Как заработать на ипотеке схема пошаговая инструкция

Квартира, которая окупает ипотеку и приносит доход, — миф или реальность, подсчитал по текущим ценам и ставкам для «РБК Инвестиций» эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов

В 2023 году рынок аренды недвижимости для инвестора может стать более привлекательным, поскольку условия ипотечного кредитования ухудшаются, уверены эксперты «ЦИАН.Аналитики». Рыночные ставки по ипотеке уже растут и могут вырасти еще больше, если Банк России повысит ключевую ставку. Он дал к этому сигнал на последнем заседании совета директоров, такой же прогноз дают аналитики. Количество желающих брать на себя долговые обязательства может снизиться относительно количества съемщиков жилья. Перебалансировка спроса и предложения арендных квартир откроет хорошие возможности для инвесторов в недвижимость, особенно для тех, кто имеет возможность взять ипотеку по льготной ставке.

Как стать рантье и сколько можно заработать на недвижимости, взятой в ипотеку, «РБК Инвестициям» рассказал эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов. Кроме того, эксперт подсчитал, какими должны быть первоначальный взнос и ставка по ипотеке, арендная ставка, которая приносила бы доход, и траты на оснащение квартиры, а также составил таблицу для самостоятельных расчетов инвесторов.

1. Взнос по ипотеке
2. Ипотечная ставка
3. Арендная ставка
4. Расходы на содержание
5. Пример расчета доходности и таблица для собственных расчетов
6. Средняя доходность недвижимости в России и по городам

Каким должен быть первоначальный взнос по ипотеке для инвестиционной квартиры

Расчет выгодного первоначального взноса по ипотеке для инвестиционной квартиры зависит от соотношения ставок аренды, ипотечной ставки и скорости роста цены квартиры. На текущем рынке, когда ипотечная ставка без льгот на вторичное жилье составляет 9%, а ставка аренды около 4%, очевидно, что расходы будут выше доходности при любом взносе. Если же в уравнение добавить долгосрочный рост цены квартиры, который последние десять лет был 4–5% в год, то в сумме вы все же выйдете в плюс с такой инвестицией. И доходность будет на уровне вклада в банке — порядка 8% годовых на протяжении 20 лет (среднего срока ипотеки).

В целом считать надо так: если доход от аренды (годовые платежи, деленные на стоимость квартиры) плюс средний прирост ее стоимости оказываются выше, чем ипотечная ставка, то вам выгоднее брать максимально возможный кредит, то есть делать минимальный первоначальный взнос. Так вы получаете фору во времени и больше рублей на каждый лично вами вложенный рубль.

Например, если ипотеку взяли под 7% (на первичном рынке есть ставки еще ниже), сдали под 4% годовых (обычная ставка для Москвы) и ваша квартира при этом дорожает хотя бы средними по рынку темпами на 4,5% в год, то с минимальным взносом в 10% за 20 лет вы будете получать в среднем 9,9% годовых. Если взнос вырастет до 20%, то ваша доходность упадет до 9,6%, если вложите 50%, то получите 8,9% годовых при прочих равных.

Со ставкой 9%, которая выше суммы среднего роста стоимости жилья плюс дохода с аренды (4% + 4,5% = 8,5%), все наоборот, хотя разница тоже не критична. С минимальным взносом в 10% вы заработаете 7,9% годовых, с 20%-ным взносом — 8% годовых, с 50%-ным — 8,2%. То есть получается, что чуть выгоднее гасить ипотеку как можно быстрее либо изначально брать с меньшим кредитом относительно стоимости квартиры.

Ключевой момент и самый изменчивый в этих расчетах — это рост цен на жилье. Он непредсказуем, но последние десять лет в среднем составлял в Москве 4,5% в год с учетом хороших и плохих лет. Анализировать предыдущие 20 лет не показательно, так как они включают в себя нефтяной бум и модель получается слишком оптимистичной для инвестора. Если роста цены квартиры все 20 лет не будет, то она принесет убытки. Если рост будет, но слабым, то доходность получится ниже, чем на текущих депозитах. Например, при тех же стандартных параметрах и ставках, как сейчас, для Москвы при росте цен на жилье на 1% в год доходность будет за все 20 лет почти нулевая — сколько вложил, столько и вернул с учетом ренты и прироста; если 2%, то доходность — около 3% годовых; если 3% — то почти 5%, зависимость нелинейная.

Какой должна быть ставка по ипотеке для инвестиционной квартиры

Кредитная ставка желательно должна быть ниже, чем ставка аренды. Есть города, и даже крупные (типа Челябинска), где такой феномен наблюдается. Можно купить квартиру в ипотеку под 6% и сдать под 7% годовых. Но это исключение из правил. Вернее, это правило для проблемных городов, где низкий спрос и высокий отток населения. Обычно аренда приносит около 6% в лучшем случае, а ипотеку дают под 8% или выше.

Оптимально, если вы нашли объект, который объективно в хорошем месте и относительно недорогой, то есть вы понимаете, что он может расти в цене не хуже, чем рынок в вашем городе в целом. Если этот рост будет в диапазоне хотя бы 2–5% в год и вы будете получать с аренды хотя бы 5%, то у вас уже есть задел в 7–10%. Ипотечная ставка должна быть не выше, тогда инвестиция точно окупится.

Какой должна быть арендная ставка, чтобы инвестиционная квартира приносила доход

Сама по себе цена сдачи недвижимости в аренду значения не имеет. Важно, за сколько вы можете сдать относительно цены квартиры. Московские 4% и даже ниже — это худший вариант, а челябинские почти 7% — это очень интересный вариант. Хотя в первом случае вы сдадите быстро, а во втором это будет сделать труднее и дольше.

Гасить ипотеку арендными платежами у вас вряд ли получится. Не надейтесь, что арендаторы погасят вашу ипотеку. Из-за особенностей аннуитета ваш платеж в год всегда выше, чем ставка, по которой вы взяли кредит, так как в ипотечном платеже «сидят» проценты и тело займа. Но время будет работать на вас. И если удачно соотносятся ставки, то при сдаче под 5%, ипотеке 9% и росте цены квартиры на те же обычные 4,5% ваша рента станет больше ипотечных выплат на 15-м году кредита.

Рантье получает выгоду и благодаря инфляции — рост цен на жилье происходит именно из-за нее. Если инфляция ускорится, скажем, до 10%, то вы свои ипотечные платежи перекроете доходами с аренды уже через десять лет, несмотря на «драконовскую» ставку по займу.

Срок окупаемости нужно считать для разных периодов ипотеки, то есть строить модель с досрочным погашением, как если бы вы продавали квартиру через три — пять лет и потом сводили денежные потоки вместе. В целом на стабильном рынке, когда недвижимость плавно растет, а ваши ставки в вашу пользу, то есть ипотека дешевая, а аренда дорогая, вы будете в плюсе с первого дня покупки.

Какими могут быть траты на оснащение инвестиционной квартиры и как это скажется на ее доходности

В среднем по миру нормальная вилка для расходов на аренду — это 1–3% стоимости жилья в год. Если это перевести в деньги, то станет ясно, что в России примерно те же цифры. Например, для квартиры стоимостью ₽10 млн расход 2% — это ₽200 тыс. в год, что как раз соответствует ремонту раз в пять лет примерно на ₽700 тыс. (около ₽20 тыс. на метр) и ₽300 тыс. за коммуналку и налоги (₽5 тыс. в месяц, или ₽60 тыс. в год). Эти 2% следует вычитать из расчетной доходности, приведенной выше. То есть если расчетная доходность 7,9%, то за минусом расходов на оснащение и обслуживание квартиры доходность будет составлять 5,9% годовых.

Пример расчета доходности инвестиционной квартиры, купленной в ипотеку

• Ставка аренды (годовая) — 4%;
• рост цены на недвижимость, средний в год — 4,5%;
• ставка ипотеки — 9%;
• первоначальный взнос — 10%;
• срок кредита — 20 лет;
• стоимость квартиры — ₽10 млн.

При таких исходных данных цена квартиры за 20 лет с ₽10 млн вырастет до ₽23,079 млн, годовые арендные платежи за тот же период вырастут с ₽400 тыс. до ₽923 тыс., ипотечный платеж будет оставаться неизменным в размере ₽972 тыс. в год. Внутренняя доходность квартиры без учета расходов на ремонт и оснащение составит 7,9% годовых. Если регулярные траты на обслуживание квартиры порядка 2% от стоимости жилья в год, то доходность составит 5,9% годовых.

На какую доходность может рассчитывать инвестор в недвижимость в городах России

Доходность от долгосрочной сдачи квартир

Доходность от долгосрочной сдачи квартир в аренду с января по декабрь 2022 года снизилась с 5,4% до 5% годовых на первичном рынке и сохранилась на уровне 5,9% за тот же период на вторичном рынке, по данным «ЦИАН.Аналитики».

Максимальная доходность инвестиций в недвижимость среди городов-миллионников (данные «ЦИАН.Аналитики» на декабрь 2022 года):

• Челябинск: доходность первичного жилья — 6,6%, вторичного жилья — 7,5%;
• Ростов-на-Дону: доходность первичного жилья — 5,9%, вторичного жилья — 6,6%;
• Екатеринбург: доходность первичного жилья — 5,6%, вторичного жилья — 6,6%;
• Воронеж: доходность первичного жилья — 6%, вторичного жилья — 6,4%;
• Новосибирск: доходность первичного жилья — 5,3%, вторичного жилья — 6,3%.

Минимальная доходность инвестиций в недвижимость среди городов-миллионников (данные «ЦИАН.Аналитики» на декабрь 2022 года):

• Санкт-Петербург: доходность первичного жилья — 4,1%, вторичного жилья — 4,6%;
• Казань: доходность первичного жилья — 3,8%, вторичного жилья — 4,7%;
• Москва: доходность первичного жилья — 4,5%, вторичного жилья — 4,8%;
• Уфа: доходность первичного жилья — 4,4%, вторичного жилья — 5%;
• Нижний Новгород: доходность первичного жилья — 3,9%, вторичного жилья — 5,6%.

Доходность от посуточной сдачи квартир

Максимальную доходность при сдаче жилья посуточно среди локаций с наибольшим числом бронирований можно получить в экскурсионных городах. По данным «ЦИАН.Аналитики», максимальная средняя ставка посуточной аренды при заполняемости 50%, то есть две недели от всего месяца, в декабре 2022 года была в следующих городах России:

• Нижний Новгород — 11% годовых;
• Екатеринбург — 11%;
• Новосибирск — 10%.

В 2022 году из-за ограничений авиасообщения на юге России наблюдался нетипично высокий спрос на города-миллионники. В Сочи и Геленджике из-за дорогой недвижимости доходность составляет 6–7%, подсчитали эксперты «ЦИАН.Аналитики».

По данным Банка России, в 2022 году объем ипотечного кредитования превысил 696 млрд рублей. В это число входят не только те покупатели, которые решили свой жилищный вопрос. Многие таким образом инвестируют в свое будущее.

О том, выгодно ли приобретать жилье в ипотеку для инвестиций, Bankiros.ru рассказала эксперт по недвижимости и ипотечному кредитованию, основатель агентства недвижимости «Gubanova Estate» Анна Губанова.

Программы для инвестирования

Инвестиции делятся на два вида: активные (с целью увеличить вложенный капитал и перепродать) и пассивные (объект приобретается под аренду).

В 2020-2021 годах рост цены на квартиру за год составлял до 50%. Сейчас инвестиции носят долгосрочный характер – входить в инвестиционный проект нужно на 2-3 года, а продавать объект к моменту ввода дома в эксплуатацию.

Сейчас следует в инвестиции входить с минимальными вложениями собственных средств, а пользоваться дешевыми деньгами банка под выгодную ставку. Чем меньше вложили наличкой в объект, тем больше будет доходность по итогу.

До конца апреля 2023 года еще есть привлекательные ипотечные программы для приобретения недвижимости с целью инвестиций:

• Траншевая ипотека: минимальный взнос 15%, сумма первого транша – 15% от стоимости квартиры и финальный транш выдается к вводу дома в эксплуатацию. Траншевую можно совместить с «Семейной» и Льготной ипотеками. Платежи по ипотеке на этапе строительства минимальные, а переплата по процентам за этот период незначительная.
• Ипотека в рассрочку: ставка 1% на этапе строительства дома, минимальный первоначальный взнос – 15%, после сдачи дома ставка 5,35% по «Семейной» и 7.35% по госпрогамме, соответственно переплаты процентов на этапе строительства дома практически нет.
• Финальная программа – ставка 0.01% на 1 год или 2 года. На этапе строительства дома цена квартиры без удорожания стоимости. Таких предложений очень мало, но еще можно выбрать варианты.

Пример расчета доходности активной инвестиции

Вводные данные

Итоговая прибыль от перепродажи

Подбор объекта

Самое главное в инвестициях в недвижимость – выбрать нужный объект, у которого в перспективе есть триггеры роста цен. Для поиска лучше подключить специалистов, причем не просто риелторов, а тех, кто разбирается в тонкостях.

Триггеры роста

У каждого инвестиционного объекта есть свои триггеры роста. Допустим, открытие станции метро в перспективе рядом с будущим домом. Или строительство какого-то большого бизнес-центра, в котором будет сосредоточено много рабочих мест – соответственно, жилье будет пользоваться спросом для посуточной или долгосрочной аренды у работников этого центра.

Еще может влиять на рост цены строительство какого-то крупного медицинского учреждение, например, по лечению онкологии. Люди со всей страны будут приезжать на обследование и снимать в этом районе квартиры.

Почему нужны специалисты по подбору объектов? Клиент не знает, что будет в перспективе, а у агента по недвижимости есть градостроительный план, он владеет информацией и точно сможет подсказать, когда входить в проект.

Целевая аудитория

Кроме того, специалист по недвижимости знает, какие сейчас востребованы квартиры у покупателей. Ведь инвестиционная недвижимость подбирается не как жилая «душой и сердцем», а отталкиваясь от потенциальных покупателей или арендаторов.

Нужно рассчитать, кто будет покупать эту недвижимость или снимать. Допустим, жилой комплекс рассчитан на семьи с детьми. Определить можно по проекту от застройщика. В планах строительство:

• детских игровых площадок;
• детских учреждений на первых этажах;
• школ и детских садов.

Соответственно, в таком комплексе нужно покупать квартиры для перепродажи, как минимум евродвушки, потому что потенциальная аудитория покупателей – семьи с детьми.

Другой пример. У каждого застройщика есть прогнозы комплекса и проектная декларация. Например, в комплекс запланировано много студий. Значит, застройщик рассчитывает на аудиторию из студентов или одиноких людей.

Тип жилого комплекса

В текущем году рынок ориентирован на жилье комфорт-класса – большая часть старта продаж из этого сегмента. Поэтому когда будут вводиться дома в эксплуатацию, то предложений по перепродаже комфорт-класса будет много.

А вот бизнес-класса строится сейчас мало, поэтому создается дефицит таких предложений. И когда будет достроен такой проект, будет меньше конкуренции. А значит, можно его дороже реализовать.

Кратко

По словам спикера, если вы хотите инвестировать в недвижимость с помощью ипотеки, то действуйте так:

• выберите инвестиционно привлекательный объект;
• подберите ипотечную программу с господдержкой или от застройщика;
• выходите из инвестиционного проекта к моменту сдачи дома;
• выбрать банк для ипотеки можно тут.

Самые последние новости у нас в телеграм-канале.

Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Ипотека считается наиболее популярным способом улучшения жилищных условий. Мало кто рассматривает ипотечный кредит как возможность инвестировать в недвижимость, позволяющую не только зафиксировать, но и приумножить свои сбережения.

Ставки вниз, цены — вверх

До недавнего времени из-за высоких ставок частным инвесторам было невыгодно использовать этот инструмент: переплата по кредиту нивелировала рост стоимости жилья. За последний год снижение ипотечных ставок на первичном рынке жилья привело к тому, что ипотечные ставки находятся на историческом минимуме. При этом наблюдается устойчивый рост цен на новостройки, так что даже у людей без достаточной суммы на единовременную покупку недвижимости при грамотном подходе есть шанс вложиться на этапе строительства и заработать.

Как соотносится рост цен на жилье в новостройках со ставками по кредитам? За прошедший год цена 1 кв. м в столичных новостройках массового сегмента увеличилась в среднем на 8%. В этом году рост продолжался даже в тот период, когда действовали ограничения из-за распространения коронавируса и не работали стройки.

Так, по итогам I полугодия 2020-го средняя цена на первичном рынке жилья в Москве увеличилась на 4%. И этот рост случился только за счет инфляции: если проследить, как меняются цены по мере приближения строительной готовности, за три года от котлована до момента ввода в эксплуатацию удорожание способно достичь 30%.

Но и это не предел. Дополнительный рост цены способен обеспечить выбор квартиры в малоизвестном проекте на этапе котлована, когда застройщик сознательно занижает стоимость, чтобы привлечь внимание к своему ЖК, или открытие новой станции метро в районе застройки: качественное улучшение транспортной доступности добавляет до 10% к первоначальной стоимости.

Пока застройщики повышают цены в своих проектах, ставки по ипотеке, наоборот, снижаются: с 10% летом прошлого года до рекордных 6,5% по программе субсидированной ипотеки в апреле года текущего. В реальности кредит удастся оформить на еще более выгодных условиях: например, Росбанк по программе субсидирования выдает займы по ставке от 4,35% (для зарплатных клиентов при соблюдении условий программы «Льготная новостройка»).

Промсвязьбанк предлагает по госпрограмме ставку 5,85% (при наличии страхования), Россельхозбанк — 5,9% (при оформлении страховки), банк «Открытие» — 5,99% (при страховании жизни и трудоспособности). Но такие условия будут доступны только до ноября 2020 года — до тех пор, пока действует программа господдержки.

При покупке некоторых новостроек удастся найти продукты со ставкой 0–0,5% на первый год кредитования или уменьшенный размер ежемесячного платежа на период строительства дома.

А семьям с детьми и вовсе не стоит искать специальные предложения: для них действует программа семейной ипотеки со ставкой от 4,5%.

Вернуть проценты и остаться в плюсе

Низкие ставки — далеко не единственное преимущество ипотеки в условиях экономической турбулентности. Не нужно быть финансовым аналитиком, чтобы предсказать высокие темпы инфляции в среднесрочной перспективе. Что означает такой прогноз для ипотечного заемщика?

При обесценивании рубля стоимость товаров и услуг будет расти, значимость ежемесячного платежа снижаться, но цена квартиры в договоре с банком останется неизменной.

В итоге при благоприятном стечении обстоятельств после завершения строительства получится продать квартиру с наценкой минимум 30%, досрочно отдать банку долг, вернуть себе часть уплаченных процентов за пользование средствами и остаться с прибылью.

Чтобы не быть голословным, приведу конкретный расчет. 

Способы заработать

Как увеличить сумму дохода? При досрочном погашении ипотеки клиент вправе обратиться в кредитную организацию с просьбой вернуть часть выплаченных процентов, так как при аннуитетной системе платежей банк в первые годы обслуживания кредита заранее взимает проценты за все время пользования средствами. Но по законодательству оплата должна производиться только за период фактического пользования кредитом.

Важно: не исключено, придется действовать через суд, и вернуть удастся лишь те проценты, которые оплачивал заемщик. Разница, полученная с помощью субсидий от государства, при расчете не учитывается.

И в заключение еще один совет тому собственнику, который не захочет продавать квартиру до истечения налогового периода (пять лет), но не собирается продолжительное время тратить приличную часть зарплаты на обслуживание кредита. В этом случае будет разумным сдать готовую квартиру в аренду. С экономической точки зрения это выгодно, так как размер ипотечного платежа с годами остается неизменным, а размер ренты индексируется ежегодно в зависимости от инфляции.

Чтобы начать бизнес на недвижимости, не обязательно иметь стартовый капитал, равный стоимости хотя бы одной квартиры. Получать прибыль можно и на операциях с жилым помещением, купленным в кредит. Главное — знать способы, как заработать на ипотеке, о которых и говорится в этой статье.

Особенности «ипотечного бизнеса»

Стартовый капитал

Ипотечный заем часто называют удачным решением, как заработать на недвижимости без вложений, но это не вполне верно. Желающему извлечь прибыль нужно иметь деньги, которых хватит на следующее:

1. первоначальный взнос — от 20% до 50% стоимости приобретаемого (залогового) имущества. Чем выше начальный взнос, тем больше доход;
2. страхование ипотечного жилища — от 0,11% стоимости;
3. оценка недвижимого объекта — от 4 до 7 тыс. руб.;
4. услуги нотариуса — 1-2 тыс. руб.;
5. услуги банка — от 0 до 10 тыс. руб.;
6. госпошлина за регистрацию в Росреестре ДДУ (договора долевого участия) либо сделки-купли продажи — 350 руб.;
7. обслуживание кредита (внесение ежемесячных платежей) в период между получением займа и совершением сделки с покупателем либо съемщиком — зависит от стоимости жилья, величины первоначального взноса, процентной ставки и срока кредитования.

Брать ипотечный кредит без первоначального взноса невыгодно, даже если жилье приобретается для проживания. Банк в этом случае берет на себя повышенный риск невозврата средств, связанный с возможными потерями при реализации залогового имущества неплатежеспособного заемщика. А риски кредитора всегда оплачивает заемщик, поэтому ипотека встает слишком дорого.

Страхование недвижимого имущества, которое передается в залог банку, обязательно согласно закону от 16.07.1998 №102-ФЗ. Оценка необходима по той причине, что без нее ни один банк не согласится оформить ипотеку — кредитор желает знать точную стоимость залоговой недвижимости. Страхование и оценку нужно покупать у страховщика и оценщика, аккредитованных банком, чтобы повысить шансы на одобрение заявки.

Сэкономить можно разве что на услугах банка, но для этого нужно долго и кропотливо выбирать кредитора, задавая много вопросов кредитным специалистам финорганизаций и внимательно читая документы, которые каждый банк предлагает подписать заемщику.

Как долго предстоит делать ежемесячные платежи по ипотеке за счет собственных средств, зависит от способа заработка. Если это сдача жилья в долгосрочную аренду, которая покрывает ежемесячный ипотечный взнос — пока не сдана квартира (от одного до нескольких месяцев). Если перепродажа квартиры в строящемся доме — платежи нужно делать, пока идет строительство (от одного-полутора до нескольких лет).

Трудности и риски инвестора

Воспользоваться знаниями, как заработать на покупке квартиры, особенно приобретая в кредит, довольно сложно. Чтобы получить прибыль, инвестору предстоит:

1. адекватно оценить ликвидность недвижимого объекта и спрос на квартиры;
2. сделать верный выбор банка-кредитора и предлагаемых условий ипотечного договора;
3. покупая жилище, обеспечить безупречную юридическую чистоту сделки, будь то купля-продажа или долевое участие в строительстве;
4. правильно рассчитать расходы / издержки и потенциальный доход.

Покупать надо жилище, которое будет гарантированно пользоваться спросом у покупателей или съемщиков. Для этого следует правильно выбрать:

• класс жилья («эконом», «комфорт» либо другой);
• количество комнат (самым высоким спросом как у покупателей, так и арендаторов пользуются однушки и студии);
• расположение (квартира нужна в районе с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью, благоприятной экологической и криминальной ситуацией без перспективы скорого ухудшения);
• наличие и качество отделки помещений (вкладываться ли в ремонт перед сдачей / перепродажей, если да, то в насколько дорогостоящий);
• покупая на «вторичке — дом (подъезд) со спокойными соседями;
• для сдачи в аренду — квартиру в доме с благоустроенной придомовой территорией и подальше от строящихся зданий.

Необходимо узнать также о других нюансах выбора и учесть все факторы.

Подыскивая банк, нужно в первую очередь обращать внимание на то, насколько лояльно та или иная кредитная организация относится к ипотечникам:

• досрочно погашающим кредит;
• оформляющим «перезаем» (продающим жилье вместе с долгом);
• сдающим залоговое имущество в аренду.

Важно: взять ипотеку можно как под залог приобретаемого недвижимого имущества, так и под квартиру, уже имеющуюся в собственности инвестора (в которой он проживает). В этом случае новая квартира будет свободна от обременения, и заемщик сможет распоряжаться ею без ограничений со стороны кредитора. Главное, чтобы банк одобрил кредит в сумме, достаточной для покупки. Если заемщик потерпит неудачу при попытке заработка и не сможет обслуживать кредит, можно продать либо залоговую (старую), либо приобретенную (новую) квартиру и погасить долг перед банком.

Чтобы купить «чистую» квартиру, избежав мошенничества, на «первичке», следует заключать ДДУ непосредственно с надежным застройщиком, а не подрядчиком. Риски во втором случае выше потому, что подрядчик может отказаться от обязательств перед застройщиком, и дольщик в этом случае остается ни с чем. Узнать, которая из строительных компаний является застройщиком, можно из паспорта объекта на территории стройки либо по телефону в департаменте (управлении) архитектуры муниципалитета.

Важно также понимать разницу между банком и застройщиком. Квартира передается в залог кредитору. То есть банку. Застройщики ипотеку не оформляют. У некоторых есть рассрочка с процентами, но ипотека только в банках. При рассрочке квартира в залог не передается.

С «вторичным» жильем все гораздо сложнее — необходимо проверить правоустанавливающие документы на имущество, историю перехода квартиры от собственника к собственнику, дееспособность продавца и др. Банк может перепроверить чистоту «вторичного» жилья, под которое клиент просит ипотечный кредит, но прежде чем предложить его банку в залог, заемщик проверяет самостоятельно. Обезопасить вкладываемые деньги и увеличить шансы на получение займа поможет страхование титула либо комплексное страхование ипотеки, помимо имущества и титула включающее личное страхование заемщика.

Расчет расходов и доходов включает:

1. расчет реальной стоимости кредита и размера ежемесячного платежа на калькуляторе ипотеки;
2. подсчет размера расходов по пунктам, указанным выше — от страхования до госпошлины;
3. подсчет дохода — суммы, которую реально получить при перепродаже (сдаче в аренду) минус налог, если он предусмотрен (нет налогового вычета и/или возможности избежать уплаты);
4. сравнение расходов с доходами.

Способ №1: купить и перепродать

Максимальную прибыль с перепродажи ипотечного жилья приносит заработок на новостройках. Суть способа:

1. купить квартиру в ипотеку на ранней стадии строительства — в идеале «с котлована», когда стоимость недвижимого объекта минимальная;
2. подождать, пока в процессе строительства многоквартирного дома стоимость квартиры вырастет;
3. продать объект недвижимого имущества — вернее, права на квартиру в новостройке — по договору переуступки.

Обратите внимание: перепродажа квартир как бизнес, включая операции с новостроем, достаточно распространена в крупных городах. По некоторым данным, 50% всех продаж жилья по переуступке в Санкт-Петербурге приходится именно на частных инвесторов.

Прежде чем заключать ДДУ, нужно обязательно проверить не только репутацию застройщика, но и разрешающие документы на строительство многоквартирного дома. Если они не в порядке, инвестор серьезно рискует не найти покупателя по переуступке. В лучшем случае придется долго дожидаться ввода дома в эксплуатацию и продавать по договору купли-продажи, но желающие поселиться в новостройке предпочитают именно ДДУ. В худшем случае инвестора ждут суды с застройщиком и как минимум потеря выгоды.

Разница в стоимости квартиры «с котлована» и квартиры в новостройке, которую вот-вот сдадут, достигает 70%. Но чтобы продать по переуступке, нужно успеть найти покупателя и заключить сделку до подписания акта сдачи-приемки дома. В противном случае придется искать покупателя, согласного на договор купли-продажи после сдачи дома в эксплуатацию, по которому недвижимое имущество обходится дороже.

Пытаться заставить покупателя платить больше — неверная стратегия заработка на недвижимости с ипотекой. Перепродать права требования по ДДУ, не дожидаясь заключительного этапа строительства, можно дороже на 30%-50%, чем приобретались «на котловане».

Важно: завершив сделку, продавец обязан уплатить 13% НДФЛ, поскольку налоговый вычет в данном случае законом не предусмотрен.

Основной риск этого способа заработка — нарушение застройщиком сроков строительства.

Способ №2: купить и сдавать

Второй реальный вариант, как заработать на квартире в ипотеку — купить жилое помещение в ипотечный кредит и сдать внаем.

Согласно расчетам на ипотечном калькуляторе, при стоимости студии либо однокомнатной квартиры в том же Санкт-Петербурге 3 млн 400 тыс. руб., первоначальном взносе 50%, процентной ставке 10% годовых и сроке кредитования 30 лет ежемесячный аннуитетный платеж составляет 14 919 руб. Если сдать жилище за 20 000 руб. плюс квартплата и коммунальные с уплатой НДФЛ, ежемесячный доход составит 2 481 руб., если не платить налог — 5 081 руб. Но здесь не учитываются выплаты ипотечника страховщику.

Ключевое преимущество такого способа вложения денег в том, что заемщик становится собственником недвижимости, хоть и с обременением. Однако сумму 1,7 млн руб. плюс расходы на оформление ипотеки можно инвестировать и получать гораздо больший доход. К тому же не факт, что квартиру без мебели удастся сдать хотя бы за 20 тысяч.

Расчеты ориентировочные, нужно сравнивать цены на жилую недвижимость (продажа, аренда) в своем городе, анализировать рынок, взвешивать собственные финансовые возможности и искать вариант, приносящий максимальную выгоду.