Покупка дома без риэлтора пошаговая инструкция

Содержание:

• По каким критериям выбирать дом и как проходит сделка?
• Как найти дом по объявлению?
• Что выяснить при первом звонке по объявлению?
• Выезжаем на просмотр
• Покупка дома рядом с важными объектами
• Разные статусы земли
• Устав СНТ и прочих объединений
• Дефекты объекта
• Каким должен быть договор купли-продажи?
• Документы:

      — Выписка из ЕГРН

      — Что проверять в выписке из ЕГРН?

      — Согласие супруга на сделку

      — Градостроительный план земельного участка

      — Документы на специальное оборудование

      — Выписка из домовой книги

      — Техплан, техпаспорт и техописание

      — Список обязательных документов

      — Перечень дополнительных (опциональных) документов.

По каким критериям выбирать дом и как проходит сделка?

В общих чертах порядок действий такой:

1. Покупатель выясняет для себя цель покупки (для самостоятельного проживания, сдачи в аренду, в инвестиционных целях) и то, будет ли он приобретать готовый дом или намерен строить его самостоятельно.

2. Цель определяет и параметры дома — они отличаются в зависимости от того, как он будет использоваться:

• Если основная задача — сохранить и приумножить капитал, тогда большее внимание необходимо уделить участку: тому, где он находится, какая инфраструктура его окружает и что планируется в перспективе по соседству. Ищите и изучайте планы развития региона, адресные инвестиционные программы, экологические карты.
• Если вы покупаете готовый дом для сдачи в аренду, фокус внимания придется разделить между двумя аспектами: самим домом и инфраструктурой. Вы собираетесь сдавать дом на длительный срок или только на лето? От этого зависят локация (по соседству нужна школа или же лес с речкой?), приемлемое расстояние до крупных городов. Влияет цель покупки и на приемлемый набор инженерных коммуникаций: сдавая дом только на лето, реально обойтись холодным вариантом — да, он будет промерзать зимой, но и не будет использоваться в это время.
• Если вы приобретаете дом для себя, то критерии отбора еще более жесткие.

3. Нужен ли вам риелтор или вы собираетесь покупать дом самостоятельно? 

Выберите подходящего риелтора с помощью сервиса Циан «Заявка риелтору»

Первый вариант предпочтительнее: меньше риск нарваться на мошенников или некачественный объект. Не забудьте заключить договор. 

Вы четко представляете, какой дом и участок ищете? Самое время приступить к просмотру подходящих объявлений — обращайте внимание на все предложения, включая варианты от застройщиков и агентств. Но прежде внимательно прочитайте, как не попасться на фейковое объявление.

Не переживайте, если не найдете подходящий дом после первых просмотров: несколько месяцев поисков — это нормально. После кастинга и тщательного отсеивания вариантов можно отправляться на просмотр.

4. Убедитесь, что владеете необходимой суммой. Если придется оформлять ипотеку, самое время получить предварительное одобрение в банке.

5. Первый просмотр — ознакомительный. Если вариант покажется перспективным, на второй просмотр лучше приехать со строительным экспертом (он проверит качество строительства дома и фундамента) и юристом (с него — проверка документов на дом и участок и составление ДКП).

6. Далее обычно начинаются торги, во время которых стороны окончательно договариваются о цене и заключают авансовое соглашение и/или вносят задаток. Разобраться с ценообразованием поможет этот материал Циан.Журнала. А о том, кто за что платит на сделке, читайте тут. 

7. Продавец начинает сбор документов, покупатель (при необходимости) получает ипотечный кредит.

8. Перед тем как выйти на финишную прямую с подписанием договора купли-продажи, продавец обычно отправляется за справками об отсутствии задолженности. Для этого нужно обратиться к председателю товарищества, в управляющую компанию или к поставщикам коммунальных услуг. Покупатель может составить продавцу компанию — заодно появится шанс не только убедиться, что долгов и правда нет, но и познакомиться, выяснить условия вступления в члены поселка. Это знание пригодится уже после перехода прав (не исключено, что помимо ежегодных взносов есть и вступительный).

9. В назначенный день стороны собираются для заключения договора, передачи денег и расписки об их получении. Спустя несколько дней проводится передача прав собственности (зависит от способа — электронная регистрация сделки или оформление через МФЦ).

Как найти дом по объявлению?

Циан.Журнал неоднократно публиковал инструкции, как выбрать недвижимость по объявлению и избежать знакомства с мошенниками. 

Напомним основные правила поиска по объявлениям:

1. Никогда не платите за просмотр — ни до, ни после него; все просмотры должны быть бесплатными. В противном случае вы подарите жуликам несколько тысяч, а дом так и не увидите или увидите совершенно безобразный вариант, не имеющий отношения к тому, что было представлено на фото.

2. Сразу и бесповоротно отказывайтесь от варианта, если при первом прозвоне вам отвечают, что дом, описанный в объявлении, сейчас недоступен (например, как раз вчера сгорел), но есть чудесная альтернатива в соседнем СНТ. «Чудесная альтернатива» окажется хуже и дороже — расчет на то, что уставшим от поисков претендентам уже будет все равно.

3. Отказывайтесь, если вам сперва предлагают приехать в офис для заключения договора — это тоже мошенничество: понравившийся дом вы так и не увидите, зато надолго станете мишенью агентств, пытающихся впарить вам весь неликвид региона.

4. Если вы нашли в базах несколько объявлений о продаже одного и того же дома, и где-то цена на него существенно ниже — это не щедрость владельца, а попытка мошенников поймать на крючок наивных клиентов, которым в итоге будет предложена сомнительная альтернатива. Зря потратите время (и, не исключено, деньги, если выяснится, что «так дешево, потому что хозяин очень торопится и не хочет тратить время впустую — подтвердите намерения рублем»).

5. Невнятное общение, перенос и срыв просмотров, невозможность связаться с автором объявления, скорее всего, свидетельствуют о том, что приглянувшийся вам дом не продается, а объявление лишь создает такую видимость и регулирует стоимость недвижимости в определенной локации. 

Порой такие объявления публикуют покупатели для облегчения торга, чтобы заявить продавцу, что совсем рядом продается дом намного лучше и не так дорого. Еще фейки создают, чтобы получить более выгодные ипотечные условия (доказать банку, что дома в этой локации дороже, чем кажутся). Когда цель будет достигнута, такое объявление снимут. Вы в этой схеме окажетесь случайным прохожим, который зря потратил время на интересный, но утопичный вариант.

Ищете загородный дом? Загляните в базу объявлений Циан!

Что выяснить при первом звонке по объявлению?

Первый телефонный разговор — своего рода первое очное знакомство покупателя с продавцом. Уже из этого разговора реально понять, с кем вы имеете дело и что за объект присмотрели.

Все нижеперечисленные вопросы имеет смысл задать ответившему на ваш телефонный звонок. Но мы сразу указали, где получится найти всю информацию самостоятельно (в такие расследования необязательно пускаться на ознакомительном этапе, но впоследствии проверка не помешает, так что расскажем обо всем сразу).

Итак, перед выездом на просмотр вы должны знать следующее:

• Проведено ли межевание и все ли в порядке с документами.
• Каков статус земли, на которой стоит дом (выясните кадастровые номера участка и расположенных на нем строений, закажите выписку из ЕГРН: в ней будут указаны и площадь, и статус земли, и обременения, и прочие данные. 

важно

С 1 марта 2023 года выписки из ЕГРН выдают по новым правилам. Если раньше запросить ее мог любой, и Росреестр при этом предоставлял полный отчет по собственникам недвижимости, то теперь личных данных владельца в выписке для третьих лиц больше не будет. То есть определить по ней, реально ли продавец владеет домом, самостоятельно уже не получится. Но справку с персональными данными по-прежнему может получить (и показать вам) сам собственник. Впрочем, документ будет полезен и без личных данных — в нем указаны все ключевые параметры дома и участка.   

Другой вариант — воспользоваться бесплатной публичной кадастровой картой: данных в ней поменьше, зато она бесплатная, показывает статус земли и не надо выяснять кадастровый номер — всё легко ищется на самой карте. Еще одна альтернатива — районная администрация с ее архивами и, в крайнем случае, Федеральная налоговая служба, также владеющая значительной частью данных по интересующему вас объекту.

• Кто является собственником и как будет вестись продажа: сколько владельцев, все ли дееспособные, не проводится ли сделка по доверенности, есть ли несовершеннолетние собственники (ход проверок распишем ниже).
• Единственный способ проверить дееспособность собственника — личное знакомство и просьба представить справки о том, что он не состоит на учете в психо- и наркодиспансерах. Справки предоставляет продавец, причем берет их только в своих районных диспансерах — сторонним медучреждениям доверять не надо.
• Если продажа ведется по доверенности и реального собственника вы не увидите, это существенный риск. Если это вас не останавливает, хотя бы найдите доверенность в реестре нотариальной палаты.
• Если в предыдущей сделке с домом использовался маткапитал, об этом будет пометка в выписке из ЕГРН. В этом случае родители обязаны выделить детям доли. То есть дети должны числиться собственниками присмотренного вами дома. Если это так, узнайте, есть ли разрешение от органов опеки на продажу и какой будет компенсация за утрату прав собственности детьми в этом доме (это либо денежная сумма на спецсчете, либо выделение пропорциональных долей при покупке новой недвижимости). Если маткапитал использовался, а дети в собственниках не значатся, это нарушение — потребуется восстановление их прав (в противном случае они по достижении 18 лет могут затребовать свою долю в проданном родителями имуществе). 
• Сколько лет дом находится в собственности и на каком основании перешел к нынешним владельцам от предыдущих. Как часто менялись собственники до этого (эта информация указана в выписке из ЕГРН, а также есть у представителей местного органа самоуправления — например, в правлении СНТ и районной администрации).

Если в последнее время собственники менялись слишком часто, это должно насторожить: нередко так делают мошенники, заметая следы незаконной сделки, которая произошла несколько перепродаж назад.

Обратите особое внимание, если собственником является юридическое лицо: бывает, что в момент сделки оно проходит процедуру банкротства, в этом случае сделку могут признать недействительной.

• Есть ли на недвижимости обременения. Убедитесь, что дом не находится под залогом, арестом, не фигурирует в судебном разбирательстве или разделе имущества разводящихся супругов. Информация о залоге и аресте есть в выписке из ЕГРН, а вот о разводе или долгах собственника официально никто предупреждать не будет. Исключение — ситуация, когда на объект заявляют обеспечительные меры в виде запрета распоряжения недвижимостью. В таком случае запись об этом появится в ЕГРН — с момента, когда взыскатель получит определение суда.
• Не является ли объект вашего интереса свежим наследством. Официальных сроков «свежести» закон не предусматривает, но юристы  имеют в виду срок до года. В целом общий срок исковой давности — три года (хотя в отдельных случаях он доходит и до 10 лет), поэтому чем позже происходит продажа, тем безопаснее для вас. Учтите: наследниками являются не только очевидные дети, родители и супруг, но и, скажем, иждивенцы наследодателя, — те, кого он содержал в течение года до смерти; выявить их самостоятельно крайне сложно.
• Какие ежегодные траты несут собственники: членские взносы, тарифы на ЖКУ. Узнайте, не слишком ли они высоки и не послужат ли причиной последующей перепродажи (информацию об этом вы найдете  на форумах и в соцсетях, а также при знакомстве с соседями).

Выезжаем на просмотр

Просмотр состоит из двух этапов: осмотр дороги до дома и самого дома. Мы отметим несколько важнейших моментов, которые желательно не упустить из вида.

1. Не торопитесь: обратите внимание на дороги, инфраструктуру и время, затраченное на спокойную поездку от города до дома.

2. Поближе познакомьтесь с соседями, пообщайтесь с местными жителями насчет обслуживания, тарифов, уборки общественных зон и качества коммуникаций. Так вы узнаете о насущных проблемах локации. Те или иные трудности есть почти везде: например, в одних СНТ постоянные перебои с электричеством, а в других никак не проведут межевание. Узнайте, быстро ли приезжает скорая и кто зимой убирает снег.

3. Не поленитесь съездить на приглянувшийся участок без приглашения. Вламываться на  чужую территорию мы не предлагаем, но прогулка по окрестностям без спешки и  заинтересованных лиц под боком окажется полезной. Обращайте внимание на звуки, запахи и количество мусора.

На участке и в доме дел будет побольше. О том, как проверить дом на наличие вредных материалов, подробно написано здесь, а об оценке его технического состояния — тут.

Главный совет: не экономьте на приглашении эксперта-техника. Его услуги обойдутся в 5–10 тыс. рублей, зато он гораздо лучше неопытных покупателей даст оценку состоянию дома, перекрытий, фундамента и выявит опасные дефекты. Такого эксперта имеет смысл приглашать уже на второй просмотр, когда вы поймете, что выбранный дом устраивает вас и по остальным параметрам.

Покупка дома рядом с важными объектами

Обратите внимание, не расположен ли присмотренный вами дом в охранной зоне заповедника, национального парка или исторической усадьбы. Если это так, впоследствии вы рискуете столкнуться с ограничениями: на таких территориях обычно запрещено жилое строительство и ограничена хозяйственная деятельность (более подробно об этом — в разделе «Разные статусы земли»). 

Дом все-таки построен и благополучно стоит? Не исключено, что это просто временный недосмотр местных властей — позже владельцев через суд обяжут его снести.

Выяснить, допустимо ли строить на конкретном участке, можно у местной администрации или у руководства самой достопримечательности. В профилактических целях достаточно изучить план объекта (кадастровая карта в помощь) и убедиться, что участок не расположен ни на какой-нибудь особой территории, ни в ее охранной зоне — это буферная зона по периметру природных объектов, снижающая вредное антропогенное воздействие на них. 

Столь же пристальное внимание надо уделить домам, расположенным рядом с крупными водоемами: реками, озерами, водохранилищами. Водный кодекс РФ накладывает серьезные ограничения на жилое строительство в прибрежной полосе. Чтобы не загрязнять почву и воду, придется построить специальные очистные сооружения, полный список которых приведен в п. 16 ст. 65 Водного кодекса. В некоторых случаях строительство и вовсе запрещено — например, если водоем является источником питьевой воды. При выявлении нарушений — снос через суд. Проверить законность постройки поможет всё та же кадастровая карта.

Если дом был построен по правилам, но позже что-то изменилось (допустим, были перенесены границы охранных зон), это уже не проблема собственника — обязать сносить такой дом нельзя.

Разные статусы земли

Земля, на которой стоят загородные дома, может иметь разные статусы. Полный перечень содержится в классификаторе (приказ Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 года № 540). 

Жилье допускается строить не везде — это зависит от вида разрешенного использования (ВРИ). Есть шанс попробовать изменить ВРИ: для этого потребуется собрать документы по этой инструкции.

Каждый ВРИ предоставляет определенные права и имеет свои ограничения — знать их неплохо бы до того, как вы выйдете на сделку. Какие виды разрешенного использования существуют?

Раньше было еще и дачное хозяйство, но этот ВРИ упразднили, оставив дачные объединения. Тем не менее закон не прописал сроки переорганизации, поэтому ВРИ под дачное строительство и дачное хозяйство существуют до сих пор.

Для постоянного проживания больше всего подходит ИЖС — обычно такие участки находятся на землях населенных пунктов. Это значит, что, скорее всего, жить тут будет удобнее: вы без проблем получите регистрацию (ее удастся сделать и на землях с другим ВРИ, но это сложнее), чтобы пользоваться государственной социальной инфраструктурой, есть коммунальное обслуживание (вопрос с отключением электричества, чистку дорог и прочее возьмут на себя местные коммунальщики) и более развита инфраструктура.

Если вы собираетесь впоследствии ставить на купленном участке дом, то разрешение на строительство брать не нужно: эту обязанность приостановили до 2026 года в силу действия «дачной амнистии». Но еще до начала строительства дома собственник должен подать уведомление о своих планах. По окончании строительства дом оформляется в собственность на основании межевого плана, который формируется кадастровым инженером. Это план (как правило, на диске) сдается в Росреестр (через МФЦ), и на основании него регистрируется право собственности. Основанием также будут являться правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором стоит дом. 

Строя свой жилой дом, важно уложиться в следующие параметры:

• этажность — не больше трех этажей;
• высота дома — не более 20 м (однако градостроительные регламенты населенных пунктов зачастую ограничивают высотность ИЖС еще больше);
• дом должен состоять из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании, а не для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Устав СНТ и прочих объединений

Коттеджные поселки бывают разных организационно-правовых форм: садовые некоммерческие товарищества (СНТ) или более современные поселки с управляющими компаниями (обычно их форма организации — ООО). В этих поселках допустимы свои уставы, которые никоим образом не зависят от того, какой ВРИ присвоен участку под домами.

Некоторые управляющие компании прорабатывают уставные документы настолько грамотно, что у собственников не получится отказаться быть членами этого объединения, платить ежегодные платежи и пользоваться услугами УК (скажем, при въезде установлен шлагбаум — стало быть, собственник, въезжая на территорию, пользуется услугами охраны).

В других случаях уставные документы прописаны менее хитро, и новым собственникам удается их обойти (правда, позже, вероятно, начнутся судебные тяжбы, вредительство от соседей и/или председателя).

С уставом и своими новыми обязанностями покупателю лучше ознакомиться заранее — узнать о них от продавца, соседей и самого председателя или представителя УК

Устав некоторых поселков предусматривает, что члены-собственники при последующей продаже участка должны прописать в документах при отчуждении обязанность покупателя стать членом объединения.

Дефекты объекта

• Строительство не по СНиПам

Основным интересантом соответствия дома нормам строительства является покупатель — ни одно ведомство не будет штрафовать, если вы решите жить в опасном для себя доме. То есть в первую очередь соответствие правилам необходимо именно покупателю. Понять, как обстоят дела в выбранном объекте, можно при помощи  эксперта-техника, которого обычно приглашают на второй просмотр перед покупкой.

Отдельный повод пригласить специалиста — строительство дома после 2006 года, то есть после начала «дачной амнистии», которая позволяет строить без получения разрешения. 

Техник должен подтвердить, что цокольный этаж не протекает, перекрытия между этажами выдержат нагрузку и т. д.

Где искать такого эксперта? По крупным рейтинговым организациям, которые специализируются на загородном строительстве. Случается, что выявленные недостатки легко устранить, но бывают и неисправимые проблемы — это повод не только для торга, но и для отказа от сделки.

• Документы расходятся с реальностью

Для начала надо понять истоки этого расхождения: точно ли проблемы связаны с домом или нестыковка произошла в связи с  объединением Росреестра и Кадастровой палаты (попутно случилась масса технических наложений). Технические ошибки быстро исправляются.

Есть вероятность, что найти источник расхождения будет сложно: Росреестр будет утверждать, что с его стороны ошибки нет, а владелец будет настаивать на своей невиновности (не исключено, отчаянно привирая). В конечном счете собственнику все равно придется «вспомнить всё», потому что иначе сделку не зарегистрировать. При нестыковках придется сопоставить правоустанавливающие документы на дом, техпаспорт, выписку из ЕГРН и слова собственника.

Игнорировать расхождения категорически не рекомендуется. Так, если несоответствие выявилось в графе «площадь дома», это способно повлиять на оформление ипотеки: бывает, что в документах не учтена площадь балконов (банк, скорее всего, закроет глаза на этот недостаток), а бывает, что собственник действительно сделал реконструкцию, но не зарегистрировал ее, — тогда в кредите откажут, пока продавец не узаконит изменения.

Если границы участка не совпадают с теми, что указаны в публичной кадастровой карте, или есть пересечения с соседними участками, то лучше вызвать кадастрового инженера, чтобы он выделил участок в натуре и сказал, в чем проблема (кто кого задевает своими границами, почему есть фактическое расхождение границ или почему площади разнятся). После того как причина проблемы будет установлена, кадастровый инженер подскажет ее конкретное решение.

По всем документам дом одно- или двухэтажный, а на практике есть пристройка и мансарда? Это уже реконструкция. Необходимо ее легализовать в регистрирующих органах — уведомить администрацию района о реконструкции дома и вызвать кадастрового инженера, который сделает технический план, потом его требуется сдать в регистрирующий орган.

• Нет права собственности

Случается, что продавец так и не вступил в права собственности (например, участок с домом достался ему в наследство или он построил дом, но не оформил документы на него). Тогда выйти на сделку у него  не получится: вот уже несколько лет квадрокоптеры Росреестра регистрируют загородную недвижимость, так что, вероятно,  нерадивый продавец должен будет не только узаконить свое имущество, но и погасить приличный долг по налогу на имущество.

Если не отыщется покупатель с наличными, готовый приобрести подобный объект с не оформленным в собственность домом, продать его получится только после вступления в законные права собственности. При отсутствии других нарушений эта процедура займет примерно полтора месяца: главное, чтобы собственник, рассчитав размер налога, который ему придется отдать по закону о продаже недавно приобретенной собственности, не решил подождать для экономии пять лет, по истечении которых ему не придется платить хотя бы НДФЛ.

Проверить, вошел ли приглянувшийся вам дом, права на который не зарегистрированы, в перечень объектов Московской области, поможет сайт Правительства Московской области в разделе «Реестр земельных участков». Там же вы узнаете, нет ли пересечения границ с границами смежного земельного участка. Если таковое есть, это не позволит зарегистрировать сделку. 

• Оформление второстепенных строений

Если кроме дома на участке находятся какие-то капитальные строения (баня, гараж), площадь которых превышает 50 кв. м (именно с таких строений взимается ежегодный налог), желательно, чтобы они тоже были оформлены в собственность. Для этого надо вызвать кадастрового инженера, который приедет, произведет замеры, сделает технический план на строение и вместе с декларацией сдаст все документы в Росреестр, после чего будет оформлено право собственности.

Закон не обязывает получать эти права на все строения, расположенные на участке, но это крайне желательно с точки зрения безопасности сделки, иначе впоследствии недобросовестный продавец сможет потребовать компенсацию, заявив, что покупатель отдал деньги за участок и дом, а за баню надо доплатить еще несколько сотен тысяч рублей.

Если же продавец и покупатель договорились о сделке без оформления права собственности на такие второстепенные строения, следует иметь в виду пару моментов.

1. Обязательно напишите заявление, в котором укажите, какие строения входят в стоимость приобретаемого лота (полный список с указанием площади). Также уточните, что продавец не претендует на эти строения, а покупатель согласен, что покупает их не оформленными в собственность.

2. Законодательство изменчиво: вдруг со временем выйдет закон, обязывающий оформить право собственности на все строения более 50 кв. м? Вариант — закон, обязывающий оформить все в течение года, а в последующем с неузаконенных строений будет взиматься дополнительный налог. Учитывая, что неузаконенных строений в стране много, соберутся большие очереди — кто-то да не успеет. При этом обязанность ляжет на плечи сегодняшнего покупателя — вместе со всеми сопутствующими тратами (сейчас процедура обходится в сумму около 50 тыс. рублей за одно строение).

• Не проведено межевание

Если для участка не была проведена процедура межевания, банк не даст ипотеку. Более того, покупая участок без межевания, покупатель приобретает кота в мешке: он не знает ни точных границ своей покупки, ни ее площади, ни вероятности последующих судебных споров с соседями. Он даже не может со 100%-ной уверенностью утверждать, что покупает именно этот участок.

Процедура межевания займет полтора месяца. Для этого необходимо пригласить кадастрового инженера, который должен выехать на место, сделать межевой план и сдать его на регистрацию (если у приглашенного специалиста есть связи в Росреестре, процесс пойдет быстрее).

Каким должен быть договор купли-продажи?

Все типовые договоры вы найдете здесь. При этом юристы рекомендуют составлять индивидуальные договоры, но вне зависимости от количества продаваемых объектов, имеющих собственные кадастровые номера, договор заключается один — обычно на дом и участок. Однако если есть дополнительные узаконенные строения (особенно более 50 кв. м), их следует указать тоже.

Более подробно о том, как составить договор, читайте в инструкции Циан.Журнала.

При желании договор регистрируется у нотариуса.

База объявлений Циан: сотни вариантов загородной недвижимости на любой вкус и бюджет 

Документы

С одной стороны, список документов, которые понадобятся для сделки купли-продажи загородного дома и/или участка, во многом совпадает со стандартным набором по городской недвижимости (вот он).

Проверить достоверность документа реально только при обращении в орган, который его выдал. Если собственник утерял какие-то документы, копию он получает таким же образом.

С другой стороны, есть ряд особенностей. Так, у объекта может не быть никаких опознавательных знаков — ни номера, ни улицы. В этом случае выручит выписка из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН

Удостовериться, что сделка будет проходить именно по этому объекту, помогут кадастровые номера и их сверка с выпиской из ЕГРН на дом и участок (в выписке на дом указано, что он находится в границах определенного участка, а в выписке на участок — что в его границах находится дом).

Выписка из ЕГРН заказывается в МФЦ (стоимость — около 400 рублей): для этого надо знать кадастровые номера дома и участка (если дом находится на нескольких участках, потребуются номера всех — выписок при этом будет несколько). 

Что проверять в выписке из ЕГРН?

1. Назначение дома. Если в выписке указано, что дом жилой, значит, в нем реально зарегистрироваться. При этом даже если дом построен на земле с видом разрешенного использования ИЖС, по документам он может быть зарегистрирован как нежилой, а значит, прописку получить не удастся, да и ипотеку дадут по программе не для готового жилья, а для загородного (по ней условия хуже).

2. Кадастровые номера — их наличие, взаимосвязь (повторим: в выписке на дом отмечено, что он находится в границах определенного участка, а в выписке на участок указано, что в его границах находится дом) и совпадение с предложенными продавцом документами.

3. Факт проведенного межевания: если границы участка были определены, то на третьей странице (чаще всего) будет соответствующая запись с указанием границ участка, положением участка относительно соседей (с наложением, если есть) и координатами. Если межевания не было, ищите фразу «границы не определены» (переход права состоится, но у покупателя возникают риски — подробнее о них читайте в разделе «Дефекты объекта», глава «Не проведено межевание»).

4. За счет перечисления всех границ (встречаются участки сложной формы), координат и собственников выписка из ЕГРН бывает довольно объемной и иногда занимает до 6–8 листов.

Согласие супруга на сделку

Если участок, на котором находится  дом, когда-то был приватизирован, а супруг нынешнего собственника при этом отказался от своей доли, получение его согласия на сделку обязательно! Это важное отличие от аналогичной ситуации с квартирами, так что следует быть начеку.

Логика простая: даже если супруг отказался от своей доли при приватизации участка, считается, что впоследствии он участвовал в строительстве дома. Следовательно, это  совместно нажитое имущество вне зависимости от обстоятельств (даже если супруг не является собственником доли в доме).

Градостроительный план земельного участка

Этот план не требуют ни банки, ни Росреестр, ни страховые компании, но он необходим покупателю для уверенности, что его недвижимость будет защищена от неожиданностей. Заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) вправе только действующий собственник (вариант — доверенность на другое лицо).

Оставить заявку можно на портале государственных и муниципальных услуг (для Московской области) в разделе «Подготовка градостроительных планов земельных участков». В течение 10 дней ответ придет на электронную почту.

ГПЗУ понадобится для исключения таких неприятных ситуаций, как, например, чрезмерная близость к газовой трубе (в связи с этим накладываются ограничения на строительство дома) или потенциальное расширение дороги (в результате участок будет изъят для госнужд). 

Документы на специальное оборудование

Если дом подключен к центральным коммуникациям (газу, водоснабжению, канализации), попросите у продавца договоры с поставщиками ресурсов. Это опциональные документы — случается, что за давностью лет они уже утеряны.

При покупке стоит взять выписку об отсутствии долгов за ЖКУ: наличие платежек за последние месяцы не гарантирует отсутствия внушительного многолетнего долга.

И еще: наличие каких-либо договоров на газ убережет от случая, подобного тому, что произошел в Подмосковье. Покупатель приобрел газифицированный дом, но спустя несколько месяцев газ закончился — оказалось, что он был не центральным, а поставлялся из закопанного под участком газгольдера.

Выписка из домовой книги

Ее требуют банки при оформлении ипотеки. Выписка оформляется далеко не на каждый дом, к тому же с апреля 2018 года этот документ перестал быть обязательным (по приказу МВД России от 31 декабря 2017 года № 984).

Сейчас выяснить, кто зарегистрирован в доме, удастся через МФЦ, управляющую компанию (правление СНТ или КП) или в местном отделении МВД. Для этого придется запросить справку о регистрации по месту жительства.

Техплан, техпаспорт и техописание

В первую очередь развеем популярное заблуждение: технический план и технический паспорт — это не одно и то же! Теперь разберемся подробнее.

Технический паспорт ранее являлся документом — основанием для возникновения права на строение. Сейчас он заказывается только при необходимости — скажем, для предоставления в газовую службу (при составлении проекта газификации), для сделки купли-продажи с привлечением ипотечных средств (для оценочного альбома) или для обращения в суд.

Техпаспорт — документ, подтверждающий факт создания объекта недвижимости. Он содержит описание площадей строения, этажности, материала стен, сведения об инвентаризационной стоимости, благоустройстве. В состав технического паспорта также входят поэтажные планы, ситуационный план расположения строения в границах земельного участка и экспликация площадей к поэтажному плану.

Альтернативой техническому паспорту является техническое описание. По сути это то же самое, но изготавливает его кадастровый инженер, причем состав такой документации тоже определяет он.

Поэтажный план и экспликация — укороченная версия технического паспорта или технического описания. В них содержатся только планы и подсчет площадей.

Технический план — документ для предоставления в Росреестр, который понадобится для постановки объекта на государственный кадастровый учет и регистрацию права (либо для внесения изменений в государственный кадастровый учет). Формируется в специальных программах в электронном виде и передается заказчику на электронном носителе.

Основные данные, которые содержатся в техническом плане, это сведения о площади, годе завершения строительства, материале стен, количестве этажей, координатах строения и его поэтажные планы, о земельном участке, на котором расположено строение. Сюда же включаются схемы расположения строения относительно границ земельного участка. Текстовая часть технического плана изготавливается и на печатном носителе.

Имейте в виду: у продавца на руках может не оказаться ни технического паспорта, ни технического плана — при регистрации его обычно отдают в МФЦ.

Искать кадастрового инженера лучше на сайте Росреестра — там есть список лицензированных организаций. Сроки замеров банки не интересуют: допустимо представить документ даже 20-летней давности (если он совпадает с сегодняшним положением дел). Но вот если была проведена перепланировка или реконструкция, лучше этот документ обновить — банки по-разному реагируют на неузаконенные изменения.

Список обязательных документов:

— правоподтверждающие документы (они удостоверяют, что этот человек действительно является собственником недвижимости) — выписка из ЕГРН (Росреестра);

— правоустанавливающие документы (они показывают, на каком основании собственник владеет объектом: покупка, наследство, дарение и пр.);

— справки об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ;

— согласие супруга на сделку.

Перечень дополнительных (опциональных) документов:

— справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (продавец получает их по месту жительства);

— выписка из домовой книги (если эта опция доступна);

— технический паспорт, технический план, экспликация;

— документы на специальное оборудование;

— информация из градостроительного плана земельного участка;

— сведения о том, что собственник не банкрот и не имеет больших долгов и судебных производств (сайт службы судебных приставов и Государственная система правосудия в помощь). Для проверки паспорта продавца воспользуйтесь базой МВД.

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала эксперта «Миэль» Татьяну Ананьеву, риелтора Pokaz360 Александра Горбунова, кадастрового инженера Елену Петрокину.

В нашей стране рынок недвижимости набирает обороты с каждым днем. При продаже и покупке квартиры у собственников и покупателей часто возникает вопрос “А можно ли оформить куплю-продажу квартиры без риэлтора?”. С учетом современных средств связи, наличия общедоступных баз объявлений о продаже недвижимости в интернете задача по поиску покупателей и продавцов недвижимости стала значительно легче. Однако для того чтобы избежать неквалифицированных действий, необходимо четко и пошагово соблюдать процедуру оформления купли-продажи квартиры как продавцам, так и покупателям. От соблюдения правильного порядка оформления сделки зависит ее успешное завершение.

С приведенной ниже инструкцией, вы сможете оформить и успешно завершить сделку купли-продажи квартиры или иной жилой недвижимости без привлечения риэлтора. Настоящая инструкция разъясняет процесс купли-продажи квартиры на вторичном рынке поэтапно.

Пошаговая инструкция “Купля-продажа квартиры без риэлтора (вторичный рынок)”

Шаг 1. (для продавцов) Размещение объявления, подготовка документов для продажи и показы квартиры потенциальным покупателям

Разместив объявление о продаже квартиры, позаботьтесь о необходимых документах для ее продажи.

В первую очередь для продажи квартиры вам потребуется:

Иные документы лучше подготовить непосредственно перед оформлением сделки купли-продажи квартиры. 

Шаг 1. (для покупателей) Поиск квартиры и проверка его юридической чистоты

Перед покупкой любого объекта недвижимости рекомендуем провести проверку его юридической «чистоты». Данная проверка является важным этапом сделки по приобретению квартиры, поэтому мы посвятили этому вопросу отдельную статью «Как проверить квартиру на вторичном рынке перед покупкой?».

Шаг 2. Выбираем: аванс или задаток. Оформляем предварительные договоренности

Когда покупатель и продавец сошлись по основным условиям сделки, необходимо оформить предварительные договорённости, а потом переходить к дальнейшим действиям по сделке. Для этого стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Суть данного договора заключается в том, что стороны закрепляют обязательства по заключению договора купли-продажи квартиры в определенный срок, при этом в данном договоре должны быть зафиксированы существенные условия будущего договора купли-продажи: предмет договора (индивидуальные характеристики квартиры: адрес, кадастровый номер, количество комнат, этаж, площадь) и цена. Срок тоже обязательное условие предварительного договора. Если он не согласован сторонами, то по закону равен году с момента заключения договора. Если покупатель и продавец не заключат договор купли-продажи в оговорённый срок и ни одна из сторон не предложит заключить этот договор, направив предложение заключить договор, то обязательства по предварительному договору прекращаются. В предварительном договоре в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора покупатель и продавец могут предусмотреть внесение покупателем задатка. 

При этом важно знать основные правила о задатке:

Более «простым» вариантом закрепить предварительные договорённости является внесение аванса. Аванс — это денежная сумма, вносимая в счёт будущих платежей. То есть вся сумма аванса должна засчитываться в счет оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи. Если же договор купли-продажи не заключён, то аванс должен быть полностью возвращён (независимо от того, по чьей вине договор не был заключён). 

Если возникают сомнения относительно природы внесённой суммы, то по закону принято считать, что это внесён аванс, а не задаток. Поэтому если вы решили закрепить договорённости задатком, то необходимо прямо указать это в соглашении сторон. 

Обращаем ваше внимание, так как задаток носит обеспечительную функцию, то есть обеспечивает исполнение обязательств по договору, то без какого-либо договора (в частности предварительного договора купли-продажи) задаток внесён не может быть, деньги, внесённые просто по расписке, в которой не содержится обеспечиваемого обязательства, необходимо считать авансом. 

Закрепление предварительных договоренностей договором может предшествовать проверка юридической чистоты объекта покупателем или следовать уже после проверки, если между проверкой и заключением договора купли-продажи будут проводиться дополнительные мероприятия по подготовке к сделке.

Шаг 3. Подготовка проекта договора купли-продажи квартиры. Согласование условий сделки и выбор способа оплаты стоимости квартиры.

До “выхода на сделку” от продавца, как правило, потребуется подготовить также следующие документы:

До сделки стороны должны согласовать условия договора, внести правки и подготовить документы для подписания. 

Одним из самых важных вопросов при оформлении купли-продажи квартиры является выбор способа оплаты. О способах оплаты по сделкам с недвижимостью читайте отдельную статью. В настоящей пошаговой инструкции мы разберём порядок действий при рекомендованных нами способах оплаты квартиры, а также разберём порядок действий при заключении договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств (в ипотеку). 

Шаг 4. Подписание договора купли-продажи квартиры, оплата ее стоимости (в зависимости от выбранного способа оплаты)

Для начала отметим, что по общему правилу достаточно простой письменной формы договора купли-продажи с последующей регистрацией в Росреестре. Однако в некоторых случаях закон устанавливает обязательную нотариальную форму. Об этих случаях читайте в статье “Сделки, подлежащие нотариальному удостоверению”. Также стороны вправе выбрать данную форму сделки добровольно (о том, зачем нужно добровольное нотариальное удостоверение сделки также читайте в статье по ссылке выше). 

Если сделка подлежит нотариальному удостоверению по закону или по желанию сторон, то проект договора купли-продажи необходимо согласовать с нотариусом, а также представить ему документы по списку выше, паспорта сторон сделки, иные запрошенные нотариусом документы. После проверки документов нотариус назначает дату сделки, договор купли-продажи подписывается у нотариуса, который своей подписью и печатью удостоверяет подписи сторон. Далее нотариус направляет документы на регистрацию права собственности (в настоящее время эта услуга входит в нотариальный тариф, но стороны должны предварительно оплатить госпошлину за регистрацию в Росреестре) либо стороны сами подают документы в Росреестр. После процедуры заключения сделки купли-продажи у нотариуса стороны выполняют следующие действия по оплате стоимости квартиры. 

Если сделка не удостоверяется нотариально, то, как правило, действия по оплате и подписание договора происходят одновременно.

Аккредитив

При оформлении договора купли-продажи с оплатой посредством аккредитива стороны, как правило, подписывает договор купли-продажи в банке, в котором оформляется аккредитив. Для оформления аккредитива потребуется открытие счёта в банке покупателем и подписание заявления на открытие аккредитива. В данном заявлении указываются основные формальности: сумма аккредитива, срок аккредитива (указывается с учетом регистрации перехода права собственности), договор, во исполнение которого открывается аккредитив, описание квартиры, данные покупателя и продавца, вид аккредитива (аккредитив бывает в частности безотзывный или отзывный, покрытый или непокрытый, подробнее о различиях видов аккредитива читайте в статье по ссылке выше; как правило, по сделкам с недвижимостью используется безотзывный покрытый аккредитив), а также основание для получения денежных средств продавцом (зарегистрированный договор купли-продажи подтверждающий переход права собственности), банковские реквизиты продавца. Далее покупатель вносит денежные средств на счет в банке, по заявлению на открытие аккредитива деньги перечисляются в банк, в котором открыт счет продавца (если аккредитив покрытый), либо остается на корреспондентском счете банка, открывшего аккредитив (банк-эмитент), перечисляются в банк продавца (исполняющий банк, банк-исполнитель) только после получения документов об исполнении условий аккредитива (непокрытый аккредитив). Процедура упрощается и сокращаются сроки перечисления денег, если счет покупателя и продавца открыты в одном банке. О завершении взаиморасчетов по сделке (получении денег продавцом по аккредитиву) читайте в пункте 8 настоящей пошаговой инструкции.

Банковская ячейка

При оплате через банковскую ячейку сделка с квартирой, как правило, тоже заключается в банке, в котором арендуется ячейка: стороны подписывают договор купли-продажи, проверяют документы друг друга, обмениваются документами. Для аренды банковской ячейки с банком заключается договор аренды, в котором прописываются условия доступа к ячейке. В качестве таких условий, как правило, указывается предоставление зарегистрированного договора купли-продажи, подтверждающего переход права собственности к покупателю. Однако могут указываться и дополнительные условия (например, предоставление выписки из домовой книги, подтверждающей снятие с учета проживающих в квартире людей, если на момент сделки они не были “выписаны”). Кроме того, продавцу желательно заказать в банке такую услугу как “проверка и пересчет денежных средств”, банковский сотрудник на аппарате проверяет купюры на подлинность, а также подсчитывает суммы, затем денежные средства упаковываются в герметичный пакет с подписью и печатью банка. Далее продавец, покупатель и сотрудник банка проходят в хранилище и совместно закладывают деньги в индивидуальную банковскую ячейку, закрывают ее. Ключи от банковской ячейки передаются покупателю. В дальнейшем покупатель передаёт продавцу ключи в обмен на расписку продавца о получении денег. На практике продавец и покупатель пишут расписку сразу на сделке (продавец пишет расписку о получении денег, покупатель ставит на ней свою подпись, чтобы потом отличить данную расписку от других и избежать подмены подписи на расписке), расписка остается у продавца, у покупателя остаются ключи, после регистрации перехода права собственности стороны обмениваются (об этом далее подробнее в пункте 8).

Ипотека

При покупке квартиры с использованием кредитных средств, как правило, расчеты осуществляются через банк, предоставляющий кредит. Здесь возможно несколько вариантов:

1. покупатель самостоятельно перечисляет сумму первоначального взноса (собственные средства) продавцу, а далее банк перечисляет кредитные деньги после получения подтверждения оплаты собственных средств.

2. покупатель вносит собственные средства на счет банка, банк также на этот счет зачисляет денежные средства, далее аккумулированные денежные средства перечисляются на счет продавца.

При использовании кредитных средств покупатель подписывает кредитный договор с банком, договор об ипотеке и выполняет иные формальности банка для получения кредитных средств. Деньги, как правило, перечисляются продавцу после регистрации перехода права собственности к покупателю и регистрации залога квартиры в пользу банка.

Последнее уточнение по данному шагу сделки с квартирой: за банковские услуги необходимо заплатить комиссию банку. Распределение комиссии между сторонами — вопрос договорной, каждый раз решается индивидуально (оплачивает одна из сторон или пополам), в целом вопрос с дополнительными расходами нужно обговорить заранее с покупателем и распределить их бремя, учесть их в стоимости недвижимости (к таким расходам относятся комиссии банка, нотариальные расходы при необходимости, расходы на получение документов, услуги юриста при привлечении специалиста для оформления сделки, госпошлина за регистрацию).

Шаг 5. Регистрация перехода права собственности на квартиру в Росреестре

Для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи потребуется:

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.

Размер госпошлины за регистрацию перехода права собственности
За регистрацию права собственности на квартиру физические лица уплачивают госпошлину в размере 2 000 рублей, юридические лица — 22 000 рублей.
За регистрацию ипотеки на основании договора об ипотеки взимается госпошлина:
— для физических лиц — 1 000 рублей;
— для организаций — 4 000 рублей.
 За регистрацию ипотеки в силу закона пошлина не взимается.

При регистрации ипотеки потребуется также согласовать с банком подачу сотрудником банка заявления о регистрации ипотеки (либо одновременно общим комплектом документов, либо в банк предоставляется расписка с № регистрационного дела для подачи банком дополнительных документов к данному делу).

Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:

При подаче документов на государственную регистрацию права собственности на квартиру вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов.

Обратите внимание! С 29.06.2022 года МФЦ передает документы в Росреестр через электронную систему. Это означает, что сотрудник МФЦ все предоставленные заявителями документы сканирует и направляет в Росреестр. Бумажные экземпляры МФЦ возвращает заявителям после регистрации. При этом при сканировании сотрудник МФЦ проставляет отметку о том, что создан электронный образ документа. Штамп Росреестра о регистрации на договорах теперь не проставляется. По мнению регистрирующего органа, такая система должна ускорить регистрацию.

Не менее важным вопросом является вопрос о сроках регистрации перехода права собственности, особенно он важен при альтернативных сделках.

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Шаг 6. Завершение взаиморасчетов  (в зависимости от выбранного способа оплаты), передача ключей и документов

После получения документов, подтверждающих регистрацию права собственности в Росреестре, стороны завершают взаиморасчеты в зависимости от выбранного способа оплаты.

Аккредитив

Документы-основания перечисления денежных средств предоставляются продавцом в банк-исполнитель, который после проверки в течение нескольких дней документов перечисляет денежные средства с корреспондентского банка на счет продавца.

Банковская ячейка

Продавец передает покупателю расписку о получении денежных средств, а покупатель передает продавцу ключи от банковской ячейки. Предпочтительнее совершать данный обмен непосредственно в банке, получив доступ к банковской ячейке.

Ипотека

Документы предоставляются банку, предоставляющему кредит, для перечисления денежных средств. Сроки перечисления денежных средств указываются в кредитном договоре, договоре купли-продажи.

До или после завершения взаиморасчетов стороны, как правило, еще раз осматривают квартиру, снимают показания счетчиков (рассчитывают задолженность продавца при необходимости), продавец передает покупателю ключи, стороны подписывают передаточный акт.

Шаг 7. (для продавцов) Декларирование доходов, применение вычетов, расчет и уплата налога

Если квартира в собственности продавца менее 5 лет (для квартир, приобретенных на основании договора дарения, по наследству или в порядке приватизации, а также при продаже единственного жилья — менее 3 лет), то продавец должен задекларировать доход, полученный при продаже квартиры (подача декларации обязательна, даже если доход при применении различных вычетов составляет 0 рублей). 

Ранее доход от продажи квартиры исчислялся только исходя из цены, указанной в договоре купли-продаже (и как следствие, в договоре купли-продажи цена занижалась), теперь сумма дохода может быть определена от кадастровой стоимости квартиры с коэффициентом (какая сумма окажется больше, от той и исчисляется налог). 

Подробнее о порядке расчета налога с продажи квартиры, возможных законных способах снижения суммы налога читайте в отдельной статье. Также в данной статье размещен онлайн-калькулятор, с помощью которого вы можете рассчитать сумму налога при продаже квартиры онлайн. 

Срок для подачи декларации — до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры, а срок уплаты — до 15 июля этого же года. Если 30 апреля или 15 июля приходятся на выходной или нерабочий праздничный день, то окончание срока переносится на ближайший рабочий день. 

За неподачу декларации и неуплату налога предусмотрены значительные штрафы (5 % за каждый полный и неполный месяц просрочки, максимальный размер штрафа — 30 % от суммы налога). При этом налоговики все равно узнают о продаже квартиры, им сообщит об этом Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия.

Портал METRTV.ru составил пошаговую инструкцию для самостоятельного подбора, проверки и оформления покупки объекта на загородном рынке недвижимости – земельного участка, коттеджа с землёй или дачного домика с наделом. Инструкция годится для покупки объектов расположенных, как на землях поселений, так и на землях сельхоз назначения.

Всего в инструкции 11 шагов. В определённых ситуациях некоторые шаги можно пропустить. Если дом/участок покупается «за свои», то есть без привлечения кредитных средств, то не нужен «Шаг 2», если речь идёт о покупке только земли, то не нужны шаги 6 и (возможно) 11.

Шаг 1 Выбор объекта

Идеальное место для проживания каждый себе представляет по-своему. Тем не менее, существуют некие объективные показатели, важные для всех. Это экология, техногенные факторы, ландшафт, коммуникации, транспортная доступность, грунты и наличие леса. Причём каждый фактор следует рассмотреть с разных позиций. Расположение участка вблизи крупной автотрассы это с одной стороны удобный подъезд, с другой – более высокий уровень загрязнённости воздуха. Наличие леса на участке – это хорошая экология, но в придачу к ней идут комары и необходимость уборки листвы и хвои, а также ограничения по посадкам цветов и прочих овощей из-за малой освещённости и повышенной кислотности почв. Недостатки или наоборот – достоинства земельного надела можно увидеть только при личном его посещении. В целом же при выборе места для проживания за городом мы рекомендуем учитывать 7 параметров. Кроме того, можно посмотреть, какие места для проживания в окрестностях Екатеринбурга предпочли руководители агентств недвижимости.

Эксперты замечают: чтобы сделать полноценный подбор интересных объектов, надо исследовать 6-7 специализированных сайтов, а не ограничиваться одним-двумя наиболее известными. На портале METRTV.ru в настоящее время размещено около полутора тысяч объявлений о продаже коттеджей, дач, садовых и земельных участков.

Шаг 2. Предварительное одобрение ипотечного кредита

Если предполагается приобретение дома/земли с привлечением заёмных средств, то покупку следует начинать с решения вопроса о возможности получения кредита. Человек, не имеющий в кармане предварительного согласия банка, не может адекватно оценивать свои возможности.

Большинство банков готовы выдать ипотечный кредит на покупку лишь одного типа загородной недвижимости – капитального дома для постоянного проживания, расположенного на землях ИЖС. Причём земельный участок должен находиться не в аренде, а в собственности, а дом, желательно, построен из негорючего материала. Лишь считанное число банков готово кредитовать граждан на покупку иных загородных объектов.

Светлана Безбородова

ведущий специалист отдела ипотеки ООО « БК-Недвижимость»

Ипотечные кредиты на покупку дачных, содовых домов сегодня даёт только Сбербанк. Первоначальный взнос при этом составляет 25-30% от стоимости домика с участком, ставка 11-15% годовых. Банк «Ак Барс» и Связь-Банк дают кредиты на покупку земельных участков. Первоначальный взнос от 30%, ставка – от 13-15%. Сбербанк и Россельхозбанк дают кредиты гражданам под строительство жилого дома. При этом в залог идёт участок, на котором ведётся строительство. Размер кредита – до 70-80% стоимости участка, процентная ставка 11-15%. Замечу также, что для покупки загородного объекта можно использовать кредит, взятый под залог имеющегося жилья. Ставка будет повыше, чем по ипотечному кредиту, зато можно купить любой дом или земельный надел.

Шаг 3. Переговоры по телефону

Грамотно проведённые переговоры по телефону позволяют выяснить, насколько объект интересен для покупки и готовы ли у продавца бумаги для оформления сделки. Это позволяет уже на этом этапе отсечь неприемлемые варианты и не кататься на осмотры попусту.

Егор Митюрев

агент, эксперт по загородной недвижимости АН «Новосёл»

Обычно самостоятельный поиск объекта для покупки ведётся через объявления на сайтах. Понятно, что в объявлениях проблемные моменты не упоминаются. Поэтому о них надо спрашивать. Для начала – по телефону. Надо выяснить, есть ли бумаги на землю и на дом, сколько у объекта совладельцев и все ли они согласны с продажей… Достаточно популярные объекты – участки на берегу озера. Но сразу надо выяснить, не находится ли он в охранной зоне. В зависимости от класса водоёма его охранная зона простирается на расстояние от 50 до 200 метров. Если участок в охранной зоне – на нём нельзя построить жилой дом, баню или, например, поставить септик.

Также в ходе предварительных переговоров стоит поинтересоваться, есть ли среди совладельцев несовершеннолетние, не использовался ли при покупке дома материнский капитал, и на каком основании нынешний собственник владеет земельным участком и домом. Если, это имущество только что было получено в наследство, то, возможно, имеет смысл поискать другое предложение.

Шаг 4. Осмотр дома и участка

Удачное время для знакомства с земельным участком – весна. Когда уровень грунтовых вод находится на максимуме. В этот момент можно увидеть, не подвергается ли участок затоплению, проконтролировать качество гидроизоляции подвала (если он есть). Кроме того, именно весной можно объективно оценить качество подъездных дорог. Если участок пустой, то надо убедиться, что его размеры и форма позволяют возвести такой дом, который хочется. Например, если участок слишком узкий, то возможность постройки на нём большого коттеджа окажется под вопросом.

Владимир Воронов

юрист, эксперт по загородной недвижимости АН «Линк»

Как правило, градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) предписывает строить дом с отступом 5 м от лицевой линии и по 3 м от боковых. Надо сразу понять, насколько реально выполнить данные требования. Ещё один момент – грунты. Если скальные породы находятся близко к поверхности, это означает, что для создания подвала, цокольного этажа и автономной канализации придётся вести дорогостоящие работы по бурению скалы. Если хочется дом с подвалом, то, наверное, от такого участка проще отказаться.

Если же на участке есть дом, то надо определить, насколько качественно он поострен.

Алексей Русакович

главный инженер Агентства Строительных Решений

Внимательнейшим образом надо осмотреть фасады. Если на них есть трещины, то, скорее всего «гуляют» грунты под домом и его фундамент. Ещё один часто встречающийся проблемный момент – плита пола первого этажа. Большинство домов сегодня возводится на свайно-ростверковом фундаменте. Вынутый грунт засыпается внутрь цоколя и по нему заливается плита. Через год грунт оседает и пол проваливается. Проверить этот момент можно. Алмазным буром делается отверстие в плите (в углу комнаты) и становится видно, какова толщина плиты и есть ли под ней пустота. Стоимость бурения 1,5-3 тыс. руб., а переделка провалившегося пола обойдётся в сотни тысяч.

Вовремя незамеченные строительные ошибки или сознательное пренебрежение строителей к регламентам могут иметь печальные последствия – сквозные трещины на фасаде, выгнувшиеся стены и даже падение эркера. С подобными проблемами уже сталкивались реальные жители Свердловской области. А недавно в регионе появилась новая напасть. Строители, возводящие дома на продажу, для стен стали использовать почти дармовой строительный материал – обрезь газобетонных блоков. Она образуется, при изготовлении газоблоков на предприятии и представляет собой плитку толщиной порядка 5 см. Производители продают эту плитку за копейки. Проблема в том, что в стене, сложенной из обрези (по технологии как из плитняка), очень много швов, теплопроводность которых в разы выше, чем самого газоблока. То есть формально дом построен из газобетона, а на деле он будет очень холодным. Если стена покрыта штукатуркой, то определить, что она построена не из полноценного блока, а из плитки – весьма непросто. Если сделать отверстие в штукатурке, то будет видно, что стена из газобетона, без подробностей. Возможно, поможет лишь ультразвуковое сканирование или тепловизор, впрочем, этот вариант работает только в холодное время года. Ну и конечно, для обследование приобретаемого дома лучше пригласить специалиста. Найти эксперта в области строительства можно здесь.

Шаг 5. Проверка бумаг и межевания участка —

При покупке участка (с домом или без такового) необходимо изучить три аспекта: 1. как оформлены права продавца на участок; 2. можно ли поставить на участке желаемые постройки; 3. правильная разметка границ участка.

Владимир Воронов

юрист, эксперт по загородной недвижимости АН «Линк»

Земельный участок может находиться у продавца в собственности или на праве аренды. Во втором случае продавец может передать или продать право аренды. Это законно, но новому собственнику надо будет продлевать аренду, следить за выполнением условий договора аренды. В целом это не проблема. Но если на арендуемом участке есть дом, то он должен быть построен и зарегистрирован без каких-либо нарушений. В противном случае чиновники мингосимущества могут придраться и разорвать договор аренды.

Перед покупкой участка надо изучить бумаги, подтверждающие право собственности продавца, обратить внимание на сроки владения участком. Если нынешний владелец получил землю в наследство, то желательно навести справки о наличии других наследников и убедиться, что они не претендуют на продающийся участок. Ранее портал METRTV.ru приводил достаточно подробную инструкцию по проверке участка перед покупкой.

Егор Митюрев

агент, эксперт по загородной недвижимости АН «Новосёл»

Важно убедиться, что в бумагах на участок совпадают его характеристики. Недавно бы случай — человек покупал землю в Белоярском районе. В свидетельстве на право собственности указана площадь надела — 8 соток, а в выписке из ЕГРН — 11 соток. Прежде чем совершать сделку с такой землёй, надо устранить противоречия. Обычно это делается через изучение истории приобретения участка. Надо выяснить, каковы были условия выделения и формирования участка. Без помощи юриста сделать это достаточно непросто.

Помимо площади надо уяснить, статус участка. Это принципиальный момент, так как жилой дом можно построить только на землях двух категорий: земля населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения и только при разрешённом использовании: 1. Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС); 2. Личное подсобное хозяйство (ЛПХ); 3. Дачное строительство (ДНП); 4 Для садоводства или огородничества.

Кира Зудихина

эксперт отдела загородной недвижимости ООО « БК-Недвижимость»

Участок может быть расположен на землях населённых пунктов или на землях сельскохозяйственного назначения. В первом случае у участка может быть разрешённое использование: индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), дачное строительство, дачное хозяйство, садоводство и др. Здесь может быть зарегистрирован жилой дом, объект незавершенного строительства, жилое строение, нежилое строение и не зарегистрировано ничего. Если это земля сельхоз назначения, то у участка может быть разрешённое использование: дачное строительство, дачное хозяйство, садоводство. Зарегистрированы могут быть жилой дом, жилое строение, нежилое строение и не зарегистрировано ничего. В каждом случае необходимо индивидуально рассматривать ситуацию. Для чего покупают дом? Планируют постоянно жить или использовать как дачу? И так далее. И, исходя из этого, оценивать имеющиеся документы.

Наиболее трудоёмкая часть изучения участка — определение реального положения его границ.

Владимир Воронов

юрист, эксперт по загородной недвижимости АН «Линк»

В выписке из ЕГРН указано, проведено межевание участка или нет. С 2018 года участки без межевания нельзя будет продавать, дарить и т. д., можно будет только наследовать. Но уже сейчас я бы рекомендовал покупать только размежёванные участки, или проводить межевание перед сделкой. Для этого надо вызвать кадастрового инженера. Дополнительная защита от возможных конфликтов в будущем — процедура вынесения границ участка на местности. Геодезист выезжает на место и ставит межевые знаки на границах участка. Каждая точка стоит порядка 800-1000 рублей. Если надел четырёхугольный, то надо поставить 4 точки.

Владимир Воронов поясняет, что если покупаемый участок и участки соседей были поставлены на учёт до введения Земельного кодекса (до 25.10.2001), то весьма желательно сразу решить вопросы с соседями. Если при межевании обнаружилось, что официальные границы не совпадают с установившимися на практике, то надо будет их переносить. После переноса границ надо подписать акт согласования границ с соседями. Если владельцы соседних участков недоступны, можно отправить на адреса их регистрации приглашения на собрание по уточнению границ, либо поместить объявление о собрании в районной газете. Если соседей собрать не удастся, то вырезка из газеты или почтовые квитанции подшиваются к межевому делу и отправляются в Регпалату, где происходит постановка участка на кадастровый учёт.

Людмила Плотникова

юрист Уральской палаты недвижимости

Тем не менее, сегодня большинство покупателей готово приобрести участок без межевания. О возможных конфликтах с соседями люди не задумываются.

Но даже самая доскональная проверка не гарантирует будущего владельца земли от неприятных сюрпризов. Например, эксперт по загородной недвижимости АН «Новосёл» Егор Митюрев вспомнил случай, когда человек купил участок с разрешённым использованием «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС), то есть Росреестр официально заявил, что здесь можно строить жилой дом. Но в администрации владельцу отказались выдать разрешение на строительство на том основании, что согласно генплану на этой земле (действительно относящейся к ИЖС) строительство жилья не предусмотрено. Поэтому в проверку участка возможно, следует включить ещё один пункт – изучение генплана. С ним можно ознакомиться в городской (районной) администрации.

Шаг 6. Юридические и технические секреты дома

При изучении дома главное выяснить три вещи: легитимность постройки; возможность прописки и возможность подключения к благам цивилизации.

Александр Шестов

директор юридической компании «Алгоритм права»

Нередко владельцы индивидуальных участков не регистрируют жилые постройки, чтобы не платить налог или по иной причине. В принципе, можно купить участок с незарегистрированным домом, но возникает вопрос, зачем платить за то, чего юридически не существует. Новый владелец, согласно ст. 222 ГК РФ может зарегистрировать готовое строение, однако, если дом возведён без официально полученного разрешения на строительство, то с регистрацией возможны трудности. Например, если попытаться легализовать дом через суд, то потребуется доказать, что некие обстоятельства вынудили заявителя сначала строить дом, а потом получать разрешение на строительство. В такой ситуации можно нарваться на встречный иск от местной администрации о признании дома самовольной постройкой с последующим его сносом. Можно пойти иным путём – имея готовый дом, получить разрешение на его строительство. Но есть риск, что постройка не впишется в нормы, указанные в разрешении, кроме того, уже есть прецеденты, когда подобным заявителям отказывали в выдаче разрешений.

Практика показывает, что даже если дом зарегистрирован, это ещё не повод расслабиться. Часто трёхэтажные постройки зарегистрированы как одноэтажные. Ещё чаще отсутствует официальная информация об имеющихся подвалах. Покупателю такого объекта надо быть готовым к конфликтам с главархитектурой и налоговыми органами, либо ему придётся получать разрешение на реконструкцию и регистрировать дом по-честному. О том, как получить разрешение на строительство, поставить частный дом на кадастровый учёт и зарегистрировать на него право собственности можно узнать из специальной пошаговой инструкции. С её помощью можно, в том числе, зарегистрировать и уже готовую постройку (если не будет особого сопротивления администрации).

Если покупается дачный дом (на землях сельхоз назначения), то в отношении такого объекта до марта 2018 года ещё действует «дачная амнистия». Его можно зарегистрировать без разрешения на строительство. Но всё же следует убедиться, что дом соответствует строительным нормам. Главное, чтобы были соблюдены противопожарные разрывы – если дом каменный, то от него до соседних домов должно быть расстояние не менее 6м. Разрыв между домами с деревянными перекрытиями должен быть от 10 м., между деревянными домами – от 15 м.

Второй «домашний» аспект, нуждающийся в уточнении – возможность приписаться в приобретаемом доме.

Егор Митюрев

агент, эксперт по загородной недвижимости АН «Новосёл»

Если участок находится на землях населённых пунктов и имеет разрешённое использование «индивидуальное жилищное строительство – ИЖС» или «личное подсобное хозяйство – ЛПХ», то с пропиской проблем не будет. Также можно зарегистрироваться в доме, построенном на земле сельскохозяйственного назначения с разрешённым использованием «для ведения дачного хозяйства». Разумеется, прописаться можно только в зарегистрированном жилом доме. Важно учесть такой момент: на дачной земле может стоять «ЖИЛОЙ ДОМ» с возможностью прописки в нём либо «ЖИЛОЕ СТРОЕНИЕ», в котором прописаться нельзя. Если в процессе регистрации дома, кадастровый инженер в техпаспорт по ошибке написал «жилое строение» – прописаться в нём не получится. Разве что менять статус постройки через суд… Также нельзя прописаться в домах на сельхоз землях с разрешённым использованием для ведения садоводческого и огородного хозяйства.

И, наконец, третья составляющая полноценного жилого дома – инженерная инфраструктура.

Владимир Воронов

юрист, эксперт по загородной недвижимости АН «Линк»

Не стоит обольщаться, если газовая труба проходит прямо вдоль участка. Может оказаться, что её лимит уже полностью выбран. О том, можно ли подвести газ к дому можно узнать, только получив техусловия на подключение в газоснабжающей организации. Прямо берём продавца, едем в офис к газовщикам и подаём заявление на получение техусловий. Остаётся электричество. Сегодня с электрификацией отдельных участков проблем, как правило, не возникает. Если в посёлке есть электросети, то по заявлению их доведут до любого дома.

Существуют достаточно подробные инструкции для жителей Свердловской области по проведению на свой участок газа, по организации водоснабжения и созданию системы канализации для частного дома.

Шаг 7. Торг с продавцом

Профессиональные риэлторы хорошо владеют приёмами торга. Человеку, приобретающему участок и дом для себя, придётся осваивать данное искусство на ходу. Основное правило — к торгу надо подготовиться. Собственно, описанные выше шаги уже дают достаточно информации для ведения достаточно жестких переговоров по цене объекта.

Егор Митюрев

агент, эксперт по загородной недвижимости АН «Новосёл»

Для торга можно использовать три фактора. Первый – упомянуть похожие объекты, расположенные неподалёку, которые были проданы по более низкой цене. Второй – отсутствие в доме всех коммуникаций и сложности с их подведением. Третий – проблемы с регистрационными правовыми факторами – нет каких-то бумаг на дом, сложности с оформлением прописки.

Шаг 8. Внесение аванса и заключение предварительного договора

Процедура внесения аванса (реже – задатка) при покупке дома/участка практически не отличается от аналогичной процедуры при покупке квартиры. Если объект предлагается по очень привлекательной цене, то имеет смысл «застолбить» его, то есть внести аванс как можно быстрее. Образец соглашения об авансе можно скопировать или скачать здесь. Одновременно с этим заключается «авансовый» или «предварительный» договор, в котором указываются основные условия основного договора купли-продажи (полные данные всех сторон, цена, сроки освобождения дома и пр.).

Владимир Воронов

юрист, эксперт по загородной недвижимости АН «Линк»

Покупателю следует настоять, чтобы в авансовом договоре или в договоре купли-продажи было перечислено всё имущество и объекты, которые перейдут ему: дом с таким-то имуществом, сарай, баня, теплица, оборудованная водяная скважина, септик и пр. Имеет смысл перечислить также элементы ландшафтного дизайна, а также растения, особенно если на участке есть деревья ценных пород или просто большие деревья. В принципе, можно даже указать, например, посадки моркови и даже отметить высоту её ботвы. Ну, если это имеет принципиальное значение.

Шаг 9. Заключение договора купли-продажи и передача денег

На портале METRTV.ru можно скачать договор купли-продажи земельного участка, а также договор купли-продажи жилого дома и земельного участка.

Людмила Плотникова

юрист Уральской палаты недвижимости

Если дом на участке не зарегистрирован, то заключается договор купли-продажи только участка. В договоре вместо упоминания дома можно написать «стройматериалы, складированные на участке». Всё это, разумеется, при условии, что покупатель соглашается приобрести никак не оформленный дом. Если на участке находится садовый домик, не являющийся объектом недвижимости, также составляется договор только на участок. Объект покупки – земля.

Деньги покупатель передаёт продавцу, как правило, непосредственно перед подписанием договора купли-продажи. Соответственно продавец подписывает расписку в получении денег и сразу после этого – договор. Если существуют какие-то риски, покупатель может настоять на передаче денег через банковскую ячейку, через аккредитив или через депозит нотариуса. То есть существует три способа исключить риск потери денег в ходе регистрации сделки с жильем. Использовать безопасную схему расчета следует, если существует вероятность, что Росреестр откажет в регистрации перехода прав собственности.

Шаг 10. Регистрация сделки в Росреестре

Чтобы узнать, какие бумаги нужны для регистрации конкретной сделки с недвижимостью, достаточно посетить специальный раздел «Жизненные ситуации» на сайте Росреестра (искать этот раздел надо на странице «Электронные услуги и сервисы»). На странице «жизненных ситуаций» достаточно ответить на несколько вопросов о приобретаемом объекте, чтобы получить официальный список бумаг, которые надо подать в Росреестр для регистрации перехода права собственности на квартиру. Кроме того, будет указан размер пошлины. Следует, впрочем, отметить, что среди «жизненных ситуаций» в настоящее время есть вариант «купля-продажа жилого дома», но нет ситуации с куплей-продажей земельного участка. Информацию о документах для такой сделки и размере пошлины можно запросить по телефону колл-центра 8 (800) 100-34-34. Ответ придёт в электронном виде на почту. Ожидание займёт около часа или чуть более.

Егор Митюрев

агент, эксперт по загородной недвижимости АН «Новосёл»

Бывает, что Росреестр требует бумаги, не предусмотренные законом. Реальный случай – человек владеет участком, находящимся на землях поселений. Разрешённое использование – дачное хозяйство. Хотя в Градостроительном кодексе написано, что для дачи не надо получать разрешение на строительство, однако Росреестр отказался регистрировать дом на участке, сославшись именно на отсутствие этого разрешения. Владельцу пришлось решать ситуацию через суд.

Возможно, перед подачей бумаг в Росреестр потребуется восстановить некоторые документы. При этом стоит помнить, что ряд утраченных бумаг на земельный участок можно получить прямо в Росреестре. В Екатеринбурге подать бумаги на регистрацию можно в офисе Регпалаты (ул. Красноармейская, 92А) либо в одном из офисов многофункционального центра (МФЦ). На сегодняшний день в Екатеринбурге работают 15 офисов МФЦ. Адреса офисов МФЦ и актуальный график работы размещены на портале METRTV.ru. Записаться «на приём» в офис МФЦ можно на сайте МФЦ или через колл-центр по тел: 8-800-700-00-04 или 8 (343) 354–73–98 (ежедневно с 8.00 до 20.00). Стандартный срок регистрации перехода прав собственности (при подаче бумаг через МФЦ) – 9 рабочих дней. Если объект покупается в ипотеку – то регистрации длится 7 рабочих дней. Узнать о том, завершена ли регистрация можно по указанным выше номерам телефона колл-центра МФЦ. Оператору надо будет назвать номер, указанный на запросе (расписке) которую заявитель получил в МФЦ в обмен на поданные бумаги.

Шаг 11. Оформление акта приёма передачи

По данным юриста Уральской палаты недвижимости Людмилы Плотниковой, при купле-продаже участка или частного дома, акт приёма-передачи, как правило, не оформляется. Обычно данный документ присутствует, если дом реализуется с отделкой и «неотделимыми улучшениями». Если же продаются голые стены, то вполне можно обойтись без акта.

* * *

В среднем агентства недвижимости Екатеринбурга (члены УПН) за сопровождение сделки по покупке загородного объекта берут от 30 тыс. руб., за подбор объекта (с обязательным сопровождением сделки) – от 60 тыс. В эту сумму может входить, в том числе доставка клиента на осмотры домов и участков. Человек, совершивший покупку без помощи риэлтора, может сэкономить от 60 тыс. руб. С другой стороны, грамотный торг, проведённый риэлтором, часто позволяет сэкономить достаточно весомую сумму. Кроме того, грамотный и добросовестный агент сбережёт время покупателя и застрахует от будущих проблем с приобретённым имуществом.

Каталог коттеджных поселков Екатеринбурга и пригорода

Объявления о продажи земельных участков  

Объявления о продажи домов, коттеджей дач