- сведения об обременениях;
- данные об ответчиках (если есть);
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- иные документальные доказательства обоснованности требований о выделении доли.
Все эти справки можно предоставить в копиях. Однако по первому требованию судьи нужно буде предъявить и оригиналы.
Сроки
Для того, чтобы рассмотреть судебное обращение, законодатель отводит два месяца. Однако если спор является сложным, например, много ответчиков, которые не согласны с выделом доли, то разбирательство может затянуться на более длительный срок.
Сама регистрация права собственности в органах Росреестра (или через МФЦ) не займет более 14 дней.
Стоимость, расходы
Обязательность уплаты налогового сбора установлена в 333 статье НК РФ. Там же определен и его размер за обращение в районный суд общей юрисдикции. Так как разбирательства о выделении доли квартиры относятся к категории дел, по которым можно определить цену объекта, то размер госпошлины напрямую от нее зависит.
Сумма, которую придется оплатить колеблется от 400 рублей до 60000 рублей. Размер госпошлины лучше всего узнать, воспользовавшись калькулятором на официальном сайте судебного органа.
Судебная практика
Наибольшие сложности в решении судом вопроса о выделе доли из квартиры встречаются при рассмотрении дел, в которых имеются и иные вопросы, требующие судебного разбирательства. Например, если супруги разводятся и делят имущество, квартира включена в наследственную массу или местонахождение совладельца не установлено.
В этих случаях необходимо сначала получить судебное постановление по основному вопросу и только потом обращаться за натуральным разделом недвижимости. Не меньше сложностей возникает и с определением стоимости выделяемой доли. Зачастую назначается длительная судебная экспертиза и по ее результатам уже принимается решение.
Пример. Братья Соколов П.В. и Соколов И.В. унаследовали в 2006 году в общую долевую собственность однокомнатную квартиру своих родителей. Старший брат в 2007 году за совершение преступления был помещен в места лишения свободы для отбытия наказания. Во время отсутствия брата Соколов И.В. проживал в квартире, делал в ней ремонт, поменял коммуникации, приобрел новые окна, тем самым значительно улучшив техническое состояние жилья, а соответственно и его рыночную стоимость. После возвращения в родительскую квартиру в 2015 году Соколов П.В. вел антисоциальный образ жизни, употреблял спиртное. Соколов И.В. выступил с предложением выкупить у брата его долю. Однако прийти к соглашению о размере выплаты в досудебном порядке братья не смогли, так как старший не считал, что улучшения, произведенные Соколовым И.В. он обязан оплачивать. Тогда Соколов И.В. обратился в суд с иском о выделении доли, предоставил доказательства о размере затраченных на улучшение жилища средств и суд встал на его сторону, уменьшив размер стоимости доли Соколова П.В.
Что можно сделать с полученной долей
После того, как получена выписка из ЕГРН о том, что вы являетесь собственником выделенной из квартиры натуральной части, то вы можете распоряжаться новым объектом недвижимости по своему усмотрению, а именно:
- Продажа. Так как выделенная часть квартиры фактически является самостоятельным объектом недвижимости, то и продавать его можно без каких-либо ограничений. То есть теперь у бывших совладельцев уже не будет права первоочередного права выкупа доли.
- Аренда. Сдать в аренду выделенную часть квартиры можно без согласия других лиц.
- Дарение. Ограничение на сделки о дарении недвижимости так же снимаются. То есть жильем вы можете распорядиться полностью по своему желанию.
Если вы не знаете, как вам поступить в вашей конкретной ситуации, то специалисты нашего сайта в режиме реального времени смогут оказать бесплатную консультативную помощь. Стоит помнить, что если вам необходимо заключить простое досудебное соглашение, то участие специалиста не всегда оправдано. Однако если судебного разбирательства не избежать, то без опытного юриста просто не обойтись. Он не только составит исковое заявление, но и подготовит все необходимые справки, соберет доказательственную базу и представит ваши интересы в суде. Это значительно ускорит и упростит процесс.
- В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
- Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!
Оцените статью
Загрузка…
Выделение доли в квартире в натуре
22 062 просмотров
Выделение доли жилого помещения в натуре для многих собственников становится единственным способом распорядиться своей долей. Это зачастую происходит по причине невозможности пользоваться или проживать в одной квартире нескольким ее совладельцам, либо спорами о том, как распорядиться жилым помещением, например, доставшимся по наследству двум или более гражданам в равных (или не равных) долях.
В таких ситуациях решить проблему удается только путем выделения доли в натуре.
Общая долевая собственность и выделенная доля — в чем разница
Обычные граждане зачастую путают долю в собственности на жилое помещение и выделенную долю, либо воспринимают их, как идентичные. Но это далеко не равноценные понятия.
Общая долевая собственность предполагает, что одним объектом недвижимости владеют сразу несколько собственников, причем, использовать эту недвижимость они могут сразу все и всю.
Например, брат и сестра являются совладельцами двухкомнатной квартиры, доставшейся им по наследству в равных долях. Они оба могут пользоваться всей квартирой, независимо от того, что один и другой фактически занимают по комнате и совместно используют кухню, ванную и другие подсобные помещения. Но ни продать, ни подарить, ни распорядиться каким-либо другим способом всем жилым помещением, либо ее частью, ни один из совладельцев самостоятельно не могут.
Совсем другое – выделенная в натуре доля. Эта юридическая процедура закрепляет за совладельцем, потребовавшим выделения своей доли, право на полное распоряжение своей частью жилого помещения, независимо от других собственников и их желаний.
Например, те же брат и сестра, выделив свои доли в натуре, могут:
- продать свою долю жилого помещения;
- подарить ее;
- оставить в наследство;
- использовать в качестве залога,
при этом собственник второй доли никоим образом не может воспрепятствовать этому.
Выделение из общей долевой собственности отдельной доли в натуре может быть реализовано за счет:
- установления порядка пользования жилым помещением, например, одна из комнат передается в личную собственность владельца доли, кухней, коридором, санузлом все собственники продолжают пользоваться совместно;
- раздела долей в совместной собственности бывших супругов;
- выделения доли объекта недвижимости для дальнейшей ее продажи, дарения, наследования третьим лицам.
Установление порядка пользованием чаще всего происходит в небольших квартирах, в которых невозможно выделить сколько-нибудь реальную физическую часть помещения без нарушения ее целостности, либо ущемления прав других совладельцев. В этом случае стороны оговаривают, какая комната выделяется одному из совладельцев (второй уже не может ее использовать без ведома первого), какая второму. Отдельно оговариваются правила использования совместных помещений.
Раздел долей больше подходит для бывших супругов, которые после развода вынуждены проживать в одной квартире. В этом случае бывшие муж и жена оформляют «идеальные доли», то есть, квартира физически не делится, но каждая из сторон может распоряжаться своей долей так, как ему заблагорассудится.
Выделение долей чаще всего происходит в тех случаях, когда, например, единоличный собственник жилого помещения хочет подарить часть квартиры близкому родственнику, либо продать, но не всю квартиру, а одну из комнат.
Можно ли выделить в квартире долю в натуре
Статья 252 ГК РФ разрешает выделение доли одного из собственников в натуре, но оговаривает ряд условий, главным из которых является дальнейшая пригодность объекта недвижимости для проживания в нем граждан.
Например, невозможно физически разделить однокомнатную квартиру на два обособленных друг от друга жилых помещения, оборудовать отдельные входы, разделить или перенести коммуникации, прорубить в несущей стене окно для второй комнаты, то есть, произвести полномасштабную перепланировку.
Но если квартира достаточно большая, в ней есть несколько раздельных комнат, имеется техническая возможность ее переоборудовать, сделать отдельный вход, то выдел вполне возможен. Условием для проведения такой процедуры станет согласование перепланировки в органах местного самоуправления и оформление в БТИ двух отдельных технических паспортов.
В некоторых случаях полный раздел одного жилого помещения на два (или более) отдельных технически невозможен, даже если оно достаточно просторное. В таких случаях законодательство дает совладельцам возможность перевести квартиру в статус коммунальной. Каждый совладелец будет иметь в личной собственности комнату, в которой он будет проживать, а места общего пользования, такие, как кухня, санузел, другие подсобные помещения, останутся в совместной собственности.
В каких случаях это необходимо
Итак, выделение доли в натуре позволяет ее владельцу полностью распоряжаться своей частью квартиры. Такая необходимость может возникнуть в случае:
- расторжения брака и последующего раздела совместного имущества;
- унаследования жилого помещения несколькими наследниками;
- невозможность дальнейшего совместного проживания, например, сестра не может больше проживать с братом, который злоупотребляет алкоголем;
- желание продать свою часть квартиры, например, если один из совладельцев навсегда переезжает в другой населенный пункт;
- намерение распорядиться своей собственностью по собственному усмотрению, например, подарить ее или передать в наследство иным лицам, не являющимся совладельцами жилого помещения;
- некоторые другие ситуации, когда выдел является единственным выходом.
Как определить долю в квартире, если собственность совместная
Согласно положениям ст. 244 ГК РФ общая собственность может быть как долевой, так и совместной, например, в случае, когда квартира находится в общей собственности супругов. В таком случае они оба владеют жилым помещением поровну, если иное не оговорено в брачном контракте или соглашении.
Например, супруги после вступления в брак и покупки квартиры составили брачный контракт, в котором определили, что супругу будет принадлежать 25%, а его жене 75% объекта недвижимости. В таком случае при выделении долей каждого жена получит в личную собственность три четверти, а муж только одну четверть жилого помещения.
При отсутствии брачного договора квартира была бы поделена поровну.
Однако, и здесь гражданский кодекс оговаривает некоторые исключения.
Например, если один из собственников за свой счет значительно улучшил техническое состояние квартиры, произвел капитальный ремонт, либо перепланировку, то в этом случае он претендует на большую долю объекта недвижимости, как правило, пропорциональную затраченным личным средствам.
Когда выдел доли невозможен
Не всегда выдел в натуре возможен. Не получится выделить физическую долю жилого помещения в тех случаях, когда:
- Выдел в натуре затруднит части жильцов доступ к местам общего пользования, например в ванную комнату, или на кухню. Отсутствие доступа законодательство считает грубым нарушением жилищных нормативов.
- Перепланировка при выделении отдельного жилого помещения создаст угрозу жизни или здоровью жильцов, например, если будет снесена несущая стена, то это создаст угрозу обрушения здания.
- Вторичные жилые помещения будут непригодны для проживания, например, в одной из жилых комнат не будет оконного проема. Это является нарушением ст. 16 ЖК РФ.
- Выделение доли нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.
Варианты раздела квартиры, находящейся в совместной собственности
Имеются два варианта выдела долей:
- физический выдел части жилого помещения (в натуре);
- денежная компенсация (выдел в денежном эквиваленте).
В натуре
Если техническое состояние жилого объекта недвижимости позволяет разделить его на два (или более) отдельных объекта недвижимости, то происходит выделение доли в натуре. Важно иметь в виду, что:
- общая площадь выделенной части не должна быть меньше 28 кв. метров (согласно СНиП 31-01-2003);
- в ней должны присутствовать все объекты благоустройства, которые были в первичной квартире;
- она должна быть оборудована отдельным входом.
В отличие от отдельно стоящего дома, в современных многоквартирных домах такой физический раздел одной квартиры на две крайне затруднителен физически и обременителен материально. Оборудование отдельного входа, подвод коммуникаций, перепланировка отдельных подсобных помещений, получение разрешения на переоборудование объекта недвижимости, последующий ремонт – все это заставляет сто раз подумать, прежде чем решиться на такое кардинальное изменение жилищных условий.
В денежном эквиваленте
Второй вариант – выдел доли в денежном эквиваленте. Практикуется в ситуациях, когда физический раздел квартиры крайне затруднен, либо невозможен. Фактически выдел в денежном эквиваленте представляет собой выкуп одним из совладельцев доли другого.
Сумма выкупа определяется пропорционально размеру доли в стоимости квартиры.
Например, если жилым помещением площадью 100 кв. метров владеют два собственника, причем доля одного составляет три четверти, а другого – одну четверть квартиры, а ее полная стоимость – 10 млн. рублей, то размер доли в денежном эквиваленте первого совладельца будет составлять 7,5 млн. рублей, а второго – 2.5 млн. рублей. Соответственно, при выкупе первым совладельцем доли второго, он должен будет выплатить денежную компенсацию в размере 2 500 000 рублей.
При выделе в натуре зачастую также происходит выплата денежной компенсации за часть доли, например, если выделенная физическая часть жилого помещения из-за конструктивных особенностей объекта оказывается меньше, чем у другого совладельца. В таком случае тот собственник, кому достается большая часть, доплачивает второму стоимость недополученным им квадратных метров.
Например, те же брат и сестра при разделе двухкомнатной квартиры в натуре, столкнулись с тем обстоятельством, что одна жилая комната намного меньше другой (25 м 15 кв.м.). Все остальные подсобные помещения они смогли разделить поровну, но с разделом жилой площади появились проблемы. Перенос стены с тем чтобы выровнять размеры обеих комнат, невозможен, то есть, в любом случае один получит часть квартиры, на 10 кв. метров большую по площади, чем другая и должен будет выплатить денежную компенсацию за уменьшение доли второго.
Способы выделения доли в натуре в квартире
Физический раздел жилого помещения происходит двумя способами:
- по взаимной договоренности совладельцев;
- в судебном порядке.
Рассмотрим подробнее каждый из способов.
Договорной режим
Совладельцы квартиры сами решают – кому из них какая часть квартиры после выдела достанется. В этом случае стороны не обязаны придерживаться принципа равенства долей.
Свои договоренности они должны зафиксировать с помощью составления соглашения о выделе долей в натуре, заверенного в нотариальной конторе.
Через суд
Если договориться о порядке и способе раздела не удалось, остается судебный порядок разрешения спора. При выделении доли в натуре через суд жилое помещение делится на равные доли, например, если объект недвижимости находится в собственности трех совладельцев, то каждому из них суд определит одну треть квартиры.
Если каким-либо соглашением или договором определен иной порядок раздела, то суд будет выделять доли согласно документу.
Итак, при невозможности договориться по выделу в натуре, остается только судебное решение проблемы. Для того, чтобы решить вопрос в судебном порядке, истец должен соблюсти определенный порядок действий.
Алгоритм действий при судебном выделении доли в натуре
Любой гражданин, решившийся на судебный спор, задает себе вопрос – с чего начать и как действовать? Пошаговая инструкция:
- Определение варианта выдела. Как говорилось выше, это может быть выдел в натуре, либо в денежном эквиваленте.
- Попытка досудебного решения проблемы. Инициатор должен попытаться договориться с остальными собственниками жилого помещения, предложить варианты, которые могут устроить все стороны.
- Получение экспертной оценки. Этот документ должен содержать ответы на следующие вопросы:
- возможен ли раздел в натуре технически;
- какие варианты выдела имеются;
- число долей и их соотношение с общей площадью жилого помещения (в кВ. метрах и в процентном соотношении);
- рыночная стоимость объекта недвижимости.
- Составление искового заявления, подготовка пакета документов, расчет размера госпошлины и ее оплата.
- Передача искового требования в судебную инстанцию.
- Участие в судебных слушаниях.
- Получение вступившего в силу решения суда.
- Регистрация изменений в Росреестре и БТИ. Последний пункт должны выполнить все бывшие совладельцы квартиры.
Исковое заявление
Исковое заявление о выделении доли жилого помещения в натуре должно содержать следующую информацию:
- Наименование и адрес судебной инстанции, в который подается иск.
- Сведения обо всех участниках процесса: истце, ответчике, третьей стороне с указанием их ФИО, месте жительства, контактных данных.
- Сведения о спорном объекте недвижимости: адрес, общая площадь, количество комнат, число собственников.
- Правоустанавливающие документы на квартиру.
- Указание на досудебные попутки разрешения спора.
- Данные об экспертных оценках.
- Если выдел в натуре невозможен – расчет выдела в денежном эквиваленте.
- Перечень приложенных документов.
- Дата и подпись истца с обязательное расшифровкой.
Образец искового заявления о выделении доли в квартире в натуре 
Необходимые документы
Вместе с исковым заявлением истец должен предоставить суду пакет документов, подтверждающих законность иска:
- Копию паспорта истца.
- Несколько экземпляров иска (по количеству участников процесса).
- Выписку из ЕГРН о спорном жилом помещении.
- Правоустанавливающие документы на квартиру.
- Если имеются какие-либо обременения – сведения о них.
- Квитанция об уплате госпошлины (оригинал).
Сроки
Рассмотрение дела в суде займет от двух до шести месяцев (иногда такие дела рассматриваются до года). Но непосредственно судебный процесс – это далеко не весь срок, который может понадобиться для судебного выдела доли в натуре:
- проведение независимой экспертизы и получение ее результатов займет до 30 рабочих дней;
- запрашивание и изготовление справок, подготовка других документов – до двух недель;
- 5 рабочих дней суд будет изучать исковое заявление;
- дата предварительных слушаний назначаются судом через 30 дней со дня подачи иска;
- судебные слушания займут от двух месяцев до полугода;
- время на обжалование решения суда – один месяц.
Итого: без учета затягивания процесса ответчиком, судебная тяжба может продлиться от 3-4 месяцев до года.
Стоимость, расходы
Иски о выделении доли относятся к искам имущественного характера, поэтому размер госпошлины будет зависеть от цены иска. Сумма госпошлины, которую истец должен будет уплатить, в зависимости от стоимости выделяемой части жилого помещения, может составить от 400 до 60 000 рублей. Как рассчитать стоимость госпошлины самостоятельно, можно посмотреть в Таблице 1.
Таблица 1. Расчет суммы госпошлины при подаче иска о выделе доли жилого помещения в натуре
| Цена иска, тыс. руб. | Фиксированная сумма | Дополнительный процент на сумму превышения |
|---|---|---|
| до 20 | не менее 400 | 4 |
| 20 — 100 | 800 | 3 |
| 100 — 200 | 3 200 | 2 |
| 200 — 1 000 | 5 200 | 1 |
| свыше 1 000 | 13 200 | 0,5 |
Судебная практика
Наибольшие сложности в судебных исках по выделу в натуре возникают в тех случаях, когда стороны не могут определиться со стоимостью жилого помещения в целом и выделяемых долей в частности. Обычно в таких случаях суд назначает дополнительные судебные экспертизы, которые значительно затягивают судебную тяжбу.
Например, брат и сестра Никита и Наталья Пивоваровы получили в наследство от матери двухкомнатную квартиру. Брат остался проживать в жилом помещении, а сестра вышла замуж и переехала к мужу. За время отсутствия сестры Пивоваров произвел в квартире дорогостоящий ремонт, полностью поменял устаревшие коммуникации, сменил окна и двери. Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости значительно возросла.
Через несколько лет Наталья развелась с мужем и вернулась в квартиру, но с братом ужиться не смогла и потребовала выделить ей в натуре ее часть квартиры. Техническая экспертиза показала, что физический раздел объекта недвижимости невозможен, поэтому Наталья подала исковое заявление о компенсации братом ее части квартиры в денежном эквиваленте.
При этом истица требовала половину стоимости квартиры, брат же был не согласен с таким разделом, так как он за свой счет значительно повысил рыночную стоимость жилого помещения. При этом он предоставил суду доказательства своих затрат на улучшение технического состояния объекта недвижимости. Суд принял во внимание доводы ответчика и встал на его сторону.
Что можно сделать с полученной долей
После того, как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению.
Продажа
Наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей доли именно для того, чтобы впоследствии ее продать.
Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того, как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник может выставлять долю на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.
Аренда
Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать свою собственность в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия.
В том случае, если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.
Важно: в этом случае также действует преимущественное право найма (согласно п. 5 ст. 250 ГК РФ).
Дарение
Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения – передача ее в дар.
Отличием от продажи является невозможность получения за объект недвижимость никакой денежной компенсации, так как дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу собственности.
Если вы являетесь совладельцем жилого помещения и хотите выделить его часть в свою личную собственность, не пытайтесь сделать все самостоятельно, конечно, если вы не являетесь адвокатом по жилищным спорам. Запутаться во всех нюансах этого сложного процесса достаточно просто, а исправить допущенные ошибки будет намного сложнее, в некоторых случаях – невозможно. Особенно сложно будет, если вам предстоит судебное разбирательство.
Но вы всегда сможете получить бесплатную консультацию у дежурного специалиста нашего сайта, позвонив по телефонам, указанным ниже, либо обратившись с вопросом он-лайн. Наши специалисты работают круглосуточно.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
- позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область
Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!
Если недвижимость находится в совместном пользовании, рано или поздно возникнет вопрос о необходимости выделить долю в квартире всем ее собственникам. Только в этом случае каждый сможет полноценно распоряжаться своим имуществом.
Например, собственники 2-комнатной квартиры — семья, мать и два ее сына, жилье находится в совместном пользовании. Один из сыновей принял решение продать свою часть недвижимости брату. Предварительно необходимо официально оформить доли, чтобы каждый собственник мог распоряжаться своей частью индивидуально.
Содержание
- Понятие идеальной и реальной доли общей собственности
- Как правильно выделить долю
- Что значит выделение доли в натуре
- Можно ли выделить долю в ипотечной квартире
- Выделение доли детям при сделках с маткапиталом
Понятие идеальной и реальной доли общей собственности
Части могут быть разными, юридически различают идеальную и реальную долю. Они предполагают разную форму пользования недвижимостью совместно с кем-то.
Идеальная доля
В примере выше собственники двухкомнатной квартиры — мать и два ее совершеннолетних сына. При выделении частей речь будет идти именно об идеальных долях, то есть каждый собственник по документам будет владеть 1/3 недвижимости.
Фактически члены семьи будут равноправными собственниками объекта, могут пользоваться всеми его помещениями — спальней, гостиной, санузлом, кухней. Невозможно сказать, что какая-то комната юридически принадлежит кому-то — все общее. При разделе стоимость недвижимости делится на равные части.
Реальная доля
Это выделение доли в натуре. То есть за человеком закрепляется определенная часть жилья, например, конкретная комната в квартире. И другие сособственники помещения уже не могут ею пользоваться, это частная собственность.
Не всегда есть возможность выделить реальную долю. В примере выше речь о 2-комнатной квартире и трех собственниках, закрепить за кем-то одним определенную комнату невозможно, части не будут равными.
Если бы это была 3-комнатная квартира, тогда каждый из сособственников мог бы официально закрепить за собой реальную долю — конкретную комнату. При этом коридор, кухня и санузел не делятся, остаются общими, каждый сособственник несет за них ответственность и может ими пользоваться.
Как правильно выделить долю
Обязательно ли выделять долю в квартире или доме? Вы можете не определять идеальные или реальные доли собственности, если в текущий момент в этом нет необходимости. Но если понадобится совершить какую-то сделку, без этого не обойтись.
Выделение необходимо, если кто-то из собственников принял решение продать свою часть или подарить ее. Кроме того, обязательство выделить долю ребенку есть у родителя, если недвижимость покупалась с привлечением средств материнского капитала.
Где и как выделить долю — порядок действий, если все собственники с этим согласны:
- Собрать пакет документов. Требуются паспорта, правоустанавливающие документы, техническая документация.
- Сособственники записываются в МФЦ, где пишут заявления на выделение долей.
- После проходит регистрация в Росреестре, каждый получает свою идеальную долю и может сразу заказать выписку из ЕГРН, в которой будет прописана долевая собственность.
Бывает и так, что сособственники не могут прийти к соглашению. В этом случае заинтересованному лицу необходимо обращаться в суд. В подобной ситуации есть смысл обратиться к юристу.
Что значит выделение доли в натуре
Выделение доли в натуре — это еще один вариант долевой собственности, предусмотренный законом. В подобном случае одно жилое помещение делится на два независимых объекта. У каждого будет отдельный вход, свой санузел, кухня, приборы учета. В итоге сособственники больше не должны зависеть друг от друга.
Оформить выделение долей в натуре можно не всегда. Например, если речь об обычной квартире в высотном доме, технически невозможно разделить ее на два полноценных жилища. Исключение — если квартира располагается на 1 этаже, но и то юридически не всегда получится выделить доли в натуре.
Чаще всего при выделении долей в натуре речь идет о частном доме с земельным участком. В этом случае владельцы могут разделить коттедж и участок на две части, построив отдельные входы. У каждого будет индивидуальная площадь общего дома и территория. Другой сособственник не имеет право пользоваться фактически чужими объектами.
Можно ли выделить долю в ипотечной квартире
Например, мужчина приобрел квартиру в ипотеку и после решил выделить долю своему ребенку. В этом случае операцию можно провести только после полного погашения займа и снятия с имущества обременения.
Пока недвижимость находится в ипотеке, собственник (он же заемщик) не может проводить с объектом какие-то операции: продавать, выделять доли, дарить. Это не позволяет сделать обременение, наложенное банком.
Единственная возможность выделения доли кому-то в ипотечной квартире — введение этого человека в созаемщики с согласия банка. Например, мужчина купил квартиру в ипотеку, через 2 года вступил в брак. Он может обратиться в банк и ввести жену в ипотеку, выделив ей долю. Выплата долга будет возложена уже на двух людей.
Выделение доли детям при сделках с маткапиталом
По закону, если жилье приобретается с использованием средств материнского капитала, родители обязаны выделить доли себе и детям. При покупке недвижимости без привлечения ипотеки договор купли-продажи предполагает выделение частей в данный момент, все члены семьи сразу становятся сособственниками.
Если речь об ипотеке, обременение не позволяет выделить доли детям сразу. Но при оформлении займа родители подписывают обязательство о выделении долей в течение полугода после погашения ипотечного кредита. Это нужно сделать обязательно.
После закрытия ипотеки родители снимают обременение с недвижимости в Росреестре, после через нотариуса выделяют доли детям. Составленные соглашения направляются в ПФР и Росреестр. Если родители не проведут эту процедуру вовремя, против них может быть возбуждено уголовное дело о мошенничестве.