Перепланировка квартир узаконивание пошаговая инструкция

Жилье ,

07 мар 2021, 07:57 

0 

Перепланировку нужно согласовать до начала ремонта

(Фото: Shutterstock)

Фото: Bosentumay/wikipedia.org

Комментарии эксперта

Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

— В законе нет нюансов для перепланировки ипотечных квартир. Запрет на изменение характеристик недвижимости, как правило, содержится в договоре. В соглашении может быть прописано условие как о запрещении любой перепланировки, так и о ее обязательном предварительном согласовании с банком. Отсутствие технических изменений, особенно несогласованных — гарантия быстрой продажи недвижимости в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. За неисполнение пунктов договора предусмотрен внушительный штраф. В документ обычно включается условие о возможности визита в ипотечную квартиру с проверкой. Последствия — финансовые санкции. Существует судебная практика по удовлетворению компенсации нарушенных обязательств в пользу банков, поэтому не стоит особенно увлекаться несогласованными перепланировками в ипотечных квартирах. В любом случае до реализации изменений следует детально изучить договор.

Цена на легализацию перепланировки варьируется в зависимости от региона и сложности задачи. Если государственные пошлины и сборы являются фиксированными по стране, то услуги по изготовлению проекта или эскиза перепланировки могут быть разными. В упрощенном порядке — без предоставления многостраничного проекта, ограничившись эскизом, можно согласовать оформление арки в дверном проеме, если стена не несущая, расширение дверного проема с установкой раздвижных дверей, замену ламината на паркет или, наоборот, устройство гардеробной и другое. Данные работы не должны затрагивать несущие стены, границы «мокрых» зон, конструкций пола и потолка, не могут быть связаны заменой электрической плиты на газовую и наоборот, а также изменением ее положения. Составление эскиза стоит порядка 5 тыс. руб.

Если нужно согласовать более существенные вопросы, например расширение санузла, остекление балкона на последних этажах и прочие работы, без проекта не обойтись. В случае сложного ремонта экономить на нем не стоит. Необходимо удостовериться, что у проектной компании есть соответствующий допуск СРО и опыт. Специалист на этапе технического задания сможет дать пояснения, соответствуют ли ваши ожидания строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам.

При этом проектировщики в зависимости от поставленных задач могут рекомендовать получить техпаспорт на квартиры соседей сверху и снизу, ведь у соседей может быть узаконенная нетипичная перепланировка, что особенно важно в новостройках. С одной стороны, это увеличивает стоимость проекта, с другой — минимизирует риски получения отказа в перепланировке.

Вилка цен по изготовлению проекта по Москве и Московской области — от 15 тыс. до 100 тыс. руб. При узаконивании выполненной перепланировки к цене следует прибавить штраф. При этом можно получить и отказ, обжалование которого повлечет дополнительные расходы на представительство в суде. Самостоятельно обратиться в суд без юридических услуг можно, но такие дела не относятся к категории простых.

Исключительной мерой ответственности является продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения. Владельцу выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного акта. На нового собственника возлагается обязанность привести квартиру в первоначальное состояние. Выселение производится с момента регистрации прав за новым владельцем. Такие прецеденты в судебной практике есть. При рассмотрении споров учитываются следующие юридические факты: создает ли перепланировка угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли их права, срок неисполнения предписания о приведении помещения в первоначальный вид и неоднократность таких требований, является ли квартира для владельца единственной.

Затягивать с узакониваем не стоит, это не быстрая процедура. Сейчас благодаря цифровизации сроки существенно сократились, но они по-прежнему растягиваются не на пару дней, а на несколько месяцев.

• Что такое перепланировка
  • Какие действия считаются перепланировкой
• Отличия от переустройства квартиры
• Что не считается перепланировкой и переустройством
  • Спорные случаи
• Что нужно согласовывать
• Какая перепланировка запрещена
• Как согласовать будущую перепланировку
• Как согласовать уже сделанную перепланировку
• Штрафы
• Перепланировка и ипотека 

Что такое перепланировка

О перепланировке ходит множество мифов. Говорят, что это слишком дорого, сложно и страшно. С первым утверждением мы, пожалуй, согласимся. Но с остальными – нет. Мы расскажем вам обо всех тонкостях перепланировки, и вы поймете, что это не такая проблема, как может показаться на первый взгляд.

Перепланировка квартиры – не просто ремонт. Согласно Жилищному кодексу, это изменение конфигураций в помещении многоквартирного дома (ст. 25 ЖК РФ). Все изменения фиксируют в техническом паспорте квартиры.

Почему вокруг этого столько шума? Дело в том, что на кону стоит целостность всего дома и в конечном счете – безопасность людей. Поэтому согласование перепланировки – обязательный пункт.

Какие действия считаются перепланировкой

В какой момент ремонт становится перепланировкой? Насторожиться нужно, если вы собираетесь:

• снести стены внутри квартиры или сдвинуть их;
• сделать из одного помещения несколько;
• объединить несколько комнат в одну;
• создать дверной проем или перенести его;
• расширить площадь путем присоединения дополнительных построек (и наоборот);
• построить тамбур или изменить его конструкцию;
• создать или ликвидировать кухню-нишу (темную кухню без окна) или санузел;
• перенести, изменить размеры кухни или санузла.

Эти виды работ значительно меняют устройство квартиры и требуют законного урегулирования.

Отличия от переустройства квартиры

Переустройство – вовсе не то же самое, что перепланировка. Между этими понятиями большая разница.

Согласно Жилищному кодексу, во время переустройства происходит установка, перенос или замена электрического, сантехнического оборудования, инженерных сетей и прочих коммуникаций. Изменения отображают в техпаспорте жилого помещения.

Например, вы заменили старый унитаз на новый и поставили джакузи вместо ванной – это считается переустройством.

В собственной квартире делать ремонт всегда в радость. Не нужно больше копить и откладывать. Беспроцентная рассрочка поможет купить все необходимое уже сейчас. Кешбэк с подпиской “Халва.Десятка” до 10% станет приятным бонусом.

Узнать больше

Что не считается перепланировкой и переустройством

Как же теперь делать ремонт? Как понять, о чем нужно сообщать в надзорные органы, а о чем – нет? О некоторых видах ремонта не нужно никому сообщать.

• Косметический ремонт (поклейка обоев или покраска, замена покрытия пола);
• установка новых дверей и окон вместо старых (без изменения размеров проемов или переносов);
• остекление лоджии и балкона;
• переделка встроенных шкафов или антресолей;
• установка кондиционера;
• подключение ТВ-тарелок и антенн;
• монтаж электрических плит на кухне.

В этот перечень входит замена приборов отопления, в том числе газовых (но только если для установки не нужно создавать новые сети). Без согласований можно смонтировать новые трубы или ванну, если они не превышают размеры прежних.

Спорные случаи

Кажется, что разграничение довольно четкое. Тем не менее, есть спорные случаи. Например, к ним относится установка гипсокартонных перегородок. Снос перегородки придется согласовать в любом случае, а право на возведение новой нужно уточнить.

К спорным ситуациям относится перенос отопительных приборов, а также установка антенн и кондиционеров на фасадах домов.

Почему возникают сомнения? Существует точка зрения, что любые работы на фасаде – это переоборудование, поэтому необходимо обязательное разрешение. Есть и другая – можно ограничиться лишь сбором согласия собственников, т. к. фасад считается общей собственностью дома.

В любом случае лучше проконсультироваться у местных органов самоуправления, чтобы избежать штрафов.

Что нужно согласовывать

Согласовывать придется любые работы, которые могут изменить конструкцию дома или затронуть инженерные сети.

• Переустановка и замена оборудования; например, переход с газа на электричество;
• изменение площади комнат, создание дополнительных проемов для окон и дверей;
• Технические работы в системах газоснабжения, отопления, водопровода и вентиляции;
• Изменение полов и их конструкции;
• снос перегородок и стен. Даже если стена не несущая, а перегородка из гипсокартона, нужно получать разрешение;
• строительство антресоли (она не должна занимать больше 40% от площади комнаты).

Какая перепланировка запрещена

Все знают, что нельзя сносить несущие стены – даже частичный снос угрожает устойчивости здания. Есть целый список запрещенных действий.

• Нельзя увеличивать площадь туалетов или ванных комнат и переносить их на территорию жилых комнат. Так называемые «мокрые» комнаты не должны располагаться над жилыми помещениями соседей;
• по той же причине нельзя переносить кухню в другие комнаты;
• помещение, оборудованное газом (например, колонкой или плитой), должно быть изолировано от жилых комнат. На электроплиты это правило не распространяется;
• балконы, объединенные с кухней или гостиной, часто можно встретить в объявлениях о продаже квартир. Но это запрещено. Разрешенный максимум – арка не более метра шириной;
• подключать систему теплых полов к водопроводу или отоплению всего дома. Если внутри пола образуется течь, ее будет сложно заметить и ликвидировать. Разрешен только электрообогрев;
• любые работы, нарушающие систему отопления, запрещены. Нельзя переносить стояки, а также батареи на балкон или лоджию;
• ни одна жилинспекция не одобрит изменение размеров вентиляционного короба или его ликвидацию;
• кухня должна быть проветриваемым помещением, поэтому нельзя убирать из нее окна.
• присоединение общедомовых территорий (чердака или коридора) к квартире незаконно.

Что можно делать с ипотечной квартирой

Как согласовать будущую перепланировку

Кажется, что узаконить перепланировку квартиры – сложный и длительный процесс. Скрывать не будем, придется побегать с документами по инстанциям. Но если разделить процесс на несколько этапов, справиться будет проще.

Этап 1. Проверьте, входят ли будущие изменения в список разрешенных для перепланировки. Если сомневаетесь, можно обратиться в специализированную компанию. Опытные сотрудники ответят на ваши вопросы.

Этап 2. Приготовьте проект перепланировки. Вы можете сделать его самостоятельно, если изменения незначительны. Например, если хотите перенести раковину (не вынося из санузла) или поставить новую перегородку из гипсокартона.

А вот в случае сложных изменений без помощи профессионалов не обойтись. Вы можете обратиться в профильную организацию или в БТИ, если ремонт затрагивает внешний вид дома или его устойчивость. 

Компании, которые составляют планы перепланировок, обязательно должны быть в списке саморегулируемых организаций. Убедитесь, что к готовому плану прилагается допуск СРО с печатью организации. Проверить компанию можно в госреестре СРО.

Если вы собираетесь затрагивать несущие стены, то за проект отвечает архитектор дома или уполномоченная организация.

Этап 3. Для согласования понадобится набор документов.

1. Заявление на перепланировку;
2. паспорт;
3. согласие всех собственников в письменном виде (если их несколько);
4. подтверждение права собственности на жилье (свидетельство или выписка из ЕГРН);
5. проект перепланировки;
6. техпаспорт на квартиру.

Технический паспорт можно получить в БТИ.

В зависимости от региона окончательный набор документов может различаться. Точную информацию можно получить в многофункциональном центре.

Этап 4. Отнесите документы в МФЦ или отправьте их онлайн через региональные госуслуги.

Ответ придется ждать не дольше 45 дней. Если вы получили отказ, с которым не согласны, можете обжаловать его через суд. Затягивать не стоит: на это есть всего 3 месяца.

После получения согласия можно начинать ремонт. Одновременно с одобрением вы получите журнал строительных работ, который нужно заполнять по ходу изменений.

Как согласовать уже сделанную перепланировку

Бывает так, что собственник получил квартиру с готовыми изменениями. Возникает вопрос: как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры?

Покупать квартиру гораздо проще с помощью специалистов. Оценить масштабы перепланировки поможет юрист по недвижимости. А выгодные проценты предоставит Совкомбанк. Ипотека по госпрограмме – ваша возможность приобрести доступное жилье.

Сделать это также можно в несколько этапов:

1. закажите в БТИ техпаспорт жилья. В нем должны быть зафиксированы все изменения;
2. проведите экспертизу о безопасности перепланировки и запросите заключение;
3. отнесите документы в местную администрацию.

В некоторых ситуациях единственный вариант – обратиться в суд, минуя БТИ. Все зависит от законодательства, действующего в регионе.

Штрафы

Можно подумать, что проще всего – никому не сообщать о перепланировке. На первый взгляд, в этом нет ничего страшного: кому есть дело до лишнего дверного проема в чужой квартире?

Однако кодекс об административных правонарушениях предполагает штраф за несогласованную перепланировку: от 2000 до 2500 рублей для физлиц, для юридических лиц – от 40 тысяч до 50 тысяч рублей.

Собственнику также придется восстановить прежний вид жилья за свои деньги (даже если вы купили квартиру с готовой перепланировкой и не имели никакого отношения к любым видоизменениям).

Если собственник проигнорирует требования закона, администрация города может подать на него в суд. А это повлечет выселение и дальнейшую продажу квартиры, чтобы покрыть издержки и ремонт недвижимости.

Такой сценарий маловероятен, если речь о единственном жилье в собственности. Но в любом случае отказ подчиняться законодательству может повлечь долгие судебные разбирательства.

Перепланировка и ипотека

Как оформить перепланировку ипотечной квартиры – вопрос, заслуживающий отдельной статьи. Постараемся ответить на него кратко и максимально информативно.

Первое, что нужно запомнить: банк всегда будет против перепланировки. Пока квартира находится в залоге, ее фактическим владельцем является кредитор. Он, в свою очередь, заинтересован, чтобы квартира сохранила ликвидность, т. е. не потеряла в цене.

Какие квартиры лучше не покупать без юриста

Всегда есть шанс, что заемщик может перейти в статус должника, а жилье придется продавать, чтобы покрыть расходы. Перепланировка может значительно ухудшить состояние недвижимости и ее внешний вид. Закономерно снижается и стоимость. Кроме всего прочего, переделанную квартиру сложнее продать.

Поэтому заемщик может делать любой ремонт, но не перепланировку. Именно это вы, скорее всего, услышите в кредитной организации.

Однако есть небольшой шанс побороться за свое право.

1. Изучите кредитный договор. Возможно, там нет запрета на кардинальные перемены жилья. Если такого пункта нет, изучите, что клиент имеет право делать. Там могут быть перечислены конкретные действия: разрешение на косметический ремонт, замену дверных проемов и т. д.
2. Договоритесь с банком и получите письменное разрешение. Перед тем как дать согласие или отказ, кредитор тщательно изучит ваши планы: важно, чтобы рыночная цена недвижимости не уменьшилась[widget id=13287 type=quote]
3. Подготовьте план перепланировки и техническое заключение. О том, как это сделать, мы уже писали выше. Возможно, вам придется пригласить независимого эксперта, который оценит безопасность предстоящих изменений.
4. Отправьте письмо и документы в банк. Получив запрос, сотрудники начнут рассматривать ваше официальное обращение и примут окончательное решение.

Допустим, банк разрешил перепланировку, что дальше? Теперь согласие банка и весь пакет документов нужно направить в жилинспекцию или другой уполномоченный орган. Следует дождаться окончательного ответа от властей и уже после этого нанимать рабочих.

Очевидно, что согласия банка в таком вопросе недостаточно, хотя это и немаловажно. Нужно, чтобы все инстанции дали одобрение и положительно оценили перспективы перепланировки.