Долго, дорого, но надо
Если планировка квартиры устарела, ее можно изменить: снести одни стены, поставить другие. Согласование перепланировки требует времени (от четырех месяцев) и денег (десятков, а порой и сотен тысяч рублей — на стоимость влияет сложность и то, в каком регионе находится квартира). Поэтому многие делают перепланировку на авось и сильно рискуют: если о ней узнает администрация или управляющая компания, в лучшем случае они потребуют вернуть все как было. В худшем есть шанс лишиться квартиры.
Известный режиссер Тимур Бекмамбетов приобрел квартиру 226 кв. м в Москве, в доходном доме Мазинга, что в Малом Знаменском переулке. Здание построено в 1912 году и является объектом культурного наследия регионального значения.
Доходный дом К.К. Мазинга, Малый Знаменский пер., 7/10, стр. 2/Фото: um.mos.ru
Прежде чем заселиться, режиссер решил сделать в ней перепланировку и ремонт. Были демонтированы несущие перегородки, вскрыты полы. В декабре прошлого года комиссия установила, что произведенные изменения не совпадают с техническим паспортом помещения. Кроме того, в стенах исторического дома выявлены трещины. Перепланировку признали незаконной. Требования вернуть помещение в исходное состояние владелец проигнорировал, ремонтные работы продолжались. В итоге столичная мэрия потребовала изъять квартиру в судебном порядке.
«Местная администрация или УК вправе обратиться в суд, — отмечает управляющий партнер юридической компании «Позиция права» Егор Редин. — Если перепланировка будет признана не соответствующей нормам, собственника обяжут привести помещение в первоначальное состояние за свой счет. Если он этого не сделает в отведенные сроки, ему выпишут штраф, а квартиру выставят на торги».
Зачем согласовывать перепланировку:
— Чтобы получить актуальные документы для продажи квартиры.
— Если квартира куплена в ипотеку: в договоре заемщик обязуется согласовывать перепланировку с банком и соответствующими органами.
— Громкие работы рискуют привлечь внимание соседей, которые обратятся в управляющую компанию или администрацию.
— Чтобы не стать источником опасности, когда мокрые зоны (санузел) в вашей квартире окажутся над сухими зонами соседей (над жилыми комнатами).
— Чтобы дом попросту не рухнул — например, после демонтажа несущих стен.
Процесс согласования перепланировки сильно отличается в разных регионах. В Москве подать документы, заказать проект и получить разрешение удастся полностью удаленно. А в случае несложной перепланировки в доме типовой серии проект допускается взять бесплатно из регионального каталога. В других регионах придется обратиться в МФЦ или местную администрацию, а проект делать на заказ.
Шаг 1. Убеждаемся, что согласование необходимо
Есть довольно много работ, которые не являются перепланировкой. Их не надо согласовывать — сразу смело приступайте к ремонту.
Когда согласование не требуется:
— перегородки внутри квартиры без изменений;
— дверные и оконные проемы остаются на месте;
— двери на местах, предусмотренных на плане БТИ;
— конструкция пола не меняется;
— сантехника, трубы, газопровод — всё остается на своих местах.
При планировании ремонта ориентируйтесь на данные техпаспорта, советует управляющий партнер юридического бюро «Пропозитум» Дмитрий Галанцев. Если в результате ремонта какая-то информация устареет, это придется согласовать.
Допустим, в техпаспорте указан материал, из которого сделаны полы, а вы решили сменить линолеум на ламинат. Или отмечено, что балкон не остеклен, а вы собираетесь его остеклить.
Важны и региональные особенности. «Замена остекления балкона или установка оконных решеток к работам по перепланировке или переустройству в Москве уже не относится, тогда как в Санкт-Петербурге замена остекления потребует проекта и согласования», — приводит пример эксперт. Региональные требования можно уточнить в местном комитете по архитектуре или МФЦ.
Шаг 2. Заказываем проект перепланировки
Если перепланировке все же быть, необходимо заказать проект. Составлять его имеет право только компания, у которой есть так называемый допуск СРО для выполнения проекта. СРО — саморегулируемая организация, фактически реестр профессионалов. Проверьте, есть ли компания в таком реестре или нет на сайте соответствующей СРО.
Составление проекта перепланировки — быстрая (от двух до десяти дней в зависимости от региона), но затратная часть процесса. Стоимость составления одного и того же проекта в разных компаниях отличается в разы. Не пожалейте времени и обзвоните максимальное количество проектных фирм в вашем регионе — это позволит сэкономить существенную сумму.
Москвичам повезло больше остальных — у них есть шанс получить проект бесплатно. «В Москве существует Каталог типовых проектов перепланировок в жилых домах массовых серий, откуда можно взять готовый проект. Но в регионах версий каталога, утвержденных местными муниципальными органами или жилищными инспекциями, нет», — комментирует Егор Редин.
Вместе с готовым проектом заказчику выдается техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке.
Работы, которые нельзя согласовать, — следовательно, их запрещено проводить:
- снос несущих стен;
- вывод радиаторов центрального отопления на холодный балкон или лоджию;
- объединение жилой комнаты с холодной лоджией;
- объединение газифицированной кухни с гостиной без установки двери;
- организация мокрых зон над сухими;
- демонтаж вентканала или объединение вентканалов кухни и санузла.
Шаг 3. Подаем документы на перепланировку
После получения проекта перепланировки собираем остальные документы и идем с ними (опять же в зависимости от региона) в МФЦ или местную администрацию, где перепланировками занимается межведомственная комиссия.
В Москве документы на перепланировку направляются удаленно, на сайте mos.ru: «Каталог услуг» → «Жилье, ЖКУ, двор» → «Документы» → «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме» → «Согласование».
Какие документы нужны для согласования перепланировки:
- проект перепланировки;
- техническое заключение о допустимости и безопасности работ;
- заявление на перепланировку;
- нотариально заверенное согласие совладельцев квартиры;
- договор купли-продажи и акт приемки-передачи квартиры;
- технический паспорт или поэтажный план, экспликация (выдаются в БТИ);
- свидетельство о праве собственности.
Техпаспорт квартиры и свидетельство о праве собственности администрация получает самостоятельно в электронном виде благодаря межведомственному взаимодействию.
«На перечень требуемых документов влияет специфика помещения, расположение здания, его функциональное назначение и другие факторы. Например, иногда для согласования требуют обязательное разрешение МЧС, заключение санитарной экспертизы, технические условия управляющей компании на увеличение мощностей электричества или подведение инженерных сетей».
Егор Редин,управляющий партнер юридической компании «Позиция права»
После подачи документов ждем — ответ должен прийти в течение полутора месяцев (плюс-минус несколько дней). После получения разрешения на перепланировку наступает время ремонтных и перепланировочных работ.
Шаг 4. Работа со строительной бригадой
Наняв бригаду рабочих, придется строго следить, чтобы все изменения соответствовали утвержденному проекту. Иначе комиссия, которая будет принимать работу, заставит все переделывать.
Не торопитесь с отделкой: комиссии нужно предъявить голые стены — построенные или то, что осталось после сноса.
Решение о согласовании перепланировки действует в течение года с момента подписания. За этот год надо провести все работы и подать заявление на получение акта о выполнении работ.
Шаг 5. Приемка и завершающий этап
Принимать перепланировку придет комиссия, в большинстве регионов это межведомственная комиссия. После осмотра она выдает акт о перепланировке и решение, согласно которому все произведено по закону и в соответствии с проектом.
Но и на этом еще не все. Там же, в администрации, необходимо получить акт ввода перепланированного объекта в эксплуатацию, приложив решения комиссии и новый техпаспорт.
Теперь остается подать полученные разрешения в Росреестр для регистрации изменений. Проще всего это сделать в МФЦ.
Сроки и цены
Основные траты по согласованию перепланировки — проведение экспертиз и оплата услуг проектных организаций. Разброс цен очень большой: от бесплатного получения проекта из каталога в Москве до выплаты сотен тысяч рублей за экспертизы и проект сложной перепланировки в доме — памятнике архитектуры. Мелкие расходы (скажем, изготовление техпаспорта через сайт госуслуг) обойдутся в 2,4 тыс. рублей.
Сроки тоже связаны со сложностью перепланировки: могут понадобиться разные разрешения от компетентных органов. Процедура — от замеров и составления проекта до регистрации в Росреестре — занимает в среднем от четырех месяцев до года — такие сроки приводят эксперты.
Содержание статьи
Показать
Скрыть
В большинстве квартир можно не только переклеить обои, поменять окна и перестелить ламинат, но и сделать перепланировку. Например, демонтировать часть стен, объединить лоджию с комнатой или туалет с ванной, поставить дополнительные перегородки, обустроить гардеробную. Но в отличие от обновления обоев и укладки ламината такие серьезные изменения нужно согласовать с чиновниками. Рассказываем, как узаконить перепланировку, чтобы ни у кого не возникло претензий.
Какие виды перепланировки запрещены и разрешены
Перепланировка — это любое изменение плана квартиры, зафиксированного в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Демонтаж встроенного шкафа — тоже перепланировка. Прежде чем начинать глобальный ремонт, важно обратить внимание, что не все помещения внутри квартиры можно объединять и разделять и не все стены сносить. Регулирует этот вопрос Жилищный кодекс РФ и постановление Госстроя №170 от 27.09.2003.
Итак, запрещено:
- сносить несущие стены и общедомовые коммуникации;
- переносить санузел в зону, под которой у соседей находятся жилые комнаты;
- выносить батареи центрального отопления на балкон;
- объединять кухню, где установлена газовая плита, с жилыми комнатами.
Разрешено при согласовании проводить следующие работы:
- увеличить площадь «мокрых» зон (санузел, кухня) за счет нежилых помещений, например, коридора или кладовки;
- перенести или убрать стены, которые не являются несущими;
- расширить жилые комнаты за счет коридора.
Существует также такое понятие, как переоборудование жилья — его тоже нужно согласовывать с органом местного самоуправления. Оно подразумевает перенос радиаторов или полотенцесушителя, замену газовой плиты на электрическую, установку душевых кабин и т. п.
Как согласовать перепланировку: пошаговая инструкция
Если вы решились на масштабные изменения в квартире, начать необходимо с проектирования перепланировки. Сначала сделать, а потом согласовать — вариант неудачный. Во-первых, можно действительно повредить общее имущество или нарушить конструктивные элементы, во-вторых, можно так и не получить одобрения перепланировки от органов местного самоуправления (об этом подробнее расскажем ниже).
В разных регионах России процессы согласования перепланировки различаются. К примеру, в Москве все этапы можно сделать дистанционно, а в Екатеринбурге необходимо с пакетом документов лично прийти в администрацию района и написать заявление. Где-то подать заявление можно через МФЦ. Подсказать алгоритм должны в управляющей компании или ТСЖ.
Пошаговая инструкция согласования перепланировки квартиры
Шаг 1. Заказать проект перепланировки
Составить проект перепланировки жилого помещения может только компания, которая является членом СРО (саморегулируемой организации) и имеет соответствующий допуск. Проверить организацию можно в реестре Национального объединения изыскателей и проектировщиков.
В Москве для перепланировки можно использовать типовой проект из каталога, одобренного Мосжилинспекцией. В этом случае специалисты должны только убедиться, что такой проект можно реализовать в конкретной квартире. Либо же, если типовой вариант не подходит, они разработают индивидуальный проект с учетом запроса владельцев, особенностей помещения и требований закона.
Шаг 2. Отдать документы в администрацию
Когда проект готов, можно обращаться в органы местного самоуправления. В Москве и ряде регионов это делается удаленно, где-то через МФЦ, где-то — при личном визите. Потребуются следующие документы:
- паспорт собственника(-ов);
- документ, устанавливающий право собственности на жилье;
- проект перепланировки;
- технический паспорт жилого помещения или поэтажный план, экспликация (можно получить в БТИ);
- заявление о перепланировке.
Если перепланировка предусматривает присоединение к помещению части общего имущества в многоквартирном доме, нужно предоставить протокол общего собрания собственников о том, что они не против такой перепланировки. А если дом является памятником архитектуры, истории или культуры, нужно заключение органа по охране памятников о допустимости перепланировки.
В течение полутора месяцев заявитель должен получить ответ — согласована перепланировка или нет.
Шаг 3. Строительные работы
Если администрация одобрила перепланировку, можно приступать к работам. Сделать это необходимо в течение года. А во время ремонта важно следить за тем, чтобы бригада придерживалась проекта, иначе работы могут не принять.
Шаг 4. Приемка перепланировки
Принимать работу и проверять ее на соответствие проекту будет комиссия администрации (для этого по окончании нужно будет также написать заявление). Если все сделано корректно, она выдаст акт о перепланировке.
Шаг 5. Регистрация в ЕГРН
Собственнику нужно будет получить в администрации акт ввода в эксплуатацию перепланированного объекта, запросить в БТИ новый техпаспорт и зарегистрировать изменения в ЕГРН через МФЦ.
А можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире?
В законе нет запрета на перепланировку квартиры, которая находится в залоге, но нужно внимательно изучать ипотечный договор — возможно, ограничения прописаны в нем.
Если и там запрета нет, следует получить письменное согласие банка на перепланировку квартиры. Лучше всего направить в кредитную организацию официальное письмо и прикрепить к нему проект перепланировки.
Также придется застраховать риски ремонтных работ и их последствий и заказать у специалистов по недвижимости оценку стоимости жилья после перепланировки. Нужно быть готовым, что банк может отказать в одобрении перепланировки, поскольку изменения могут удешевить жилье, а еще есть риск, что вы не успеете закончить работы или узаконить их, перестанете гасить ипотеку и банку достанется залоговая недвижимость в недоделанном варианте.
Подобрать ипотеку
Можно ли узаконить уже сделанную перепланировку
Бывает, что перепланировка уже сделана и ее нужно узаконить постфактум — например, чтобы продать квартиру (иначе Росреестр просто не зарегистрирует сделку). В Жилищном кодексе РФ прописано, что собственник жилья, которое было перепланировано самовольно, должен привести его в исходное состояние. Кроме того, придется заплатить штраф от 2 000 до 2 500 рублей.
Есть вариант сохранить квартиру в перепланированном состоянии, но только через суд и в случае, если все сделано по правилам.
Если же владельца квартиры с незаконной перепланировкой обязали вернуть все в первоначальный вид, а он этого не сделал, жилье могут продать с торгов. И такие прецеденты есть. В Свердловской области хозяева квартиры на 9 этаже без всяких согласований и разрешений демонтировали вентиляционный блок между кухней и кладовкой. Из-за этого пропала вытяжная тяга в квартирах ниже.
Соседи пожаловались в управляющую компанию, та — в администрацию города, хозяев обязали исправить нарушения, но они ничего не сделали. Тогда муниципалитет обратился в суд с требованием продать квартиру с публичных торгов и отдать деньги собственникам, а на нового владельца возложить обязанность привести вентиляцию в нормативное состояние. Суд эти требования удовлетворил.
Выбор пользователей Банки.ру
| Название | Мин. ставка |
|---|
Жилье ,
07 мар 2021, 07:57
0
Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция
Некоторые жильцы переносят стены в квартире без уведомления администрации. Разбираемся вместе с экспертом, что нужно сделать, если планировка уже проведена, а разрешения на снос перегородок у владельцев не было
Подробное пособие по законному ремонту в квартире.
- Согласовать или узаконить?
- Какую перепланировку нужно узаконить
- Как узаконить перепланировку
- Цены
- Штрафы
- Комментарии эксперта
Согласовать или узаконить?
Эти понятия часто путают, считая, что они подразумевают одно и то же. На самом деле, согласовать перепланировку необходимо до ее начала. С 21 августа 2020 года это можно сделать онлайн, не обращаясь в «Мои документы» (юридическим лицам — в жилищные инспекции). Узаконить необходимо уже сделанную перепланировку по окончании работ. Несущие конструкции не всегда определяются на глаз. В результате несогласованные изменения могут быть опасны для жизни владельца помещения и его соседей.
Перепланировку нужно согласовать до начала ремонта
(Фото: Shutterstock)
Какую перепланировку нужно узаконить
Чтобы спланировать дальнейшие действия, стоит пригласить специалиста, занимающегося легализацией перепланировок. Заранее подготовьте документы БТИ: план, техпаспорт, экспликацию. На их основании можно будет сравнить изменения с изначальным обликом помещения. Существует ряд нарушений, узаконить которые нельзя, в том числе:
- расширение санузлов и перенос «мокрых» зон в «сухие»;
- снос несущих стен и колонн;
- изменение фасада здания (сделали панорамные окна на месте обычных);
- вынос радиаторов на лоджию или балкон;
- подключение теплых полов к центральному отоплению;
- присоединение технических помещений (расширили квартиру за счет чердака или общей части подъезда).
Некоторые изменения узаконить довольно просто, так как они не влияют на функционал здания. Среди приемлемых перепланировочных работ:
- снос встроенной мебели, если она предполагалась в помещении при сдаче первому владельцу;
- заделка проходов в несущих стенах (не ломать, а строить);
- перемещение газовой или электроплиты, раковины на кухне;
- перенос сантехники в пределах одного помещения (поменяли ванну с унитазом местами);
- монтаж или снос межкомнатных перегородок, не являющихся несущими.
Как узаконить перепланировку: инструкция
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
- Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
- Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
- Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.
Если суд принял решение в пользу собственника, потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ для внесения обновления плана квартиры. Из организации к вам придет техник, который зафиксирует внесенные изменения в соответствии с документами. По итогу вы получите на руки расписку с указанием даты выдачи нового техпаспорта (обычно это десять дней после обращения в БТИ).
Фото: Bosentumay/wikipedia.org
Затем необходимо прийти в Кадастровую палату или МФЦ с паспортами владельца и помещения, заключением СЭС и копией решения суда. Здесь снова потребуется оплатить госпошлину, а также пригласить в квартиру сотрудника органов кадастрового учета, который составит протокол, зафиксировав изменения. На его основе будет сделан новый кадастровый паспорт.
Штрафы за незаконную перепланировку
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Комментарии эксперта
Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:
— В законе нет нюансов для перепланировки ипотечных квартир. Запрет на изменение характеристик недвижимости, как правило, содержится в договоре. В соглашении может быть прописано условие как о запрещении любой перепланировки, так и о ее обязательном предварительном согласовании с банком. Отсутствие технических изменений, особенно несогласованных — гарантия быстрой продажи недвижимости в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. За неисполнение пунктов договора предусмотрен внушительный штраф. В документ обычно включается условие о возможности визита в ипотечную квартиру с проверкой. Последствия — финансовые санкции. Существует судебная практика по удовлетворению компенсации нарушенных обязательств в пользу банков, поэтому не стоит особенно увлекаться несогласованными перепланировками в ипотечных квартирах. В любом случае до реализации изменений следует детально изучить договор.
Цена на легализацию перепланировки варьируется в зависимости от региона и сложности задачи. Если государственные пошлины и сборы являются фиксированными по стране, то услуги по изготовлению проекта или эскиза перепланировки могут быть разными. В упрощенном порядке — без предоставления многостраничного проекта, ограничившись эскизом, можно согласовать оформление арки в дверном проеме, если стена не несущая, расширение дверного проема с установкой раздвижных дверей, замену ламината на паркет или, наоборот, устройство гардеробной и другое. Данные работы не должны затрагивать несущие стены, границы «мокрых» зон, конструкций пола и потолка, не могут быть связаны заменой электрической плиты на газовую и наоборот, а также изменением ее положения. Составление эскиза стоит порядка 5 тыс. руб.
Если нужно согласовать более существенные вопросы, например расширение санузла, остекление балкона на последних этажах и прочие работы, без проекта не обойтись. В случае сложного ремонта экономить на нем не стоит. Необходимо удостовериться, что у проектной компании есть соответствующий допуск СРО и опыт. Специалист на этапе технического задания сможет дать пояснения, соответствуют ли ваши ожидания строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам.
При этом проектировщики в зависимости от поставленных задач могут рекомендовать получить техпаспорт на квартиры соседей сверху и снизу, ведь у соседей может быть узаконенная нетипичная перепланировка, что особенно важно в новостройках. С одной стороны, это увеличивает стоимость проекта, с другой — минимизирует риски получения отказа в перепланировке.
Вилка цен по изготовлению проекта по Москве и Московской области — от 15 тыс. до 100 тыс. руб. При узаконивании выполненной перепланировки к цене следует прибавить штраф. При этом можно получить и отказ, обжалование которого повлечет дополнительные расходы на представительство в суде. Самостоятельно обратиться в суд без юридических услуг можно, но такие дела не относятся к категории простых.
Исключительной мерой ответственности является продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения. Владельцу выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного акта. На нового собственника возлагается обязанность привести квартиру в первоначальное состояние. Выселение производится с момента регистрации прав за новым владельцем. Такие прецеденты в судебной практике есть. При рассмотрении споров учитываются следующие юридические факты: создает ли перепланировка угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли их права, срок неисполнения предписания о приведении помещения в первоначальный вид и неоднократность таких требований, является ли квартира для владельца единственной.
Затягивать с узакониваем не стоит, это не быстрая процедура. Сейчас благодаря цифровизации сроки существенно сократились, но они по-прежнему растягиваются не на пару дней, а на несколько месяцев.
Вы купили квартиру в новостройке со свободной планировкой или наконец-то решились создать отдельную гардеробную и выбросить на свалку опостылевший шкаф времен наших бабушек? В обоих случаях идея хороша, однако нужно понимать, что просто так снести или достроить стены не получиться ‒ необходимо получить специальное разрешение и составить проект.
Зачем нужно узаконить перепланировку
Процесс узаконивания перепланировки в квартире был придуман для того, чтобы жильцы, решившие самовольно заняться строительством, не нарушили несущую конструкцию дома. Согласование ‒ это залог безопасность всех обитателей многоэтажки и гарантия того, что ваша новая стена или отсутствие старой никому не навредят.
Новые стены могут создать дополнительную нагрузку, что приведет, в будущем, к разрушениям, а в даже не несущих конструкциях могут быть вшить вентиляционные коробы или другие коммуникации, которые также пострадают при снесении.
Согласование перепланировки необходимо еще в ряде случаев:
- Чтобы документы были актуальны для продажи квартиры;
- В случаях, когда жилье ипотечное, так как заемщик обязан согласовывать подобные изменения;
- Если после перепланировки ваша ванная комната будет расположена над жилыми комнатами жильцов с нижнего этажа;
- Чтобы иметь официальную возможность проводить громкие строительные работы в квартире.
По факту же, далеко не все жильцы официально согласовывают изменения в своих квартирах. Многие сетую на то, что снесение одной стены влечет за собой длительный поход по кабинетам, бесконечный сбор бумаг, а иногда и отказы. Однако важно понимать, что незаконное строительство может быть выявлено, а виновник наказан.
Если подтвержден факт незаконной перепланировки, владелец квартиры должен будет оплатить штраф в размере двух с половиной тысяч рублей и вернуть помещение в исходное состояние, естественно, за собственные средства. Если проигнорировать требования, квартиру могут изъять по закону: выставят на торги. Да, собственник получит сумму с торгов, не считая той, что была потрачена на их организацию, однако жилье вернуть уже точно не сможет.
Весь процесс законной перепланировки можно разделить на три стадии:
- Составление и согласование проекта с районной администрацией;
- Непосредственно процесс строительства;
- Сдача нового помещения и оформление документов на него.
Конечно, каждый из этих этапов имеет ряд дополнительных подпунктов и кроме райадминистрации необходимо будет посетить другие госструктуры. Важно понимать, что существуют еще региональные особенности перепланировок. В некоторых регионах полная замена напольного покрытия, остекления или установка решеток на окнах также должна быть согласована,чтобы информация в техпаспорте оставалась актуальной.
Как заказать проект перепланировки
Проект не нужно делать самостоятельно, этим занимаются специальные организации. Компания должна иметь допуск СРО для выполнения проектов. По сути, речь идет о едином реестре, в который внесены честные законные компании, помогающие владельцам помещений составлять необходимую документацию.
После того, как компания выбрана, обязательно нужно запросить лицензии и допуски, так как без них проект будет считаться незаконным.
Для заказа проекта необходимо предоставить технический паспорт помещения, в котором указано количество комнат, квадратура и другие данные. Проект перестройки позволяет доказать, что никакие важные перекрытия не будут задеты, а новые не помешают общей архитектуре дома.
Стоимость и сроки выполнения работы отличаются как от масштаба ваших планов, так и от региона проживания. В среднем, проект выполняется от пяти до десяти дней, а стоимость начинается от пяти тысяч рублей. Чем меньший объем работ вы планируете, тем дешевле вам обойдутся бумаги. Для тех, кто живет в Москве есть и бесплатный каталог готовых проектов, заверенных администраций. Там собраны типовые варианты перестроек, которые можно взять полностью официально и не платить деньги частной компании.
Вместе с проектом вам выдадут заключение о безопасности, который необходимо также сдать в соответствующий отдел районной администрации.
Как согласовать перепланировку с администрацией
Проект и приложение к нему нужно сдать в районный отдел архитектуры. Вместе с ним, вы относите пакет документов, который включает в себя:
- Паспорт заявителя;
- Письменное нотариально заверенное согласие всех собственников квартиры;
- Технический паспорт помещения;
- Договор купли продажи или акт приема.
Иногда также требуют свидетельство о праве собственности, но этот пункт индивидуален. Список документов может быть изменен и из-за специфик помещения, а также уровня сложности работ. В некоторых случаях требуются дополнительные заключения от компетентных органов, например разрешения от МЧС или санитарных экспертиз. Также ряд разрешения потребуется, если квартира расположена в историческом здании или имеет сложную архитектуру.
Если все документы в порядке, ваше заявление будет принято на рассмотрение. Срок проверки составляет 45 дней, после чего выдается разрешение на перепланировку или же отказ. Разрешение ещё потребуется, когда перестройка будет окончена, чтобы согласовать ее повторно.
Есть ряд работ, которые вам точно не согласуют. К ним относится:
- Демонтаж вентиляционных каналов и их объединение;
- Снос несущих стен;
- Установка центрального отопления на открытых балконах;
- Объединение открытой лоджии и отапливаемых комнат;
- Объединение кухни, на которой установлен газ и комнат без двери между ними.
Процесс строительства по согласованному плану
Важно построить желаемое именно так, как это описано в проекте. При его составлении у вас спросят всю необходимую информацию и согласуют, чтобы получилось именно то, что было задумано. Если проект не будет совпадать с готовым вариантом помещения, его попросту не одобрят в администрации.
Также необходимо перечислить все материалы и использованное количество: в случае вопросов, это послужит доказательством того, что все сделано строго по проекту. Однако заниматься отделкой пока не стоит: для дальнейших шагов нужно предъявить только стены или пустые места, которые от них остались, чтобы было понятно, какие материалы вы использовали.
Когда стройка завершена, нужно, чтобы кадастровый инженер произвел замеры перестроенного помещения. Услуга стоит порядка двенадцати тысяч рублей. Вам на руки выдается новый технический паспорт и план квартиры на диске с указанием всех произведенных изменений. Решение действительно в течение года. За это время нужно закончить ремонт и только потом переходить на следующие бюрократические этапы.
Согласование перепланировки и документы
Полученные от кадастрового инспектора документы и разрешение на перепланировку нужно снова отнести в районный отдел архитектуры. Там назначат дату комиссии, задача которой ‒ проверить, все ли выполнено строго по плану. Если все соблюдено, вы получить акт перепланировки и положительное решение администрации, что подтверждает законность вашего строительства в квартире.
На этом этапе и может пригодиться информация о строительных материалах. При возникновении у комиссии вопросов, есть шанс сразу доказать законность ваших действий и не обрекать себя на повторные согласования и новую перестройку.
Как обжаловать отказ в перепланировке
Если же комиссия не приняла работы, вы можете решить проблему двумя способами: заново согласовать проект и переделать все ошибки или же подать исковое заявление в суд.
Заявление о том, что решение компетентных органов было незаконным, направляется в суд, относящийся к адресу вашей квартиры или адресу районной администрации.
Процедуру можно провести в течение трех месяцев после получения официального отказа, в более поздний срок ничего изменить уже нельзя.
В заявлении указывается дата и наименование решения об отказе, а также прилагается ряд документов:
- Квитанция об уплате государственной пошлины ‒ 300 рублей;
- Копия решения администрации;
- Копия документов, подтверждающих, что вы являетесь законным владельцем квартиры;
- Копии технического паспорта на помещение, поэтажный план здания;
- Копия согласованного проекта перепланировки и договор, заключенный с организацией, которая его составляла;
- Копия заключения о безопасности проекта.
Также в заявлении указывается, что принятое администрацией решение ущемляет вас в жилищных правах. Если есть другие бумаги, которые могут подтвердить позицию истца, их тоже следует приобщить к делу.
Если вы выиграли суд, то нужно дождаться пока решение вступит в силу. После чего обращаетесь в компетентный орган, который занимается регистрацией и вводом в эксплуатацию жилых помещений.
Ввод квартиры в эксплуатацию и обновление данных
Чтобы окончательно узаконить перепланированную квартиру, снова нужно собрать пакет бумаг, который включает в себя решение комиссии, паспорта всех собственников помещения, положительное заключение администрации и обновленный техпаспорт. Принести необходимо как копии, так и оригиналы для сверки. Разрешение выдается спустя тридцать дней после подачи заявления.
Последний шаг ‒ это обновление информации в кадастровом реестре. Обратитесь в Многофункциональный центр или Росеестр со всеми документами, которые были сделаны для получения разрешения и подтверждения законности перепланировки, приложив также диск с техническим планом от кадастрового инженера и разрешение на ввод в эксплуатацию. Выписку из Единого государственного реестра вы получите через неделю. На этом все, перепланировка в квартире выполнена законно и в соответствии со всеми государственными требованиями, а обновленная информация теперь числиться в общей базе данных.
Получить юридическую помощь по вопросу, как узаконить перепланировку в квартире можно на нашем сайте.
Что считается перепланировкой? Почему ее лучше согласовывать, а не узаконивать? Как добиться признания законными уже сделанных работ? Отвечаем на эти и другие вопросы в статье.
В семье появился маленький ребенок. А, может, наоборот — дети выросли, и им нужно личное пространство. Или стали совсем взрослыми и теперь живут отдельно. Кто-то из членов семьи перешел на удаленку, и ему нужен кабинет — причин для проведения перепланировки в квартире может быть много.
Дом всегда хочется сделать удобнее, красивее, практичнее, комфортнее. И нередко это желание оказывается таким сильным, что работы стараются провести максимально быстро.
При этом часто забывают про обязательную процедуру согласования серьезных изменений.
А кто-то, возможно, и вовсе не в курсе, что даже перенос дверного проема на несколько сантиметров может обернуться в будущем серьезными проблемами.
В чем разница между согласованием и узакониванием? Какая процедура проще и имеет больше шансов на успех? Чего точно нельзя делать, а что допускается менять в квартире?
Обо всем расскажем в этой статье. И дадим пошаговую инструкцию, как узаконить перепланировку в квартире в 2022 году.
Что можно, а что нельзя
В Жилищном кодексе прописано, что перепланировка квартиры — это изменение ее плана, то есть конфигурации. Причем такое, которое обязательно должно быть отражено в техническом паспорте.
Например, объединение ванной комнаты и санузла, расширение кухни, строительство перегородок, организация новых проемов в стенах и прочее.
При этом есть вещи, которые делать можно. А есть и такие, которые не согласует ни одна инстанция. И об этом лучше знать заранее.
Чего делать нельзя
Законом строго запрещено:
- Производить работы, которые ослабят, нарушат прочность или вовсе приведут к разрушению несущих стен и конструкций.
- Выполнять действия, которые могут нарушить исправность инженерных и противопожарных систем.
- Вносить любые изменения, которые могут негативно повлиять на условия проживания других жильцов многоквартирного дома.
При этом часто забывают про обязательную процедуру согласования серьезных изменений.
А кто-то, возможно, и вовсе не в курсе, что даже перенос дверного проема на несколько сантиметров может обернуться в будущем серьезными проблемами.
В чем разница между согласованием и узакониванием? Какая процедура проще и имеет больше шансов на успех? Чего точно нельзя делать, а что допускается менять в квартире?
Обо всем расскажем в этой статье. И дадим пошаговую инструкцию, как узаконить перепланировку в квартире в 2022 году.
Что можно, а что нельзя
В Жилищном кодексе прописано, что перепланировка квартиры — это изменение ее плана, то есть конфигурации. Причем такое, которое обязательно должно быть отражено в техническом паспорте.
Например, объединение ванной комнаты и санузла, расширение кухни, строительство перегородок, организация новых проемов в стенах и прочее.
При этом есть вещи, которые делать можно. А есть и такие, которые не согласует ни одна инстанция. И об этом лучше знать заранее.
Чего делать нельзя
Законом строго запрещено:
- Производить работы, которые ослабят, нарушат прочность или вовсе приведут к разрушению несущих стен и конструкций.
- Выполнять действия, которые могут нарушить исправность инженерных и противопожарных систем.
- Вносить любые изменения, которые могут негативно повлиять на условия проживания других жильцов многоквартирного дома.
Рассмотрим на конкретных примерах.
- В несущей стене сделан широкий, неукрепленный проем без проекта и оценки специалиста. Такие перемены, скорее всего, согласовать не удастся. И точно не удастся согласовать полный снос несущей стены.
- Туалет, ванная или кухня, то есть так называемая мокрая зона, перенесена на территорию жилого помещения и оказалась над соседской гостиной или спальней. В этом случае изменения также не получится согласовать.
- Объединены кухня и гостиная, при этом на кухне используется газовое оборудование. Разрешение не выдадут.
- Решили утеплить балкон или лоджию и вывели туда батарею, подключенную к центральной системе отопления? Узаконить такие изменения не выйдет.
- К квартире присоединили часть подвала или чердака? При этом не было получено согласие собрания собственников жилья? Действия незаконные.
- В доме с деревянными перекрытиями залили на пол бетонную стяжку. Нарушение: нельзя увеличивать нагрузку без соответствующих расчетов специализированной организации.
- В квартире уложили водяной теплый пол и подключили его к центральной системе отопления. Так делать нельзя. Такие изменения не будут одобрены.
Некоторые другие работы согласовать и узаконить можно, если действовать правильно и по порядку.
Что можно?
Можно все, что не нарушает прямых запретов. Но это не значит, что согласование не потребуется.
Например, не нужно согласовывать косметический ремонт в доме или перенос сантехники в рамках одного помещения. А вот расширить санузел за счет нежилой площади, коридора или прихожей можно, но потребуется согласование.
То же самое касается переноса кухни на территорию нежилых помещений — коридора или прихожей, строительства легких перегородок и стен, создания проходов в ненесущих конструкциях и т.д.
Согласовать или узаконить?
Согласование и узаконивание — два принципиально разных понятия. Хотя их часто путают и используют в неподходящих ситуациях.
- Согласование — это процесс, который организуют до самой перепланировки, то есть до начала работ. В этом случае ремонт начинают, уже имея на руках все необходимые разрешительные документы. То есть согласование заранее дает уверенность в законности изменений.
- Узаконивание — это попытка придать законную силу уже произведенным изменениям. То есть собственник уже сделал ремонт, а согласование на работы заранее не получил. Это более сложная задача. И часто она решается только через суд.
Согласование: как заранее получить разрешение на работы
В России действует единый порядок согласования перепланировок в квартирах.
Разработка проекта
Первым делом необходимо подготовить проект будущих изменений. Именно этот документ предстоит согласовывать с ответственными инстанциями.
Самостоятельно подготовить проект без соответствующих знаний сложно. Поэтому лучше заключить договор с профильной организацией.
Сбор документов
Помимо проекта понадобятся и другие бумаги.
- Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость.
- Заявление. Пишется по особой, утвержденной форме.
- Проект перепланировки.
- Технический паспорт помещения.
- Для квартиры в соцнайме потребуется согласие на переустройство от всех членов семьи, которые проживают в ней.
- Если ремонт и переустройство затрагивают общедомовое имущество, нужно приложить протокол собрания собственников жилья в МКД и их согласие на работы.
- Если квартира находится в доме — объекте культурного наследия, понадобится разрешение на проведение работ от органа охраны памятников.
Некоторые из этих документов, в частности правоустанавливающие, технический паспорт и разрешение органа охраны памятников, не всегда предоставлять обязательно. Согласующая инстанция может самостоятельно запросить их в рамках межведомственного взаимодействия.
Согласовать или узаконить?
Согласование и узаконивание — два принципиально разных понятия. Хотя их часто путают и используют в неподходящих ситуациях.
- Согласование — это процесс, который организуют до самой перепланировки, то есть до начала работ. В этом случае ремонт начинают, уже имея на руках все необходимые разрешительные документы. То есть согласование заранее дает уверенность в законности изменений.
- Узаконивание — это попытка придать законную силу уже произведенным изменениям. То есть собственник уже сделал ремонт, а согласование на работы заранее не получил. Это более сложная задача. И часто она решается только через суд.
Согласование: как заранее получить разрешение на работы
В России действует единый порядок согласования перепланировок в квартирах.
Разработка проекта
Первым делом необходимо подготовить проект будущих изменений. Именно этот документ предстоит согласовывать с ответственными инстанциями.
Самостоятельно подготовить проект без соответствующих знаний сложно. Поэтому лучше заключить договор с профильной организацией.
Сбор документов
Помимо проекта понадобятся и другие бумаги.
- Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость.
- Заявление. Пишется по особой, утвержденной форме.
- Проект перепланировки.
- Технический паспорт помещения.
- Для квартиры в соцнайме потребуется согласие на переустройство от всех членов семьи, которые проживают в ней.
- Если ремонт и переустройство затрагивают общедомовое имущество, нужно приложить протокол собрания собственников жилья в МКД и их согласие на работы.
- Если квартира находится в доме — объекте культурного наследия, понадобится разрешение на проведение работ от органа охраны памятников.
Некоторые из этих документов, в частности правоустанавливающие, технический паспорт и разрешение органа охраны памятников, не всегда предоставлять обязательно. Согласующая инстанция может самостоятельно запросить их в рамках межведомственного взаимодействия.
Подача документов, получение разрешения, ремонт
Описанный выше пакет документов сам собственник квартиры или его уполномоченный представитель подают в орган местного самоуправления по месту расположения квартиры либо в МФЦ. Документы также можно подать в электронном виде, через личный кабинет на портале госуслуг.
Решение о согласовании либо об отказе в проведении перепланировки принимается в течение 45 дней с момента подачи документов. Еще в течение трех дней вы должны получить это решение.
В случае отказа его можно попробовать опротестовать в суде.
Если согласование получено — можно приступать к работам. Но это еще не финал. После окончания ремонта нужно получить акт приемочной комиссии. Затем все изменения должны быть внесены в ЕГРН.
Как узаконить уже сделанную перепланировку: инструкция
Теперь рассмотрим ситуацию, когда изменения уже произведены, разрешения на них заранее получены не были, и теперь необходимо узаконить эти работы.
В большинстве случаев действовать придется через суд. Но если изменения несущественные, можно попытаться решить все в административном порядке.
Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно?
- Первое, с чего нужно начать, — получение нового техпаспорта на помещение. Для этого нужно обратиться в БТИ — бюро технической экспертизы. Специалист из БТИ должен подготовить экспликацию, где укажет, какие именно изменения произошли. На ее основе выдадут техпаспорт. В нем будет отмечено, что перепланировка не узаконена.
- Заключение от санитарно-эпидемиологической службы. Она должна установить, не нарушены ли санитарные нормы. Сейчас эта служба является организацией, подведомственной Роспотребнадзору.
- Техническое заключение о безопасности изменений. Для его получения можно обратиться в профильную лицензированную проектно-строительную организацию. Она должна подготовить проект.
- Подача документов. Пакет документов включает все вышеперечисленные бумаги, а также выписку из ЕГРН. Его необходимо подать вместе с заявлением на согласование в МФЦ либо орган местного самоуправления. Также придется заплатить штраф за незаконное переустройство. Квитанцию тоже нужно приложить к пакету документов. Размер штрафа: от 2 до 2,5 тысяч рублей.
- Дождаться решения уполномоченного органа. Срок ожидания, как и в случае с согласованием, 45 дней с момента подачи документов + еще 3 дня на их пересылку заявителю. Если решение положительное, можно запросить новый техпаспорт в БТИ, составить новый техплан, подать информацию с Росреестр и тем самым внести изменения в ЕГРН.
- Если решение отрицательное и вы с ним не согласны, придется обращаться в суд.
- Если и суд после проведения строительно-технической экспертизы примет решение не в вашу пользу, квартиру придется за свой счет вернуть в первоначальное состояние.
Наказания и штрафы
Многие рассчитывают, что самовольная перепланировка останется незамеченной. Но на деле риск, что незаконные действия вскроются, очень велик. Например, о них могут сообщить в компетентные органы бдительные соседи.
А чаще всего проблемы возникают при попытке совершить с такой квартирой какую-либо сделку. Например, продать, либо подарить.
В лучшем случае, придется заплатить штраф от 2 до 2,5 тысяч и вернуть все в исходное состояние. В худшем — можно лишиться жилплощади.
Если же незаконная перепланировка привела к каким-либо последствиям, в результате которых пострадали люди, виновника может ждать более серьезное уголовное наказание.