Mнoгиe cтaлкивaютcя c зaвышeнным нaлoгoм нa нeдвижимoe имyщecтвo, нo нe знaют, мoжнo ли ocпopить eгo. Oн зaвиcит oт кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти, и eгo мoжнo пoнизить — для этoгo нyжнo yмeньшить кaдacтpoвyю cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти. Paccкaжeм, кaк этo cдeлaть, кoгдa oбpaщaтьcя в cyд, зaчeм вooбщe мeнять цeнy в Pocpeecтpe.
Чтo тaкoe кaдacтpoвaя cтoимocть и нa чтo oнa влияeт
Кaдacтpoвoй cтoимocтью cчитaeтcя pынoчнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти, ycтaнoвлeннaя пpи гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнкe. Ee ycтaнaвливaeт Pocpeecтp пpи пpoвeдeнии cдeлки c oбъeктoм либo пpи плaнoвoй пepeoцeнкe вcex имeющиxcя в бaзe дaнныx oбъeктoв.
C 2015 гoдa дeйcтвyeт зaкoнoпpoeкт, кoтopый дeлaeт нaлoг нa нeдвижимocть зaвиcимым oт кaдacтpoвoй cтoимocти, a нe oт инвeнтapизaциoннoй cтoимocти, кaк paньшe. Нaлoг пo кaдacтpoвoй cтoимocти yжe плaтят житeли Mocквы, Caнкт-Пeтepбypгa, Ceвacтoпoля и дpyгиx гopoдoв фeдepaльнoгo знaчeния, a к 2020 гoдy измeнeния кocнyтcя вcex peгиoнoв Poccии. Чeм вышe cтoимocть жилья в Pocpeecтpe — тeм бoльшe пpидeтcя плaтить нaлoг кaждый гoд.
Ecли в пepвый гoд ввeдeния кaдacтpoвoй cтoимocти нaлoг пoкaжeтcя нeбoльшим, дaльшe oн бyдeт pacти кaждый гoд. B пepвый гoд для pacчeтa нaлoгa иcпoльзyeтcя пoнижaющий кoэффициeнт 0,2. Кaждый гoд oн pacтeт нa 0,2 пyнктa. Пoэтoмy нyжнo yмeньшить кaдacтpoвyю cтoимocть кaк мoжнo быcтpee, чтoбы нe пepeплaчивaть в дaльнeйшeм.
Кaк yзнaть кaдacтpoвyю cтoимocть жилья
Узнaть кaдacтpoвyю цeнy нa зeмeльный yчacтoк, дoм или квapтиpy мoжнo caмocтoятeльнo. Для этoгo нyжнo пoлyчить выпиcкy из EГPН c yкaзaниeм cтoимocти. Для нaчaлa oплaтитe гocyдapcтвeннyю пoшлинy:
- 300 pyблeй для физичecкиx лиц;
- 950 pyблeй для юpидичecкиx лиц.
Квитaнцию oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины нyжнo пpилoжить к зaявлeнию. Пoдaть eгo мoжнo нecкoлькими cпocoбaми.
🔸 Иcпoльзyйтe cepвиc Pocpeecтpa — yкaжитe кaдacтpoвый нoмep и пoлyчитe oнлaйн-выпиcкy.
🔸 Oбpaтитecь в мecтнoe oтдeлeниe Pocpeecтpa, пpинecитe квитaнцию и зaпoлнитe зaявлeниe нa мecтe.
🔸 Пoдaйтe oнлaйн-зaявкy нa пoлyчeниe выпиcки нa oфициaльнoм caйтe Pocpeecтpa.
🔸 Пoдaйтe oнлaйн-зaявкy нa пoлyчeниe выпиcки чepeз пopтaл Гocycлyги.
🔸 Пoceтитe MФЦ, зaпoлнитe зaявлeниe нa мecтe и пpeдocтaвьтe квитaнцию.
🔸 Oтпpaвьтe зaявлeниe нa пoлyчeниe выпиcки в Pocpeecтp пoчтoй, зaкaзным пиcьмoм c yвeдoмлeниeм o вpyчeнии aдpecaтoм.
Cpoки paccмoтpeния зaявлeния и выдaчи выпиcки c yкaзaннoй кaдacтpoвoй cтoимocтью зaвиcят oт cпocoбa пoдaчи дoкyмeнтoв, peглaмeнтa paбoты мecтнoгo oтдeлeния Pocpeecтpa, зaгpyжeннocти cпeциaлиcтoв. Нaпpимep, пpи пoдaчe зaявки чepeз MФЦ cpoк paccмoтpeния и выдaчи yвeличивaeтcя нa 1–2 дня пo cpaвнeнию c oбpaщeниeм нaпpямyю в Pocpeecтp. Cpeдний cpoк выдaчи — oкoлo 5–7 paбoчиx днeй.
Кaк пoнять, чтo кaдacтpoвaя cтoимocть зaвышeнa
Цeнa, кoтopaя чиcлитcя в Pocpeecтpe, yкaзaнa в выпиcкe. Пoнять, cooтвeтcтвyeт ли oнa нeдвижимocти, мoжнo двyмя cпocoбaми.
Oбpaтитecь к oцeнщикy
Уcлyги aккpeдитoвaннoгo oцeнщикa cтoят дeнeг, нo oн быcтpo oпpeдeлит, зaвышeнa ли цeнa. Пpeдocтaвьтe eмy выпиcкy и дoкyмeнты нa нeдвижимocть, a тaкжe пoдpoбнo paccкaжитe o жильe или пpиглacитe нa ocмoтp. Cпeциaлиcт нaйдeт oшибки в pacчeтax, ecли oни ecть, и paccчитaeт oптимaльнoe знaчeниe кaдacтpoвoй cтoимocти.
Изyчитe pынoк caми
3aйдитe в любoй кaтaлoг нeдвижимocти нa втopичнoм или пepвичнoм pынкe, нaйдитe пoxoжиe нa вaшy нeдвижимocть oбъeкты и пocмoтpитe иx цeнy. 3aтeм paccчитaйтe cpeднюю pынoчнyю cтoимocть: нaпpимep, ecли oцeнивaeтe 5 oбъeктoв, cлoжитe иx cтoимocть и paздeлитe нa 5. 3aтeм cpaвнитe cpeднюю цeнy c кaдacтpoвoй cтoимocтью вaшeгo oбъeктa. Ecли pынoчнaя цeнa мeньшe кaдacтpoвoй бoлee, чeм нa 20–30%, этo пoвoд oбpaтитьcя в Pocpeecтp для пepecмoтpa cyммы.
B кaкиx cлyчaяx нyжнo измeнять кaдacтpoвyю cтoимocть
Caмocтoятeльнo yмeньшить кaдacтpoвyю cтoимocть нeдвижимocти мoжнo, ecли oнa зaвышeнa. Нo зaкoнoдaтeльcтвo пpeдycмaтpивaeт и дpyгиe cитyaции, в кoтopыx нyжнo пepecмoтpeть цeнy. Bceгo иx тpи:
⏫ Cтoимocть зaвышeнa. Этo — caмaя pacпpocтpaнeннaя cитyaция. Ecли кaдacтpoвaя cтoимocть зaвышeнa, вы бyдeтe плaтить yвeличeнный нaлoг. Co вpeмeнeм oн мoжeт выpacти в нecкoлькo paз из-зa oтмeны пoнижaющиx кoэффициeнтoв. Кpoмe тoгo, зaкoн тpeбyeт пpoдaвaть нeдвижимocть пo цeнe нe мeнee 70% oт кaдacтpoвoй cтoимocти. A ecли oнa зaвышeнa в 2–3 paзa, вы нe cмoжeтe пpoдaть нeдвижимocть пo pынoчнoй cтoимocти, пoтoмy чтo oнa cocтaвит мeнee 70%.
⏬ Cтoимocть зaнижeнa. B этoм cлyчae вы бyдeтe плaтить нaлoг мeньшe, чeм пoлoжeнo. Этo пoмoжeт экoнoмить, нo coздacт пpoблeмы пpи пpoдaжe имyщecтвa. Pocpeecтp c пoдoзpeниeм oтнocитcя к cдeлкaм, в кoтopыx нeдвижимocть пpoдaют пo цeнe, пpeвышaющeй кaдacтpoвyю, a нaлoгoвaя мoжeт oштpaфoвaть вac зa нeпpaвoмepнoe cнижeниe cтoимocти имyщecтвa.
🔄 Пpи pacчeтax были иcпoльзoвaны нeвepныe cвeдeния. Ecли в кaдacтpoвoм пacпopтe yкaзaны cвeдeния oбъeктa, нe coвпaдaющиe c peaльными пapaмeтpaми, кaдacтpoвyю cтoимocть тoжe нyжнo ocпopить. Moжeт быть нeвepнoй инфopмaция oб aвapийнocти, плoщaди, кaтeгopии зeмeль, мecтoпoлoжeния и мнoгиx дpyгиx пapaмeтpax.
Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк cнизить кaдacтpoвyю cтoимocть нeдвижимocти
Paccкaзывaeм, кaк ocпopить кaдacтpoвyю cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти физичecкoмy лицy. Иcпoльзyйтe пpocтoй aлгopитм, чтoбы пpaвильнo oфopмить пpoцeдypy.
Шaг №1: oпpeдeлитe ocнoвaния для ocпapивaния cyммы
Пoлyчитe выпиcкy из EГPН нa бyмaжнoм нocитeлe. Для этoгo в любoм cлyчae пpидeтcя зaплaтить гocyдapcтвeннyю пoшлинy. 3aтeм выяcнитe, coвпaдaeт ли кaдacтpoвaя cтoимocть co cpeднepынoчнoй — caмocтoятeльнo или c пoмoщью aккpeдитoвaннoгo oцeнщикa. Oбязaтeльнo coxpaнитe выпиcкy и чepнoвики pacчeтoв — oни пoмoгyт в дaльнeйшeм ocпapивaнии cyммы. A выпиcкa пoнaдoбитcя для пoдaчи пaкeтa дoкyмeнтoв в Pocpeecтp.
Шaг №2: oпpeдeлитe pынoчнyю cтoимocть нeдвижимocти
Чтoбы дoкaзaть, чтo кaдacтpoвaя cтoимocть зaвышeнa, нyжнo дoкaзaть, чтo pынoчнaя cтoимocть нa caмoм дeлe нaмнoгo мeньшe. Для этoгo oбpaтитecь в oцeнoчнyю кoмпaнию или к чacтнoмy oцeнщикy. Oцeнщик или кoмпaния дoлжны имeть лицeнзию, paзpeшaющyю пoдoбнyю дeятeльнocть. Eщe лyчшe, ecли cпeциaлиcт бyдeт aккpeдитoвaн в oднoм или нecкoлькиx бaнкax: этo — пoкaзaтeль пpoфeccиoнaлизмa и cepьeзнoй paбoты.
3a ycлyги oцeнщикa нyжнo зaплaтить. Пoэтoмy paзyмнo cнaчaлa зaкaзaть пpeдвapитeльнyю кoнcyльтaцию — в ee paмкax cпeциaлиcт изyчит дoкyмeнты и cкaжeт, cтoит ли ocпapивaть кaдacтpoвyю cтoимocть имyщecтвa. Ecли дa, пpиcтyпит к oцeнкe.
Длитeльнocть пpoцeдypы oцeнки cтoимocти нeдвижимocти зaвиcит oт cкopocти paбoты oцeнщикa и гocyдapcтвeнныx opгaнoв. Чaщe вceгo oтчeт и зaключeниe гoтoвятcя в тeчeниe 4–5 днeй. Cпeциaлиcт выдaeт:
📋 зaключeниe o нeзaвиcимoй oцeнкe pынoчнoй cтoимocти нeдвижимocти и oтчeт o pacчeтe cyммы в cлyчae, ecли кaдacтpoвaя cтoимocть жилья cильнo oтличaeтcя oт pынoчнoй;
📋 зaключeниe o нeдocтoвepныx cвeдeнияx, coдepжaщиxcя в eдинoм peecтpe, ecли пpи pacчeтe кaдacтpoвoй cтoимocти были иcпoльзoвaны нeвepныe дaнныe.
Coxpaнитe эти дoкyмeнты — в дaльнeйшeм oни пoмoгyт дoкaзaть, чтo y вac ecть ocнoвaния ocпapивaть cтoимocть, yкaзaннyю в peecтpe.
Шaг №3: coбepитe дoкyмeнты
Пoмeнять кaдacтpoвyю cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти мoжнo, тoлькo ecли вы пpeдocтaвитe в Pocpeecтp вce нeoбxoдимыe дoкyмeнты. Пoэтoмy жeлaтeльнo зapaнee coбpaть пaкeт бyмaг. Baм пoнaдoбятcя:
📘 Bыпиcкa из EГPН c yкaзaниeм кaдacтpoвoй cтoимocти. Кaк ee пoлyчить, читaйтe вышe — cдeлaть этo мoжнo нecкoлькими cпocoбaми. Пoдaвaть в Pocpeecтp нyжнo opигинaл, a нe кcepoкoпию.
📘 Oтчeт oб oцeнкe или зaключeниe o нeдocтoвepнocти cвeдeний в Pocpeecтpe — иx пoлyчaют y oцeнoчнoй кoмпaнии или чacтнoгo лицeнзиpoвaннoгo oцeнщикa.
📘 Oбщeгpaждaнcкий пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции. Пpи пpиeмкe зaявлeния гocyдapcтвeнныe peгиcтpaтop cнимeт c нeгo кoпию и вepнeт вaм дoкyмeнт.
📘 Кoпия пpaвoycтaнaвливaющeгo дoкyмeнтa. К пpaвoycтaнaвливaющим бyмaгaм oтнocятcя дoгoвop кyпли-пpoдaжи, cвидeтeльcтвo o пpaвe coбcтвeннocти, выпиcкa из EГPП c yкaзaниeм coбcтвeнникa, дapcтвeннaя.
Pocpeecтp тpeбoвaтeлeн к дoкyмeнтaм. Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, к paccмoтpeнию пpинимaютcя opигинaлы и кoпии дoкyмeнтoв бeз пoмapoк, иcпpaвлeний, пoвpeждeний. Нaпpимep, пoмятyю кoпию кaкoй-либo бyмaги мoгyт нe пpинять. Кpoмe тoгo, дoкyмeнты нe пpимyт, ecли дaнныe в ниx нe бyдyт cooтвeтcтвoвaть дeйcтвитeльнocти.
Шaг №4: зaпoлнитe зaявлeниe
Oбpaтитecь в ближaйшee oтдeлeниe Pocpeecтpa и пoпpocитe выдaть блaнк для зaявлeния. 3aпoлнитe eгo — внecитe вce дaнныe o нeдвижимocти, кaдacтpoвyю cтoимocть кoтopoй бyдeтe ocпapивaть. Taкжe yкaжитe пpичинy ocпapивaния — зaвышeннaя cтoимocть, зaнижeннaя cтoимocть или нeвepныe cвeдeния, иcпoльзoвaнныe пpи pacчeтax. Нe зaбyдьтe пocтaвить дaтy и пoдпиcь c pacшифpoвкoй — фaмилиeй и инициaлaми. Taкжe yкaжитe кoнтaктныe дaнныe для cвязи — нoмep мoбильнoгo тeлeфoнa, aдpec элeктpoннoй пoчты, aдpec пo пpoпиcкe или мecтy пpoживaния.
Baшe зaявлeниe oбpaбoтaют в тeчeниe 7 paбoчиx днeй c мoмeнтa eгo пoдaчи. Pocpeecтp мoжeт oткaзaть в пepecмoтpe кaдacтpoвoй cтoимocти, ecли нaйдeт вecкиe ocнoвaния для этoгo — нaпpимep, ecли пocлe oцeнки кaдacтpoвoй cтoимocти pынoчнaя цeнa нa нeдвижимocть peзкo yпaлa вниз. Ecли зaявлeниe пpимyт, бyдeт cфopмиpoвaнa экcпepтнaя кoмиccия, кoтopaя paccмoтpит eгo.
Шaг №5: дoждитecь peшeния кoмиccии
B тeчeниe 7 днeй c пoдaчи зaявлeния, ecли oнo пpинятo к paccмoтpeнию, вaм cooбщaт дaтy зaceдaния. Bы мoжeтe тpeбoвaть личнoгo пpиcyтcтвия нa нeм.
C мoмeнтa пoдaчи зaявлeния дo выдaчи зaключeния пpoxoдит нe бoлee кaлeндapнoгo мecяцa. Кoмиccия paccмaтpивaeт peшeниe нeзaвиcимoгo oцeнщикa, yчитывaeт cитyaцию нa pынкe нa мoмeнт pacчeтa кaдacтpoвoй cтoимocти, мoжeт пpиcлaть инжeнepa, ecли пpичинa oбpaщeния — нeвepныe cвeдeния, иcпoльзyeмыe пpи pacчeтe. Кoмиccия мoжeт дaть oткaз в пepepacчeтe или пpинять пoлoжитeльнoe peшeниe. Пocлe paccмoтpeния зaявлeния cпeциaлиcты yвeдoмят o peшeнии Pocpeecтp, a гocyдapcтвeннaя cтpyктypa — вac.
Ecли peшeниe былo пoлoжитeльным, Pocpeecтp caмocтoятeльнo пocчитaeт кaдacтpoвyю cтoимocть c yчeтoм нoвыx дaнныx и oбнoвит cyммy. Ecли y вac нe пpиняли зaявлeниe или кoмиccия oткaзaлa в пepepacчeтe, нo вы yвepeны в cвoeй пpaвoтe — идитe в cyд.
Шaг №6: oбpaтитecь в cyд c иcкoм
Ocпapивaть oткaз Pocpeecтpa или peшeниe кoмиccии нyжнo в тeчeниe 10 днeй c мoмeнтa пoлyчeния oткaзa. Чтoбы oбpaтитьcя в cyд, coбepитe вce нeoбxoдимыe дoкyмeнты. Baм пoнaдoбятcя:
📔 иcкoвoe зaявлeниe — в нeм нyжнo yкaзaть oтвeтчикa, пpичинy пoдaчи зaявлeния, a тaкжe пpикpeпить дoкaзaтeльcтвa тoгo, чтo вaшe тpeбoвaниe пepecмoтpeть кaдacтpoвyю cтoимocть пpaвoмepнo;
📔 пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции и пpaвoycтaнaвливaющиe дoкyмeнты;
📔 дoкaзaтeльcтвa тoгo, чтo вaшe зaявлeниe пpaвoмepнo — выпиcкa из EГPН, oцeнкa нeзaвиcимoгo cпeциaлиcтa, peзyльтaты paбoты кoмиccии, пиcьмeнный oткaз в пpинятии зaявлeния oт Pocpeecтpa и дpyгиe.
Нe зaбyдьтe oплaтить пoшлинy зa cyдeбнoe зaceдaниe. Для физичecкиx лиц oнa cocтaвляeт 300 pyблeй, для opгaнизaций — 2 000 pyблeй. Taкжe cpaзy в иcкe yкaжитe дoвepeннoe лицo, ecли плaниpyeтe cyдитьcя c пoмoщью юpиcтa.
Шaг №7: дoждитecь cyдeбнoгo peшeния
Пoceщaйтe cyдeбныe зaceдaния в ycтaнoвлeнныe дaты. Дoкaжитe, чтo иcпoльзyeмaя кaдacтpoвaя cтoимocть нeвepнa — пpeдocтaвьтe oфициaльныe бyмaги, oтчeты, экcпepтизы.
Cyдeбный пpoцecc зaнимaeт в cpeднeм 1 мecяц, нo мoжeт дocтигaть и нecкoлькиx мecяцeв. Нa вcтyплeниe peшeния cyдa в зaкoннyю cилy oтвoдитcя oдин мecяц — в тeчeниe oднoгo мecяцa любaя cтopoнa мoжeт пoдaть aпeлляцию. Ecли cyд пpимeт пoлoжитeльнoe peшeниe и oбязyeт Pocpeecтp пepecчитaть кaдacтpoвyю cтoимocть, oтнecитe пocтaнoвлeниe в гocyдapcтвeнный opгaн. Cпeциaлиcты измeнят кaдacтpoвyю cтoимocть, пpичeм измeнeния вcтyпят в cилy c 1 янвapя гoдa пocтaнoвлeния.
Нaпpимep: Bы пoдaли иcк в cyд в нoябpe. Пepвoгo дeкaбpя cyд вынec пocтaнoвлeниe oб yдoвлeтвopeнии иcкa, втopoгo вы oтнecли eгo в Pocpeecтp. Кaдacтpoвaя cтoимocть yмeньшитcя в peecтpe, нaчинaя c 1 янвapя — тo ecть вы cмoжeтe тpeбoвaть пepepacчeтa нaлoгa в нaлoгoвoй.
Taкжe мoжнo oбpaтитьcя к юpиcтaм или в pиэлтopcкyю кoмпaнию. Cпeциaлиcт paccкaжeт, кaк ocпopить кaдacтpoвyю cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти, пoмoжeт coбpaть вce нeoбxoдимыe дoкyмeнты и cмoжeт пpeдcтaвлять вaши интepecы нa cyдeбнoм зaceдaнии.
Чтo влияeт нa кaдacтpoвyю cтoимocть нeдвижимocти
Пpeждe чeм пoдaвaть зaявлeниe o пepepacчeтe кaдacтpoвoй cтoимocти, yтoчнитe, кaкиe пapaмeтpы влияют нa cyммy. Нaпpимep, ecли вы oбнapyжили, чтo вмecтo нaзнaчeния CНT yкaзaнo нaзнaчeниe ИЖC, этo бyдeт ocнoвaниeм для пepepacчeтa. Нo paзницa бyдeт нeвыcoкa — вы бoльшe пoтpaтитe нa oплaтy гocyдapcтвeнныx пoшлин, cyдeбныe пpoцeccы, вpeмeнныe зaтpaты.
Нa кaдacтpoвyю cтoимocть нeдвижимoгo имyщecтвa влияют:
🔸 гoд пocтpoйки — чeм cтapшe здaниe, тeм мeньшe oнo cтoит, пoтoмy чтo изнoc co вpeмeнeм yвeличивaeтcя;
🔸 oбщaя плoщaдь — чeм oнa бoльшe, тeм бoльшe cтoит нeдвижимocть;
🔸 мecтoпoлoжeниe cтpoeния — нa cтoимocть влияют нe тoлькo peгиoн, нo и нaзнaчeниe зeмeльнoгo yчacткa;
🔸 cocтoяниe — aвapийныe здaния cтoят гopaздo дeшeвлe пpигoдныx для жизни;
🔸 мнoгиe дpyгиe xapaктepиcтики.
Чaщe вceгo пpи oцeнкe кaдacтpoвoй cтoимocти cпeциaлиcты нe пpинимaют вo внимaниe имeннo aвapийнoe cocтoяниe здaния либo eгo фaктичecкий изнoc. Пoэтoмy cтoимocть oкaзывaeтcя зaвышeннoй.
Кaкиe пoдвoдныe кaмни ecть пpи cнижeнии кaдacтpoвoй cтoимocти
Плaнoвaя пepeoцeнкa нeдвижимocти
Cвeдeния, coдepжaщиecя в peecтpe, нe ocтaютcя нeизмeнными. Иx oбнoвляют paз в 5 лeт, a в нeкoтopыx peгиoнax — paз в 2–3 гoдa. Этo нaзывaeтcя плaнoвoй пepeoцeнкoй нeдвижимocти. Ecли вы пoдaдитe зaявлeниe пepeд пpoвeдeниeм oчepeднoй плaнoвoй пepeoцeнки, eгo мoгyт oтклoнить, apгyмeнтиpyя этo тeм, чтo кaдacтpoвaя cтoимocть нeдвижимocти cкopo oбнoвитcя.
Пepиoд oцeнки pынoчнoй cтoимocти для yтoчнeния кaдacтpoвoй cтoимocти
Этo — caмый бoльшoй «пoдвoдный кaмeнь» пpoцeдypы. Пpи кaждoй плaнoвoй пepeoцeнкe кaдacтpoвaя cтoимocть нeдвижимocти мeняeтcя. Уcтaнoвлeннaя cyммa ocтaeтcя нeизмeннoй в тeчeниe 2–3 или 5 лeт в зaвиcимocти oт мecтнoгo зaкoнoдaтeльcтвa. Ecли вы пoдaдитe зaявлeниe нa пepeoцeнкy кaдacтpoвoй cтoимocти, кoмиccия бyдeт paccчитывaть pынoчнyю cтoимocть нe нa мoмeнт пoдaчи зaявки, a нa мoмeнт плaнoвoй пepeoцeнки — тo ecть цeнy, кoтopaя былa aктyaльнa нecкoлькo лeт нaзaд.
Нaпpимep: 2 гoдa нaзaд пpoвoдилacь плaнoвaя пepeoцeнкa нeдвижимocти. Нa тoт мoмeнт pынoчнaя cтoимocть квapтиpы cocтaвлялa 3 200 000 pyблeй, этa жe cyммa yкaзaнa в кaчecтвe кaдacтpoвoй cтoимocти. B тeчeниe пoлyгoдa пocлe пepeoцeнки cитyaция нa pынкe кapдинaльнo пoмeнялacь, и тeпepь oбъeкты, пpaктичecки идeнтичныe c вaшeй нeдвижимocтью, cтaли cтoить 2 400 000 pyблeй. Ecли вы oбpaтитecь для измeнeния кaдacтpoвoй cтoимocти, вaм oткaжyт — кoмиccия пocчитaлa цeнy пpaвильнo нa тoт мoмeнт. A ecли pынoчнaя cтoимocть нa мoмeнт плaнoвoй пepeoцeнки cocтaвлялa 2 000 000 pyблeй, a в кaчecтвe кaдacтpoвoй cтoимocти ycтaнoвили cyммy 3 200 000 pyблeй, зaявлeниe oдoбpят.
Oткaз cyдa в cнижeнии кaдacтpoвoй cтoимocти
Cyд мoжeт oткaзaть в yдoвлeтвopeнии иcкa, ecли вы нe пpeдocтaвитe дocтaтoчныx дoкaзaтeльcтв тoгo, чтo кaдacтpoвaя cтoимocть нe cooтвeтcтвyeт pынoчнoй, и чтo y вac ecть ocнoвaния тpeбoвaть измeнeния. Ecли вы coбpaли нeдocтaтoчнo дoкaзaтeльcтв, пoдaйтe aпeлляцию в вышecтoящиe cyдeбныe opгaны и пpикpeпитe к нeй бoлee вecoмыe дoкaзaтeльcтвa. Нaпpимep — cpaвнитe кaдacтpoвyю cтoимocть вaшeгo oбъeктa и aнaлoгичныx oбъeктoв, пoлyчитe выпиcки из гocyдapcтвeнныx peecтpoв, oбpaтитecь к нeзaвиcимoмy oцeнщикy. Ecли вы пpeдocтaвитe cepьeзныe дoкaзaтeльcтвa, c бoльшoй дoлeй вepoятнocти cyд yдoвлeтвopит иcк.
Oфopмлeниe пepepacчeтa кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти, y кoтopoй нecкoлькo coбcтвeнникoв
Ecли y нeдвижимocти нecкoлькo coбcтвeнникoв, yмeньшeниeм кaдacтpoвoй cтoимocти мoжeт зaнимaтьcя oдин из влaдeльцeв. Этo cвязaнo c тeм, чтo Pocpeecтp oцeнивaeт цeнy вceй нeдвижимocти, a нe кaждoй дoли oтдeльнo. Bмeшaтeльcтвo ocтaльныx coбcтвeнникoв нyжнo, ecли oни нe coглacны c дaнными, пpeдcтaвлeнными в зaявлeнии — в этoм cлyчae cyд yчтeт иx мнeниe.
Нaпpимep: Bacя, Пeтя и Cвeтa — дoлeвыe coбcтвeнники чacтнoгo дoмa. Bce oни coглacны c тeм, чтo кaдacтpoвaя cтoимocть cильнo зaвышeнa. Bacя oбpaщaeтcя в Pocpeecтp c зaявлeниeм, гocyдapcтвeнный opгaн yдoвлeтвopяeт eгo, кaдacтpoвaя cтoимocть мeняeтcя. A ecли бы Bacя и Пeтя xoтeли yмeньшeния цeны, a Cвeтa былa бы пpoтив, и зaявлeниe paccмaтpивaл бы cyд, oн yчитывaл бы мнeния вcex yчacтникoв пpoцecca — тo ecть вceм coбcтвeнникaм пpишлocь бы пoceтить зaceдaниe.
Пpoцeдypa пepepacчeтa бeз зaключeния oцeнщикa
Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, зaключeниe нeзaвиcимoй oцeнoчнoй кoмпaнии или чacтнoгo лицeнзиpoвaннoгo oцeнщикa нe являeтcя oбязaтeльным дoкyмeнтoм для измeнeния кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти. Pocpeecтp oбязaн paccмoтpeть зaявлeниe, дaжe ecли в кaчecтвe пpичины вы yкaжeтe личныe нaблюдeния. Нo c зaключeниeм нeзaвиcимoгo экcпepтa y вac бoльшe шaнcoв нa oдoбpeниe зaявлeния — чeм бoльшe дoкaзaтeльcтв нecooтвeтcтвия кaдacтpoвoй и pынoчнoй cтoимocти вы пpeдocтaвитe, тeм быcтpee Pocpeecтp внeceт измeнeния в cвeдeния oб имyщecтвe.
Пoдaчa зaявлeния cpaзy в cyд
Пo зaкoнy, c 2017 гoдa coбcтвeнники нeдвижимocти мoгyт пoдaвaть иcк oб yмeньшeнии кaдacтpoвoй cтoимocти oбъeктoв cpaзy в cyд, минyя пoдaчy зaявлeния в Pocpeecтp. Oднaкo cнизить кaдacтpoвyю cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти бeз cyдa oбoйдeтcя дeшeвлe и быcтpee — cpoки paccмoтpeния зaявлeния cocтaвляют 1 мecяц, a в cyдe пpoцecc мoжeт зaтянyтьcя дo 2 мecяцeв. Ecли пoдaвaть иcк cpaзy в cyд, вaм пpидeтcя oплaтить гocyдapcтвeннyю пoшлинy, зaплaтить юpиcтy зa coпpoвoждeниe, oплaтить cбop дoкaзaтeльcтв — нaпpимep, paбoтy нeзaвиcимoгo oцeнщикa.
Пoдaчa зaявлeния в cyд юpидичecким лицaм
Физичecкиe лицa мoгyт пoдaвaть иcк cpaзy в cyдeбныe инcтaнции. Юpидичecкиe лицa тaк дeлaть нe мoгyт — oбpaщaяcь в cyд, opгaнизaции дoлжны пpeдocтaвить дoкaзaтeльcтвa пoпытки ypeгyлиpoвaния cпopa в дocyдeбнoм пopядкe. Дpyгими cлoвaми — любыe юpидичecкиe лицa cнaчaлa oбpaщaютcя в Pocpeecтp и тoлькo пoтoм мoгyт cocтaвить иcк в cyдeбныe инcтaнции.
Ecли нe пoдaвaть зaявлeниe oб yмeньшeнии кaдacтpoвoй cтoимocти
Teopeтичecки ecли вы нe бyдeтe пoдaвaть зaявлeниe, кaдacтpoвaя cтoимocть измeнитcя пpи плaнoвoй пepeoцeнкe нeдвижимocти, кoгдa кoмиccия бyдeт изyчaть cитyaцию нa pынкe. Пpaктичecки ecли нe пoдaть зaявлeниe, Pocpeecтp мoжeт ocтaвить цeнy пpи пepeoцeнкe нeизмeннoй. B этoм cлyчae вы бyдeтe пepeплaчивaть нaлoги. Пoэтoмy лyчшe зaпpaшивaть пepepacчeт cpaзy, кaк тoлькo зaмeтили нecooтвeтcтвия кaдacтpoвoй cтoимocти и pынoчнoй цeны.
Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости
Редактор: Наталья Митькина
Компании, которые смогли доказать, что кадастровая стоимость их недвижимости завышена, уменьшили налог на имущество на несколько миллионов в год. Рассказываем, как подготовиться и провести процедуру оспаривания кадастровой стоимости по правилам.
Поделиться
Компании, которые смогли доказать, что кадастровая стоимость их недвижимости завышена, уменьшили налог на имущество на несколько миллионов в год. Рассказываем, как подготовиться и провести процедуру оспаривания кадастровой стоимости по правилам.
Поделиться
Иногда бизнесу приходится переплачивать большие суммы по налогу на свою недвижимость» Все потому, что государство переоценило кадастровую стоимость недвижимости.
Если стоимость завышена, есть возможность ее оспорить и уменьшить по решению суда. Правда, сначала придется заплатить за отчет об оценке, потом — за судебную экспертизу, а также потратить время на сбор документов и саму процедуру, но результат того стоит. Например, владелец бизнес-центра по решению суда снизил кадастровую стоимость почти в три раза и стал экономить на налогах 2,6 млн рублей в год.
Разберемся, что такое оспаривание кадастровой стоимости недвижимости, как понять, нужна ли эта процедура, как оценить шансы на успех и подготовиться к оспариванию.
Кадастровая стоимость — это сумма, в которую регион оценивает объекты недвижимости в границах своей территории. Ее устанавливают для зданий, сооружений, помещений, земли, объектов незавершенного строительства, гаражей, машино-мест и другой недвижимости.
Определение кадастровой стоимости нужно при расчете:
-
налогов: на имущество и землю, подоходного и на прибыль — при продаже недвижимости;
-
арендной платы, если арендные платежи рассчитываются от кадастровой стоимости;
-
возможной цены продажи объекта;
-
штрафов, например за нецелевое использование земли;
-
госпошлины при наследовании недвижимости.
На кадастровую стоимость зданий и сооружений влияют площадь, материал, год постройки, состояние и другое. На кадастровую стоимость земли — площадь, месторасположение, разрешенное использование, наличие коммуникаций и другое.
В регионах России недвижимость переоценивают через четыре года после последней кадастровой оценки. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — через два года.
Оценку проводят в течение года, и новая кадастровая стоимость начинает действовать с 1 января года, следующего за годом оценки. Например, земельный участок оценили в апреле 2019 года в 3 млн рублей. Эта стоимость начнет действовать только с 1 января 2020 года.
В 2022 году пройдет общероссийская оценка кадастровой стоимости всех земельных участков. Новая стоимость будет действовать с 1 января 2023 года. А в 2023 году переоценят остальные объекты недвижимости, их кадастровая стоимость обновится с 1 января 2024 года.
Для вашего удобства собрали информацию по срокам переоценки в таблицу.
Кадастровая стоимость замораживается на уровне 1 января 2022 года
11 марта 2022 года Госдума приняла поправки в Налоговый кодекс, которые должны помочь экономике адаптироваться к режиму санкций. В 2023 году кадастровая стоимость для исчисления налога на имущество организации останется на уровне 1 января 2022 г.
Законопроект № 84984-8
После того как государство посчитало кадастровую стоимость недвижимости, данные о новой стоимости вносят в ЕГРН. Вот основные даты, которые используются при оспаривании. Они указываются в реестре:
-
дата определения — 1 января года, в котором проводилась кадастровая оценка;
-
дата внесения данных — день, когда новую кадастровую стоимость внесли в ЕГРН;
-
дата применения — 1 января года, следующего за кадастровой оценкой;
Разберемся на примере.
Массовую кадастровую оценку земельного участка провели в 2021 году, кадастровая стоимость земли — 292,3 млн рублей. Дата определения — 1 января 2021 года.
Данные о кадастровой стоимости 292,3 млн рублей внесли в ЕГРН 22 декабря 2021 года — это дата внесения данных.
Кадастровая стоимость 292,3 млн рублей начала действовать с 1 января 2022 года — это дата применения.
Если бизнес оспорил кадастровую стоимость недвижимости, она будет действовать с даты применения — задним числом. Возьмем данные из нашего примера с земельным участком.
Кадастровая стоимость участка — 292,3 млн рублей, она начала действовать с 1 января 2022 года — это дата применения.
Допустим, в 2023 году владелец участка обратится с заявлением об оспаривании, а 2024 году закончит процедуру оспаривания. Новая стоимость — 150 млн рублей. Она будет действовать с 1 января 2022 года — даты применения кадастровой стоимости, которая оспаривалась.
Это пример, но мы уже знаем, что в 2022 году государство проведет внеочередную кадастровую оценку всех земельных участков. Оспаривание для снижения кадастровой стоимости недвижимости при необходимости можно будет провести после того, как начнет действовать новая кадастровая стоимость, то есть после даты применения — после 1 января 2023 года.
Перед тем как оспаривать кадастровую стоимость, рекомендуем оценить, стоит ли тратить на это время и деньги. Вот несколько шагов, которые помогут принять правильное решение:
-
Уточните, есть ли у вас право на оспаривание.
-
Определите основание оспаривания.
-
Узнайте, не пропустили ли вы сроки давности для подачи заявления на оспаривание.
-
Выберите консалтинговую компанию, которая будет сопровождать процедуру.
-
Узнайте примерную величину расхождения кадастровой и рыночной стоимости и экономию на налоге или аренде. Сравните экономию и затраты на проведение оспаривания.
Рассмотрим эти шаги подробнее.
Право на оспаривание. Оспорить кадастровую стоимость может только тот, на чьи права влияет результат оценки. Это может быть:
-
собственник недвижимости или собственник доли недвижимости;
-
бывший собственник, если хочет сделать перерасчет налогов за время владения;
-
арендаторы недвижимости, если арендная плата считается от кадастровой стоимости;
-
покупатель или арендатор земельного участка, если у него есть исключительное право выкупа или аренды. Например, собственник здания имеет исключительное право выкупить или арендовать земельный участок под ним.
Основание оспаривания. По закону оспорить кадастровую стоимость можно по двум основаниям:
1. Техническая ошибка. Если в расчете допущена техническая ошибка, например указана некорректная площадь, материал стен и что-то подобное, надо обратиться в ГБУ, которое проводило оценку. Например, в Москве это ГБУ «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования».
Потребуется написать обращение об исправлении ошибки и приложить документы, которые ее подтверждают. Например, технические паспорта, правоустанавливающие документы, план земельного участка. ГБУ рассмотрит заявление в течение 30 рабочих дней.
Если ГБУ согласится с ошибкой, оно само передаст новые сведения в Росреестр. Если нет, оспаривать кадастровую стоимость придется в суде.
2. Кадастровая стоимость завышена по сравнению с рыночной. В этом случае процедура другая. В 2022 году надо подготовить отчет об оценке, обратиться в комиссию по оспариванию или сразу в суд и просить установить кадастровую стоимость на уровне рыночной. Суд назначит экспертизу и по ее результатам примет решение о справедливой кадастровой стоимости объекта.
Раньше к проведению судебной экспертизы суд привлекал негосударственных независимых экспертов, но с 16 ноября 2021 года судебным экспертом может выступать только государственное учреждение.
«Получается, что решение о снижении стоимости, которую установило государство, решает само же государство. Из-за этого уменьшить кадастровую стоимость недвижимости стало гораздо сложнее».
Сроки. Заявление об оспаривании кадастровой стоимости можно подать с даты, когда стоимость внесли в Единый государственный реестр недвижимости, ЕГРН, и она вступила в действие, и до даты, когда туда внесут результаты новой кадастровой оценки. То есть с даты начала применения до даты окончания ее применения.
До 2021 году кадастровая стоимость офисного помещения была 5 млн рублей. В 2021 году государство провело новую кадастровую оценку — стоимость офисного помещения выросла с 5 млн до 8 млн рублей.
С 1 января 2022 года стала действовать новая кадастровая стоимость — 8 млн рублей.
В 2023 году помещение попадет под общероссийскую переоценку. Новая кадастровая стоимость начнет действовать с 1 января 2024 года.
Значит, подать заявление на оспаривание 8 млн рублей нужно с 1 января 2022 года до 1 января 2024 года.
Еще есть понятие архивной кадастровой стоимости — это стоимость до того, как в ЕГРН внесли данные новой кадастровой оценки. По сути, это предыдущая кадастровая стоимость. Срок ее давности — три года. Архивную кадастровую стоимость тоже можно оспорить, но по другим правилам. Разберемся на примере.
В 2017 году кадастровую стоимость офисного помещения оценили в 5 млн рублей. Эта стоимость действовала с 1 января 2018 по 31 декабря 2021 года.
С 1 января 2022 года действует новая кадастровая стоимость — 8 млн рублей. А предыдущая в 5 млн рублей становится архивной.
Если оспорить 5 млн рублей в 2022 году, можно вернуть переплату по налогу на имущество за три последних года, когда действовала архивная кадастровая стоимость: 2019, 2020 и 2021.
Если оспаривать в 2023 году — только за два последних года: 2020 и 2021. Вернуть переплату за 2019 год уже не получится: он позже срока давности.
В 2025 году оспорить архивную стоимость в 5 млн рублей уже не удастся: срок давности истечет.
Выбор консалтинговой компании. Сейчас на рынке много консалтинговых компаний, которые готовы провести процедуру оспаривания под ключ. Они предлагают сразу подбор оценочной компании для расчета рыночной стоимости недвижимости и юридическое сопровождение процедуры оспаривания.
«Чтобы выбрать консалтинговую компанию, которая действительно сможет защитить ваши интересы в суде и постарается добиться уменьшения кадастровой стоимости, рекомендую такие шаги:
1. Отобрать компании, которые предлагаю услуги под ключ. Эксперты таких компаний обычно глубоко погружены в процесс и знают все нюансы, смогут ответить на все ваши вопросы и дать необходимые пояснения.
2. Запросить у этих компаний результаты проведенных оспариваний, особое внимание уделить тому, сколько положительных результатов у консалтинговой компании.
3. Попросить составить дорожную карту процесса оспаривания. Грамотный специалист сможет предложить варианты действий на разных этапах оспаривания, в том числе подскажет правильное основание оспаривания именно в вашем случае.
4. Выбрать компании, которые просят предоплату в размере расходов, которые вы фактически несете на день внесения предоплаты, а не всю сумму сразу. Так меньше риск, что вы заплатите за услуги зря».
Расхождение с рыночной стоимостью. Кадастровая стоимость может отличаться от рыночной: при расчете рыночной стоимости учитывают индивидуальные характеристики объекта недвижимости, а при расчете кадастровой используют метод массовой оценки.
Два помещения кафе в соседних домах — одно в хорошем состоянии, а другое со старым ремонтом — могут иметь одинаковую кадастровую стоимость. При этом их рыночная стоимость будет отличаться: на нее может влиять состояние помещений, которое не учли при кадастровой оценке.
Проверить возможность снижения кадастровой стоимости могут специалисты консалтинговой компании. Они же помогут определить возможную экономию на налоге на имущество или аренде. Этот предварительный анализ позволит принять решение, стоит ли начинать процедуру пересмотра кадастровой стоимости. Если затраты на процедуру оспаривания больше экономии, смысла в оспаривании нет.
Компания оспорила кадастровую стоимость в суде и сэкономила 2,6 млн рублей
О чем речь. Государство оценило кадастровую стоимость земли в 32 млн рублей. Компания — владелец недвижимости обратилась в Московский городской суд с иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. Компания хотела, чтобы кадастровая стоимость была на уровне рыночной.
Результат. Суд изучил результаты оценки рыночной стоимости и мнение эксперта, согласился с требованиями компании и установил кадастровую стоимость в 11 млн рублей. Компания сэкономила на налоге на имущество около 2,6 млн рублей за год.
Судебное решение по делу № 3а-729/2017
С 1 января 2023 года будет действовать новый порядок оспаривания кадастровой стоимости. До этого регионы могут работать по-старому или уже сейчас перейти на новый порядок.
Разберем подробнее, в чем разница.
Старый порядок. До 2023 года в ряде регионов кадастровую стоимость можно оспорить и в суде, и в специальной комиссии по оспариванию кадастровой стоимости.
Если комиссия по оспариванию отказывает, в суд можно обратиться с заявлением или об оспаривании решения комиссии, или об установлении кадастровой стоимости на уровне рыночной.
«Из судебной практики следует, что оптимальный путь — установить в суде кадастровую стоимость на уровне рыночной».
Новый порядок. По новым правилам с 1 января 2023 года сразу обращаться в суд будет нельзя — сначала нужно подать заявление в комиссию при государственном бюджетном учреждении, которое проводило оценку. Оно должно решить, есть основания удовлетворить заявление об установлении кадастровой стоимости на уровне рыночной или нет.
Часть регионов уже сейчас работает по такому порядку оспаривания.
Как мы писали выше, до 2023 года оспорить кадастровую стоимость можно как в комиссии по оспариванию, так и сразу в суде. Для этого понадобятся такие документы:
-
заявление об оспаривании результатов определения кадастровой оценки;
-
выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
-
копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на недвижимость;
-
отчет об оценке рыночной стоимости на бумаге и в электронном виде.
Заявление об оспаривании в комиссию. В заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости указывают название компании, адрес и причины, по которым собственник или арендатор считает кадастровую стоимость неверной.
Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости. Заказать выписку о кадастровой стоимости можно, например, в МФЦ, на портале госуслуг или на сайте Росреестра. Срок — до 3 рабочих дней. Это бесплатно.
Правоустанавливающие документы на недвижимость. Правоустанавливающий и правоподтверждающий документ — это выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах. Ее также можно заказать в МФЦ, на госуслугах или на сайте Росреестра. Забрать документ нужно будет лично. Услуга платная.
Отчет об оценке рыночной стоимости. Отчет нужен, чтобы обосновать реальную рыночную стоимость объекта недвижимости.
Оценку выполняют независимые оценочные организации. В отчете отражают основные характеристики объекта, анализ рынка аналогичной недвижимости, методологию оценки и подробный расчет рыночной стоимости. Услуги оценки стоят в среднем от 70 до 150 тысяч рублей в зависимости от сложности объекта оценки.
Когда собрали все документы, их нужно подать в комиссию по оспариванию. Это можно сделать несколькими способами:
-
лично или почтой по адресу, где располагается комиссия;
-
в электронном виде через сайт комиссии или порталы государственных или муниципальных услуг. Для этого варианта потребуется квалифицированная электронная подпись — КЭП.
Комиссия рассматривает заявление в течение 30 календарных дней. Если она примет решение установить кадастровую стоимость на уровне рыночной, то сама отправит в Росреестр копию своего решения и отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости. После этого новую стоимость внесут в ЕГРН.
Но если вы обратились в комиссию и она отказала в установлении кадастровой стоимости на уровне рыночной, дальше можно обратиться в суд.
До 2023 года в регионах, которые не перешли на новый порядок процедуры оспаривания, в суд можно обратиться сразу, без обращения в комиссию.
При оспаривании в суде необходимо заплатить госпошлину — 300 рублей за каждый кадастровый номер.
Владелец недвижимости оспаривает кадастровую стоимость земельного участка и здания на нем. Он подал в суд один отчет об оценке, в котором оцениваются эти два объекта. У них два разных кадастровых номера. Госпошлину необходимо будет заплатить за каждый объект отдельно.
Для оспаривания кадастровой стоимости в суде надо составить административное исковое заявление и собрать тот же пакет документов, что и для комиссии: выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, копию правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов.
Если суд вынес положительное решение об уменьшении кадастровой стоимости недвижимости, надо дождаться, пока оно вступит в силу. Это занимает обычно месяц после вынесения решения — в этот срок ответчик может подать апелляцию, если не согласен с решением суда. Потом собственнику недвижимости надо получить копию решения с отметкой канцелярии суда о его вступлении в законную силу.
После этого нужно подать заявление на внесение изменений в кадастр и приложить заверенную судом копию решения суда в Росреестр, кадастровую палату или через любое отделение МФЦ.
Росреестр вносит новые данные в свою базу в течение месяца с даты подачи заявления. Данные на кадастровой карте могут измениться и позже — после технического обновления сайта.
После того как Росреестр внес новые данные, можно зачесть излишне уплаченный налог на имущество. Для этого надо подать заявление в налоговую — переплату учтут в будущих платежах.
На чтение 13 мин Просмотров 8.6к. Опубликовано 5 июня, 2023
Обновлено 15 июня, 2023
Кадастровая стоимость объекта (КС) рассчитывается по результатам гос. оценки, входит в состав ЕГРН. Указанный показатель применяется для расчета имущественного налога гражданам, организациям, госпошлины при наследовании, в ряде иных случаев. Узнать кадастровую стоимость земли или объекта капстроительства можно по справке из Росреестра, выписке ЕГРН. В случае, если кадастровая оценка недвижимости была проведена с ошибками, либо привела к завышению показателя стоимости, ее можно обжаловать в административном и судебном порядке.
Читайте в материале, как узнать кадастровую стоимость квартиры или другого объекта, как добиться снижения показателя, где это можно сделать.
Содержание
- Что такое кадастровая стоимость
- Как узнать кадастровую стоимость
- Что такое кадастровая оценка и как устанавливается кадастровая стоимость в 2023 году
- Завышена или занижена кадастровая стоимость?
- Снижение кадастровой стоимости в Москве
- Пример и образец снижения кадастровой стоимости — наши кейсы
- Стоимость и цена снижения кадастровой стоимости
- Выводы
Что такое кадастровая стоимость
Для оценки недвижимости применяются сразу несколько показателей. Инвентаризационная стоимость определяется по нормативным значениям, периодически меняется по причине износа и по итогам обследований. Рыночная цена определяется участниками сделок, экспертными организациями в результате оценочной деятельности.
Кадастровая оценка недвижимости осуществляется по нормам Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (скачать). Применение показателя КС имеет следующие особенности:
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:
8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)
8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Все консультации бесплатны.
- граждане и организации не могут сами рассчитать КС, так как она определяется только по результатам государственной оценки недвижимости;
- данные КС напрямую не связаны с рыночной ценой, могут отличаться в большую или меньшую сторону;
- при несогласии с кадастровой ценой, правообладатель участка или объекта может ее оспорить;
- кадастровая стоимость участка, объекта является общедоступным показателем ЕГРН, поэтому ее можно посмотреть даже на чужую недвижимость.
Граждане и организация сталкиваются с КС при налогообложении. ИФНС самостоятельно получает информацию о недвижимости физ. лиц, рассчитывает налог и направляет уведомления (требования). Предприятия сами рассчитывают земельный и имущественный налог. Для этого им нужно знать, какая кадастровая стоимость здания или участка указана в ЕГН на дату подготовки авансовых расчетов, деклараций. Также кадастровая стоимость объекта применяется для расчета ставок аренды по государственному, муниципальному имуществу, для оплаты пошлины за вступление в наследство.
Мнение эксперта. Для совершения сделок кадастровая стоимость квартиры или иного объекта обычно не применяется, так как она не соответствует рыночным ценам. Граждане и организации могут учитывать показатель КС при определении цены договора, если на это согласны обе стороны сделки. Если такая договоренность есть, потребуется справка о кадастровой стоимости или выписка ЕГРН.
Как узнать кадастровую стоимость
Кадастровая стоимость дома, участка, помещения или здания относится к общедоступным сведениям ЕГРН. Это означает, что получить данные может не только собственник, но и любое заинтересованное лицо. Узнать кадастровую стоимость:
Кадастровая оценка недвижимости проводится с периодичностью не реже 1 раза в 5 лет. Поэтому показатель КС может регулярно меняться. Также изменение стоимости возможно по обращению собственника, если он не согласен с государственным расчетом.
Как узнать кадастровую стоимость квартиры или иного объекта, если вы планируете подать заявление на снижение? Для этого обязательно требуется выписка ЕГРН (ранее — справка о кадастровой стоимости) в виде отдельного документа. Если вы хотите узнать стоимость по кадастровому номеру с информационными целями, запрашивать документ не обязательно.
Совет эксперта. Получить кадастровые документы можно через специалистов, профессионально работающих со сведениями ЕГРН. Например, такие услуги оказывает Архитектурное бюро «МБР», где вы можете получить любую информацию из ЕГРН. Наши специалисты разъяснят, как узнать кадастровую стоимость квартиры, участка, здания, быстро подготовят документы.
Соловьев Петр
Эксперт в сфере сертификации, кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.
Задать вопрос
Можно ли снова обратиться за снижением кадастровой стоимости. если новая государственная оценка вновь привела к ее завышению?
Подать заявление на снижение кадастровой стоимости можно после каждой государственной оценки недвижимости.
Добрый день! Как быть, если рыночная цена недвижимости выше кадастровой стоимости Росреестра?
В этом случае обжаловать и уменьшать кадастровую стоимость не имеет смысла, так как имущественный налог будет рассчитан по выгодному варианту.
Нужно ли платить пошлину за уменьшение кадастровой стоимости через Комиссию?
Рассмотрение обращений в Комиссии при Росреестре осуществляется бесплатно.
Что такое кадастровая оценка и как устанавливается кадастровая стоимость в 2023 году
Порядок определения КС регламентирован Законом № 237-ФЗ. Общие правила этой процедуры заключаются в следующем:
- оценка проводится не чаще 1 раза в 3 года (для Москвы и Санкт-Петербурга – не чаще 1 раза в 2 года) и не реже 1 раза в 5 лет;
- решение об оценке принимается органами власти субъектов РФ, размещается в открытом доступе в интернете, в СМИ;
- кадастровая стоимость здания, участка, помещения определяется бюджетным учреждением, которому субъектом РФ переданы такие полномочия.
Провести оценку можно сразу в отношении всех видов объектов, находящихся на территории региона. Об этом указано в ст. 11 Закона № 237-ФЗ. В решении органа власти будет указан точный перечень объектов и категорий земель, так как по ним Росреестр будет предоставлять информацию из ЕГРН.
Приказом МЭР № 226 утверждены Методические указания о гос. кадастровой оценке (скачать). Этим документом будут руководствоваться сотрудники бюджетного учреждения при сборе, обработке информации, подготовки отчета о стоимостных показателях.
Нормативные акты предписывают, что кадастровая стоимость участка или объекта рассчитывается как сумма затрат, необходимых для приобретения недвижимости на конкурентном рынке. Однако на практике стоимостные показатели по кадастру существенно отличаются от рыночных значений. Это связано с тем, что гос. оценка не учитывает индивидуальные особенности и характеристики объекта. Вот несколько показателей, которые могут повлечь необъективности гос. оценки:
- улучшения, которые сделаны в квартире, нежилом помещении или здании, которые существенно увеличивают рыночную цену по сравнению с аналогичными объектами;
- условная престижность района, где расположена недвижимость (по этим причинам даже объект с обычными характеристиками может стоить дороже, чем в соседних районах);
- неправильное определение видов допустимого и фактического использования объектов.
Специалисты бюджетного учреждения не осуществляют выезд на место, не проводят обследования объектов и участков, поэтому не располагают информацией об их индивидуальных особенностях. Это неизбежно сказывается на объективности расчета КС.
Нежилое здание или помещение
45.45%
Проголосовало: 121
Собственник заинтересован в максимально низкой КС, так как по ней придется платить имущественный и земельный налог. Органы власти, напротив, за счет высокой кадастровой стоимости могут увеличить поступления в бюджет. Так как в ходе оценки государственные и муниципальные ведомства могут представлять информацию для определения КС, они могут искусственно влиять на ее увеличение.
Расчет осуществляется по состоянию на 1 января, даже если оценка фактически проводится позже в течение года. Вот основные этапы этой процедуры:
- принятие и обнародование решения о гос. оценке;
- подготовительный этап – сбор и обработка информации из Росреестра, деклараций собственников, ответов на запросы из государственных и муниципальных ведомств;
- обработка сведений об объектах, для которых проводилось снижение кадастровой стоимости;
- определение кадастровой стоимости в соответствие с Приказом МЭР № 226;
- подготовка отчета по результатам гос. оценки недвижимости;
- утверждение и опубликование отчета органом власти;
- обновление Росреестром сведений ЕГРН.
В процессе оценки бюджетное учреждение оформляет промежуточные отчеты, которые направляются в Росреестр, размещаются в интернете. При проверке промежуточных отчетов могут подаваться замечания, которые учитываются на последующих этапах работы.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:
8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)
8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Все консультации бесплатны.
Комментарий эксперта. В Москве полномочия по определению КС переданы ГБУ «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования». В это учреждение можно подавать запросы о разъяснения вопросов, связанных с гос. оценкой недвижимости в столице. Например, по обращению могут выявляться технические или методологические ошибки, которые будут устранены ГБУ самостоятельно.
Завышена или занижена кадастровая стоимость?
Кадастровая стоимость квартиры, участка или другого объекта редко совпадает с рыночными ценами. Обычно она существенно выше, что приводит к завышению налоговых и арендных платежей. Кроме того, кадастровая стоимость здания или помещения остается неизменной на протяжении нескольких лет, тогда как конкурентный рынок может неоднократно менять цены даже в течение года.
Собственник может сам проверить, соответствует ли кадастровая стоимость квартиры или другого объекта. Для этого можно узнать стоимость по кадастровому номеру через ППК, запросить справку или выписку ЕГРН, после чего:
- сравнить полученные данные с информацией из интернета о рыночных ценах на аналогичный объект (например, можно использовать сайты Домклик, Авито, множество других агрегаторов информации);
- заказать отчет об оценке в оценочной организации.
Второй вариант обязательно применяется для снижения КС. После завершения работы оценщик выдаст отчет с указанием рыночной цены. Этот документ нужно представить в региональную Комиссию при Росреестре, либо в суд (в зависимости от способа оспаривания).
Комментарий эксперта. Для подготовки отчета оценщик изучает документы на объект, использует открытые данные с конкурентного рынка, проводит обследование. Так как отчет делает специалист, профессионально занимающийся оценочной деятельностью, показатель расчета будет точно соответствовать рыночной цене конкретного объекта. Такие услуги вы можете заказать в нашей компании.
Снижение кадастровой стоимости в Москве
Алгоритм действий для снижения КС описан в ст. 22 Закона № 237-ФЗ. Граждане могут сами выбрать куда подавать заявление – в Комиссию при Росреестре, либо сразу в суд. Юридические лица обязаны сначала обратиться в Комиссию, а отказ вправе обжаловать в судебном порядке. Заявление в Комиссию можно подать по адресу: г. Москва, ул. Большая Тульская, д. 15 (экспедиция). Заседания Комиссии проводятся по адресу: г. Москва, ул. Большая Тульская, д. 15, кабинет 02-14.
До обращения с заявлением нужно подготовить следующие документы:
- правоустанавливающий документ на объект (выписка ЕГРН, либо свидетельство о праве, выданное до июля 2016 года);
- справку или выписку ЕГРН о кадастровой стоимости;
- отчет оценщика о рыночной цене объекта;
- иные документы, подтверждающие недостоверность стоимостного показателя ЕГРН.
Кроме подачи документов непосредственно в Комиссию или по почте, это можно сделать через портал Госуслуг. В состав Комиссии входят представители Росреестра, органов власти субъекта РФ, СРО оценщиков, иные специалисты. Срок рассмотрения документов не превышает 30 дней. Заявитель может участвовать в заседании лично, либо через представителя.
По итогам рассмотрения заявления кадастровая стоимость дома, участка, помещения или другого объекта будет приравнена к рыночной цене. Соответствующие сведения Росреестр внесет в ЕГРН. После этого расчет налогов и арендных платежей будет осуществляться по новым стоимостным показателям. Проверить сниженную стоимость по кадастровому номеру можно обычными способами (ПКК, запросы выписки).
Если Комиссия вынесла отрицательное решение, обжаловать его можно через суд. В столице заявление подается в Московский городской суд. Физ. лица могут подавать в суд сразу, без рассмотрения документов Комиссией. Для суда нужно представить те же документа, а также отказное решение Комиссии (если оно выносилось). На основании решения КС будет определена по рыночной цене. На основании судебного акта Росреестр обновит сведения ЕГРН.
Комментарий эксперта. Чтобы избежать проблем при обращении в Комиссии и суд, рекомендуем воспользоваться услугами наших юристов. Они подготовят документы, правильно заполнят заявление, окажут сопровождение при проведении заседаний.
Пример и образец снижения кадастровой стоимости — наши кейсы
Ниже можно ознакомиться с примером отчета о рыночной цене и выписки ЕГРН.
Образец отчета оценщика. В отчете оценщика проведено сравнение рыночных цен на квартиры для снижения кадастровой стоимости.
Образец выписки ЕГРН. В выписке ЕГРН сделана отметка о снижении кадастровой стоимости по решению суда.
Стоимость и цена снижения кадастровой стоимости
Процедура рассмотрения заявлений в региональной Комиссии проводится бесплатно. В перечень расходов, которые нужно нести для снижения КС, входит:
- оплата справки о кадастровой стоимости — 350 руб. в цифровом формате, 600 руб. в письменном виде;
- оплата услуг оценщика за подготовку отчета – размер платы определяется договором, зависит от типа и характеристик объекта;
- госпошлина в суд – 300 руб. для граждан, 6000 руб. для организаций.
Дополнительно нужно оплатить расходы за сопровождение процедуры и услуги представителя, если вы привлекаете его для обращения в Комиссию или суд. Наша компания предлагает такие услуги по доступным ценам. Наши специалисты имеют многолетний опыт ведения подобных дел, поэтому вы можете рассчитывать на положительный итог. Подробнее о наших ценах за снижение кадастровой стоимости можно узнать по телефонам, указанным на сайте.
Выводы
- Кадастровая стоимость – это показатель, рассчитанный в ходе гос. оценки.
- Оценка проводится бюджетными учреждениями, аккредитованными органом власти.
- Узнать КС земли или объекта можно через ПКК, по запросу выписки ЕГРН или справки через Росреестр.
- Снижение кадастровой стоимости допускается по отчету о рыночной цене через региональную Комиссию, либо в судебном порядке.
Если кадастровая стоимость существенно выше рыночной, специалисты нашей компании помогут снизить ее. Заказать услуги можно по телефонам, указанным на сайте.
Что такое кадастровая стоимость участка или объекта?
Как допускается уменьшение кадастровой стоимости?
Какие документы нужны для снижения кадастровой стоимости?
На чтение 21 мин Просмотров 10.3к. Опубликовано 09.01.2023
Уменьшение кадастровой стоимости (КС) – это снижение ее показателя до объективной рыночной цены объекта. Сделать это можно через региональную Комиссию при Росреестре, либо в судебном порядке. Установление кадастровой стоимости государством не учитывает индивидуальные особенности объекта, поэтому ее показатель почти всегда завышен. От кадастровой стоимости всегда зависит размер налогов, арендной платы. Поэтому понизив этот показатель вы добьетесь существенной экономии на обязательных платежах.
Читайте в этом материале, как узнать и проверить кадастровую стоимость земельных участков, дома, гаража, квартиры, коммерческой недвижимости или другого объекта, что нужно подготовить для ее оспаривания, как рассчитать рыночную цену недвижимости, какие последствия влечет понижение КС.
Содержание
- Что такое кадастровая стоимость объекта недвижимости
- Фонд данных государственной кадастровой оценки
- Кадастровая стоимость онлайн
- Порядок получения сведений о кадастровой стоимости объекта
- Порядок определения кадастровой стоимости в Москве
- Понятие государственной кадастровой оценки
- Какие организации в Москве занимаются определением кадастровой стоимости?
- В каких нормативных документах г. Москвы можно ознакомится с кадастровой стоимостью объектов на 2023 год?
- Как кадастровая стоимость объектов влияет на налог на недвижимость для собственника
- Список полезных документов
- Как в Москве оспорить и снизить кадастровую стоимость объекта?
- Порядок обращения за пересмотром кадастровой стоимости в Москве: пошаговая инструкция
- Независимая кадастровая оценка
- Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Москве
- Как обжаловать решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Москве
- Исполнительное производство по решению суда
- Сколько стоит обжалование определения кадастровой стоимости объектов в Москве
- Выводы
Что такое кадастровая стоимость объекта недвижимости
У каждого объекта недвижимости есть ряд идентификационных данных, от кадастрового номера до основных характеристик. В перечень таких идентификаторов, фиксируемых в ЕГРН, входит и кадастровая стоимость. Под кадастровой стоимостью понимается ценовой показатель объекта, рассчитанный в ходе государственной оценки недвижимости. Правовой режим такого вида стоимости определен:
- Федеральным законом № 218-ФЗ”О государственной регистрации недвижимости”(скачать);
- Федеральным законом № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в РФ” (скачать);
- Федеральным законом № 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке” (скачать).
Для установления указанного показателя, орган власти субъекта РФ наделяют полномочиями бюджетное учреждение. После завершения оценки, ее результаты утверждаются нормативным актом субъекта РФ, официально обнародуются. На основании показателя кадастровой стоимости обновляются сведения ЕГРН и Публичной кадастровой карты, а ИФНС использует эти данные для расчета имущественного налога на квартиры, земельные участки, дома, нежилые здания, гаражи, коммерческой недвижимости, иные объекты.
Государственная оценка недвижимости проводится не реже 1 раза в 3 года, но не чаще 1 раза в 5 лет. В Москве и Санкт-Петербурге переоценку проводят не реже 1 раза в 2 года. На территории столицы действующие показатели кадастровой стоимости утверждены Распоряжением Департамента городского имущества (ДГИ) города Москвы от 29.11.2018 № 40557. В 2023 году проходит следующий этап оценки недвижимости. Уточнить эти данные можно путем получения выписки из ЕГРН, либо по ссылке https://www.mos.ru/authority/documents/doc/39999220/ .
Комментарий эксперта. В рыночных отношениях кадастровая стоимость используется редко, так как не отражает фактическое состояние участка или объекта капитального строительства. По итогам процедуры оспаривания кадастровой стоимости ее могут снизить и приравнять к показателю рыночной цены. Для этого нужно заказать рыночную оценку объекта, представить ее на рассмотрение в уполномоченную комиссию или в суд. Переоценку остальных объектов, не указанных в заявлении, делать не будут. Снижать кадастровую стоимость можно неоднократно, как только будет выявлено ее отклонение от рыночной цены.
Фонд данных государственной кадастровой оценки
Для обобщения и систематизации данных и материалов, используемых при определении стоимости, ведется Фонд данных государственной кадастровой оценки. Выделим ключевые моменты, связанные с ведением этого ресурса:
- оператором Фонда является Росреестр, а ведется в электронном виде;
- в содержание фонда включатся материалы и сведения, используемые при государственной оценке, поступающие в Росреестр, а также результаты мониторинга рынка недвижимости;
- информация, включенная в Фонд, является общедоступной и открытой (кроме отдельных сведений, доступ к которым ограничен законом).
Получить данные из фонда можно в онлайн-режиме. Соответствующий ресурс функционирует на сайте Росреестра и доступен по ссылке https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO .
Приказ Минэкономразвития России № 291 конкретизирует объем информации, который доступен в Фонде:
- копии решений о проведении государственной оценки объектов;
- перечень объектов, которые подлежат государственной оценке;
- сведения и материалы по промежуточным отчетным документам;
- копии актов об утверждении результатов оценки;
- сведения об объектах, в отношении которых осуществлялось понижение стоимости по обращению собственников;
- отчеты об итогах определения кадастровой стоимости;
- решения об установлении кадастровой стоимости в виде рыночной цены;
- иная информация, документы.
При мониторинге рынка недвижимости Росреестр использует сведения о цене сделок, которые прошли регистрацию и отражены в ЕГРН. На практике, занижение стоимости объекта по результатам государственной оценки встречается крайне редко. Обычно переоценка приводит к повышению КС, что автоматически влечет пересчет налогов в большую сторону. Отклонение может составлять до 20-30%, что для больших объектов весьма существенно. В этом случае необходимо снижать КС, чтобы не переплачивать на налогах.
Константин М.
Эксперт в сфере кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.
Задать вопрос
Как указать в декларации на имущественный налог, что кадастровая стоимость была уменьшена?
При заполнении декларации на имущественный налог предприятие берет сведения из выписки ЕГРН. Поэтому необходимо указывать тот показатель кадастровой стоимости, который был внесен в ЕГРН после оспаривания.
Здравствуйте! В какой суд нужно обращаться для снижения кадастровой стоимости в Москве?
Административное исковое заявление по уменьшению кадастровой стоимости в Москве нужно подавать в Московский городской суд. Предприятие должно сначала пройти Комиссию при Росреестре.
Какой срок действия отчета о рыночной оценки для оспаривания кадастровой стоимости? Нужно ли сразу обращаться с заявлением?
Законом не установлен срок действия отчета о рыночной оценке. По аналогии с Законом № 229-ФЗ, этот документ действует в течение месяца. На практике, Комиссия не отказывает в заявлении, даже если отчет оценщика выдан более месяца назад.
Насколько снизится налог на имущество после оспаривания кадастровой стоимости? Имеет ли смысл подавать заявление, если налог снизится на несколько рублей?
Заранее сложно оценить, насколько снизиться размер налога. На сайте ФНС есть калькулятор для расчета налога, где можно указать показатель рыночной цены из отчета. Для жилья снижение налога произойдет на несколько десятков или сотен рублей. Для крупных объектов коммерческой недвижимости снижение может составить тысячи и десятки тысяч рублей.
При следующей государственной переоценке недвижимости будет учет результат предыдущего оспаривания? Или нужно заново подавать заявление?
Бюджетное учреждение будет обязано проверить сведения по объектам, чья кадастровая стоимость была снижена в период до оценки.
Кадастровая стоимость онлайн
Порядок получения сведений о кадастровой стоимости объекта
Получить информацию о кадастровой стоимости объекта может не только его собственник, но и любой заинтересованной лицо. Сделать это можно следующими способами:
- заказать выписку ЕГРН через Росреестр, МФЦ или портал госуслуг;
- заказать отдельную выписку (справку) о кадастровой стоимости через Росреестр, МФЦ или портал госуслуг;
- обратиться к кадастровым инженерам, которые получат сведения напрямую из реестра ЕГРН.
В каждом районе Москвы функционируют учреждения МФЦ “Мои документы”. В них можно подать заявление на выдачу выписки ЕГРН или справки о кадастровой стоимости. Это проще, чем обращаться напрямую в Росреестр. Если заказывать документы через портал госуслуг, они будут выданы в электронном формате с ЭЦП специалиста Росреестра.
Срок выдачи документов со сведениями ЕГРН не превышает 4 дня. Тарифы за выписки составляют:
- стандартная выписка ЕГРН в бумажной форме 700 и 2200 руб. (для граждан и предприятий);
- стандартная выписка ЕГРН в электронной форме 350 и 600 руб. (для граждан и предприятий).
Есди вы планируете обращаться для понижения КС, в выписке должна стоять дата последней государственной оценки. Естественно, если по выписке будет подтверждаться занижение кадастровой стоимости, обращаться на пересмотр не имеет смысла. Размер отклонения между кадастровой и рыночной стоимостью в выписках ЕГРН не отражается.
| № п/п | Нормативные акты для расчета кадастровой и рыночной стоимости | Описание |
| 1 | Федеральный закон № 237-ФЗ (скачать) | Содержит порядок государственной оценки недвижимости, правила утверждения и публикации кадастровой стоимости, внесения изменений в ЕГРН после ее оспаривания |
| 2 | Федеральный закон № 135-ФЗ (скачать) | Содержит правила оценки объектов недвижимости, требования к оценщикам, порядку подготовки отчета о рыночной цене |
| 3 | Приказ МЭР№ 226 (скачать) | Содержит методические указания по проведению государственной оценке недвижимости |
| 4 | Приказ МЭР № 378 (скачать) | Содержит формы выписок ЕГРН, в том числе для получения сведений о кадастровой стоимости |
Порядок определения кадастровой стоимости в столице определен Федеральным законом № 135-ФЗ, Постановлением Правительства Москвы № 99-ПП, Приказом ДГИ города Москвы № 20. Если вы планируете снижать КС, на эти документы нужно сделать ссылку в заявлении и иске. Основанием для проведения оценки и переоценки недвижимости является договор с бюджетным учреждением. Для определения кадастровой стоимости запрашиваются сведения ЕГРН, информация из государственных и муниципальных ведомств, рассматриваются декларации и документы собственников нежилого здания, дома, квартиры, гаража, земельного участка. Обследование объектов в натуре не проводится, поэтому их индивидуальные особенности не будут учтены бюджетным учреждением. По этой причине кадастровая стоимость обычно превышает рыночные значения, не всегда является объективным показателем. В соответствие со ст. 11 закона № 135-ФЗ, по итогам оценки оформляется отчет. В его содержании указывается: После подготовки отчета его должен утвердить заказчик. Итоговые результаты кадастровой стоимости утверждаются нормативным актом органа власти субъекта РФ. После этого будут автоматически обновлены сведения ЕГРН. Уменьшать КС можно только после внесения данных о государственной оценки в реестр. Комментарий специалиста. Все сведения о порядке определения кадастровой стоимости являются общедоступными. Они могут использоваться при определении реальной (рыночной) цены объекта при последующем обращении в Комиссию или в суд. Также информацию о стоимости можно узнать из содержания Публичной кадастровой карты Росреестра. Квартира, частный дом 19.63% Земельный участок 28.97% Нежилое здание или помещение 51.4% Проголосовало: 107 Согласно Федеральному закону № 135-ФЗ, право на участие в конкурсе и заключение договора о государственной оценке недвижимости автоматически предоставлено только бюджетному учреждению. Если оно не создано, в конкурсе принимают участие организации, состоящие в СРО. На территории Москвы государственная оценка недвижимости началась в 2018 году. Результаты первичной оценки были утверждены Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29.11.2018 № 40557. Показатели кадастровой стоимости, указанные в этом распоряжении, действовали в 2019-2020 годах. Также в Распоряжении приведен перечень объектов, по которым кадастровая стоимость определена рыночной ценой. Порядок определения кадастровой стоимости в столице определен Федеральным законом № 135-ФЗ, Постановлением Правительства Москвы № 99-ПП, Приказом ДГИ города Москвы № 20. Если вы планируете снижать КС, на эти документы нужно сделать ссылку в заявлении и иске. Основанием для проведения оценки и переоценки недвижимости является договор с бюджетным учреждением. Для определения кадастровой стоимости запрашиваются сведения ЕГРН, информация из государственных и муниципальных ведомств, рассматриваются декларации и документы собственников нежилого здания, дома, квартиры, гаража, земельного участка. Обследование объектов в натуре не проводится, поэтому их индивидуальные особенности не будут учтены бюджетным учреждением. По этой причине кадастровая стоимость обычно превышает рыночные значения, не всегда является объективным показателем. В соответствие со ст. 11 закона № 135-ФЗ, по итогам оценки оформляется отчет. В его содержании указывается: После подготовки отчета его должен утвердить заказчик. Итоговые результаты кадастровой стоимости утверждаются нормативным актом органа власти субъекта РФ. После этого будут автоматически обновлены сведения ЕГРН. Уменьшать КС можно только после внесения данных о государственной оценки в реестр. Комментарий специалиста. Все сведения о порядке определения кадастровой стоимости являются общедоступными. Они могут использоваться при определении реальной (рыночной) цены объекта при последующем обращении в Комиссию или в суд. Также информацию о стоимости можно узнать из содержания Публичной кадастровой карты Росреестра. Квартира, частный дом 19.63% Земельный участок 28.97% Нежилое здание или помещение 51.4% Проголосовало: 107 Согласно Федеральному закону № 135-ФЗ, право на участие в конкурсе и заключение договора о государственной оценке недвижимости автоматически предоставлено только бюджетному учреждению. Если оно не создано, в конкурсе принимают участие организации, состоящие в СРО. На территории Москвы государственная оценка недвижимости началась в 2018 году. Результаты первичной оценки были утверждены Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29.11.2018 № 40557. Показатели кадастровой стоимости, указанные в этом распоряжении, действовали в 2019-2020 годах. Также в Распоряжении приведен перечень объектов, по которым кадастровая стоимость определена рыночной ценой. Согласно ст. 375 НК РФ, кадастровая стоимость может являться налоговой базой для расчета налога на имущество юридических лиц. В соответствии со ст. 402 НК РФ, имущественный налог для физических лиц также рассчитывается по показателю кадастровой стоимости. Для расчета налога специалисты ИФНС автоматически запрашивают сведения ЕГРН: Таким образом, данные о кадастровой стоимости будут напрямую влиять на размер налога на имущество граждан и юридических лиц. Оспорив кадастровую стоимость, собственник добьется снижения налоговых платежей. Для крупных предприятий, владеющих значительными имущественными активами, экономия на налоговых платежах может исчисляться миллионами рублей. Понизить можно и размер арендной платы, однако оспаривать кадастровую стоимость вправе только собственник. Субъекты РФ вправе определять, для каких объектов юридических лиц налог будет рассчитываться по показателю кадастровой стоимости. На территории столицы такой перечень утвержден Постановлением Правительства Москвы от 27.11.2018 № 1425-ПП. Для каждого объекта в перечне указан кадастровый номер, поэтому с идентификацией не возникнет проблем. Документы для скачивания: Юридические лица вправе оспорить (понизить) кадастровую стоимость через уполномоченную региональную Комиссию. Если Комиссия принимает отрицательное решение, его можно обжаловать в суде. Граждане-собственники могут сразу обращаться в суд, хотя в большинстве случаев обращение в Комиссию будет целесообразнее. Оспорить показатель кадастровой стоимости можно по причине ошибок, допущенных в ходе оценки, либо при несоответствии ее рыночной цене объекта. В первом случае нужно получить материалы о проведенной государственной оценке из Фонда данных. Во втором случае заказывается независимая оценка объекта через эксперта, которая учтет реальные характеристики и особенности, ценовые значения московской недвижимости. Пошаговая инструкция для оспаривания предусматривает следующие действия: Помимо заявления, для рассмотрения в Комиссии и суде нужно представить правоустанавливающий документ, выписку (справку) ЕГРН о кадастровой стоимости, отчет независимой оценки. Формально, указанную пошаговую инструкцию можно применять для повышения кадастровой стоимости. Однако на практике с такими вопросами собственники не обращаются. Комментарий специалиста. Практика рассмотрения споров об уменьшении кадастровой стоимости уже устоялась. При наличии отчета независимого эксперта практически всегда принимается положительное решение. Аналогичный подход демонстрирует судебная практика. После внесения новых данных в ЕГРН, они будут использоваться для расчета налога, позволят занизить размер аренды. Ключевым документом для оспаривания кадастровой стоимости будет являться отчет о независимой оценке. Он оформляется в соответствие с Законом № 135-ФЗ, позволяет пересмотреть результат государственной оценки и уменьшать кадастровую стоимость. Вот основные правила для оформления отчета, которые позволит доказать необоснованность расчета КС: Оценщик будет использовать не только нормативные показатели расчета, но и сведения о текущих рыночных ценах, сложившихся в регионе. Поэтому в отчете будет зафиксирована реальная рыночная цена объекта. На практике, практически для любого объекта можно найти аналогичные предложения на рынке, поэтому проблем с оценкой не возникнет. Оценщик не имеет право специально занизить рыночную цену в интересах заказчика, так как документы будут проверять представители его СРО. Заказать независимую оценку объекта недвижимости вы можете в компании “Смарт Вэй”. Наличие квалифицированных и аттестованных оценщиков позволяет проводить оценку в строгом соответствии с законом. Подробнее об услугах экспертов и юристов нашей компании вы можете уточнить по телефонам, указанным на сайте. Для оспаривания кадастровой стоимости объектов в Москве нужно подавать заявление и документы в Комиссию по адресу: г. Москва, ул. Большая Тульская, д.15. Контактный телефон 8 (495) 957-68-61. Правила рассмотрения заявлений и документов от правообладателей: Порядок проведения заседаний и вынесения решений определен Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 № 263. В ее состав входят представители Росреестра, заказчика государственной оценки, СРО оценщиков, иные должностные лица. Срок рассмотрения заявлений не превышает одного месяца. По результатам процедуры Комиссия вправе только занизить КС, тогда как в большую сторону пересмотреть ее не могут. Уменьшать результат гос. оценки могут только до значения рыночной цены. Если заявление будет удовлетворено, выносится решение об определении кадастровой стоимости по рыночной цене объекта. Отказное решение можно обжаловать в суде. Для отстаивания интересов при подаче документов и на заседаниях Комиссии, при совершении иных действий, советуем воспользоваться помощью наших юристов. Компания “Смарт Вэй” специализируется на оказании услуг в сфере кадастра и недвижимости, поэтому шансы на положительное решение резко возрастут. Мы работаем в Москве, СПб, Московской и Ленинградской области. При несогласии с отказным решением Комиссии, можно обратиться за защитой в суд. Граждане подают заявления в суд общей юрисдикции по нормам ГПК РФ. Юридическим лицам нужно обращаться в Арбитражный суд г. Москвы, а рассмотрение жалобы пройдет по нормам АПК РФ. Выделим общие правила рассмотрения таких дел в судах: По нормам КАС РФ, ГПК РФ и АПК РФ срок рассмотрения дела составит до 1 месяца. Если заявление удовлетворено, суд признает кадастровую стоимость равной рыночной цене объекта. Эти сведения будут переданы в Росреестр, чтобы изменить сведения ЕГРН. Отрицательное решение можно обжаловать в кассации и иных вышестоящих инстанциях, доказать необоснованность судебных актов. Полный комплекс услуг и действий по судебному оспариванию кадастровой стоимости оказывает компания “Смарт Вэй”. Мы не только подготовим документы для обращения в суд, но и выступим вашим представителем, добьемся положительного решения. На счету юристов Смарт Вэй множество положительных решений. На обжалование решений по административному судопроизводству дается 10 дней. Если государственные органы не подали жалобу, решение вступит в силу. В большинстве случаев сведении о новом показателе кадастровой стоимости Росреестр внесет в ЕГРН добровольно, т.е. без проведения исполнительного производства. Для московской недвижимости соответствующие изменения учтет ДГИ для пересчета арендной платы. Если после вынесения судебного акта сведения ЕГРН не обновлены, заявитель может получить исполнительный лист. Этот документ нужно передать в ФССП для принудительного исполнения. В постановлении о возбуждении производства пристав даст 5 дней на добровольное исполнение решения, после чего сможет осуществлять принудительные меры воздействия. https://www.youtube.com/watch?v=y5VYSKiNWtA Даже обладая опытом обращения в государственные органы и суды, самостоятельно изменить кадастровую стоимость сложно. Оптимальным вариантом будет обращение за помощью в компанию “Смарт Вэй”, где вы сможете получить услуги: Заранее определить. сколько стоит оспаривание, достаточно сложно. Расценки за услуги и оформление документов будут зависеть от сложности и объема работы, вида объекта, иных факторов. Мы оказываем услуги на территории Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской области. Уточнить, сколько стоит экспертное сопровождение дела для вашего объекта, вы можете у специалистов компании “Смарт Вэй”. С примерными расценками на услуги можно ознакомиться ниже. Чтобы снизить кадастровую стоимость, нужно заказать экспертный отчет независимого оценщика в организации, состоящей в СРО. Также целесообразно воспользоваться услугами специалистов в сфере кадастра и права, чтобы отстоять свои интересы в Комиссии и суде. Полный комплекс услуг по уменьшению кадастровой стоимости можно заказать в компании “Смарт Вэй”. Мы работаем в Москве, СПб, Московской и Ленинградской области. Что такое уменьшение кадастровой стоимости? Как уменьшить кадастровую стоимость? Как уменьшить налог после снижения кадастровой стоимости?
№ п/п Нормативные акты для расчета кадастровой и рыночной стоимости Описание 1 Федеральный закон № 237-ФЗ (скачать) Содержит порядок государственной оценки недвижимости, правила утверждения и публикации кадастровой стоимости, внесения изменений в ЕГРН после ее оспаривания 2 Федеральный закон № 135-ФЗ (скачать) Содержит правила оценки объектов недвижимости, требования к оценщикам, порядку подготовки отчета о рыночной цене 3 Приказ МЭР№ 226 (скачать) Содержит методические указания по проведению государственной оценке недвижимости 4 Приказ МЭР № 378 (скачать) Содержит формы выписок ЕГРН, в том числе для получения сведений о кадастровой стоимости Порядок определения кадастровой стоимости в Москве
Понятие государственной кадастровой оценки
Какие организации в Москве занимаются определением кадастровой стоимости?
В каких нормативных документах г. Москвы можно ознакомится с кадастровой стоимостью объектов на 2023 год?
Порядок определения кадастровой стоимости в Москве
Понятие государственной кадастровой оценки
Какие организации в Москве занимаются определением кадастровой стоимости?
В каких нормативных документах г. Москвы можно ознакомится с кадастровой стоимостью объектов на 2023 год?
Как кадастровая стоимость объектов влияет на налог на недвижимость для собственника
Список полезных документов
№ п/п
Ссылки
Описание
1
Скачать
Образец технического задания на рыночную оценку объекта
2
Скачать
Образец выписки ЕГРН с кадастровой стоимостью
3
Скачать
Образец заявления в Комиссию при Росреестре
4
Скачать
Образец иска о снижении кадастровой стоимости
5
Скачать
Форма заявления о предоставлении выписки ЕГРН
6
Скачать
Форма запроса о разъяснении кадастровой стоимости
7
Скачать
Заявление в Комиссию при Росреестре о пересмотре кадастровой стоимости
8
Скачать
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости из-за недостоверности сведений
Как в Москве оспорить и снизить кадастровую стоимость объекта?
Порядок обращения за пересмотром кадастровой стоимости в Москве: пошаговая инструкция
Независимая кадастровая оценка
Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Москве
Как обжаловать решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Москве
Исполнительное производство по решению суда
Сколько стоит обжалование определения кадастровой стоимости объектов в Москве
№ п/п
Услуга, документ
Стоимость
1
Отчет о рыночной цене объекта
от 7000 руб.
2
Запрос выписки ЕГРН с кадастровой стоимостью
350 руб.
3
Сопровождение процедуры оспаривания кадастровой стоимости в Комиссии при Росреестре
от 12000 руб.
4
Сопровождение процедуры оспаривания кадастровой стоимости в суде
от 15000 руб.
5
Оформление искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости
от 3000 руб.
Выводы
Содержание страницы
- Пионеры нового налога на недвижимость
- Почему кадастровая стоимость чаще всего завышена
- Для чего оспаривать кадастровую стоимость недвижимого имущества
- Какова кадастровая стоимость вашей недвижимости?
- Когда эффективнее оспорить кадастровую оценку
- Куда и кому обращаться для оспаривания
- Пошаговая инструкция для оспаривания завышенной кадастровой стоимости
Налоговый Кодекс РФ в последние годы постоянно подвергается реформированию, в него вносятся поправки, иногда весьма существенные. Одна из них касается налогообложения имущества организаций, а также земельного налога: в соответствии с новой редакцией закона, с начала 2015 года налоговая база будет вычисляться во многих случаях не по остаточной, а по кадастровой стоимости активов.
Чтобы не платить чрезмерные налоги, которые в рамках государственной оценки могут стать в несколько раз большими, предпринимателю важно своевременно проанализировать установленную кадастровую стоимость своего недвижимого имущества, а в случае, если она необоснованно завышена, постараться привести ее в соответствие с реалиями, оспорив по законной процедуре.
Рассмотрим, как это сделать максимально эффективно и правильно.
Пионеры нового налога на недвижимость
Российская Федерация начала переходить на обновленный порядок расчета налогового сбора на недвижимость с 2015 года. С этого момента его начали применять 28 российских областей: в числе первых были: Московский регион, тверская, самарская, Рязанская и другие области. В 2016 году к ним присоединились Санкт-Петербург, Воронежская, Вологодская, Брянская область и другие регионы, общим числом 21. Ежегодно их количество растет, переход всей России на новую систему запланирован к 2020 году.
Новым способом – исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости – будет исчисляться налог на следующие объекты (п. 1 ст. 401 НК РФ):
- жилые строения всех типов (дома, коттеджи, садовые домики и пр.);
- отдельные помещения для жилья (комнаты, квартиры);
- гаражи, места для стоянки машин;
- комплексы;
- незавершенные объекты стройки;
- другие помещения, сооружения, здания.
Почему кадастровая стоимость чаще всего завышена
Законодательно государство имеет монополию на оценку основных средств, представляющих собой недвижимое имущество. Делается это Федеральной службой кадастра и картографии массово, единожды в пятилетку (в некоторых регионах раз в 2-3 года), причем за основу берется конъюнктура рынка и экономические характеристики объекта. И тот, и другой факторы могут быть непостоянными, противоречивыми, трактующимися неоднозначно. Многие моменты, например, территориальное расположение, близлежащая инфраструктура и др., существенно влияющие на фактическую стоимость, просто упускаются из виду. Поэтому в такой массовой оценке нередки ошибки в установлении реальной стоимости.
По понятным причинам неточности оценки чаще встречаются в сторону завышения, что удобнее для государства, но крайне невыгодно для предпринимателей-владельцев.
Самый беглый и поверхностный анализ соответствия кадастровой стоимости рыночным реалиям показывает превышение до 60%, а иногда встречается даже десятикратное и более завышение оценки.
Но собственник может не согласиться с установленной стоимостью и оспорить ее.
Для чего оспаривать кадастровую стоимость недвижимого имущества
Негативные отклики на неоправданно завышенную кадастровую стоимость объекта недвижимости очевидны:
- значительное увеличение налоговой нагрузки: при действующем налоговом законодательстве это примерно 0,1% от кадастровой стоимости некоммерческий и 2% от стоимости коммерческой недвижимости;
- серьезное повышение налога при реализации недвижимости: закон требует продавать такое имущество не дешевле 70% от его кадастровой стоимости, а это значит, что при продаже придется раскошелиться на крупный налоговый сбор, особенно это касается коммерческих объектов (для частной недвижимости действует система налоговых вычетов и льгот, так что можно немного сэкономить на НДФЛ);
- при взятии в аренду или выкупе муниципальной или государственной недвижимости цена будет очень высокой – с 2018 года она будет равна кадастровой стоимости;
- пропорциональное увеличение связанных с владением данным объектом недвижимости госпошлин, сборов;
- большие суммы штрафов в случае административных нарушений, допущенных при пользовании объектом недвижимости.
Какова кадастровая стоимость вашей недвижимости?
Для того чтобы неожиданно высокий выставленный налог на землю и/или на имущество не стал неожиданностью, нужно своевременно получить информацию о его базе, то есть кадастровой оценке, с тем чтобы при необходимости успеть принять нужные меры. Как можно узнать вожделенную цифру?
- Кадастровый паспорт. Если владелец недавно (менее 5 лет назад) получал на руки этот документ, то стоимость объекта, указанная в нем, является актуальной.
- Справка из Кадастровой палаты. У любой организации и физического лица есть возможность обратиться за информацией в региональное отделение Федеральной службы кадастра и картографии, иначе называемой Кадастровой палатой, которая выдаст справку о стоимости объекта на текущий момент.
- Сайт Росреестра. На официальном сайте этого государственного органа в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости» можно онлайн узнать оценку любого земельного участка или здания в Российской Федерации.
Когда эффективнее оспорить кадастровую оценку
Ответ на этот вопрос – как можно скорее, то есть как только вы обнаружили, что она завышена. Налоги платятся ежегодно, а вопрос о пересмотре кадастровой стоимости решается не так быстро: сроки рассмотрения могут составить от 2 месяцев до полугода. Между тем расчет суммы налога производится по данным предыдущего года (п. 24.20. Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»). То есть если вы не начали процедуру оспаривания до конца 2016 года, то весь 2017 год вам придется платить налог, исходя из завышенной налоговой базы.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! В вашем регионе еще продолжает действовать инвентаризационная оценка? Оспорить кадастровую, даже явно завышенную, пока нельзя: ведь права налогоплательщика пока не были затронуты.
Законные основания для признания оценки неправомерной
Существует всего 2 основания, позволяющие пересмотреть правомерность установленной стоимости недвижимости по кадастру.
- Информация об оцениваемом объекте, повлиявшая на оценку, оказалась недостоверной. Сведениями, влияющими на оценку, могут быть:
- ошибки в перечне объектов для оценки;
- неточность указания места расположения;
- неверно указанное целевое назначение;
- упущена аварийность в состоянии объекта оценки;
- не отмечено, что недвижимость расположена в особой территориальной зоне, например, санитарной, охраняемой, заповедной и т.п.;
- допущены неточности в первичных данных при расчете стоимости;
- другие моменты.
Проверить, какие данные использовались при расчете, и констатировать их правильность или неправильность можно, сделав запрос в Росреестр о заказчике кадастровой оценки, а далее у него самого. Ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обязывает их давать ответ на такие запросы в недельный срок.
- Совпадение дат установления рыночной и кадастровой цены. Рыночная цена постоянно меняется, а кадастровая, раз установленная остается неизменной на протяжении всего времени действия оценки (5 лет или 2-3 года). Если кадастровая стоимость больше рыночной, нужно сравнивать ее не с реальной ситуацией на рынке на текущий момент, а на тот, когда проводилась оценка. То есть, если кадастровая стоимость установлена, а затем недвижимость резко потеряла в цене, это не станет правомерным основанием для признания кадастровой стоимости недействительной.
Куда и кому обращаться для оспаривания
И для юридических, и для физических лиц действуют два органа для осуществления процедуры законодательного снижения установленной ранее кадастровой стоимости:
- комиссия при Росреестре;
- суд.
До 2017 года юрлица сначала должны были обращаться исключительно в первую инстанцию, граждане могли сразу действовать через суд. Поправки в законодательстве с начала 2017 года дали такое же право и организациям. Подавать такое заявление имеют право:
- владельцы объекта недвижимости на правах собственности (физлица или юрлица);
- те, кого в налоговом смысле затрагивает оценка недвижимости (например, бывший собственник, еще продолжающий уплачивать налог);
- любой участник собственности, если недвижимость находится во владении на паях (согласование с другими владельцами не требуется);
- арендатор, если оценка влияет на арендную плату, что отражено в договоре аренды, а собственник не возражает против оспаривания оценки.
Пошаговая инструкция для оспаривания завышенной кадастровой стоимости
С 2017 года Росреестр – необязательный этап рассмотрения дела, можно сразу же направлять заявление в суд.
Шаг 1 – проверка сроков. Подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию Росреестра можно в ограниченный временной промежуток – от даты опубликования установленной кадастровой стоимости должно пройти не более 5 лет (а в некоторых регионах 2-3 года).
Шаг 2 – сбор пакета документов. Кроме заявления, в комиссии, как и в суде, нужно будет предъявить следующие бумаги:
- справку о кадастровой стоимости, актуальной на текущий момент (именно эта цифра будет оспариваться);
- документ на право собственности, заверенный нотариально;
- доказательства неточности произведенной оценки (все возможные подтверждения ее несоответствия рыночной цене, например, техническая документация, территориальные сведения и др.);
- отчет об альтернативной оценке, подготовленный независимым специалистом, который в обязательном порядке принадлежит к саморегулируемой компании оценщиков;
- заключение о соответствии произведенной экспертной оценки законодательным требованиям (дает СРО, производившая переоценку).
ВНИМАНИЕ! При отсутствии или несоответствии документов требованиям заявление на пересмотр кадастровой оценки не будет принято.
Шаг 3 – рассмотрение заявления. Время ожидания решения комиссии Росреестра зависит от субъекта РФ, где рассматривается обращение. Обычно составляет от 7 до 14 дней.
Шаг 4 – удовлетворение или оспаривание решения комиссии. Если вынесено положительное решение, кадастровая стоимость будет пересмотрена с 1 января того года, в который было подано оспаривающее заявление. В случае отказа нужно будет обращаться в суд.
Шаг 5 – судебное разбирательство. Если дело рассматривается в судебном порядке, сроки могут быть различными, часто до нескольких месяцев. Гарантии положительного исхода никто не даст, но практика показывает, что шансы снизить кадастровую стоимость достаточно велики.