Регистрация и создание ТСН
Товарищество собственников недвижимости — довольно универсальная организационно-правовая форма, которая может объединять владельцев не только садовых участков, но и коттеджных поселков или жилых многоквартирных домов. Вне зависимости от типа недвижимости пошаговая инструкция создания ТСН будет актуальной для всех форм собственности.
Цель создания ТСН
Товарищество собственников недвижимости создается с целью:
- упрощения взаимодействия между собственниками недвижимости;
- совместного содержания общего имущества и распоряжения им;
- заключения договоров по обслуживанию общей территории;
- упрощенного взаимодействия с органами местной власти и другими структурами.
В ТСН могут входить владельцы квартир, частных домов, участков и даже гаражей. Но наиболее распространенными формами товарищества собственников недвижимости сегодня считаются:
- СНТ, которое объединяет собственников садовых участков;
- ТСЖ, создаваемое владельцами недвижимости в многоквартирных домах и коттеджных поселках.
И тот, и другой тип объединения является некоммерческим. Это значит, что при образовании любой из этих форм ТСН перед его участниками не стоит цель получения выгоды.
Закон о создании ТСН
В Российской Федерации не существует отдельного закона, посвященного созданию, регистрации и деятельности ТСН. Само понятие товарищества собственников недвижимости было введено вместе с поправками в Гражданский кодекс РФ от 05.05.2014 года. Понятие ТСН прописано в главе 4 «Юридические лица» части 1 ГК РФ.
Для отдельных разновидностей ТСН разработано более полное законодательство. Так, правилам создания и государственной регистрации, правам и обязанностям собственников в ТСЖ посвящены статьи 135-152 Жилищного кодекса РФ. А для СНТ и ОНТ в России создан Федеральный закон №217-ФЗ.
Условия для создания ТСН
- коллективное объединение. Поэтому при создании ТСН важно объединить не менее трех владельцев жилья.
- ТСН всегда создается на некоммерческой основе, собственники не могут извлекать выгоду из объединения.
- Также важно, чтобы владельцев жилья объединяло общее имущество. В многоквартирном доме таким имуществом могут стать подъезды, придомовая территория, детские площадки. В СНТ или коттеджном поселке — улицы, проезды и другие территории, находящиеся в границах товарищества.
- Любое объединение собственников должно быть добровольным. Владельцы недвижимости могут в любое время вступить в ТСН или выйти из него.
Регистрация ТСН: пошаговая инструкция
Собственники недвижимости имеют полное право добровольно создать ТСН с нуля. Однако процедура потребует обязательного оформления и регистрации товарищества. Для этого нужно придерживаться следующей пошаговой инструкции.
С чего начать
Созданием ТСН чаще всего занимается инициативная группа, которой предстоит выполнить немало работы.
- Опрос владельцев недвижимости. Нужно пообщаться с каждым из них, рассказать о вашем желании объединиться. Объяснить все особенности и преимущества организации ТСН. Это нужно как минимум для того, чтобы понять общий настрой владельцев недвижимости и их готовность стать членами товарищества.
- Общее собрание. Когда предварительный опрос проведен, можно готовиться к собранию собственников. Если владельцы недвижимости поддерживают инициативу, на общем собрании нужно утвердить устав товарищества, выбрать председателя и правление ТСН, а также членов ревизионной комиссии.
- Решение о создании ТСН должны быть оформлены протоколом общего собрания. Документ необходимо подписать всем собственникам недвижимости, которые проголосовали за создание товарищества.
После завершения собрания можно приступать к подготовке документов, необходимых для регистрации.
Кворум собственников при создании ТСН
Задача инициативной группы при подготовке к общему собранию — обеспечить явку будущих собственников недвижимости. Минимальное количество, необходимое для кворума, — 51% жильцов. Например, если на территории вашего коттеджного поселка 100 домов, на собрании должен присутствовать как минимум 51 собственник. Если обеспечить явку необходимого количества участников не получилось, собрание придется отменять и переносить на новую дату.
Еще один вариант — провести общее собрание для присутствующих, а голосование сделать заочным. Для этого инициативной группе придется самостоятельно обойти всех владельцев недвижимости, предоставить им для ознакомления текст устава и предложить заполнить анкету для голосования. Чем больше собственников примет в нем участие, тем меньше риск дальнейшего обжалования решения.
Количество голосов собственников для создания ТСН
Чтобы дальнейшие действия по созданию и регистрации ТСН стали возможны, за создание товарищества должны проголосовать не менее двух третей от общего числа собственников недвижимости.
Документы для создания ТСН
Их подготовкой предстоит заниматься назначенному председателю и членам правления. Для регистрации товарищества собственников недвижимости потребуется подготовить:
- заявление о регистрации ТСН по форме Р11001 с заполненными разделами 1-4, листами Е, И, Н (документ должен быть заверен нотариально);
- протокол общего собрания собственников недвижимости;
- утвержденный устав товарищества (в двух экземплярах);
- сведения о лицах, проголосовавших за создание ТСН;
- квитанцию об оплате госпошлины (в 2022 году ее размер составляет 4000 рублей).
Регистрация ТСН в налоговой
Весь подготовленный пакет документов необходимо передать в налоговую инспекцию по месту нахождения товарищества. Эту обязанность предстоит взять на себя председателю ТСН или одному из членов правления.
Когда все документы приняты, останется только дождаться ответа от налоговой. На это уйдет не более пяти рабочих дней. И если с вашими документами все в порядке, вы сможете получить в налоговой инспекции свидетельства ИНН и ОГРН, а также устав и лист записи. С этого момента ваше товарищество собственников недвижимости будет считаться официально зарегистрированным.
Отказ в регистрации
Налоговая инспекция может отказать в регистрации ТСН, если:
- в документах были допущены ошибки;
- был предоставлен неполный комплект;
- документы поданы не в тот налоговый орган.
Будьте готовы, что вам не вернут ни бумаги, ни деньги, потраченные на оплату госпошлины. Поэтому при заполнении документов и их подаче в налоговую нужно быть предельно внимательным. А еще лучше — обратиться за помощью к юристам.
Открытие счета и начало деятельности ТСН
Когда все документы окажутся на руках у выбранного председателя, необходимо открыть счет в одном из российских банков. Он нужен товариществу, чтобы:
- принимать членские взносы;
- переводить оплату подрядчикам;
- выплачивать зарплату лицам, устроенным по трудовым договорам.
Наконец, завершающим этапом создания ТСН станет информирование городской или районной администрации о начале деятельности товарищества собственников недвижимости.
ТСН в коттеджном поселке и на землях ИЖС
Создать ТСН также можно в коттеджном поселке и на землях ИЖС. Но в таком случае процесс регистрации будет иметь свои особенности.
Пункт 2 статьи 136 Жилищного кодекса РФ говорит о том, что товарищество может быть организовано владельцами нескольких жилых домов или дачных домиков. Это возможно, если:
- недвижимость расположена на участках, имеющих общую границу;
- у владельцев домов есть общая инфраструктура, инженерные сети и общее имущество.
Даже несмотря на то, что в коттеджных поселках все участки не могут иметь общую границу, ТСН в таких объединениях все равно создаются и успешно функционируют. Однако процесс создания товарищества будет немного сложнее, чем, например, в многоквартирном доме. В соответствии все с тем же пунктом 2 статьи 136 ЖК РФ, для создания ТСН в таком поселке потребуется согласие не двух третей, а абсолютно всех собственников недвижимости.
На практике реализовать это практически невозможно:
- всегда найдутся собственники, которые будут не согласны;
- собрать все 100% владельцев домов и участков не получится, ведь явка на такие собрания, как правило, низкая.
Но выход есть всегда. Например, вы можете создать ТСН на несколько участков внутри одного поселка. Остальные при желании могут присоединиться в дальнейшем. Согласно закону, для создания ТСЖ необходимо как минимум три человека (двое из них будут в правлении, один станет ревизором). Минимальное количество владельцев земли в СНТ составляет 7 человек.
В остальном порядок регистрации товарищества в коттеджном поселке остается прежним. Не изменяется и пакет документов, которые нужно подготовить для налоговой.
Образование ТСН на землях СНТ
Все садоводческие товарищества, образованные после 2014 года, уже имеют статус ТСН. Однако собственники участков в садовых объединениях, созданных раньше, по своему желанию могут инициировать образование ТСН в СНТ. Важно помнить, что создание ТСН на территории садоводческого товарищества не является обязательной процедурой. Решение о смене организационно-правовой формы необходимо принимать на общем собрании. За создание ТСН должны проголосовать не менее двух третей садоводов. И если такое решение будет принято, СНТ может:
- присоединиться к уже существующему ТСН и стать его частью;
- зарегистрировать новое товарищество собственников недвижимости.
Смена СНТ на ТСН будет полностью повторять процесс регистрации товарищества собственников недвижимости.
Юридическая помощь в создании ТСН
Консультации, советы и сопровождение юриста при создании товарищества собственников недвижимости поможет сэкономить ваше время и силы. Он будет сопровождать и консультировать вас при:
- предварительной работе с собственниками;
- подготовке и проведении общего собрания;
- оформлении решения о создании ТСН;
- составлении документов для регистрации;
- подаче их в налоговый орган.
Юристы сервиса «СНТклуб» готовы оказать вам любую из перечисленных услуг или помочь в создании ТСН под ключ. Регистрируйтесь на нашем сервисе и обращайтесь за первой консультацией к нашим специалистам!
Полезные статьи и новости для СНТ
Новости
13.07.2023
Депутаты предложили ограничить количество кур на даче
По мнению законодателей, это необходимо для уменьшения количества конфликтов между соседями в садоводческих товариществах.
Новости
22.05.2023
В России приняты новые правила возведения вспомогательных построек на участке
Постановление, подписанное премьер-министром Михаилом Мишустиным, вступит в силу 1 сентября 2023 года.
Новости
12.05.2023
Для дачников могут ввести льготный тариф на электричество
Льготы на электричество хотят предоставить всем дачникам
Союз садоводов России предложил ввести льготный «дачный» тариф на электричество по всей стране и установить единый понижающий коэффициент 0,7.
Новости
05.05.2023
В Подмосковье ввели запрет на посещение лесов
Жителям Подмосковья и еще 50 регионов России запретили разводить костры в лесу
Особый противопожарный режим в Подмосковном регионе будет действовать до середины сентября. В это время посещение леса и разведение в нем костров может привести к крупному штрафу.
Статьи
25.04.2023
Заочное голосование в СНТ: как провести, собрать голоса и составить протокол
Заочное голосование в СНТ
Как организовать заочное голосование в садоводческом товариществе: инструкция для председателя. По каким вопросам садоводы могут голосовать заочно?
Новости
13.04.2023
Совет Федерации утвердил наказание за сбор редких грибов и растений
В России ввели уголовную ответственность за сбор редких растений и грибов
Уничтожение и продажа растений и грибов из Красной книги грозит лишением свободы или штрафом до 1 млн рублей.
Гузалия Витвинова
Ведущий эксперт
Что происходит?
С 1 сентября 2014 года появилась новая организационно-правовая форма некоммерческой организации — товарищество собственников недвижимости (ТСН). Согласно п.1 ст.123.12 ГК РФ ТСН — это добровольное объединение собственников таких недвижимых вещей, как помещений в здании, в т.ч. в многоквартирном доме, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и.д., которое по закону находится в их общей собственности и (или) пользовании. Создается данная организация для совместного владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Поэтому после 1 сентября 2014 года регистрация ТСЖ, СНТ не производится, а регистрируется ТСН, а ранее зарегистрированные ЮЛ вносят изменения в учредительные документы.
Устав ТСН
Инициативная группа придумывает название ТСН: например, ТСН “Товарищество на Заречной” или ТСН “Дом на улице Советской,15”. Необходимо указать юридический адрес. Это может быть: квартира в доме, офис или просто адрес вашего дома. В Уставе обязательно указать, что ТСН является некоммерческой корпоративной организацией, которая вправе осуществлять предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность. Так как это служит достижению целей, ради которых создано это ЮЛ.
Также в Уставе надо прописать, что в ТСН создаются единоличный исполнительный орган (председатель) и постоянно действующий коллективный исполнительный орган (правление). В уставе нужно указать порядок формирования и работы наблюдательного совета, который будет контролировать работу правления. Желательно указать права, обязанности и ответственность всех выбранных органов и членов ТСН.
Устав должен иметь главы и статьи. Шрифт TimesNewRoman, размер шрифта — 14, интервал — 1,5. Размеры полей: левое — не менее 30 мм, правое — не менее 10 мм, верхнее — не менее 15 мм, нижнее — не менее 20 мм. Отступ для абзаца — 12 мм.
Проведение собрания собственников недвижимости
Собрания должны проводиться в два этапа: очно и заочно. Повесткой дня должны быть вопросы:
- Регистрация ТСН,
- Утверждение устава,
- Выбор членов правления и назначение председателя ТСН
Решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания, и в собрании участвовало не менее 50% от общего числа участников. Если очный этап не наберет кворума , то голосование проводится заочно. Это значит, что инициативная группа с протоколами собрания и текстом Устава обходит всех собственников недвижимости дома. Чем больше людей примет участие в голосовании, тем меньше вероятность в дальнейшем обжалования решения со стороны не голосовавших жильцов.
Порядок заполнения заявления на государственную регистрацию создания ТСН
Заявление по форме Р11001
Заполнить его можно печатными буквами черными чернилами от руки, либо на компьютере и распечатать на принтере.
Заявление и все необходимые листы приложений должны быть подписаны заявителем. Подпись заявителя должна быть засвидетельствована нотариусом.
Основные сведения о регистрируемом ТСН указываются на первых трех листах заявления.
Необходимо еще заполнить следующие листы заявления:
- Лист Б “Сведения об учредителях ЮЛ — физических лицах”;
- Лист Г “Сведения о лице, имеющем право без доверенности действовать от имени ЮЛ”;
- Лист Ж “Сведения о видах экономической деятельности”. В первой строке должен быть указан основной вид деятельности (70.32 — управление недвижимым имуществом). Далее можно указать другие виды деятельности, которыми будет заниматься ТСН (70.20 — сдача внаем собственного недвижимого имущества)
Пакет документов для нотариуса
- Протоколы общего собрания собственников;
- Заявление на государственную регистрацию создания ТСН по форме Р11001;
- Паспорт заявителя;
- Доверенность, нотариально удостоверенная, если действуете через представителя
Уплата государственной пошлины за государственную регистрацию
Сформировать квитанцию на уплату государственной пошлины можно с помощью сервиса ФНС “Уплата госпошлины”. Размер государственной пошлины составляет 4000 рублей. Точные реквизиты для оплаты вы можете уточнить и в налоговой инспекции и затем по этим реквизитам заплатить в Сбербанке, получив квитанцию об оплате.
Пакет документов для регистрации ТСН в налоговой инспекции
- Устав ТСН — 2 экземпляра;
- Протокол общего собрания собственников с решением о создании ТСН;
- Заявление на государственную регистрацию создания ТСН по форме Р11001;
- Ксерокопия паспортов учредителей, членов правления и председателя правления ТСН;
- Список собственников помещений многоквартирного дома (с указанием размера принадлежащей доли);
- Квитанция на оплату государственной пошлины — 4000 рублей;
- Нотариальная доверенность, если документы представляет заявитель через уполномоченного представителя.
Важные моменты при подготовке пакета документов на регистрацию
- Заявление должно быть подано и адресовано в налоговую инспекцию по месту нахождения ТСН. Если заявление и пакет документов к нему будут поданы не по принадлежности, не в тот налоговый орган, то по ним будет вынесено решение об отказе в государственной регистрации, при этом документы и квитанция об оплате пошлины не возвращаются. И для последующей регистрации все документы нужно готовить заново и повторно платить государственную пошлину в сумме 4000 рублей, а также услуги нотариуса;
- Если на третьем листе заявления подпись заявителя не удостоверена нотариусом, то по такому заявлению тоже выносится решение об отказе в регистрации ТСН. Для регистрации наличие всех выше перечисленных документов обязательно. Отсутствие любого их них дает право налоговому органу вынести решение об отказе в государственной регистрации;
- В каждом документе все сведения должны быть достоверны. И наименование и адрес ТСН, указанные в заявлении о регистрации, в Уставе и в протоколе должны быть одинаковыми. Содержание Устава не должно противоречить законодательству. Все решения собрания должны быть приняты и оформлены в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ;
- Если госпошлина уплачена не на те реквизиты, или приложена копия квитанции, а не оригинал, то государственная пошлина считается не уплаченной, и по пакету документов регорган выносит решение об отказе в государственной регистрации;
- Очень важно правильно оформить документы: каждый документ, состоящий более чем один лист должен быть прошит, пронумерован. Количество листов в документе подтверждается подписью заявителя или нотариуса на обороте последнего листа документа на месте его прошивки. Исправления в тексте подаваемых документов не допускаются, в незаполненных графах ставятся прочерки, пустые листы формы Р11001 не прикладываются.
Получение документов в налоговой инспекции
Через 5 рабочих дней получаете на руки документы о регистрации товарищества собственников недвижимости:
- Свидетельство ИНН
- Свидетельство ОГРН
- Устав
- Лист записи
Начало деятельности ТСН
Для начала деятельности ТСН необходимо открыть счет в банке, и обратиться к прежнему балансодержателю дома. Специально созданная комиссия с участием представителей муниципалитета и органов управления ТСН осуществляет передачу дома в управление ТСН по Акту приема-передачи с приложением необходимой документации.
Следующий важный момент — это заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями. То есть ТСН, действуя от имени собственников помещений в доме, должно заключить договоры с организациями,которые оказывают коммунальные услуги а также со специализированными подрядными организациями.
Чтобы эффективнее использовать активы и управлять ими, собственники недвижимости могут объединиться в товарищество — ТСН. Это более широкое понятие, нежели ТСЖ, куда входят только владельцы жилья. Создание и управление ТСН регулируется статьями 123.12-123.14 Гражданского кодекса, а регистрация товарищества собственников недвижимости должна происходить в определенном порядке, о котором расскажем в нашей статье.
Первый шаг — подготовка к регистрации ТСН
В ТСН могут объединиться 2 и более собственников недвижимости. В товарищество вступают только добровольно, принудить к этому нельзя. Собственников должно что-то объединять: одна территория, общие коммуникации и пр.
Полезно знать! Например, можно организовать ТСН в загородном поселке или в многоквартирном доме (МКД). У зданий в поселке и квартир в МКД разные собственники, но одна территория и общие коммуникации — ТСН в таком случае решает вопросы аренды, ремонта, поддержания порядка.
Перед тем как приступить к регистрации ТСН, нужно собрать инициативную группу, которая будет делать обход собственников, чтобы рассказать им об объединении, и развешивать объявления о предстоящем собрании. Чтобы оно имело юридическую силу, нужно собрать минимум 51% собственников, например, 51 владельца квартир, если в доме их 100. Этим может заниматься как один человек, так и несколько. Главная задача — оповестить весь круг заинтересованных лиц и донести информацию, почему важно прийти и принять участие в собрании. По его результатам составляется протокол, где фиксируют:
- принятие решения о проведении самого собрания;
- претендентов на должность секретаря и председателя сообщества;
- список членов правления и ревизора (в ревизионную комиссию не могут входить члены правления);
- размер членских взносов, утвержденный всеми членами;
- составленный устав, где прописаны цели и задачи, права и обязанности участников;
- подписи всех собственников, проголосовавших за объединение.
Важно знать! Устав сообщества утверждается сразу на собрании, если собственники недвижимости поддержали инициативу.
Второй этап — регистрация ТСН
Согласно Гражданскому кодексу, ТСН является одной из разновидностей юридических лиц, поэтому должно быть зарегистрировано. Этим вопросом занимаются назначенный председатель и члены правления. Для регистрации ТСН в налоговой нужно подготовить следующие документы:
- протокол проведенного собрания;
- устав товарищества в двух экземплярах (без него нельзя зарегистрировать ТСН);
- заявление по форме Р11001 о создании и регистрации ТСН (нужно заполнить титульный лист и листы Е, Ж, И, Н, а также заверить документ нотариально);
- квитанция об оплате госпошлины в размере 4000 руб.
Полезно знать! На листе Ж нужно указать код ОКВЭД: для ТСН подходят коды 68.32.1, 68.32.2, 68.32.3.
Пакет документов подается в налоговую по месту нахождения товарищества. Срок регистрации ТСН составляет 3 рабочих дня с момента получения ФНС заявления. По результатам услуги выдается выписка из ЕГРЮЛ, где указываются присвоенные юрлицу ИНН, ОГРН и другие результаты. После этого можно открывать расчетный счет в банке для сбора членских взносов.
Важная обязанность всех ТСН
После государственной регистрации ТСН может приступать к выполнению своих обязанностей. Одной из них является регулярное предоставление в надзорные органы бухгалтерской, налоговой и статистической отчетности. При сдаче финансовых отчетов важно не забывать опубликовать сведения об этом на Федресурсе. Это обязательное требование для всех юридических лиц.
Для самостоятельной публикации нужно получать ЭП и устанавливать на компьютер ряд программ. Можно упростить задачу, воспользовавшись онлайн-сервисом «Федресурс 24». Здесь для публикации достаточно подать заявку и предоставить документы, например, о бухгалтерской отчетности, реорганизации, ликвидации или другом юридически значимом факте, который должен быть размещен на Федресурсе.
Сразу после публикации на email придет уведомление, где будет ссылка на объявление, и вы сможете использовать это в качестве подтверждения того, что соблюдаете закон № 129-ФЗ. На оплату услуги предоставляется 3 дня уже после размещения уведомления, а само сообщение публикуется буквально за 2 часа или в течение 1 дня.
Дополнительно сервис «Федресурс 24» предлагает услуги по регистрации НКО онлайн. В них входит все от подготовки необходимых документов до их подачи в налоговую. Вам не понадобится решать никаких вопросов, ведь процедурой будут заняты квалифицированные юристы. Просто оставьте заявку на регистрацию на сайте, а если есть вопросы — задайте их по телефону, в мессенджере или онлайн-чате.
Создаём ТСН: с чего начать
Выбор способа управления многоквартирным домом – то, что напрямую влияет на качество жизни и ваш кошелёк. Прежде чем принять тот или иной вариант, нужно внимательно сравнить плюсы и минусы каждого способа управления.
Если речь идёт о многоквартирном доме с количеством квартир больше тридцати, есть два варианта управления:
- выбрать управляющую компанию,
- организовать товарищество собственников недвижимости и вести контроль за своим домом самостоятельно.
Платите сами: ответственность ТСЖ за долги жителей
В чём разница между УО и ТСН
Управление домом с помощью управляющей компании – самый распространенный способ управления в нашей стране. Отмечу, что управляющая компания – это коммерческая организация и её главная цель – получение прибыли. Заключив договор на управление домом с управляющей компанией, жильцы кроме расходов по содержанию и ремонту общего имущества оплачивают ещё услуги управляющей компании, которая принимает на себя заботы по контролю за состоянием дома, выполнением необходимых работ и своевременной оплате услуг всеми собственниками МКД.
Товарищество собственников недвижимости – некоммерческая организация, основная цель которой, в отличие от управляющей организации, не извлечение прибыли, а решение задач, которые напрямую влияют на качество жизни (ст. 123.12 ГК РФ, ст. 135 ЖК РФ).
Установка камеры видеонаблюдения в подъезде без решения ОСС
Возможности ТСН
Товарищество собственников недвижимости подразумевает объединение владельцев жилых и нежилых помещений для решения задач по содержанию общего имущества МКД. Это юридическое лицо, а значит, должно иметь свои органы управления:
- общее собрание членов ТСН,
- правление ТСН,
- председателя,
- ревизионную комиссию.
Самые важные вопросы решает общее собрание, а вот текущими делами, такими как найм, увольнение сотрудников, заключение договоров с подрядными и ресурсоснабжающими организациями, занимается правление и председатель. Цель ревизионной комиссии – контролировать их деятельность.
Все органы управления выбираются из числа собственников. Таким образом, к управлению допускаются люди, которым доверяет большинство соседей. Как правило, возглавляют ТСН люди с активной жизненной позицией.
В моём случае в органы управления вошли люди, которые раньше состояли в совете МКД. Они знали о проблемах дома и понимали, как их решить. Жильцам дома проще определить, что важнее сделать в доме в данный момент. Когда создаётся ТСН, у собственников появляется возможность самостоятельно выбирать подрядные организации.
Конечно, существует возможность нанять управляющего или передать часть полномочий управляющей компании. На мой взгляд, это имеет смысл только когда среди собственников нет людей с достаточным количеством времени для выполнения функций по управлению домом. Но даже в этом случае контроль деятельности управляющих у ТСН сохраняется.
Возможно объединить несколько домов в одно товарищество, если данные дома расположены на земельных участках:
- которые в соответствии с содержащимися в ЕГРН документами имеют общую границу;
- в пределах которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.
Это упростит содержание аппарата управления и обустройство прилегающей к дому территории, детских площадок, парковок и т.д. (п. 2 ст. 136 ЖК РФ).
Товарищество собственников недвижимости вправе создавать специальные фонды, к которым относится и резервный фонд. Чёткого понятия резервного фонда нет, но из смысла слова «резервный» можно сделать вывод, что он предназначен для покрытия непредвиденных расходов. Принятие решения о создании такого фонда относится к компетенции общего собрания членов ТСН (ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).
Примерный перечень расходов, которые могут финансироваться из средств резервного фонда:
- своевременная оплата услуг/работ внешних поставщиков, недофинансированная собственниками помещений в доме;
- устранение аварий;
- неотложный ремонт, не предусмотренный сметой;
- штрафы;
- судебные издержки;
- иные непредвиденные расходы.
- В качестве источников формирования резервного фонда могут выступать:
- доходы, образовавшиеся в результате превышения доходных статей сметы над соответствующими расходными статьями;
- доходы от сдачи в аренду общего имущества и ведения иной предпринимательской деятельности ТСН;
- доходы от поступления обязательных целевых взносов на формирование резервного фонда в размере, установленном решением общего собрания членов ТСН;
- суммы, полученные ТСН в результате взыскания штрафных санкций, в том числе в судебном порядке, в виде пени, штрафов и иных платежей;
- добровольные взносы собственников и иных лиц, желающих оказать содействие реализации уставной деятельности ТСН;
- иные доходы, не предусмотренные сметой, полученные ТСН.
Поскольку резервный фонд создаётся для покрытия непредвиденных расходов, решение о его использовании принимается правлением ТСН (ст. 147 ЖК РФ). В решении должны быть указаны цель расходования средств, сумма расходов, получатель средств.
Наличие средств резервного фонда облегчает деятельность ТСН. Минимальное количество регулирующих законодательных норм позволяет товариществам проявить высокую степень самостоятельности в этом вопросе.
Вознаграждение членам правления ТСЖ
С чего начать создание ТСН
Для начала взвесьте все за и против. Продумайте структуру и финансовый план деятельности ТСН. Кто и за что будет отвечать. Все члены правления распределят между собой обязанности или всё ляжет на плечи председателя. Соответственно вложенному труду определить оплату.
В нашем случае основную ношу взял на себя председатель правления. Соответственно, он единственный получает за это оплату, не считая наёмных сотрудников.
Подсчитайте возможные расходы и доходы в месяц. Возможно, у вас получится сдавать в аренду часть общего имущества (антенны сотовых операторов использующие общее имущество, техника интернет провайдеров и т.п.), открыть счёт в банке, на который начисляются проценты по выгодной ставке.
Определите, какие работы будут обязательными по содержанию и ремонту дома, и во сколько в среднем это обойдётся. Достаточно обзвонить организации, предоставляющие нужные вам услуги.
Решите, какими средствами будет осуществляться содержание и ремонт. Будут это обычные коммунальные платежи или вы сможете привлечь дополнительные средства от собственников или доходы от аренды.
Установите, будете ли вы нанимать сотрудников в штат или воспользуетесь услугами подрядчиков. Ведь для собственников важно качество услуг и их стоимость. Мы старались уложиться в рамки существующих расходов-доходов при нашей управляющей компании. В штат приняли дворника, уборщика мусорокамер, бухгалтера. Остальных привлекаем договорами подряда. Такая схема в наших условиях оказалась наиболее выгодной. Нет большой налоговой нагрузки.
Подберите кандидатуры в правление и ревизионную комиссию. Как правило, это члены инициативной группы. Мы сформировали список исходя из опыта совета дома, это инициативные и понимающие суть вопроса люди. Конечно, кандидаты должны знать об этом и дать своё согласие.
Для решения трудных для вас вопросов обратитесь к руководителям существующих ТСН/ТСЖ, находящихся по соседству. Если нет по соседству, найдите на соответствующих тематических форумах. Частую можно получить не только устную консультацию, но и помощь в организации и проведении собрания. Мы тесно сотрудничали с председателем правления ТСЖ в соседнем квартале. Она помогла нам с расчётами расходов-доходов и подбором подрядных организаций.
Материальную сторону тоже надо учитывать. Решите, откуда вы возьмёте деньги на печать бюллетеней, листовок, реестров и т.д. Все расходы лягут на плечи инициаторов, за исключением расходов на госрегистрацию, эти средства в дальнейшем вернутся.
Затем проведите беседу с собственниками помещений, затроньте тему содержания общего имущества, качества выполняемых услуг управляющей компанией, выясните их позицию по этому вопросу. Предложите альтернативу в виде управления товариществом. Обрисуйте преимущества и возможности такого управления. Если среди жильцов не будет поддержки вашей инициативы, то все дальнейшие старания могут оказаться пустой тратой времени и денег.
Для нашего дома это сыграло большую роль. Инициативная группа собралась из числа членов совета дома. Они обладали авторитетом среди соседей, проводили беседы и как результат мы организовали ТСН.
Конечно, будут люди, которые придерживаются противоположного мнения, их нельзя сбрасывать со счетов. В момент голосования это может обернуться лишней головной болью.
Если вы хотите расширить возможности управления своим домом, добиться внятного расходования денег, улучшения качества предоставляемых услуг, создание товарищества собственников недвижимости – ваш вариант.
Автор статьи – Андрей Давыдов, юрист, организовал ТСН в 140-квартирном доме.
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 79 711 подписчикам
Статьи по теме
ТСН как орган управления МКД
С 1 сентября 2014 года собственники помещений в МКД вправе объединяться в ТСН (ФЗ №99 от 05.05.2014 года). По своей сути товарищество собственников недвижимости (ТСН) является преобразованной формой Т…
Многодомовые ТСЖ
Бывают товарищества, созданные в одном МКД. А бывают товарищества, которые создаются с целью объединения нескольких МКД на близлежащей территории. У них много своих особенностей и нюансов. Вот об этих…
Здравствуйте уважаемые коллеги!
Решила написать пост о том, как зарегистрировать товарищество собственников недвижимости (ТСН), и какие документы для этого понадобятся.
Товарищество собственников недвижимости по решению своих членов может быть преобразовано в потребительский кооператив.Согласно ГК РФ статье 123.12 — Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.
Подготовьте документы для регистрации ООО или ИП на Регфоруме
- товарищества собственников жилья
- садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие товарищества.
Для регистрации был подготовлен стандартный комплект. Итак, какие документы понадобятся для регистрации ТСН:
- Протокол общего собрания членов Товарищества;
- Устав (2 экз.);
- Оплаченная госпошлина (4000 р.);
- Гарантийное письмо от собственника помещения с копией свидетельства о собственности;
- Форма Р11001 (создание юр. лица).
Начну с Протокола общего собрания. Присутствовали на общем собрании 5 членов товарищества, из них был выбран секретарь и председатель собрания, также было выбрано правление из 3 членов, ревизор и утвержден членский взнос (его можно выбрать в любом размере). На общем собрании рассматривались вопросы связанные с местом нахождением Товарищества и утверждением Устава. Ответственным за регистрацию был председатель Товарищества.
Был подготовлен Устав Товарищества. Госпошлину оплачивал председатель в ИФНС по месту нахождения Товарищества.
Теперь подробнее о заполнении формы Р11001 для регистрации ТСН:
- Титульный лист (ОПФ — товарищество собственников недвижимости), далее наименование полное и сокращенное + адрес (указываем регион, индекс, город, улица, номер дома, офиса/помещения). В пункте 3 (сведения о размере указанного в учредит. документах и 4 (сведения о держателе реестра акционеров) не выбираем ничего, они у нас остаются пустые (т.к. у нас членские взносы, которые не относятся ни к одному пункту).
- Лист Е (сведения о ЕИО), заполняем паспортные данные физ.лица, прописку, ИНН, полностью адрес с индексом, указываем его должность — Председатель собрания (он у нас прописан в протоколе и уставе).
- Лист И (код ОКВЭД), заполняем основной и если есть, то дополнительные. Хочу напомнить, что указывать нужно 4 и более цифр.
- Лист Н (сведения о заявителе), выбираем цифру 3 (т.е. лицо, действующее на основании полномочия, предусмотренного ФЗ, актом спец. уполномоченного на то гос. органа или актом МС), прописываем паспортные данные заявителя (председателя собрания), который у нас был указан в листе Е. На страничке 3 листа Н, указываем способ получения документов (1 лично/2 лично или по доверенности/3 по почте). Я всегда указываю цифру 2, т.е. лично или по доверенности (доверенность нужна нотариальная). Заверять нотариально форму не нужно. Но в случае, если заявитель (в нашем случае председатель) не сможет пойти в налоговую, чтобы подать и получить документы, нужно будет нотариально заверить форму 11001 и оформить нотариальную доверенность на представителя (стоимость заверения формы в г. Нижнем Новгороде 1.200 рублей + нот. доверенность 1200 руб.)
Подача документов осуществлялась в ИФНС по месту нахождения Товарищества.
В приложении есть пример протокола и устава Товарищества. Основные виды деятельности в уставе можно поменять, там они прописаны в качестве примера.